Jeg har for nylig købt ejendomme, især Vonovia fra Tyskland, som der blev diskuteret i REIT-tråden REIT - osinkotuottoa kiinteistöistä - Osakkeet - Inderes forum
Et spørgsmål, jeg selv har overvejet: er den reale eller nominelle rente mere relevant for afkastkravet på aktier/ejendomme? Spørgsmålet er komplekst, men i tilfælde af ejendomme er jeg tilbøjelig til at mene, at det er den reale rente, da både huslejer og ejendomsværdier normalt justeres i takt med inflationen. På den måde stiger både pengestrømmen og balancen (+ forhåbentlig aktiekursen) hvert år med den samme nominelle procent, som de nye nominelle afkastkrav er steget på grund af inflationen. Det betyder, at de nuværende tal som udbytteafkast bør vurderes ud fra et reelt afkastkrav. 
Konkret eksempel
Husleje 4%, inflation 1% + reelt afkastkrav 2% = lånets rente 3%
| År | Husleje | Inflation | Rente | Ejendomme | Lån | Fair value adj. | Huslejer | Låneomkostninger | Afkast | Realt afkast |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 4% | 1% | 3% | 1000000 | 500000 | 10000 | 40000 | 15000 | 7,00% | 6,00% |
| 2 | 4% | 1% | 3% | 1010000 | 500000 | 10100 | 40400 | 15000 | 6,96% | 5,96% |
| 3 | 4% | 1% | 3% | 1020100 | 500000 | 10201 | 40804 | 15000 | 6,92% | 5,92% |
| 4 | 4% | 1% | 3% | 1030301 | 500000 | 10303 | 41212 | 15000 | 6,89% | 5,89% |
| 5 | 4% | 1% | 3% | 1040604 | 500000 | 10406 | 41624 | 15000 | 6,85% | 5,85% |
| 6 | 4% | 1% | 3% | 1051010 | 500000 | 10510 | 42040 | 15000 | 6,81% | 5,81% |
| 7 | 4% | 1% | 3% | 1061520 | 500000 | 10615 | 42461 | 15000 | 6,78% | 5,78% |
| 8 | 4% | 1% | 3% | 1072135 | 500000 | 10721 | 42885 | 15000 | 6,75% | 5,75% |
| 9 | 4% | 1% | 3% | 1082857 | 500000 | 10829 | 43314 | 15000 | 6,72% | 5,72% |
| 10 | 4% | 1% | 3% | 1093685 | 500000 | 10937 | 43747 | 15000 | 6,68% | 5,68% |
husleje 4%, inflation 4% + reelt afkastkrav 2% = lånets rente 6%
| År | Husleje | Inflation | Rente | Ejendomme | Lån | Fair value adj. | Huslejer | Låneomkostninger | Afkast | Realt afkast |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 4% | 4% | 6% | 1000000 | 500000 | 40000 | 40000 | 30000 | 10,00% | 6,00% |
| 2 | 4% | 4% | 6% | 1040000 | 500000 | 41600 | 41600 | 30000 | 9,85% | 5,85% |
| 3 | 4% | 4% | 6% | 1081600 | 500000 | 43264 | 43264 | 30000 | 9,72% | 5,72% |
| 4 | 4% | 4% | 6% | 1124864 | 500000 | 44995 | 44995 | 30000 | 9,60% | 5,60% |
| 5 | 4% | 4% | 6% | 1169859 | 500000 | 46794 | 46794 | 30000 | 9,49% | 5,49% |
| 6 | 4% | 4% | 6% | 1216653 | 500000 | 48666 | 48666 | 30000 | 9,40% | 5,40% |
| 7 | 4% | 4% | 6% | 1265319 | 500000 | 50613 | 50613 | 30000 | 9,31% | 5,31% |
| 8 | 4% | 4% | 6% | 1315932 | 500000 | 52637 | 52637 | 30000 | 9,23% | 5,23% |
| 9 | 4% | 4% | 6% | 1368569 | 500000 | 54743 | 54743 | 30000 | 9,15% | 5,15% |
| 10 | 4% | 4% | 6% | 1423312 | 500000 | 56932 | 56932 | 30000 | 9,08% | 5,08% |
Investorernes reale afkast ændres ikke på grund af inflationen. Og de reale renter er steget, men er stadig tæt på nul (USA) eller derunder (Europa).
Irving Fisher (1930) spekulerede allerede dengang i, at det nominelle afkast på aktier skulle bevæge sig én-til-én med den forventede inflation. På samme måde som en obligations nominelle afkast % = reelt afkast % + inflation %. Dette har dog ikke været tilfældet empirisk. En foreslået hypotese af Modigliani og Cohn (1979) er den såkaldte money illusion, ifølge hvilken investorer fejlagtigt bruger et nominelt afkastkrav ved vurdering af reale resultater. Sharpe (2000) gennemgår disse her: https://www.federalreserve.gov/pubs/feds/1999/199902/199902pap.pdf
Meninger? Har jeg beregnet noget forkert?