Cityvarasto planerar notering

Aktier
,
22

Jag har liknande tankar gällande värderingen. Fallet är för övrigt en mycket intressant kombination av fastighets- och konsumentverksamhet i Helsingforskontexten, då man genom att investera i gamla, huvudsakligen industrifastigheter, har uppnått så pass goda avkastningar (+15 % yield, i de bästa fallen upp till 20 %.). Långt automatiserade processer, varumärket samt en välplanerad kundupplevelse i kombination med framgångsrik fastighetsförvärv och renovering verkar vara de huvudsakliga drivkrafterna bakom dessa avkastningar.

Värderingen är dock på en sådan nivå att det börjar bli svårt att motivera tvåsiffriga avkastningsförväntningar för t.ex. de kommande 3-5 åren, om inte strategin och de ekonomiska målen lyckas mer än väl. Dessutom funderar jag på om, när bolaget är i rampljuset på börsen, de goda kapitalavkastningarna börjar intressera potentiella konkurrenter, då marknaden fortfarande är ganska jungfrulig jämfört med andra nordiska länder och Europa. Detta marknadsför bolaget också som en drivkraft för hemmamarknaden. Jämförelsen med USA är enligt min mening ganska långsökt och en liknande penetration skulle vi knappast någonsin uppnå på grund av kulturella skillnader.

Har man då i värderingen beaktat att den återspeglar fastighetsverksamhetens generellt låga avkastningsförväntningar och risk?

9 gillningar
23

Enligt mitt minne, när Toivo Group noterades en gång i tiden, publicerade de värderingsrapporterna för de fastigheter de ägde som en del av noteringsprospektet. Cityvarastot skulle kunna göra detsamma för att kunna bedöma hur gångbar B är.

2 gillningar
24

Här hittar du en sådan under avsnittet övrigt material https://sijoittajat.cityvarasto.fi/fi/listautuminen

3 gillningar
25

IMG_8071

Tolkar jag detta rätt, att om OST är någon annanstans än NN, kan man inte delta i börsintroduktionen?

26

Karo Hämäläinen har på sitt välkända och sedvanliga sätt skrivit en liten IPO-analys.

Europeiska företag inom branschen verkar prissättas med EV/EBITDA-multiplar på 15–20. Om man tänker sig att ett företag med god tillväxt skulle kunna acceptera en multipel på 20 och att EBITDA för detta år, i mitten av den angivna prognosen, är 11,8 miljoner euro, skulle en optimist få ett marknadsvärde för Cityvarasto före de medel som samlas in vid noteringen på hela 180 miljoner euro (om hyresavtalsförpliktelserna räknas med vid beräkning av nettoskulden).

I min smak lite för optimistiska förväntningar, särskilt som Cityvarasto har annan verksamhet än bara lager. Visst, på andra ställen är texten lite mildare.

Ingen betalvägg:

10 gillningar
27

Cityvarasto har 296 aktieägare, så det kan finnas säljare när handeln börjar.

Källa:

5 gillningar
28

Enligt försäljningsprospektet ägs 65% + 25% = 90% av VD:n och ett norskt investeringsbolag. De följande cirka 6% ägs också av insiderkretsen = ledning/styrelse, varav en del tydligen köper mer. Så bland de 296 ägarna finns det efter topp-5-ägarna cirka 4% av ägandet, så även om de skulle sälja, verkar det inte påver

9 gillningar
29

Jag tycker att detta verkar vara en av den nära historiens största bluffar. Mina taggar reser sig i försvar när ett bolag som planerar en notering gör nästan 50% uppvärderingar på fastigheter som närmar sig slutet av sin ekonomiska livslängd året före noteringen.

Det preliminära prisintervallet är enligt min mening ett fullständigt skämt; genom att hyra ut begagnade Transits och förråd är det omöjligt att motivera dessa värderingar trots tillväxtsiffrorna. Den nedre delen av prisintervallet skulle enligt min mening redan nu kräva ett resultat på minst cirka 10 miljoner euro per år, men att uppnå det verkar ligga flera år bort, trots tillväxten.

Om ett par år kommer det återigen att skrivas här varför kursen är 50% under emissionspriset trots att bolagets bokförda värde är dubbelt så högt som börskursen. Hoppas Inderes inte börjar hypa den här bomben för småspararna heller, när de stora aktörerna inte ens rör vid detta med en lång pinne.

63 gillningar
30

“Karon Grilli-inter

6 gillningar
31

Jag lyssnade på en intervju på Karon Grill och har gått igenom annat material. När det gäller värderingen har jag inte fördjupat mig mer, men det verkar dyrt med tanke på den möjliga tillväxten.

Huvudverksamheten verkar mycket bra och företaget kan tydligt driva den. Noteringen i sig stöder också detta genom synlighet och aktiebyte vid förvärv. Tillväxten har varit god och en lämplig metod har hittats för att uppnå den. Den kan dock inte vara exponentiell och de bästa tiderna kan redan vara förbi. Därför undrar jag varför emissionen sker just nu. Ett tydligt svar på syftet med emissionen ges inte, och ändå är den av en rimlig storlek. Skulle inte tillväxten i Finland ha kunnat uppnås med nuvarande resurser och den nuvarande modellen med aktiebyte? Oron kvarstår att pengarna kommer att spenderas på irrelevanta sidoverksamheter. Jag är inte heller övertygad om sidoverksamheternas verkliga nytta i jämförelse med huvudverksamhetens goda lönsamhet.

Det verkar inte finnas någon betydande vallgrav i verksamheten. Skalfördelar finns, vilket också har varit drivkrafter för tillväxten. Det fanns en något arrogant inställning till konkurrenterna i intervjun. Affärsverksamheten är ingen raketvetenskap och säkert kommer fler konkurrenter att dyka upp i en så lönsam bransch. Det förblev oklart vad som händer om de till exempel är internationella aktörer eller private equity-aktörer, då konkurrensen är något helt annat än i den nuvarande miljön.

Man flirtade med internationell tillväxt, där emissionspengarna skulle ha varit mycket lämpliga, men de används inte för det. I Finland kommer gränserna säkert att nås. Å andra sidan skulle man kunna positionera sig som en utdelningsmaskin, men det fanns ingen vilja till det heller. Intrycket kvarstod att det ansågs sannolikt att man skulle bli ett förvärvsobjekt för en internationell aktör i ett senare skede. Varför såg man det inte redan nu istället för en notering? Jag har inte tittat på internationella jämförelseobjekt.

Grundarägaren må unnas sin aktieförsäljning. Man orkar bättre kämpa med sin passion när ekonomin är tryggad. Vissa gillar det inte, men över 25 år med pengarna bundna i ett företag är en stor sak.

Vi hoppas att IPO:n lyckas, även om värderingen är hög. Företaget skulle vara ett intressant tillskott till Hesuli ur ett konsumentperspektiv.

40 gillningar
33

Betyder detta pressmeddelande att emissionens aktier har sålts minst en gång, när de redan i detta skede ansöker om notering?

34

@Omavaraisuushaaste inlägg om notering

36 gillningar
35

När noteringen var mer aktuell köpte jag den främst med det i åtanke. Sedan när handelsplatsen Privanet kollapsade blev jag en “holdare” med denna. :sweat_smile:

Tillväxten har varit av en sådan storleksordning att det har varit trevligt att hålla den. :gem_stone: :raising_hands:

Här är en referens till noteringspriset, i vilken prisklass denna handlades på Privanet. Mina egna inköpspriser var följande:

image

Jag kommer förmodligen att lätta på en del och behålla en del. Naturligtvis beroende på i vilken riktning priset utvecklas härifrån.

53 gillningar
36

Vidare kan man inom fastighetsbranschen klara sig ganska bra inom en nischsektor. Jag får lite samma känsla som med Hoivatilat i tiden, som verkligen fick mycket kritik även på detta forum, men det slutade med att det lämnade börsen efter fyra år till ett pris av 16€ när noteringspriset var 3,2€. (+400%).

15 gillningar
37

Hur betraktar en värdeinvesterare Cityvarasto?
Jag vill betona att jag själv inte identifierar mig som en värdeinvesterare, men jag skulle gissa att man fokuserar på P/B- eller P/NAV-nyckeltal.

Värdering på baksidan av ett cigarettpaket:
Cityvarastos egna kapital per aktie var 18,65 € den 31.12.2024. Inom emissionsprisintervallet 14,89 €–17,02 € ligger bolagets P/B-tal mellan 0,8x–0,9x. Europeiska jämförelsebolag, såsom Shurgard och Safestore, handlas till P/B-multiplar på 0,6x–0,8x. Dessa aktörer är dock betydligt större och verkar på flera marknader, medan Cityvarastos tillväxtmöjligheter huvudsakligen är begränsade till den lilla finska marknaden. Bolaget har förvisso vuxit starkt och mycket lönsamt i Finland.

Ur en värdeinvesterares perspektiv verkar aktien vara något dyr.

koyfin_20250925_020724888

27 gillningar
38

P/B- och P/NAV-nyckeltalen har blivit ganska dåliga metoder för att bestämma ett företags värderingsnivå när det gäller fastighetsinvesteringsbolag, om man inte tittar lite närmare bakom siffrorna. Värderingen av fastigheter till “verkligt värde” är som en linje dragen i vatten, vars användbarhet senast bevisades i fallet med bostads- och andra fastighetsfonder.

Från Cityvarastos antimaterial får man inte ut så mycket om hur deras angivna verkliga värde bildas. Där finns visserligen värderarens “värderingsutlåtande” https://sijoittajat.cityvarasto.fi/files/documents/Cityvarasto%20-%20Portfolio%20Valuation%20Report,%20JLL%20-%2030-Jun-25%20-%20Finnish.pdf vars största bidrag torde vara detta:

kuva

Knappast några motiveringar för hur den uppskattade värderingen har uppnåtts finns i rapporten, men i Cityvarastos bokslut för 2024 finns lite mer information:

kuva

Jag vet inte vilka svampar författarna till den rapporten har ätit, men det första jag lägger märke till är marknadshyran och även den ekonomiska uthyrningsgraden. Cityvarastos hyresintäkter H1/25 såg ut så här:

kuva

kuva

Beräknat från dessa siffror var den realiserade hyresintäkten/m2 13,2 euro och med 100% beläggningsgrad skulle siffran ha varit ca 16,5 euro/m2. Omräknat till årsbasis är fastigheternas bruttohyresintäkt för balansvärdena tydligt under 10% före några kostnader. Nettohyresintäkten är inte lätt att beräkna från tillgänglig information, men jag skulle uppskatta att den ligger i storleksordningen 5-6%.

Ett annat sätt att närma sig fastigheternas verkliga värden är att titta på vad deras värde enligt FAS är och hur mycket Cityvarasto har betalat för dessa gamla hallar. Man får en indikation om detta från FAS-bokslutet för 2023:

kuva

I slutet av 2023 var anskaffningsvärdet för mark- och vattenområden + byggnader totalt cirka 57 miljoner euro. I slutet av 2024 är värdet på dessa och de fastigheter som köptes 2024 redan glädjande 197 miljoner euro, enligt JLL.

Cityvarasto har under hela sin verksamhetstid knappast gjort någon vinst, sett ur Skatteverkets perspektiv https://woorati.com/companies/1561027-4/cityvarasto-oyj :

kuva

Samma sak framgår förstås även av koncernbalansräkningen, om man vet hur man ska titta:

kuva

De uppskjutna skatteskulderna som uppstått från värdeuppgångar på bolagets fastigheter, 29 077 t€, motsvarar 145 385 t€ i värdeuppgångar på fastigheternas värden. När de uppskjutna skatteskulderna dras av från detta, är den sammanlagda effekten på eget kapital 116,3 miljoner euro. Det vill säga ungefär beloppet av de vinstmedel som ackumulerats i koncernens balansräkning.

Enligt FAS-bokslutet för 2023 såg moderbolagets eget kapital ut så här:

kuva

Då finns det att fundera på om bokfört värde (Book value) är 20 miljoner enligt FAS eller 133 miljoner som har snurrats i Excel. :thinking:

68 gillningar
39

@Karo_Hamalainen taggade Cityvarasto. :slight_smile:

Jag deltar i Cityvarastos aktieemission på den publika erbjudandesidan, både med personnummer och organisationsnummer.

Låt det i detta skede påminnas om att även om Cityvarasto betalade för att jag “grillade” VD Ville Stenroos, har företaget naturligtvis ingen del i denna text, video eller min investering. Jag gör vad jag vill med mina egna pengar och tar ansvar för mina egna åsikter.

Detta är naturligtvis inte heller en investeringsrekommendation, varken för eller emot.

På videon finns motiveringar, en Sherlock Holmes-tolkning och massor av allmänt svammel. Jag avslöjar också priset på Cityvarastos vindjacka (marknadsrykte)!

14 gillningar
40

Kan du berätta mer om vad som har bevisats om det verkliga värdets användbarhet och varför de inte lämpar sig för fastighetsvärdering? Är det för att de verkliga värdena rasade när räntorna steg efter att marknaden överhettats?

2 gillningar
41

Marknadsvärden är inte lämpliga i en situation där tillgångar inte har en verkligt likvid och bred andrahandsmarknad för samma användningsområde som de har värderats för.

20 gillningar
42

Hoppas hen köpte rätt företag :smiley: I videon slirar man ju in på att prata om Citycon också.

Jag tycker att användaren Valkoinen Peura sammanfattade saken bra ovan. Jag tänker absolut inte köpa aktien på dessa värderingsnivåer.

Jag har en gång besökt ett av Cityvarastos objekt; en bekant hade flyttat dit en stor del av sina saker när hen flyttade. Efter att ha hyrt förrådet ett tag ringde hen mig och sa att förrådet var så in i helvete dyrt, och om hen skickade nyckeln, kunde jag tömma förrådet och göra vad jag ville med sakerna. Så gjorde vi. Efter den rensningen äger jag bland annat flera elgitarrer, trots att jag inte kan spela någonting.

28 gillningar