Det er godt, at de kommer videre med det her! Nu hvor de ikke rapporterer månedsopdateringer, ved vi ikke, om der er blevet solgt enkelte ejendomme for at finansiere dette, eller om det sker inden for rammerne af en ny gældspakke. Titanium rapporterer næppe om salg af enkelte ejendomme, men kun om porteføljehandler.
5 Synes om
Dømt ud fra Hoivas balance var indløsningerne i H1/2024 på 36 mio. Ejendomshandlen i december 2025 var på 35 mio.. Så mon ikke også denne sidstnævnte betalingspost i høj grad dækkes af de førnævnte salg i december.
I den omfattende rapport fra sidste juni blev spændet for indløsninger i H1/2024 anslået til 30-50 mio.. Hvis tempoet i forhold til rapportens estimater fortsætter uændret, ville de resterende udestående indløsninger for H2/2024 på 10 mio. plus 35 mio. for året 2025 udgøre i alt 45 mio..
2 Synes om
Af hvad jeg har fulgt med i angående udbetalinger af indløsninger i andre åbne ejendomsfonde, virker det til, at stilen ofte har været, at kun en del af salgsproprovenuet bruges til at betale indløsninger, mens en del bruges til at afdrage på gælden.
Hvis gearingen (velkavipu) ligefrem giver et negativt bidrag, og belåningsgraden begynder at nærme sig grænsen, er det selvfølgelig også det, man bør gøre.
Titanium Hoiva står i en anden situation. Det cash flow-baserede nettoafkast er betydeligt højere end renteniveauet; renten ligger formentlig i øjeblikket på mellem 3,5 og 4,0 procent, og renterne er sandsynligvis næsten fuldt ud renteafdækkede.
Jeg ville ikke anse det for helt umuligt, at de resterende indløsninger hovedsageligt blev betalt med lån, og at der ikke længere blev foretaget ejendomssalg til det formål. Kreditrammen i sig selv ville sandsynligvis muliggøre det, men sagen er nok ikke helt så ligetil.
Hvis man faktisk begyndte at betale indløsninger med gæld i en situation, hvor gearingen er på et rimeligt sundt niveau, ville det selvfølgelig betyde en pæn stigning i NAV’s cash flow-baserede afkast i forhold til det nuværende. Hvilket i hvert fald ikke ville skade med henblik på fondens nysalg.
Man kan heller ikke længere helt udelukke en lille stigning i ejendomsværdierne i den nærmeste fremtid. Hvilket naturligvis også ville lette situationen på mange måder. Selv en halv procent ville kunne ses ganske pænt i tallene.
4 Synes om
Jeg tror efterhånden, at dette er ret forældet information. Hvis der blev lavet en omfattende analyse nu, ville tallene være betydeligt højere. Under alle omstændigheder virker det klart, at Titanium forsøger at bruge alle andre tænkelige midler til udbetaling af indfrielser end salg af de bedste aktiver. Det er næppe en let opgave.
2 Synes om
Titanium har opdateret sine fondsvedtægter for så vidt angår likviditetsstyring. Likviditeten i ejendomsfondene vil fremover blive håndteret på følgende måder.
Følgende værktøjer til likviditetsstyring er valgt til fondene:
Titanium Asunto, Titanium Baltia Kiinteistö og Titanium Hoivakiinteistö: indløsningsbegrænsning, forlængelse af varslingsperioden og udvandingsbeskyttelsesgebyr (dilution protection fee). Ændringerne er foretaget i vedtægternes § 13.
Herudover er det fortsat muligt, at både tegninger og indløsninger under visse omstændigheder suspenderes.
3 Synes om
Tegningsgebyr, årligt forvaltningsgebyr, transaktionsgebyr (når ejendomme købes/sælges inden for ejendomsporteføljen) og indløsningsgebyr er nu i brug. Hertil kommer nu et muligt udvandingsbeskyttelsesgebyr på 0-20 %. I en god markedssituation er udvandingsbeskyttelsesgebyret sandsynligvis 0 % eller tættere på 0 %, men hvor meget er det i en dårlig markedssituation nu eller i fremtiden? I et givet scenarie f.eks. 5 %, og maksimum er altså 20 %.
Med disse oplysninger bør den anbefalede investeringshorisont for en investor i fonden sandsynligvis være mindst 7-10 år.
Det bliver interessant at se, hvordan det fungerer i praksis. Hvis man foretager en indløsning, får kunden så på forhånd en indikation af den sandsynlige procentdel for udvandingsbeskyttelsesgebyret (f.eks. et interval på 3-5 %), før pengene lander på bankkontoen, hvorefter man svarer ja/nej til, om man vil have pengene eller hellere vil annullere indløsningsordren i sidste øjeblik, hvis udvandingsbeskyttelsesgebyret efter kundens mening er for højt i år? Eller lander pengene på bankkontoen uden forudgående information, så man slet ikke kender størrelsen på udvandingsbeskyttelsesgebyret, når man afgiver indløsningsordren?
Fondsinvestoren bør få en form for forhåndsinformation. Det kan ikke rigtig passe, at der enten lander 100.000 euro eller 80.000 euro på bankkontoen, og man først ved det, når indløsningsordren ikke længere kan annulleres på nogen måde. Ellers kan f.eks. 4 års afkast fra fonden blive slettet på én gang i forbindelse med indløsningen.
9 Synes om
12 indlæg er blevet flettet ind i tråden: Finanssektoren som investering
Asunto og Hoiva har indgået nye finansieringsaftaler.
Tilfældigt nok ramte det lige rentebunden! Igen!
Hoivas tidligere renteaftale var 2,5 % + margin. Så vidt jeg forstår.
4 Synes om
Det er godt, at finansieringen kan fornyes. Ifølge pressemeddelelsen er boligfondens finansieringspakke dog taget fra Oma Säästöpankki (omsorgsfondens finansiering ville have været for stor en mundfuld for OmaSP). Tidligere har OmaSP haft et ry for generelt at være den dyreste mulighed med hensyn til margin. Situationen kan have ændret sig, og jeg ved ikke, om både privatkunder og erhvervskunder har en høj listepris. Det er selvfølgelig et spørgsmål om forhandling. Men for privatkunder kan marginen fra Nordea have været 0,8%, og via Oma Säästöpankki 1,5%. Oma Säästöpankki har også finansieret ejendomme i mindre byer, hvor andre banker ikke yder lån. Blandt kunderne er også ikke-prisfølsomme forbrugere. Pointen med min kommentar: Jeg tror ikke, at lånemargenen har været særlig gunstig. Marginen, rentesikringerne og deres priser blev ikke oplyst.
1 Synes om
Enig. Den nye finansiering er sandsynligvis dyrere end den gamle. Hvorfra kom den tidligere finansiering?
1 Synes om
Titanium får betalt de forfaldne indløsninger for Asunto: Ilmoitus Erikoissijoitusrahasto Titanium Asunnon osuudenomistajille 30.3.2026 - Titanium OyjTitanium Oyj
Jeg antager, at ejendomme er blevet solgt, og desuden muliggør den nye finansieringspakke dette. Det er fantastisk, at de kan opfylde deres forpligtelser! Jeg vil samtidig minde om, at Asuntos betydning for Titanium-tallene er marginal, da dens størrelse er lille, og Hoiva udgør over en tredjedel af hele Asunto-fonden.
9 Synes om
Titanium udgiver desuden Q1-rapporter for de vigtigste fonde i næste uge eller ugen efter. Inden for pleje er interesseområdet selvfølgelig, om individuelle ejendomme er blevet solgt (dette ville ikke nødvendigvis blive annonceret separat). Udover det er andre oplysninger selvfølgelig også interessante, selvom der efter al sandsynlighed ikke er noget overraskende i dem.
Inden for boliger er det meget interessant, hvor mange indløsninger der var uafklaret. Dette vil igen give en god indikation af, hvor stort et potentielt indløsningspres der ville være i plejesektoren.
Med hensyn til PE er det selvfølgelig interessant, hvor meget af dette der er blevet solgt. H2-momentumet bør fortsætte, og AUM bør være mindst 30 mio. EUR. Det er også interessant at se, om Titanium har foretaget ændringer i porteføljesammensætningen. Tidligere har Titanium talt som følger:
Kilde: PE december månedsrapport.
Lige nu er det netop enterprise software, der er blevet hårdest ramt på børsen i SaaS-geddon, og det er helt sikkert også noget, der er blevet overvejet i porteføljeforvaltningen. 
7 Synes om
Enterprise-softwareaktierne er faktisk faldet med titusinder af procent i løbet af året. Visse virksomheder er faldet meget mere drastisk. Vurderingsniveauet er kommet betydeligt ned. Det er interessant at se, om vurderingsniveauet inden for PE-fonde (i det mindste tilsyneladende) har holdt sig på et tidligere højt niveau eller endda er steget yderligere. Jeg ved ikke, hvilke virksomheder Vistas fond indeholder, og der er nok ikke sket frasalg til disse priser. Vurderingen er derfor ikke baseret på transaktionspriser, men på estimater for fremtiden.
Den videointroduktion om ejendomsfonde, der blev linket til i eQ-tråden, og kommentaren i videoen var faktisk interessant, nemlig at i hovedstadsregionen kan offentlige ejendomme på en eller anden måde sælges til rimelige priser, men ikke i regionerne. Har Titanium nu alligevel kunnet sælge plejeejendomme uden for hovedstadsregionen, og til hvilken pris? Q1-rapporten vil måske give flere oplysninger. Ser eQ og Titanium markedssituationen på samme måde, eller er der forskelle?
2 Synes om
Opdaterede fonds værdier kan nu findes online. Q-rapporterne er endnu ikke offentliggjort, men jeg forventer, at de vises på tjenesten i de kommende dage. Ingen dramatik i værdierne, PE (private equity) lidt ned og Hoiva (pleje) og Baltia (Baltikum) lidt op.
8 Synes om
Jeg var allerede begyndt at blive bekymret, da der ikke var hørt noget om rapporterne, så jeg spurgte selskabet, om de er på vej, og at vi ikke er gået tilbage til den model, hvor rapporterne kun gives til kunderne. 
Selskabet bekræftede, at rapporterne er på vej, men da de nu er ved at skifte fra månedsrapporter til kvartalsrapporter, har processen blot taget længere tid end sædvanligt. Lad os håbe, at vi får noget at læse i de kommende dage! 
Forventninger til rapporterne i en tidligere kommentar: Titanium - Kasvun toista tukijalkaa etsimässä - #2435 käyttäjältä Sauli_Vilen
5 Synes om
Rapporterne kom ind her til aften, og her er min kommentar: Titaniumin rahastojen kvartaaliraportit hyvin linjassa odotuksiimme - Inderes
Alt i alt er alt rigtig godt på linje, og der er ingen større overraskelser. Betydningen af formueforvaltning understreges, da “hullet” for ejendomsfondene truer med at blive endnu dybere end mine tidligere forventninger (stemningen er fortsat med at svækkes, og rentestigninger er gift for hele sektoren).
@gearloose1 til info står der direkte i Hoiva-gennemgangen, at lånepositionen på 240 MEUR er 100 % rentesikret 
10 Synes om