Af hvad jeg har fulgt med i angående udbetalinger af indløsninger i andre åbne ejendomsfonde, virker det til, at stilen ofte har været, at kun en del af salgsproprovenuet bruges til at betale indløsninger, mens en del bruges til at afdrage på gælden.
Hvis gearingen (velkavipu) ligefrem giver et negativt bidrag, og belåningsgraden begynder at nærme sig grænsen, er det selvfølgelig også det, man bør gøre.
Titanium Hoiva står i en anden situation. Det cash flow-baserede nettoafkast er betydeligt højere end renteniveauet; renten ligger formentlig i øjeblikket på mellem 3,5 og 4,0 procent, og renterne er sandsynligvis næsten fuldt ud renteafdækkede.
Jeg ville ikke anse det for helt umuligt, at de resterende indløsninger hovedsageligt blev betalt med lån, og at der ikke længere blev foretaget ejendomssalg til det formål. Kreditrammen i sig selv ville sandsynligvis muliggøre det, men sagen er nok ikke helt så ligetil.
Hvis man faktisk begyndte at betale indløsninger med gæld i en situation, hvor gearingen er på et rimeligt sundt niveau, ville det selvfølgelig betyde en pæn stigning i NAV’s cash flow-baserede afkast i forhold til det nuværende. Hvilket i hvert fald ikke ville skade med henblik på fondens nysalg.
Man kan heller ikke længere helt udelukke en lille stigning i ejendomsværdierne i den nærmeste fremtid. Hvilket naturligvis også ville lette situationen på mange måder. Selv en halv procent ville kunne ses ganske pænt i tallene.