Jag öppnar en ny tråd för diskussion kring fonden UB Nordiska Affärsfastigheter (UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt). Under den gångna veckan öppnade vi en fondsida för fonden, som framöver kommer att samla kvartalsrapporter och annat innehåll relaterat till fonden, inklusive regelbundna intervjuer i inderesTV, varav den första filmades för några dagar sedan. Här är det bra att notera att UB Fondbolag (UB Rahastoyhtiö) är kund hos Inderes.
I fortsättningen är syftet att även samla in frågor och idéer till intervjuerna härifrån. Jag har även uppmuntrat UB:s portföljförvaltare att ta sig till forumet för att delta i diskussionen. För min del hindrar ingenting att vi även diskuterar frågor som rör den nordiska fastighetsmarknaden på en allmän nivå i den här tråden.
Salkunhoitajat kävivät haastattelussa. Sopivaa kuunneltavaa varmasti myös kiinteistösektorista yleisesti kiinnostuneille.
Aiheet kellotettuna
00:00 Aloitus
00:25 Ruotsin asuntomarkkinoiden tyrsky
02:40 Ulkomaiset sijoittajat pitävät kiinni Pohjoismaista
04:20 Pohjoismaissa kiinteistöltä vaaditaan enemmän tuottoa
06:00 Kiinteistökohteiden uudelleenhinnoittelu
08:58 Uutta tietoa saadaan alati lisää
10:27 Inflaation merkitys
13:48 Uusi sijoitus Oslossa
16:53 Käteinen on kuningas
UB:s portföljförvaltning har publicerat sin kvartalsrapport för januari–mars. Intressant läsning även för den som är allmänt intresserad av fastighetsmarknaden. Det görs betydligt färre affärer än tidigare, men marknaden är inte helt lamslagen.
Många fastighetsinvesterare verkar använda den tid som frigjorts från transaktioner till att förbättra och optimera sina nuvarande fastighetsinnehav. - - Därmed kommer många fastigheter att vara i ännu bättre skick när marknaden vänder.
Inflationen har visat de första tecknen på att vika ner, vilket skulle kunna innebära att räntehöjningarna upphör i den nära framtiden. - - Att räntehöjningarna upphör, och senast när räntorna sjunker, kommer aktiviteten att återvända till fastighetsmarknaden.
Många investerare verkar fortfarande ha gott om likvida medel att använda så snart de ekonomiska utsikterna klarnar något. Som ett bra exempel kan nämnas Blackstone, som i april meddelade att de tagit in rekordstora 30 miljarder dollar till sin nya fastighetsfond. Stora investerare verkar alltså ha tilltro till att fastighetsmarknaden återhämtar sig inom en snar framtid.
Här är den senaste intervjun med portföljförvaltarna. Vi pratade först om marknadsläget och sedan bland annat om varför den noterade och onoterade fastighetsmarknaden verkar leva helt olika liv.
UB:s portföljförvaltare kommer till en intervju på inderesTV under de närmaste dagarna. Här är redan några insikter därifrån gällande läget i fastighetssektorn och marknadsutsikterna.
De första tecknen på en återhämtning på fastighetsinvesteringsmarknaden har redan setts på den noterade fastighetsmarknaden, som ser ut att ha nått sin botten i oktober 2023. Historiskt sett har direkta fastighetsinvesteringar följt den noterade fastighetsmarknaden med en fördröjning på cirka 6–12 månader.
Här är den utlovade intervjun. Säkert nyttig lyssning för alla som är intresserade av situationen för fastighetsförvaltare och fastighetssektorn i allmänhet.
Tidstämplar:
00:00 Inledning
00:16 År 2023
01:30 “Sekundära kontor lider mest”
02:24 Vändningen på den noterade marknaden
03:23 Räntorna som drivkraft för vändningen
05:38 Avkastningskrav och värdenedgångar
08:57 Marknadsstress och inlösen
10:55 Yield gap och realräntor
12:25 Skillnader i fondernas avkastning
14:12 Mekaniken bakom avkastningsberäkning
20:03 Norges betydelse
22:11 Hur har det “nya normala” förändrat fastighetsinvesteringar?
Här är UB:s Jaakko Onalis och Mikko Hentisens färska översikt.
I den föregående kvartalsrapporten skrev vi att fastighetsmarknadens transaktionsvolym på kvartalsnivå ser ut att ha stabiliserats vid 4–5 miljarder euro i Norden. Många hoppades säkert att fastighetsmarknaden skulle få ett ”tomterally” i slutet av året, och även om vi såg en liten spurt, stannade transaktionsvolymen för 2023 i Norden som förväntat på knappt 20 miljarder euro. Det var det lugnaste året sedan finanskrisen.
Newsecs marknadsöversikt för den finländska fastighetsmarknaden våren 2024 publicerades i början av veckan. Den kan laddas ner täältä. Nedladdningen kräver att man lämnar sina kontaktuppgifter. Om man inte vill göra det kan jag vid behov skicka den via e-post.
Även om rapporten fokuserar på Finland är drivkrafterna i praktiken desamma oavsett land: inflation, räntor/penningpolitik, ett svagt ekonomiskt läge och allmän osäkerhet. Vad glömde jag att lista?
Fastighetsmarknaden väntas normaliseras och turbulensen minska mot slutet av året, så länge inflationen sjunker och räntorna följer efter: “Den största risken i det nuvarande scenariot är att inflationen inte går med på att sjunka den ‘sista milen’. Detta kan bero på nya störningar i utbudet orsakade av geopolitiska störningar. Inflationen kan också vägra att sjunka på grund av att den ekonomiska tillväxten är starkare än väntat och löneförhöjningarna större än förutsett.”
Enligt Newsec finns det fler potentiella köpare på marknaden än tidigare. Köpvilja garanterar dock inte en ökning av transaktionsaktiviteten. Alla väntar på räntesänkningar.
Å andra sidan: “Även om prime-direktavkastningskraven har stigit med 70–170 punkter under den pågående cykeln, är uppgången fortfarande mindre än de 320 punkters uppgång i avkastningen för den finländska statsobligationen” – “på grund av osäkerheten på fastighetsmarknaden är det oklart om den nuvarande minskade riskpremien räcker för att återuppliva marknaden.”
Några användbara grafer plockade från rapporten. Rapporten har egna avsnitt uppdelade efter fastighetskategori (bostäder, kontor, industri och logistik, affärslokaler, samhällsfastigheter, hotell).
Här är ett intressant inlägg från Jaakko Onali och Mikko Hentinen på UB.
Vi skrev i kvartalsrapporten för Q4/2023, som publicerades i början av året, att fastighetsvärdena sannolikt kommer att hitta en ny jämvikt under innevarande år. När vi granskar förändringarna i våra fastighetsvärden under årets första kvartal ser vi att de största värdenedgångarna ser ut att vara förbi för den här gången. Fastighetsvärderare får förhoppningsvis mer bevis gällande fastighetsvärden via transaktioner under innevarande år, så mindre justeringar av fastighetsvärdena kommer säkert fortfarande att göras baserat på genomförda transaktioner.
UB:s portföljförvaltare Jaakko Onali och Mikko Hentinen intervjuades av @Antti_Jarvenpaa.
Ämnen:
00:00 Inledning
00:22 Marknadsläget
05:50 Allt hänger inte på räntorna
11:25 Problemen koncentreras till kontor
15:19 Kapitalallokeringen fokuserar på omallokering
19:52 Fastighetsutveckling betonas mer än tidigare
23:37 Värdeförändringarna är fortfarande måttliga
27:27 Utsikterna för resten av året
Nedan följer en fondöversikt av UB:s portföljförvaltare Jaakko Onali och Mikko Hentinen.
I fondens tidigare kvartalsöversikter och material har vi visat en graf från internationella konsultföretag, enligt vilken vändningen på den direkta fastighetsmarknaden skulle ske under den innevarande sommaren. Den första räntesänkningen som Europeiska centralbanken, ECB, gjorde i juni kommer sannolikt att underlätta fastighetsvärderingen och därmed prognostiseringen av avkastningen. Framöver kan effekten av räntesänkningar på fastighetsvärdena redan vara försiktigt positiv. På fastighetsmarknaden syns effekterna långsamt på grund av tröga transaktionsprocesser, så vi är sannolikt klokare på detta område först till hösten.
UB:s portföljförvaltare Jaakko Onali intervjuades av Antti.
Ämnen:
00:00 Inledning
01:34 Handeln börjar ta fart
02:36 Sverige visar vägen, Finland följer efter
03:25 Marknadsdrivkrafter och de mest populära fastighetsslagen
06:35 Kontorsmarknadens utmaningar är koncentrerade till Finland
08:18 “Årtiondets bästa köplägen”
14:05 Är hållbarhet grönmålning?
17:12 Utveckling av fastigheter
19:02 Strategiskt viktiga fastighetslägen
21:42 Uthyrningsgraden har utrymme för förbättring
23:45 Inlösen och nettoteckningar
I Anttis intervju var UB:s portföljförvaltare Jaakko Onali.
Besluten från flera bostads- och fastighetsfonder att avbryta inlösen av fondandelar har väckt mycket diskussion på marknaden under början av året. Vad har lett till situationen? UB:s portföljförvaltare Jaakko Onali förklarar situationen för fastighetsfonderna och fastighetsmarknaden.
Ämnen:
00:00 Inledning
00:40 “Likviditeten är verkligen svag”
04:40 Problemen koncentreras till Finland
05:37 Bostadsmarknaden
06:45 Varför får inte andelsägarna sina pengar?
09:46 Är öppna fastighetsfonder verkligen “likvida”?
11:53 Vem eller vilka definierar andelsägarnas intressen?
12:35 Skulle inlösen kunna finansieras med lånade pengar?
14:39 Vilka kontantvikter är typiska för fastighetsfonder?
16:03 Varför säljs inte objekten tvångsvis, och vad skulle följa av det?
19:27 Värdering av fastigheter och principal-agent-problemet (intressekonflikt)
22:30 Hur man följer och bedömer fastighetsmarknaden och -fonderna?
24:03 Situationen för UB Nordiska Kommersiella Fastigheter -fonden
26:08 Marknadssituationen i Norden per land
28:30 Varför har byggmarknadens avmattning inte stött det äldre fastighetsbeståndet?
30:35 Långa räntor, inflation och realränta
32:40 Förväntningar för år 2025
