Citycons aktiekurs når allt lägre nivåer, vilket får mig att fundera på möjligheten att köpa egna aktier. När värderingen kryper djupt under NAV, funderar jag på varför bolaget inte köper egna aktier istället för att förvärva nya fastigheter – då skulle man få köpcentrum till ett ganska rabatterat pris. Att köpa egna aktier skulle givetvis kunna höja huvudägarens andel över 50 % någon gång. Ser ni någon tydlig anledning till varför Citycons förvärv av egna aktier skulle vara ett dåligt alternativ?
Trots utmaningarna och hoten mot köpcentrum lockar den nuvarande värderingsnivån mig att trycka på köpknappen…
Huvudägaren kan inte längre dammsuga upp billiga aktier, utan köpen skulle gynna alla ägare (detta är alltså inte ett dåligt alternativ, men kan vara en anledning till att det inte görs :D). Aki Pyysing har dock köpt detta på sistone, så utan att fördjupa mig mer kan jag säga att det kan vara en aktie värd att överväga.
Ja… det skulle kunna finnas en risk för värdeskapande, alltså om avsikten är att få en så stor del av företaget som möjligt till ett billigt pris, skulle det inte tjäna huvudägarens agenda i detta skede. Jag har ibland undrat om de skulle vara så elaka att de skulle sänka utdelningen → kursen ännu lägre ->> samma saker ännu billigare i egen ficka. Jag hoppas naturligtvis att huvudägaren inte agerar mot aktieägarnas intressen..
Citycon ser, baserat på nyckeltalen, ut som en bättre investering än vad delårsrapportens information antyder. I år räcker inte pengarna från verksamheten (56,8 M€) till att täcka utdelningarna (-86,8 M€), så bolaget har tvingats finansiera dem med lån. Nettoskuldsättningsgraden är redan över 100 % och de i sig rimliga (2,36 % genomsnittsränta) lånekostnaderna äter betydande summor av kassaflödet. Bolaget måste rotera sina fastigheter och jonglera med sina skulder. Skapandet av ägarvärde kan få mindre uppmärksamhet, och fastigheternas värdeutveckling har också varit negativ. Baserat på dessa faktorer anser jag att undervärderingen är motiverad. Aktiekursen sjunker i takt med att medel delas ut från bolaget, det vill säga det finns ingen gratis lunch här.
Omvänd split planeras. I praktiken har det förmodligen ingen betydelse, men jag uppfattar det som positivt (till skillnad från Nestes aktiesplit - jag förstår inte varför de inte låter aktierna stiga mot och över 100: inte för att likviditeten skulle lida så mycket).
Huvudägaren har inte köpt på länge nu Priset har nog stigit för högt för hans smak.
Citycon har undertecknat ett avtal om att sälja två köpcentrum i Finland för cirka 77 miljoner euro till den nordiska fastighetsinvesteraren NREP. Enligt avtalet säljer Citycon köpcentret Arabia i Helsingfors och köpcentret Duo i Tammerfors. Köpeskillingen ligger i linje med objektens senaste IFRS-baserade verkliga värde. Affären förväntas genomföras under Q2/2019.
Citycons huvudägare är nog nära inlösen-gränsen, det vill säga en ägarandel som skulle kräva ett inlösenbud på resterande aktier. Jag tror att det beror på det.
Så här skrev Almas Petri Koskinen i Kauppalehti i januari:
“I ett obligatoriskt köperbjudande måste erbjudandepriset vara minst det som den potentiella köparen själv har erbjudit som högst för aktierna under det senaste halvåret. Katzman har köpt Citycons aktier till en fallande kurs. I somras betalade han som mest 1,86 euro för dem, på senare tid drygt tjugo cent mindre per aktie. Om Katzman lämnar ett obligatoriskt inlösenbud 32 procent under det substansvärdet per aktie, kan det hända att andra ägare inte går med på att sälja sina aktier till det priset. Så hände i Finnlines i sin tid. Katzman skulle dock få kontroll över bolaget. Då skulle han kunna börja minska utdelningen och investera så mycket att det inte skulle finnas mycket medel kvar för utdelningar.För investeringar kan huvudägaren till exempel rikta en aktieemission till sig själv.. Grovt förenklat agerade den skicklige napolitanske redaren Emanuele Grimaldi på detta sätt när han tog över det stora inhemska rederiet Finnlines.”
Gazit äger majoriteten av sina fastighetsbolag till 100 %. “I december förra året köpte Gazit Cityconia split-korrigerat till ett pris av 9,0 euro, och i praktiken utgör detta ett golv för nivån på ett köperbjudande, om ett köperbjudande skulle komma senast den 5.6.2019.” ← Citat från en omfattande rapport. Det vill säga, detta “garantipris” på 9 € gäller inte längre, men kursen är för närvarande 9,20 €.
Det är värt att notera att Gazit har sålt/är på väg att sälja majoriteten av sina FCR-aktier. Kan detta nu bli någon form av “Merge” mellan Northern Europe (Citycon) och Central & Eastern Europe (Atrium)? Europe - Gazit Europe
Frågan är, vilken typ av “ryktesskada” skulle Katzman uppleva om det började lösa in genom att “förstöra” Citycon för sig självt? I slutändan skulle det förstöra sina egna pengar. (Åtminstone tillfälligt)
Hur som helst, utdelningen rullar in på kontot och fastigheter säljs till marknadsvärde.
Inom fastighetsinvesteringsverksamhet är anseende, trovärdighet och samarbetsförmåga extremt viktiga. Gazit har verksamhet i över 20 länder och är en global, betydande aktör. Gazit har också flera investeringar liknande Citycon i olika fastighetsbolag. Jag tror inte att företaget skulle äventyra sitt rykte och sin verksamhet genom att på något sätt “förstöra” Citycon. Nackdelarna som detta skulle medföra skulle överstiga fördelarna. Dessutom har Gazit varit aktieägare i Citycon sedan 2004 och har hittills utvecklat bolaget långsiktigt. Det hade funnits möjlighet att vidta åtgärder som skadar andra aktieägare redan mycket tidigare, och det har de inte gjort hittills. Jag tror inte att de skulle ändra kurs nu.
På sätt och vis skulle det vara ett roligt rykte – i fortsättningen, om du köpte en del av ett företag, skulle folk när de hörde om det rusa iväg för att sälja i panik och kasta resten av aktierna i ditt knä till ett lågt pris. Lite som att det för ett piratskepp skulle räcka att bara dyka upp vid horisonten, och sjömännen, inklusive kaptenen, skulle redan hoppa överbord och lämna fartyget fritt att plockas upp.
Fastighetsinvesteringsbolagets första halvår gick stabilt med ökade hyresintäkter jämfört med föregående år.
Citycon, känt som ägare av köpcentrum, rapporterar fortsatt tillväxt under andra kvartalet.
Nettohyresintäkterna under april-juni uppgick till 56,1 miljoner euro, jämfört med 54,3 miljoner euro under motsvarande period förra året.
Det rapporterade operativa EPRA-resultatet ökade från 36,4 miljoner euro under jämförelseperioden till 38,7 miljoner euro. Tillväxten berodde främst på högre nettohyresintäkter, lägre finansiella kostnader samt införandet av redovisningsprincipen IFRS 16.
Ja, enligt KL justerar vi riktlinjerna lite uppåt:
Riktlinjerna preciseras
Citycon uppdaterar bolagets utsikter i samband med halvårsrapporten och förväntar sig nu ett operativt resultat (EPRA) per aktie på 0,785–0,850 euro, en operativ rörelsevinst på 189–200 miljoner euro och ett operativt resultat (EPRA) på 140–151 miljoner euro.
Tidigare förväntade bolaget ett operativt resultat (EPRA) per aktie på 0,775–0,875 euro, en operativ rörelsevinst på 188–206 miljoner euro samt ett operativt resultat (EPRA) på 138–156 miljoner euro.
Gazit köper resten av Atrium för 3,75 € (ca 18 % premium jämfört med gårdagens stängningskurs), innan dess delar man ut en ytterligare utdelning på 0,6 €, varefter köpeskillingen för aktien blir 3,15 €.
@Jesse_Kinnunen, gick de kanadensiska företagspengarna dit nu? Har Gazit tillräckligt med pengar för att köpa Citycon?
Skulle de just därför dela ut 0,6 € i utdelning, för att få lite mer pengar i kassan innan köpet?
Gazit fick brutto ca 818 MEUR från försäljningen av FCR. Köpet av Atrium kommer, inklusive utdelningen som ska betalas, brutto att uppgå till ca 475 MEUR (förutsatt att erbjudandet går igenom), och dessutom säljer Gazit Atrium-aktier för 150 MEUR, vilket innebär att arrangemanget totalt uppgår till ca 325 MEUR + transaktionskostnader. På senare tid har Gazit även köpt egna aktier, betalat utdelningar och gjort fastighetsförvärv, men det finns fortfarande pengar kvar från FCR-affären.
I pressmeddelandet uppger Gazit att dess beräknade skuldsättningsgrad (net debt/total assets) efter Atrium-arrangemanget är 48,2 % (mål under 50 %) och att bolaget har en uppskattad likviditet på ca 970 MEUR (varav ca 255 MEUR i kontanter). Dessutom har Gazit ca 3,8 miljarder euro i obelånade fastigheter. Utifrån sin balansräkning skulle Gazit absolut kunna köpa resten av Citycon (ca 855 MEUR baserat på Citycons senaste marknadspris).
Gazit har på senare tid gjort stora strategiska drag och implementerar nu sin strategi med fast hand, enligt vilken bolaget ökar andelen direkta fastighetsinvesteringar. Med Atrium-köpeanbudet anser jag det troligt att Gazit fortfarande kommer att lägga ett bud på Citycon. På kort sikt anser jag dock inte ett bud särskilt troligt, eftersom bolagets ledning nu hanterar Gazits avnotering från NYSE och köpeanbudet på Atrium. Att genomföra dessa och integrera Atrium kommer att kräva betydande resurser och tid från Gazits ledning och sannolikt kräva bland annat betydande finansieringsarrangemang.
Värderingsnivån för Atrium-köpeanbudet var för övrigt inte exceptionellt hög. Cirka 0,74x till senaste Q1’19 EPRA NAV. Samma värderingsnivå för Citycon med Q2’19-siffrorna skulle innebära ett köpeanbud på cirka 9,50 euro.
Jag har åtminstone inte själv märkt att det skulle ha kommit några flaggningsmeddelanden/meddelanden om Gazits köp.
Varför skulle Gazit ha flyttat sina aktier från förvaltarregistrerade (Hallintarekkarit) till den “andra” listan?
Jag kan tyvärr inte svara direkt på detta. Inga börsmeddelanden eller nyheter om detta har publicerats. Jag frågade Citycons IR om saken, men IR-chefen är för närvarande på semester och jag fick inget svar. Enligt Finansinspektionen ska transaktioner av ledande befattningshavare anmälas utan dröjsmål, senast inom 3 arbetsdagar från transaktionen, via ett börsmeddelande, så teoretiskt sett skulle ett börsmeddelande fortfarande kunna komma. Eller så kan det bara vara en teknisk förändring.
Priset har nog stigit för högt för hans smak.
för att köpa Citycon?
