VD:ns berättelse om deras verksamhets logik övertygade mig. Den del där han berättar om att dela kakan öppnar upp för mig orsakerna till varför jag avser att delta som ägare i Toivo.
Om helt vanliga fastighetsinvesteringsentusiaster kan göra sin egen verksamhet lönsam, då kan Toivo, i jämförelse, göra mycket bra affärer.
Normalt sett förlorar en fastighetsinvesterare gentemot Toivo bland annat på följande punkter.
-Investeringsbostaden är byggd på en hyrestomt.
-Byggföretaget har maximerat sin egen rörelsevinst vid byggandet.
-Byggföretaget har egna säljare eller använder en mäklare.
-Byggföretaget väljer det billigaste alternativet för förvaltare. Vissa av dessa förvaltare hanterar inte reklamationer eftersom de inte har inkluderat en separat faktureringspost i avtalet. På så sätt vinner både byggföretaget och förvaltaren, eftersom ingen av dem hanterar ärendet. Naturligtvis är förloraren bostadsägaren.
-I äldre bostäder, när reparationer beslutas, är både långtidsboende ägare och vinstdrivande investerare med i beslutet. Intressena är lätt i konflikt.
Av dessa exempel fungerar inte alla för till exempel Kojamo. Med Kojamos inköpsvolymer bortfaller åtminstone försäljningskostnaderna.
Med dessa exempel i åtanke, om man tänker att Toivo bygger en så lönsam helhet som möjligt för sig själv under en 50-årsperiod och förvaltar företaget själv enligt sina egna mål, då tror jag starkt på ekvationen. Här finns också hela tiden möjlighet att granska vad den nuvarande marknadens avkastning är och vad de äldre objekten genererar. Om man kan bygga nya med bättre avkastning än vad de äldre objekten genererar till marknadspris, då säljer man från den änden och bygger nya. Denna möjlighet har inte andra, andra kan bara jämföra befintliga objekt med vilken avkastningsförväntan man kan köpa nya med.
I sig borde detta vara ett mycket tråkigt och förutsägbart företag, så förmodligen känns det inte meningsfullt för många investerare. Jag ser dock detta som ett stabilt företag som ändå växer varje kvartal, och all tillväxt genererar alltid mer rörelsevinst.
). Baserat på emissionsprospektet byggs det just nu lägenheter till ett värde av 62 miljoner euro, vars värdering som oavslutade projekt den 31.3.2021 var 14,1 miljoner euro i balansräkningen. Bara från de lägenheter som redan är under uppbyggnad kommer det verkliga värdet i balansräkningen att öka med 48 miljoner euro under det närmaste året. Vad detta gör med nettovärdet är fortfarande ett mysterium, men en del av det kommer nog att flyta dit. Även hyresintäkterna för dessa pågående projekt har en stor inverkan; företagets uthyrningsbara lägenheter kommer i praktiken att fördubblas i storlek jämfört med slutet av mars.
där jag har tagit hänsyn till den nuvarande projektportföljen och antagit att de nuvarande projekten kommer att slutföras i slutet av 2026. Jag antog att utvecklingsmarginalen är 20 % (sjunker något när det blir fler projekt, då man inte bara kan plocka de bästa), att skulden är hälften av OPO och att räntan är 1 %. Dessutom antog jag att den deklarerade bostadsbeståndet genererar 5 % hyresintäkter (så att bostadsbeståndet antas vara medelvärdet av föregående och nuvarande år), varav totalt 20 % utgifter (fastighetsskatter, avgifter, etc.) dras av för att få nettoshyran, som investeras. I verkligheten skulle även skatter och personalkostnader dras av, så i denna del är beräkningen optimistisk.
