Et nyt selskab er på vej til at blive handlet. Det positive ved en hurtig gennemgang er, at ingen sælger på dette tidspunkt.
Virksomhedens side er også blevet offentliggjort, så her kan du følge virksomheden! 
Toivo Group - osake - Inderes
17 Synes om
Kan den vurdering være korrekt, og hvor er EPRA-tallene? Overskudsgraden er høj, men den består tilsyneladende af ændringer i ejendomsværdien. De udvikler naturligvis selv deres boligmasse, men det gør mange andre også, f.eks. amerikanske REIT-selskaber.
Asko er helt sikkert nødt til at tænke på signalvirkningen, når tiden kommer til at lette. Det kan have en lidt større effekt på kursen 
12 Synes om
Nettoaktivværdi pr. aktie 0,36 € / aktie
Tegningspris pr. aktie 2,10 € / aktie
28 Synes om
Der kan være lidt af en skade på omdømmet, et par nøglepersoner arbejdede i Lehto med at skabe vækst, og der var udfordringer tilbage. På den anden side vidste de, hvordan man skulle trække sig ud på det rigtige tidspunkt, hvilket betyder, at de trods alt så virksomhedens situation.
Man bliver klogere af skade?
Snyder du mig én gang, skam dig. Snyder du mig to gange, skam mig?
Men i hvert fald i Alexandria-kæden har firmaet fået alverdens større kritik, og det var ikke et problem i jagten på hurtige gevinster.
I dette tilfælde er en emission på 15 MEUR, hvor ankerinvestorer har forpligtet sig til at tegne 7 MEUR, naturligvis noget stort.
6 Synes om
Er TJ bestyrelsesformandens søn?
9 Synes om
Jeg var nødt til at google det, da jeg huskede, at Mikael Rautanen engang havde strejfet dette emne. 
70 Synes om
Jeg ville ikke tillægge dette for meget vægt. Jeg håber, at stifterne har erfaring med, hvordan man sælger aktier i fart.
https://www.is.fi/taloussanomat/porssiuutiset/art-2000005235332.html
Salgsprisen pr. aktie var 11,60 euro, og bruttosalgsprovenuet fra salget var ca. 57,7 millioner euro
I øjeblikket kan Lehdo-aktien købes for 1,65 euro pr. stk., selvom antallet af aktier er steget som følge af udbuddet.
Det er selvfølgelig også muligt, at disse Toivo-grundlæggere faktisk har været uenige om retningen for Lehdo’s forretning og derfor har solgt deres aktier og stiftet et nyt selskab. Google finder Henri Elos artikel om emnet fra halvandet år siden:
Myllymäki og Koivukoski solgte størstedelen af deres ejerandel i Lehto i begyndelsen af 2018 og trak sig gradvist ud af selskabet. Asko Myllymäki var sammen med Lehdo’s hovedejer Hannu Lehto en af stifterne af det hurtigt voksende selskab, men som det ofte sker, opstod der meningsforskelle om selskabets udvikling.
Asko Myllymäki ville ind i balanceforretningen, og nu er han det med Toivo, hvilket er godt.
Toivos koncept virker i sig selv fornuftigt. Når hele værdikæden er under den samme operatørs kontrol, skulle man tro, at interessen ville være at bygge en bygning, der holder så godt som muligt over tid.
9 Synes om
Sådan, hvad jeg hurtigt skimtede over den meddelelse:
tegningskursen er højst 2,10 euro pr. aktie (hvilket svarer til en markedsværdi på ca. 111 mio. euro efter provenuet fra børsnoteringen
fair værdi af investeringsejendomme ca. 57 millioner euro.
Børsnoteringens bruttoprovenu ca. 15 millioner euro,
Dvs. værdien af nuværende ejendomme + provenuet fra børsnoteringen: 57+11= 68 mio. euro, men værdiansættes til 111 mio. euro, dvs. med en præmie på over 60%.
Jeg passer. Det skal virkelig være en magisk opskrift, hvis det skal give mening at betale så meget over vurderingen for ejendommene. Ret mig endelig, hvis der var noget helt forkert i denne hurtige servietberegning. Jeg har ikke investeret meget i ejendomsinvesteringsselskaber, da ændringer i ejendomsvurderinger er så stor en del af det, og det er en slags regnskabs-voodoo, som jeg ikke forstår.
39 Synes om
Den dagsværdi på 57 millioner for investeringsejendommene var fra udgangen af året. Ved udgangen af Q1/2021 ser dagsværdien ud til at have været 66,9 millioner (selvom den også er et godt stykke under noteringsprisen).
6 Synes om
Administrerende direktør var i hvert fald god til at fortælle historier i Inderes-interviewet 
Der kan komme flere interessante kvartalsinterview… 
5 Synes om
Man kan selvfølgelig også spørge, hvordan værdien af ejendommene er steget med ca. 17 % i et kvartal lige inden noteringen… 
(og selv med disse tal er præmien stadig >40 %)
(Der er muligvis også blevet investeret flere penge i nye projekter, jeg ved det ikke, da jeg ikke har undersøgt det nærmere)
13 Synes om
Hvis jeg så rigtigt i meddelelsen, var den reelle værdi af investeringsejendomme 61,9 mio. euro i første kvartal 2020, hvilket betyder, at den er faldet siden da og frem til udgangen af året. Tilsyneladende er ejendomme blevet solgt i mellemtiden.
Toivo udvikler og bygger sine ejendomme selv, så når en bygning er færdig, er dens værdi betydeligt højere end byggeprisen.
Derudover, når man værdiansætter virksomheden, skal man tage hensyn til, hvordan virksomheden kan investere de midler, den har modtaget ved børsnoteringen. Direktøren sagde i et interview, at deres nuværende grundportefølje muliggør opførelse af 1400 lejligheder. Der er således en ret direkte anvendelse af børsnoteringsmidlerne.
10 Synes om
Jeg har heller ikke kigget så dybt på det, men jeg har også bemærket, at lejeindtægterne og lejlighedernes samlede areal er faldet markant i forhold til for et år siden (selvom lejlighedssalget i 2020 kun var 4 mio., så hvordan falder arealerne så meget), mens de nuværende værdier kun er steget. De har nok manipuleret tallene lidt opad. Nå, forhåbentlig kommer de med i Inderes’ dækning, så man i det mindste kunne stole lidt på deres talvurderinger.
6 Synes om
I hvert fald for mig vises Toivo-tabellen på Inderes’ hjemmeside ikke korrekt. Nedenfor er et link til selskabets egen meddelelse og hjemmeside.
Den annoncerede tegningspris på 2,10 EUR og EPRA NAV på 0,36 EUR/aktie er faktisk synkroniseret anderledes end med mange andre ejendomsselskaber, som ofte har en form for (20-30%) EPRA NAV-rabat, eller i Kojamos tilfælde er der vist en lille forhøjelse. EPRA NAV tager højde for aktiver og passiver.
Mon nogen forstår, hvad denne EPRA NAV-historie handler om i al dens forskellighed? Toivo oplyser dog, at de har modtaget tegningsforpligtelser på 7 MEUR fra kendte og uafhængige parter.
Aurator Varainhoito Oy, Evli-Rahastoyhtiö Oy, visse fonde forvaltet af Sp-Rahastoyhtiö Oy og visse fonde forvaltet af Taaleri Rahastoyhtiö Oy (“Ankerinvestorer”) har under visse betingelser forpligtet sig til at deltage i børsnoteringen og tegne aktier for i alt 7 millioner euro til den endelige tegningspris, under forudsætning af at tegningsprisen pr. aktie er højst 2,10 euro pr. aktie (hvilket svarer til en markedsværdi på ca. 111 millioner euro efter provenuet fra børsnoteringen).
5 Synes om
Erhvervspressen har udarbejdet fantasifulde overskrifter om Toivo. Virksomheden får i det mindste den ønskede synlighed.
Kauppalehti: “Den vigtigste indtægtsmotor er lejekontantstrømmen”. I Toivo Group fjernes “alle mellemled for at spise af pengestrømmen”.
KL: Salget af Lehdo-aktier skabte Toivo.
Arvopaperi’s overskrift siger, at virksomheden revolutionerer hele branchens værdikæde 
HS fremhæver “attraktive mikrolokationer”. Det betyder i praksis, at 98 procent af Toivo’s lejligheder ligger i Helsinki, Tampere og Turku-områderne.
Rakennuslehti’s artikel minder blandt andet om, at Markus Myllymäki ledede Lehdo’s boligbyggeri i 7 år.
En Buildertalk-episode, der blev udgivet for en uge siden, med Toivo Group’s CEO som gæst, handlede om ejendomsudvikling i den nye æra.
9 Synes om
I mange sammenhænge fremhæves nu Toivons nøglepersoners tidligere salg i Lehto som noget negativt. Jeg var selv en køber efter disse salg i Lehto og led betydelige tab, men alligevel kan jeg ikke se dette som en absolut hindring for at investere i dette selskab. Hvordan skulle kritikerne mene, man skulle have handlet? Undlade at sælge og blive i ledelsen, selvom man var uenig i Lehthos udviklingsretning?
Efter min mening er det helt berettiget i en sådan situation at sælge sine ejerskab og forlade firmaet. Nu er der blevet etableret et nyt selskab med pengene fra Lehto, hvor man forhåbentlig kan drive forretning på en mere fornuftig måde med de erfaringer, man har fået fra Lehto. I hvert fald blev det i InderesTV’s CEO-interview understreget, at man skal kende sine egne styrker (boliger) og ikke engang forsøge at bygge Redi eller Tripla eller lignende.
28 Synes om
Jeg skimtede hurtigt Toivos pressemeddelelse. Da selskabet også har ejendomsudvikling og -forvaltning og ikke kun ejendomsbesiddelse (huslejeindtægter), kan selskabets værdiansættelse ikke kun ses ud fra NAV. F.eks. skal værdien af ejendomsudviklingens afkast, dvs. udviklingsmargenen (kehityskate), også beregnes, da den del af den løbende drift. Indtil videre har det også været rentabelt.
Delvist en lignende situation var der i sin tid også for Hoivatilat, som udover de stabile huslejeindtægter fra plejeejendomme også lavede et godt resultat med udviklingsmargenen (og handlede også >1.5 P/EPRA NAV). Hoivatilat stod delvist selv for udviklingen af plejeejendommene og fik dermed en større del af værdikæden vs en ren ejer/investor af ejendomme.
13 Synes om
Netop, især da selskabet ifølge dem allerede har en portefølje på 1400 lejligheder i pipelinen, er den nuværende EPRA NAV endda et ret irrelevant tal. Det ville være godt at vide, om disse projekter i pipelinen også er placeret i trekanten Helsinki-området/Turku/Tampere; hvis ja, vil selskabets boligportefølje blive opbygget til at være meget attraktiv med henblik på en langsigtet moderat værdistigning, og en hurtig værdistigning under opførelsen er også realistisk og ikke kun Excel-penge (husene/lejlighederne kan altså faktisk sælges i disse områder).
Det er et ganske interessant selskab. For mig fremstår en stærk Lehto-baggrund og en rettidig udtræden derfra som en positiv ting og giver troværdighed til, at et udlejningsselskab også virkelig ville kunne bygge huse fornuftigt. Med hensyn til Lehto er det vigtigt at huske, at selskabet havde gjort mange ting rigtigt, indtil næsten alt det gode blev fejet af bordet af overdreven vækst og risikotagning.
Toivos værdiansættelse er faktisk lidt udfordrende at vurdere netop på grund af, at en stor del af projekterne kun er på tegnebrættet, så vi venter på børsintroduktionsprospektet.
23 Synes om
De sælger, men når udviklingen ser sådan ud, er det for mig i hvert fald positivt, hvis vi holder os til de større vækstcentre.
Jeg tror personligt, at disse lejligheder med god lejeafkast, som ligger i små byer, er frygtelige værdifælder. Det hjælper ikke meget med et godt lejeafkast, hvis boligens værdi falder hele tiden (og delvist forklares det gode lejeafkast netop med, at boligens værdi falder, så lejeafkastprocenten stiger).
15 Synes om