I affärsöversikten nämndes det bland annat att nettohyresintäkterna påverkades av en större mängd kapitalvederlag. Jag antar själv att det görs renoveringar i bostadsaktiebolag då och då och att de ger upphov till kapitalvederlag.
Om de siffrorna stämmer (jag orkar inte kontrollera separat), blir det väl mer avkastning kvar: 4,96%-2,25%-0,5% = 2,21%
Aktiekursen ligger förstås lägre än de bokförda värdena, så de kalkylerade avkastningarna på marknadsvärdena är lite bättre.
Jag tror också att skötselvederlagen kommer att fortsätta stiga årligen under de närmaste åren, även om inga enorma ökningar är att vänta i och med att inflationen saktar ner.
När det gäller hyror och bostadspriser är jag själv lite mer optimistisk på ca 5 års sikt. Det råder ett överutbud nu, men byggandet är faktiskt redan ganska måttligt och det kommer inte längre lika mycket nytt utbud. Hyresmarknaden har tagit stryk av förändringar i stöden och det kan påverka negativt ett tag till, särskilt för nyare små lägenheter. Om man tittar på byggloven har de genomsnittliga kvadratmeterna stigit rejält, vilket betyder att det byggs färre små lägenheter. Det är bra för hyresmarknaden för små lägenheter, som oundvikligen börjar balanseras i tillväxtstäder.
Lönenivåer och hyror & bostadspriser kommer inte att gå åt olika håll i all oändlighet, i det långa loppet hänger de ihop. De senaste åren har de gått åt olika håll och i ganska hög takt. Jag ser inte någon större sannolikhet för att den nuvarande trenden fortsätter om vi tittar på en 5-årsperiod. Kommer lönerna att sjunka? Knappast, så alternativet är att hyrorna stiger, vilket också drar upp bostadspriserna. Den ekonomiska utvecklingen och sysselsättningen spelar också en stor roll i denna ekvation. Det allmänna sentimentet kring den ekonomiska utvecklingen och bostadsmarknadens utveckling verkar vara ganska negativt, så här finns en chans för en positiv överraskning.
Asuntosalkkus Tallinn-portfölj lämpar sig väl för konsumentförsäljning; högkvalitativa lägenheter på bra lägen och marknaden drar. Även om det är ganska småskaligt, är det ändå en värdeskapande verksamhet. Den finländska bostadsportföljen är mer ”investerarmaterial” eftersom den främst består av små lägenheter. Jag håller det som mycket osannolikt att någon skulle köpa hela Asuntosalkkus finländska portfölj, åtminstone inte till ett pris som vore förnuftigt för Asuntosalkku att sälja för. Administrativt sett är den mycket mödosam. Stora investerare föredrar naturligtvis hela hus.
Jag ser alltså inte ett scenario där Asuntosalkku skulle tvingas sälja den finländska portföljen snabbt som särskilt bra. Lyckligtvis finns ingen situation i sikte där bolaget skulle hamna i en sådan tvångssituation. I ett sådant läge tror jag att det skulle realiseras rejäla försäljningsförluster om man vore tvungen att sälja stora mängder. Det finns säkert lägenheter i portföljen som skulle kunna säljas till ett bra pris, men varför gå till säljsidan om det inte är något tryck på köpsidan.