Sijoitusasunnot.com Grupp Oyj

Aktier
,
1

Morgonens nyheter:

Fastighetsutvecklings- och bostadsinvesteringsbolaget Sijoitusasunnot.com Group Abp (”Sijoitusasunnot.com” eller ”Bolaget”) planerar en börsintroduktion (”Börsintroduktionen”) och en listning av sina aktier på marknadsplatsen First North Growth Market Finland som drivs av Nasdaq Helsinki Ab (“Listningen”).

Den planerade Börsintroduktionen förväntas huvudsakligen bestå av en nyemission, där Bolaget strävar efter att ta in cirka 5 miljoner euro i bruttolikvid före arvoden och kostnader relaterade till Listningen. Bolaget avser att använda de medel som erhålls genom den planerade Börsintroduktionen till att genomföra Bolagets strategi samt för att utveckla och expandera verksamheten, inklusive att öka inköpsvolymen av objekt, förvärv av större fastighetshelheter och nya förädlingsprojekt. Börsintroduktionen antas även inkludera en ytterligare aktiepost om cirka 2 miljoner euro som kan utnyttjas vid en eventuell överteckning.

https://group.sijoitusasunnot.com/tiedotteet/sijoitusasunnot-com-group-oyj-suunnittelee-listautumisantia-ja-listautumista-first-north-growth-market-finland-markkinapaikalle/

Nyckeltalen ser ut som följer:

image
image1295×674 21.9 KB

Intressant case och säkert väsentligt hur det justerade rörelseresultatet är uppbyggt i det här fallet.

  1. Vinst från förädling och försäljning av bostäder
  2. Hyresavkastning från bostäder i förvaltningsportföljen
  3. Värdestegring på bostäder i förvaltningsportföljen
23 gillningar
Potentiaaliset listautujat Helsinkiin
Asuntosijoittaminen
Asuntojen arvostustaso
2

Jag lägger till den här på bevakningslistan då jag har följt bolagets utbud ett tag nu.

Sälja kan de verkligen; för ett tag sedan marknadsförde de lägenheter i ett dåligt område i min födelsestad och fick det att låta som ett paradis :sweat_smile: Lägenheterna gick åt ganska snabbt, och de utlovade en hyresavkastning på 7–12 %.

Själv funderar jag på vad den avmattande bostadsmarknaden kommer att göra med de där ganska högt ställda förväntningarna :thinking:

17 gillningar
3

Nu är det dags för en mycket intressant och efterlängtad börsnotering för mig som bostadsinvesterare! Jag upplever Sijoitusasunnot.com som en aktör för bostadsinvesterare som påminner lite om vad Inderes är för aktieinvesterare, även om de inte producerar lika mycket utbildningsmaterial och inte har en liknande community, men de har ändå en stor publik och en omfattande e-postlista med över 60 000 följare.

Sijoitusasunnot.coms huvudverksamhet är fastighetsutveckling, det vill säga de strävar efter att köpa hela flerbostadshus eller ett stort antal lägenheter, vilket gör att de får objekten med en rejäl mängdrabatt. Därefter genomförs nödvändiga större saneringar och renoveringar i huset och lägenheterna, varpå de säljs vidare till investerare via investerarlistan. Genom dotterbolaget Rajape Oy bedrivs saneringsverksamhet och fastighetsutveckling, samt fastighetsförmedling och uthyrningsverksamhet via Kauppa Käy LKV. Dessutom spelar den egna bostadsinvesteringsportföljen en viss roll, men jag har inga exakta siffror på dessa.

Under åren 2016–2021 har bolaget vuxit med i genomsnitt 75 % per år, MEN under extrem lönsamhet, då rörelsemarginalen (EBIT-%) alltid har legat över 20 %. Bolaget har fått ett gott rykte i bostadsinvesterarkretsar genom försäljning av bra investeringsobjekt. De säljer nästan alltid bostäderna under de faktiska snittpriserna i området, vilket gör att investeraren får det största värdet genom att köpa objektet av dem.

Bolaget har berättat att objekten som säljs alltid väljs ut så att de skulle fungera bra i deras egen portfölj för långsiktigt ägande om de inte blir sålda. Orsaker till varför objekten som köps av dem är bra: läge, vanligtvis väl sanerade och renoverade, ofta färdigt uthyrda, bra direktavkastning och viktigast av allt, under marknadspris – man hittar vanligtvis inget billigare på den öppna marknaden.

I verkligheten har deras goda rykte lett till en situation där lägenheterna ofta bokas redan under de första minuterna, och jag ser risken som ganska liten att de skulle bli sittande med åtminstone större partier av lägenheter själva.

Riskerna är säkert en stigande räntenivå och en allmän försvagning av det ekonomiska läget — har folk råd att köpa investeringsbostäder i samma utsträckning framöver, och kan köpbeslut skjutas upp på framtiden? Å andra sidan utökar nog även något större aktörer sina portföljer nästan alltid om det bara finns lämpliga objekt, och det finns det hos dem.

En utmaning på dagens marknad är säkert de stigande byggkostnaderna, som dock verkar vara på väg att lätta något.

En risk är densamma som för Inderes: om ryktet försämras och publiken försvinner, finns det inte mycket värde kvar i bolagets verksamhet. Så länge det fungerar, så fungerar det :smiley:

Många kanske också undrar om inte flerbostadshusen tar slut om verksamheten bedrivs i stor skala. Svaret är nej. Bolaget verkar på den finska marknaden, men här finns enormt många flerbostadshus i dåligt skick och husen åldras hela tiden, vilket gör att det ständigt uppstår behov av saneringsobjekt.

Några saker som intresserar mig personligen, och som jag hoppas få höra mer om från bolaget:

  • Hur lyckas de köpa ett helt flerbostadshus? Om det finns flera ägare i husbolaget, hur får man alla att gå med på en försäljning, eller var hittar man parter som säljer hela huset direkt?

  • Att köpa ett helt flerbostadshus i dåligt skick ger säkert stora mängdrabatter, men var och hur skapas en så stor marginal när lägenheterna även efter sanering/renovering säljs under marknadspris? Detta har de lyckats upprepa med en helt otroligt bra marginal under en lång tid.

  • Bolaget är en ganska annorlunda aktör än andra, men hur utvecklas konkurrensen i branschen och hur påverkar det bolagets verksamhet?

  • Om jag minns rätt var antalet sålda lägenheter per år cirka 450–550. Vad blir kvar på sista raden i genomsnitt per såld lägenhet efter alla kostnader?

  • I vilket förhållande genererar bolagets alla affärsverksamheter omsättning och vinst?

Hoppas vi får till en bra diskussion om bolaget och att prislappen för noteringen hamnar rätt! :smiling_face_with_sunglasses:

36 gillningar
4

Jag har betraktat Sijoitusasunnot.com som ett unikt case med finländska mått mätt redan långt innan det fanns information om börsnoteringen, roligt att även detta bolag kommer med på börsen!

Man får en bra helhetsbild av företaget och VD Henri Neuvonen genom att lyssna på avsnitten av podcasten Ostan asuntoja där Neuvonen intervjuas: Spotify – Web Player
Spotify – Web Player
Spotify – Web Player

12 gillningar
5

Nedanstående är helt baserat på min egen personliga erfarenhet och mina funderingar. Många är säkert av annan åsikt, men det är bra att väcka diskussion.

Jag vet inte vad jag ska tycka om den här börsnoteringen. Den allmänna trenden inom bostadsinvesteringar håller på att vända kraftigt just nu (visst kan man alltid göra bra affärer på alla marknader), och den stora massan kan inte längre utöva detta “folkintresse” på samma sätt som tidigare. Tvärtom kan de stigande räntorna till och med tvinga bostadsinvesterare att sälja sina lägenheter inom 1–2 år. Jag hade varit pigg på att investera i det aktuella företaget för till exempel 3 år sedan. Den största bostadsinvesteringsboomen är möjligen redan förbi. Jag vill givetvis uppriktigt tro att de inte tänker casha in på noteringen i sista minuten, utan att de tror på att kunna växa sin verksamhet precis som tidigare.

De marknadsför en community med 60 000 bostadsinvesterare. Denna community med 60 000 kunder verkar dock snarare vara en e-postlista? E-postlistor är visserligen effektiva, men de säger inte allt om potentiella kunder och deras förändrade situationer. Den communityn är inte i närheten av likadan som till exempel Inderes.

Jag är själv bostadsinvesterare och har använt bolagets tjänster, även om det var ett tag sedan de förvärven gjordes. Efter det har jag inte upplevt att jag längre får tillräckligt attraktiva objekt från dem, och jag har fått lite blandade känslor inför vissa av deras objekt. Som bostadsinvesterare bör man granska tomträttsavtal, bolagslån etc. i objekten väldigt noga. Ibland dyker det upp överraskningar.

De är verkligen duktiga på att sälja och förvandla dåliga objekt till något slags lyxobjekt med hjälp av marknadsföring :joy: Ibland rör det sig om gamla kommunala hyreshus i svaga mikrolägen, som man absolut inte blir av med till ett bra pris efter köpet, eftersom områdets och husets rykte bland lokalbefolkningen är välkänt. Å andra sidan finns det ibland riktigt smarta och bra objekt, men i dessa erbjuds sällan några stora rabatter; kvalitet kostar.

De har fantastiska år bakom sig, fin tillväxt och mycket kompetent folk. Men är det verkligen rätt läge för oss privatinvesterare att gå in i den här storyn nu, när riskerna är så pass förhöjda?

34 gillningar
6

Dessutom borde hela husets lägenhetsutbud vara sådant att det intresserar deras kunder. Låt oss ta företagets enda försäljningsobjekt i Tammerfors för tillfället som exempel: Sijoitusasunnot.com – Myytävät sijoitusasunnot & sijoitustyökalut De små lägenheterna med bolagslån verkar alla vara sålda, men samtidigt är alla lägenheter utan bolagslån och som är lite större till salu.

Jag tror inte att det blir problem att bli av med lägenheterna i det huset, men det lyckas inte nödvändigtvis genom att bara marknadsföra dem inom investerarkretsen.

Japp. Jag är själv med på flera listor. Företagen blandas förresten lätt ihop för min del, det vill säga ett företags klumpiga agerande kan i ens tankar hamna på ett annats konto. Sijoitusasunnot.com har jag i sig inget ont att säga om. Men något av de där företagen i samma bransch förespråkade till exempel nätverksmarknadsföring i sin investeringsguide för att skaffa tilläggsinkomster, vilket inte direkt höjer förtroendet.

5 gillningar
7

Jag är inne på samma spår som porvari.

Inom mitt eget marknadsområde ligger lägenheter, som för knappt ett år sedan skulle ha sålts omedelbart till investerare, nu kvar på Etuovi. Med nuvarande räntenivå gillar kalkylen helt enkelt inte läget, och prissänkningarna har ännu inte börjat eller varit tillräckliga.

Jag tror också att investerare säljer lägenheter, och i synnerhet nyproduktion med bolagslån ligger i skottlinjen.

Jag har också följt utbudet på sijoitusasunnot.com och varit i beredskap ifall förnuftiga objekt skulle komma ut till försäljning. Ännu har man inte behövt köpa något..

8 gillningar
8

Antti intervjuade Sijoitusasunnot.coms VD Henri Neuvonen. :slight_smile:

Ämnen:

00:00 Presentation av VD
01:17 Vad gör sijoitusasunnot.com?
04:00 Bostadsboom
05:20 Räntor
06:00 Läge
06:42 Avkastningskrav
07:25 Skalbarhet
08:28 Notering
09:40 Strategi
10:20 Mål

Sijoitusasunnot.com Group bolagspresentation mån 14.11.2022 kl. 18:00

10 gillningar
9

Jag lyssnade på det där hyllandet av landsorten och kände att jag upplevt samma sak förut: https://www.youtube.com/watch?v=rtCNWPZhuTo

Läste nyss en artikel i Kauppalehti där företagets VD berättade om sina tvivel gällande bostadsinvesteringar i tillväxtstäder och hyllade ställen som Björneborg (Pori). Med hänvisning till den där tråden om bostadsinvesteringar, så var det första som slog mig att de säkert har några ruckel i Pihlava också. Sökte på Google efter sijoitusasunnotcom och Pihlava. Bingo: Sijoitusasunnot.com – Myytävät sijoitusasunnot & sijoitustyökalut

Fast ordet Pihlava undviks in i det sista där, och som bostadsområde har man angett Havs-Björneborg (Meri-Pori), vilket är ett ganska vitt begrepp. Sällan man ser avsaknaden av hiss nämnas i så positiva ordalag: “Det finns inga hissar, så för deras del blir det inga dyra renoveringar heller.”

Och som man kan gissa är alla väsentliga renoveringar i bostadsrättsföreningen ogjorda i det 48 år gamla rucklet.

Om företagets affärsidé är att sälja sånt där skräp till investerare, så går det här bolaget inte vidare med tanke på en aktieinvestering.

Här är ännu utbudet i samma bostadsrättsförening i Pihlava via andra mäklare: Katkojantie 3 - Pihlava, Pori | Oikotie Asunnot

24 gillningar
11

Det justerade rörelseresultatet består av följande:

  1. Köp och försäljning av bostäder med snabb omsättning (största delen av bolagets justerade rörelseresultat)
  2. Förädling av bostäder (intäktsförs antingen via försäljning eller som värdeökning om objekten flyttas till förvaltningsportföljen.)
  3. Hyresavkastning från bostäder i förvaltningsportföljen. Obs! Objekten i förvaltningsportföljen, värderingar och avkastning redovisas öppet för granskning. De omfattande renoverade objekten i förvaltningsportföljen är värderade i balansräkningen enligt ett avkastningskrav på ca 6–6,5 %.

Vi bedömer inte att värdeförändringar på bostäder som redan finns i förvaltningsportföljen har någon resultateffekt för bolaget. Bolagets justerade rörelseresultat baseras inte på dessa.

Det är inte meningen att aktivt öka förvaltningsportföljens storlek och göra bolaget till ett så kallat balansbolag. Istället strävar vi efter att bygga upp en tillräckligt stor portfölj och erbjuda den till större investerare. På så sätt är det möjligt att avkastningskravet för portföljen är betydligt lägre än de nuvarande balansvärdena, vilket skulle kunna medföra en betydande tilläggsvinst för bolaget vid försäljning.

30 gillningar
12

Heh, Björneborg är precis den födelsestad som jag pratade om tidigare :grin: Pihlava var ett helt okej ställe ännu på 90-talet, men nuförtiden är det ett riktigt dåligt område, precis som hela Havs-Björneborg. I takt med att befolkningen åldras har man börjat ersätta invånarna med personer i stadens stödbostäder osv., så läget är som det är. Kvadratmeterpriserna ligger rejält under 1 000 €/m2 och efterfrågan är noll. Det kan vara svårt att hitta nya hyresgäster, även om lägenheten skulle vara uthyrd just nu.

e. Och som ett förtydligande: det är absolut inte meningen att moralisera över bolaget och dess tillvägagångssätt.

5 gillningar
13

Bostadsmarknaden har onekligen förändrats avsevärt nu. Den erbjuder både utmaningar men även möjligheter. Enligt vår uppfattning är dessa punkter de mest väsentliga:

  1. Efterfrågan på bostäder med låg direktavkastning och högt pris har minskat avsevärt bland bostadsinvesterare. Den främsta anledningen till detta är de stigande räntorna. En bostadsinvesterares kassaflöde går inte riktigt ihop om bostadens avkastning och räntan ligger på samma nivå.

  2. Objekt med högre direktavkastning (t.ex. +7 %) säljer fortfarande riktigt bra. Vi köper och säljer vanligtvis den här typen av bostäder – till exempel lade vi denna vecka ut ett objekt i Jyväskylä till försäljning och intresset var mycket stort: Sijoitusasunnot.com – Myytävät sijoitusasunnot & sijoitustyökalut

  3. Och så den viktigaste punkten. Att köpa hela flerbostadshus till ett rimligt pris har varit utmanande i många år. Nu verkar det som att det är lättare att köpa objekt än tidigare. Vi har gjort bra affärer på sistone och utsikterna för inköp är fortsatt goda. Som i många andra sammanhang gör vi vinsten vid köptillfället och inte vid försäljningstillfället (även om vi har en stark försäljningskanal, men den påskyndar bara försäljningen).

Sammantaget anser jag att den här marknaden är till och med mer gynnsam för oss än vad den tidigare har varit. Vi kan sannolikt köpa fler objekt. Inköpen bör särskilt riktas mot objekt med högre direktavkastning, eftersom de är lättare att sälja. I ett bra marknadsläge kan ”alla” sälja bostäder, men i denna mer utmanande miljö är vår starka försäljningskanal en betydande konkurrensfördel.

Personligen gillar jag den här marknaden och är entusiastisk över att det för första gången på länge är möjligt att köpa flerbostadshus till bättre deals än tidigare.

33 gillningar
14

@Henri_Neuvonen Jag har gett dig ett sådant märke så att du är en verifierad bolagsrepresentant på plattformen :slight_smile:

image
image239×123 10.9 KB

16 gillningar
15

Om jag återgår till Pihlava i Björneborg (vilket förstås bara är ett förmedlingsobjekt), är inte den höga direktavkastningen en rejäl illusion om lägenheternas uthyrningsbarhet samtidigt försämras (se t.ex. utbudet på Vuokraovi), priserna sjunker och finansieringen av ogjorda renoveringar i bostadsbolaget utan tvekan försvåras ytterligare? Och finns det inte en verklig risk att man i dessa tider, särskilt i sådana bostadsbolag, stöter på intressekonflikter mellan delägarna, och att diskussionen kring riskerna i sådana objekt gör att investeringsviljan inom det segmentet tynar bort?

En liten utmaning är också att ni samtidigt, likt en traditionell fastighetsmäklare, förväntas sälja med lättsamt prat, men också profilera er som en pålitlig samarbetspartner för hyresvärdar. Pihlava-försäljningsvideon var till exempel faktiskt ganska komisk, när man där med ett leende hyllar hur de 48 år gamla avloppsrören är av plast. Som om det på något sätt skulle göra dem evigt hållbara.

”Plastavlopp byggda före 1975 är ofta av PVC- och PVC HT-plast. De är ljusa plastavlopp av låg kvalitet, vars yta vanligtvis hårdnar och blir glasartad med tiden. En förglasad yta är känslig för skador, eftersom även en liten mekanisk förändring eller vibration kan leda till att plasten spricker. Dessa avlopp är också känsliga för temperaturvariationer samt påfrestningar från kemikalier och olja.” (citat: Taloturva).

Ps. Med intresse kommer jag att följa den renovering av tappvattenrören som enligt objektets presentationsvideo väntar om 4–5 år. Jag undrar om bankfinansiering kommer att finnas för det, såvida inte staten har hunnit utveckla olika garantisystem innan dess.

7 gillningar
16

Tack för kommentarerna! :blush:

Vi bestämde oss redan i ett mycket tidigt skede för att agera rättvist mot alla intressenter. Det gäller såväl våra kunder och säljarna av objekten som vår personal.

Riskerna är visserligen en stigande räntenivå och en allmän försämring av det ekonomiska läget, men som jag skrev i en tidigare kommentar, gör det troligen köpandet mer lönsamt.

Byggandet saktar ner och vi ser inte längre något tryck uppåt på byggkostnaderna. De ökade kostnaderna inom detta område finns redan med i siffrorna. Förädlingsverksamheten har trots detta varit lönsam.

Flerbostadshusen kommer verkligen inte att ta slut i första taget. Byggnadsbeståndet är till största delen ganska gammalt (det byggdes flitigt under 60- till 80-talet), så jag tror att vi kommer att hitta lämpliga objekt i framtiden, kanske till och med fler än i dagsläget.

Vi köper hela flerbostadshus av parter som äger dem helt själva. Det skulle vara mycket svårt att få ett flertal aktieägare i ett bostadsaktiebolag att gå med på en affär till ett lämpligt pris.

Marginalen för ett flerbostadshus i dåligt skick kommer till stor del från att objektet är tekniskt uttjänt och priset på “stommen” är mycket förmånligt. En betydande del av marginalen kommer också från att stora lägenheter styckas upp i mindre → kvadratmeterhyran för objektet stiger rejält → nettoavkastningen ökar → avkastningskravet för objektet sjunker till en nivå på ca 6 % efter renoveringen → anskaffningspris + renovering måste vara betydligt lägre än värdet efter renoveringen.

De mest betydande konkurrenterna är de som konkurrerar med oss om köp av objekten. Beroende på objekten kan det vara lokala småinvesterare eller världens största fonder. Nu ser det dock ut som att köparnas köpvilja har minskat, så vi har ett läge att slå till. Därför sker börsnoteringen vid en enligt min mening utmärkt tidpunkt.

Intervallet för de sålda lägenheterna stämde. Försäljningsmarginalen per lägenhet (euro / %) beror mycket på objektet. I dyrare lägenheter är marginalen i euro vanligtvis högre, men den procentuella marginalen lägre. I förmånliga lägenheter är försäljningsmarginalen i euro lägre och den procentuella marginalen högre.

20 gillningar
17

Tack för goda funderingar!

Trenden för bostadsinvesteringar är kanske något dämpad, men för ett community med över 60 000 bostadsinvesterare säljer rätt prissatta bostäder fortfarande bra, åtminstone hos oss.

Jag håller med om att vårt community inte kan jämföras med Inderes community. Enligt min mening är det en helt fantastiskt skapad helhet.

Till exempel gör vi alltid markarrendeavtal på ett väldigt rättvist sätt om objektet delas upp på en arrendetomt. Hyran är rimlig, villkoren för höjningar är tydliga och husbolaget får lösa in tomten (t.ex. vart tionde år).

Fantastiska år bakom oss, men jag tror att ännu mer fantastiska år ligger framför oss. Riskerna är kontrollerade och möjligheterna är enligt min mening goda. Vi har vanligtvis varit bra på att ta vara på de sistnämnda.

8 gillningar
18

När man talar om landsorten är det bra att precisera vad man talar om. Menar man Jyväskylä, Lahtis, Kuopio och Uleåborg eller Pihtipudas, Etseri och Juankoski. Det är en ganska enorm skillnad mellan sådana objekt. Vi köper i huvudsak objekt på orter som liknar de tidigare nämnda städerna och ger oss inte alls in på riktigt små orter.

Jag har åtminstone inte avsiktligt ifrågasatt bostadsinvesteringar i alla tillväxtstäder. Vi har också våra egna euro satsade i dem. I de dyraste områdena är utmaningen dock att hyresavkastningen kan ligga på samma nivå som räntan, vilket gör att de inte riktigt fungerar för bostadsinvesterare som använder hävstång.

Katkojantie i Björneborg är ett förmedlingsobjekt för Kauppa Käy Oy, som bedriver vår förmedlingsverksamhet. Det är ju ett ganska utmanande objekt, men många bostadsinvesterare vill köpa lägenheter med hög hyresavkastning trots underhållsskulden, så ibland tar vi även in den här typen av lägenheter för förmedling.

6 gillningar
19

Jag tror att när det gäller sådana här utmanande hus tänker investerare så här:

a) Direktavkastningen är så bra att investeringsbeloppet fås tillbaka på några år (i Björneborg är direktavkastningen ca 15–25 %)

b) Bostadsbolaget underhålls i första hand utan stora renoveringar så länge som möjligt.

c) Man förstår att lägenhetens värde sannolikt sjunker eller faller till noll över en viss tidsperiod, men att hyresintäkterna har ackumulerat mer än så.

Marknadsläget har dock för närvarande förändrats i den meningen att vi fortfarande har några lägenheter kvar i så kallade bra objekt, som i huset beläget i Lutakko, Jyväskyläs bästa bostadsområde (Sijoitusasunnot.com – Myytävät sijoitusasunnot & sijoitustyökalut), medan försäljningen går bra i förmånliga förorter.

Det viktiga är att vi kan erbjuda investerare de typer av lägenheter som de letar efter.

13 gillningar
20

Det där stämmer precis. Jag önskar också att saker och ting uppfattades på det sättet. Men jag fruktar tyvärr att alltför många inte förstår. Det är förstås köparens och inte säljarens ansvar.

Oavsett vilket är det kvaliteten på försäljningsobjekten som skapar företagets värde bland bostadsinvesterare. Affärer som den ni nyligen gjorde med det hyresbolag som ägs av Tammerfors stad ser ut som fina strategiska drag. Tiden får utvisa hur många sådana godbitar som finns att plocka på marknaden i framtiden. Som lekman misstänker jag själv att det blir allt svårare att hitta dem.

2 gillningar
21

Vad grundar sig denna entusiasm på?
De som tidigare har haft möjlighet att köpa hela flerbostadshus har knappast försvunnit från marknaden. Jag kan till och med se det tvärtom, att även resten har vaknat till “rabattmarknaden”.

Några privata investerare har knappast varit konkurrenter vid köp av dessa tidigare heller.

2 gillningar