Cityvarasto planerar notering

Aktier
,
1

Cityvarasto planerar en notering på börsen.

Här är en intervju med bolagets grundare och VD Ville Stenroos.

Här är pressmeddelandet:

Cityvarasto i korthet

Cityvarasto är ett finskt företag grundat 1999 inom branschen för minilager, skåpbilsuthyrning och flyttjänster. Till Cityvarasto-koncernen hör, förutom moderbolaget Cityvarasto Oyj, de viktigaste dotterbolagen PakuOvelle.com Oy (“PakuOvelle.com”), som specialiserat sig på skåpbilsuthyrning, samt flytttjänsteföretaget Suomen Opiskelijamuutot Oy (“Opiskelijamuutot”). Cityvarastos verksamhet är indelad i två affärsområden: fastighetsverksamhet, som omfattar minilagerverksamheten med tillhörande tjänster och uthyrning av andra lokaler, samt anslutna tjänster, som omfattar skåpbilsuthyrning och flytttjänsteverksamhet.

Cityvarasto hade den 30.6.2025 totalt 72 minilageranläggningar med över 13 000 uthyrningsbara minilager runtom i Finland. Bolagets nätverk av minilageranläggningar täcker totalt 29 städer, inklusive Finlands 20 största stadsområden. Utöver minilager hyr Bolaget ut olika mångsidiga affärslokaler till sina kunder. Inom fastighetsverksamheten använder Bolaget en omvandlings- och utvecklingsmodell som huvudsakligen består av att förvärva fastigheter i slutet av sin livscykel samt att omvandla och utveckla dem till moderna minilageranläggningar.

PakuOvelle.com är ett helägt dotterbolag till Cityvarasto Oyj, en biluthyrningsfirma specialiserad på skåpbilar. PakuOvelle.com ägde den 30.6.2025 totalt över 500 skåpbilar och hade cirka 260 upphämtnings- och återlämningsställen. Upphämtnings- och återlämningsställen finns på cirka 45 orter runt om i Finland, inklusive i Finlands största städer. Opiskelijamuutot är ett helägt dotterbolag till Cityvarasto Oyj, ett flytttjänsteföretag som för närvarande är verksamt i södra Finland. Opiskelijamuutot genomförde cirka 2 100 flyttar under 2024.

Cityvarastos styrkor

Cityvarasto anser att bland annat följande faktorer är dess centrala styrkor:

  • Cityvarasto är en ledande aktör inom sin bransch i Finland mätt i antal anläggningar
  • Cityvarasto är verksamt på en marknad med starka tillväxtfaktorer
  • Cityvarasto har en bevisat fungerande affärsmodell
  • Cityvarasto har goda tillväxtmöjligheter
  • En omvandlings- och utvecklingsmodell med fokus på hållbar utveckling

Cityvarastos strategi

Cityvarastos tillväxtstrategi fokuserar på fastighetsförvaltning och uthyrning, omvandling av befintliga fastigheter till moderna minilageranläggningar, förvärv av nya anläggningar och deras omvandling till moderna minilageranläggningar samt förvärv av mindre minilageraktörer genom företagsförvärv. Med sin strategi strävar Bolaget efter att upprätthålla lönsam tillväxt och fortsätta att förbättra den relativa lönsamheten genom skalfördelar, ökad beläggningsgrad för fastigheterna och kontinuerlig utveckling av verksamheten. I enlighet med sin strategi förvärvar Cityvarasto fastigheter som är lämpliga för dess verksamhet, omvandlar dem för minilagerbruk och strävar på så sätt efter att öka fastigheternas kassaflöde samt värdet på dess fastighetstillgångar. Utöver organisk tillväxt strävar Bolaget efter att växa genom att bland annat förvärva mindre lokala konkurrenter via företagsförvärv.

Cityvarastos tillväxtstrategi bygger på följande delområden:

  1. Öka kassaflödet genom att optimera beläggningsgraden och hyrorna för minilageranläggningarna
  2. Omvandla lokaler för minilagerbruk i befintliga fastigheter
  3. Investeringar i nya anläggningar
  4. Företagsförvärv
  5. Öka de anslutna tjänsterna

Cityvarastos finansiella mål och utdelningspolicy

Finansiella mål är framåtblickande uttalanden och är inga garantier för framtida finansiell framgång. De finansiella mål som presenteras i detta pressmeddelande är endast mål och inte prognoser eller uppskattningar av Cityvarastos framtida finansiella framgång, och de ska inte betraktas som sådana.

Cityvarastos styrelse har fastställt följande finansiella och operativa mål för den femåriga granskningsperioden som inleddes i slutet av 2024 och avslutas i slutet av 2029:

  • Tillväxt: Koncernens genomsnittliga omsättningstillväxt är över 12 procent per år under granskningsperioden.
  • Lönsamhet: Koncernens EBITDA-marginal överstiger 50 procent under granskningsperioden.
  • Investeringar: Koncernens investeringar uppgår i genomsnitt till cirka 10 miljoner euro per år under granskningsperioden. Antalet minilageranläggningar uppgår till cirka 100 i slutet av granskningsperioden.
  • Skuldsättning: Koncernens belåningsgrad förblir under 35 procent under granskningsperioden. (Belåningsgraden beräknas genom att dela räntebärande skulder exklusive IFRS 16-leasingavtalsskulder med fastighetsinvesteringarnas verkliga värde).

Bolagets styrelse har godkänt en utdelningspolicy enligt vilken Cityvarasto strävar efter att generera bästa möjliga långsiktiga totalavkastning för sina aktieägare. Enligt Bolagets bedömning uppnås detta bäst genom att återinvestera vinsterna i verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom att investera i utbyggnad av befintliga fastigheter, förvärv av nya fastigheter och företagsförvärv. På lång sikt strävar Cityvarasto efter att betala växande årliga utdelningar, medan utdelningarna på kort sikt är beroende av Bolagets investeringsverksamhet.

Resultatprognos för räkenskapsåret 2025

Resultatprognosen innehåller framåtblickande uttalanden som rör Bolagets syn på den möjliga utvecklingen på dess olika marknader. De är inga garantier för Bolagets omsättnings- eller resultatutveckling eller framtida finansiella framgång. Bolagets verksamhetsresultat kan avvika betydligt från marknadsutvecklingen, och Bolagets resultatprognos eller andra framåtblickande uttalanden ska inte betraktas som ett löfte om framtida utveckling eller resultat som kan avvika väsentligt från det som presenteras nedan.

Cityvarasto bedömer att koncernens omsättning och justerade EBITDA kommer att växa under räkenskapsåret 2025 jämfört med föregående räkenskapsår, och bolagsledningens bedömning av utvecklingen är i linje med bolagets långsiktiga finansiella mål.

Baserat på resultatet för räkenskapsårets första halvår, den nuvarande marknadssituationen, affärsutsikterna och bolagets bedömning, förväntas omsättningen för hela räkenskapsåret 2025 växa med 15–20 procent och den justerade EBITDA (adjusted EBITDA) växa med 15–20 procent jämfört med räkenskapsåret 2024.

Prognosen baseras på antagandet att inga betydande förändringar sker i verksamhetsmiljön under resten av året.

Cityvarastos rapporterade omsättning för första halvåret av räkenskapsåret 2025 uppgick till 12 611 (10 681) tusen euro, en ökning med 18,1 procent jämfört med motsvarande period föregående räkenskapsår, och den rapporterade justerade EBITDA uppgick till 5 537 (4 676) tusen euro, en ökning med 18,4 procent jämfört med motsvarande period föregående räkenskapsår.

58 gillningar
Potentiaaliset listautujat Helsinkiin
Inderesin kahvihuone (Osa 10)
Inderesin kahvihuone (Osa 10)
Inderesin kahvihuone (Osa 10)
2

Utdrag från VD:s intervju.

”Om vi inte investerade skulle vi få ett sådant problem att vi skulle behöva betala ut mycket i utdelning.”

Bara på grundval av att utdelningar ses som ett problem kan man överväga att investera :smiley:

80 gillningar
Citivarasto - Tallelokeroita kansalle
Inderesin kahvihuone (Osa 10)
3

Finns det fortfarande information om kapitalavkastning? (meddelandet måste vara minst 50 tecken långt)

1 gillning
4

Börsintroduktionen fokuserar på aktieförsäljningar men å andra sidan verkar ankarinvesterarna och rådgivaren (SEB) bra. Företagets grundare fortsätter som ägare och värderingen verkar inte alltför sträckt. Ankarinvesterarnas åtaganden håller om värderingen är under 120 miljoner, vilket gör EV/Sales-multipeln ganska bullish men å andra sidan börjar EBITDA-multiplen ändå med en etta.

Även i USA kom det förra veckan några lyckade IPO:er. Skulle detta kunna vara ingredienserna för en ny uppgång?

6 gillningar
5

Enligt en artikel i Kauppalehti skulle det eftersträvade marknadsvärdet vid noteringen vara 135 miljoner euro och detta har genererat en nettovinst på 3,7 miljoner euro förra året. Låter inte detta ganska dyrt vid första anblicken? P/B ligger förmodligen runt 1.

Dessutom har de verkliga värdena ökat med över 50% förra året.

27 gillningar
7

Företag inom branschen är några listade även på börser internationellt, ofta i REIT-form. Åtminstone:

  • Public Storage :us: (NYSE:PSA), marknadsvärde nu $50 miljarder
  • Extra Space Storage :us: (NYSE:EXR), marknadsvärde nu $31 miljarder
  • CubeSmart :us: (NYSE:CUBE), marknadsvärde nu $9 miljarder
  • National Storage REIT :australia: (ASX:NSR), marknadsvärde nu A$3.4 miljarder
  • Big Yellow Group :uk: (LON:BYG), marknadsvärde nu £1.8 miljarder
  • Safestore Holdings :uk: (LON:SAFE), marknadsvärde nu £1.4 miljarder
10 gillningar
8

Jag är kund i lagret och har några gånger använt skåpbilsuthyrningen. Båda dessa fungerar mycket enkelt ur kundens synvinkel och man märker att kundupplevelsen har finslipats noggrant. I ingen av funktionerna har jag mött någon anställd och funktionerna verkar vara långt automatiserade.

När det gäller tillväxt och lönsamhet verkar det vara värt att delta i IPO:n om priset är lämpligt.

22 gillningar
9

När man beaktar företagets tillväxtmål och att efterfrågan på småförråd ständigt ökar i tillväxtcentra, kunde man tänka sig att priset är helt okej. En annan sak är om tillväxten förverkligas.

Det är inget konstigt med att marknadsvärdena stiger. Vid köp bedöms objektet som en industribyggnad/lagerhall med låg hyra, där hyresnivån grovt ligger mellan 5-12 €/M2, och objektet värderas enligt dess användningsändamål. Sedan ändrar Cityvarasto användningsändamålet till ett småförrådshotell, och hyrorna stiger till någonstans mellan 17-25 €/M2, och objektets kassaflödespotential ökar betydligt. → marknadsvärdet ökar. (Man kan alltid ifrågasätta bedömningens sanningshalt, men om bedömningen har gjorts av en oberoende AKA-värderare, vilket banken oftast kräver för att bevilja lån, är saken ganska tydlig).

12 gillningar
10

EDIT/tillägg:

Som affärsmodell är detta utmärkt i fastighetsmarknaden i sig, eftersom genom att konvertera dåliga, oattraktiva/tomma hallar som annars skulle stå tomma (som ganska ofta kan fås relativt billigt i förhållande till det aktuella marknadsvärdet), till småförrådsanvändning kan man bygga upp en stor fastighetsmassa i sin egen balansräkning, med vars hjälp det ständigt finns möjlighet att belåna nya fastigheter både kassaflödesmässigt och genom ökningen av marknadsvärden när säkerhetsvärdet kontinuerligt frigörs ganska betydligt genom ökningen av objektens marknadsvärden.

Längre fram – när fastighetsmassan och verksamheten växer kan hanteringen av portföljen (och dess underhåll samt reparationer) bli ett problem, men ideologiskt sett, när företaget växer, sväller dess balansräkningsvärde mer och mer och ju större balansräkning, desto mer diversifierad blir risken även ur finansiärens synvinkel (förutsatt att skuldsättningen hanteras smart). På samma sätt borde lönsamheten i en sådan verksamhet skalas ganska bra.

När företaget mognar och tillväxten saktar ner (det vill säga när fastigheter inte längre behöver köpas i samma takt) kan företaget om det så önskar påbörja en kontrollerad avyttring av fastigheter, vilket, utöver verksamhetens kassaflöden, möjliggör ganska goda extra kapitalåterbetalningar i ett senare skede. Det är en annan fråga om detta sedan är affärsmässigt förnuftigt eller nödvändigt.

17 gillningar
11

För första gången på länge en intressant notering, som för med sig en ny typ av bransch till Helsingforsbörsens utbud. Åtminstone preliminärt en intressant notering, men i slutändan handlar det bara om teckningspriset. Om priset verkar överdrivet, som priset ofta är i samband med en notering, så kan deltagandet också utebli. Det är alltid möjligt att köpa aktien från börsen också, om det blir aktuellt. Men jag kommer med intresse att följa denna notering :slight_smile:

17 gillningar
12

Jag tror inte att avyttring av lager skulle ge några extra intäkter. Hela balansräkningen med verkliga värden betyder bara ett verkligt värde för detta företag, och för utomstående är det inte det, om det inte finns en verkligt likvid marknad och aktörer som kan driva lageruthyrningsverksamheten lika effektivt och i samma skala som Cityvarasto. Att köpa en plåthall och sedan utrusta den för x00 000 euro ger inte nödvändigtvis något värde alls för andra som är intresserade av fastighetens storlek och läge, utan snarare kostnader för återställning.

Om lager skulle säljas som sale & lease back till verkligt värde och medel frigöras från balansräkningen, skulle dessa medel med tiden förbrukas av långa hyresavtal eller äta upp verksamhetens kassaflöde, vilket investerare skulle kräva av sådana specialutrymmen.

9 gillningar
13

Ja, jag lekte lite med dumma tankar i min tidigare kommentar. I princip är fastigheterna säkert en så väsentlig del av verksamheten att de inte kommer att “kräkas ut” ur balansräkningen med S&LB-upplägg, kanske.

Men det är kanske inte en så enkel fråga ändå. Det handlar till stor del om en fråga om långsiktig kostnadsnytta kontra avkastning på eget kapital, oavsett affärsmodell. I detta skede är förutsättningen för tillväxt en belånad balansräkning och ett starkt kassaflöde, men på lång sikt, när verksamheten och dess olika delar utvecklas, blir avkastning på eget kapital ett relevant mått, och OM företaget skulle kunna driva enbart småförvaringsverksamhet genom att sälja tillgångarna och bara hyra ytterväggarna och taket till sig själva, skulle det kunna finnas en egen nisch där. Det ökar förstås vissa risker och kostnadsnivån säkert, men att agera som hyresgäst eliminerar investeringsbehovet (även om det indirekt betalas i kassaflödeshänseende).

Men som sagt, det är säkert inte i företagets intresse att sälja bort grundstenen i kärnverksamheten. Verksamheten är säkert mycket lönsammare med ägda fastigheter.

4 gillningar
14

Gamla industrifastigheter till lönsamma minilager!

Jag besökte igår #Cityvarasto:s IPO-evenemang för att lära känna företaget som ett investeringsobjekt.

Cityvarasto är ett verkligt tillväxtföretag. Företagets genomsnittliga årliga intäktstillväxt (CAGR) har varit 20 procent under åren 2015–2024. Tillväxten har huvudsakligen varit organisk, men den har också inkluderat förvärv, såsom Pakuovelle.com. Företaget har höjt sin utdelning tio år i rad.

Det verkliga värdet på Cityvarastos fastighetsportfölj var 194 miljoner euro år 2024. Av fastigheterna ligger 65 procent i Helsingforsregionen och 35 procent i övriga Finland. Den genomsnittliga hyresavkastningen är upp till 15 procent. Fastigheternas beläggningsgrad är 79 procent och den genomsnittliga varaktigheten för hyresavtalen är 27 månader. Cirka 60 procent av finländarna bor inom 15 minuters avstånd från Cityvarastos minilager, vilket enligt företaget är en viktig konkurrensfördel.

Lagerpenetrationen på den finska marknaden är fortfarande låg jämfört med de viktigaste jämförelseländerna. Företagets affärsmodell är att konvertera gamla industrifastigheter till lönsamma minilager, främst för konsumenter. De insamlade medlen kommer huvudsakligen att användas för att växa denna verksamhet. Företaget avser att köpa fler fastigheter, utöka ytan på befintliga lager samt eventuellt genomföra företagsförvärv. Cityvarasto bygger för närvarande inga nya minilager, men avser att undersöka denna möjlighet under strategiperioden. Antalet verksamhetsställen planeras att öka från nuvarande 72 till 100 under strategiperioden. Företaget strävar inte efter expansion på internationella marknader.

Företagets mål är en genomsnittlig intäktstillväxt på över 12 procent, som ska uppnås både organiskt och genom företagsförvärv. EBITDA-marginalen är för närvarande cirka 45 procent, men målet är att höja den till 50 procent under strategiperioden. Till skillnad från fastighetsinvesteringsbolag i allmänhet strävar företaget efter att hålla skuldsättningsgraden låg. Företaget profilerar sig som ett tillväxtföretag, och åtminstone i det inledande skedet kommer intäkterna från verksamheten att återinvesteras i företaget snarare än att delas ut till ägarna.

Jag träffade företagets VD och grundare Ville Stenroos på Miltton. Han verkade vara mycket entusiastisk över företagets långsiktiga utsikter. Stenroos betonade att företagets konkurrensfördelar är god kompetens inom förvärv av industrifastigheter, ett starkt varumärke och satsningar på digitalisering. Enligt honom är företagets verksamhet mer konsumentaffärer än fastighetsinvesteringar.

IMG_9590

51 gillningar
15

@henrielo har skrivit en bra analys om Cityvarasto. :slight_smile:

Kostiander konstaterade vid flera tillfällen att Cityvarastos verksamhet till sin natur inte bara är fastighetsverksamhet utan också konsumentverksamhet. Stenroos påminde i sin tur vid bolagets presentationstillfälle om varumärkets styrka och goda kundnöjdhet.

Småförrådsbranschen verkar konjunkturmässigt stabilare än traditionell fastighetsinvestering.

Underrubriker:

  1. Megatrender stöder tillväxten
  2. Hyrning av paketbilar och studentflyttar kompletterar fastighetsverksamheten
  3. Stenroos bakgrundsbelyser tillväxtdrivkrafterna
  4. Balansräkningen hålls i skick
  5. Vad är Cityvarastos värde?
26 gillningar
16

Välskriven artikel. Om bolaget bara vågade ställa upp i Roast eller Grill med kort varsel.

Jag förvärmer (med bara en riskokares effekt) främst IFRS och verkligt värde och delvis JLL. Lageregendomens verkliga värde har uppskattats till 197 miljoner euro H1-2025. Jag ger nåd och tar den justerade EBITDA för H1-2025, eftersom jag verkligen tror att det säkert finns exceptionella kostnader. Justerad EBITDA på 11 miljoner euro per år, varav dotterbolagens andel nämns som 1,9 miljoner euro och lagerverksamheten får 9,1 miljoner euro. Avkastningskravet för alla kvadratmeter är alltså 9,1 / 197, dvs. 4,6%. I artikeln nämns 121 000 m2, som fördelas mellan små lagerutrymmen 61 000m2 (50,4%) och kontorslokaler 56 000m2 (46,2%). Någonstans försvinner kvadratmeter, men låt oss inte fokusera på det. Avkastningskravet för kontorslokaler skulle kunna vara till exempel 5,1% (KTI:s vår 2024). Då skulle lagren ha ett avkastningskrav på grovt 4%. Sounds like a fair value to me :melting_face:

Jag ger en dum jämförelse. Mitt investeringsbolag har ett 11m2 lager som jag hyr ut i Helsingfors. Objektet har varit uthyrt i cirka 5-6 år och beläggningsgraden har alltid varit 100%. Avkastningskravet på inköpspriset var ca 70% (inkl. alla kostnader) och det skulle kunna säljas med ett avkastningskrav på kanske 50-33%.

Det eftersträvade loan-to-value under 35% är ett helt tekniskt mått och får inte jämföras med andra bolags skuldsättningsgrader. Jag är inte grym och även om jag skulle dubbla eller tredubbla avkastningskravet och dess inverkan på skuldsättningsgraderna.

Lyckligtvis har det verkliga värdet inget att göra med aktiens marknadspris. Lagerverksamheten kan växa när mormödrar dör och dödsbon inte har plats att hamstra de mögliga sofforna och värdelösa tavlorna målade av avlägsna släktingar. Tillväxten av tilläggstjänster är mycket mer intressant och här kan det finnas nätverkseffekter för uthyrningsverksamheten i framtiden. Jag funderar dock på vad den verkliga långsiktiga kassaflödeskonverteringen är här, när underhålls-Capex beaktas.

18 gillningar
17

Har ni lagt märke till att på listan över Cityvarastos största ägare finns ett investeringsbolag som investerade i ett norskt småförrådsbolag som noterades på Oslobörsen. Småförrådsbolaget såldes sedan till ett amerikanskt riskkapitalbolag. Målbolagets omsättning vid affären var 24 miljoner euro och marknadsvärdet 240 miljoner euro. Skulle något liknande kunna hända med Cityvarasto? :thinking:

17 gillningar
18

#Cityvarastos IPO-erbjudandevillkor just offentliggjorda. Preliminärt prisintervall 14,89-17,02€, vilket motsvarar ett marknadsvärde på 120-135 miljoner euro.

IMG_9802

22 gillningar
19

Jag hade redan undersökt detta lite och caset verkade i sig intressant så jag kanske hade kunnat delta, men med denna värdering behöver jag inte ens överväga det.

Om caset vore så bra som marknadsföringen antyder och tvåsiffrig tillväxt fortsätter mot horisonten, vilken brådska finns det då att ta hem vinsten?

Man hade kunnat sälja av innehaven senare eller till och med nu till en något lägre värdering, nåväl, vi får se hur det utvecklas, i slutet av IPO-pipelinen skulle denna värdering kunna gå i de sista långsamma takterna.

28 gillningar
20

Intressant företag och i sig är det en bra sak ur samhällets synvinkel att plåthallar som tas ur bruk hittar en ny användning som småförråd. Men vid noteringen är aktiens värdering ohållbart hög, särskilt när man beaktar att värderingarna för små och medelstora bolag på Helsingforsbörsen i genomsnitt är på en ganska låg nivå.

Vi sätter det under bevakning, om värderingen faller till en rimlig nivå och det övertygande arbetet inte upphör.

20 gillningar
21

@Karo_Hamalainen hade som gäst Cityvarastos VD och grundare Ville Stenroos :slight_smile:

ANNONS
Se disclaimer i slutet av denna avsnittsbeskrivning!

Cityvarasto, som planerar att noteras på Helsingforsbörsens First North-marknadsplats, är King Kong inom Finlands smålagerbransch.

Cityvarastos fastighetsverksamhets omsättning var förra året drygt 17 miljoner euro, medan hela den finska smålagermarknaden var 41 miljoner euro stor. Beräknat med dessa siffror var Cityvarastos marknadsandel redan över 40 procent.

*Cityvarasto, som starkt eftersträvar tillväxt, kommer troligen att kunna växa ytterligare en tid genom att ta marknadsandelar, men alltmer är tillväxten beroende av den totala marknadens tillväxt. *

Vad är tillväxten för den finska smålagermarknaden, VD och grundare Ville Stenroos?

”Jag har noga följt Sverige och andra nordiska länder. I Norden är penetrationen per person cirka 50 procent högre än i Finland. Vi är mycket lika länder och städer, och kulturerna är likartade. Vi kommer inte ikapp [Sveriges smålagerkvadratmeter per invånare], eftersom det växer så snabbt i Sverige! I Storbritannien är det mer än dubbelt per invånare jämfört med Finland, i USA 15 gånger så mycket. Och de fortsätter att växa”, svarar Stenroos.

”I USA har smålager under de senaste 40 åren varit den snabbast växande fastighetssektorn – och den mest lönsamma”, säger han.

DISCLAIMER:
Cityvarasto planerar en börsintroduktion och ett erbjudande samt en notering på Nasdaq First North Growth Market Finland-marknadsplatsen. Teckningstiden för det publika erbjudandet har börjat den 24.9. och förväntas fortgå till den 30.9.2025.

Investerare uppmanas att läsa prospektet innan de fattar ett investeringsbeslut för att fullt ut förstå de risker och fördelar som är förknippade med ett beslut att investera i värdepapper. Det finskspråkiga prospektet för den planerade noteringen har publicerats på bolagets webbplats på cityvarasto.fi/ipo.

I samarbete med: Cityvarasto

16 gillningar