Byggebranchen er i oprør. Lad os oprette en separat tråd til dette, hvor den generelle diskussion kan samles, så den ikke behøver at blive spredt ud i virksomhedstråde og kaffestuen.
Lad os starte med en lille afstemning: Byggemarkedet ændrer sig, så navnet på tråden kan ændres til noget mere positivt…
Det ser ret trist ud i f.eks. Østfinland, det føles som om, at selv designerne burde have mere arbejde.
For boliger var der vist -58 % i tilladelserne? På den offentlige side bliver der vel bygget skoler osv.?
År for år er der mindre brug for dem, efterhånden som årgangene bliver mindre.
En krystalkugle ville være rar at have igen. Hvor længe varer denne ørkenvandring. I vækstcentrene er der ifølge byggebranchen mangel på boliger allerede i 2024. Det tyder på, at det ikke varer længe. Lån med variabel rente bremser ikke nødvendigvis byggeriet i det uendelige. Ved fastforrentede lån vil fornyelse af sikkerheden i forbindelse med en ny bolig sende renten helt op i loftet. Ved variabel rente hæver selve boligskiftet ikke renteudgifterne, det gør kun en dyrere hybel. Årsagen til byggefirmaernes dårlige økonomiske situation er prisstigninger på byggematerialer og allerede aftalte leveringsbetingelser. Når man er kommet igennem dette, og når køberne har vænnet sig til renteniveauet, kan situationen lysne overraskende hurtigt.
Det kræver vist ikke den store krystalkugle. Man skal bare lade kniven falde og vente tålmodigt på, om bunden på et tidspunkt begynder at vise sig. I stedet for at blive skræmt af sektorens bølge af konkurser og de synlige virksomhedskriser, skal man tænke, at endnu en konkurrent er ude af spillet, og at mere billig arbejdskraft bliver frigjort til markedet.
Finland er fuld af boliger placeret de forkerte steder, så boligbyggeriet vil uundgåeligt rette sig igen på et tidspunkt. Så længe man kommer med på den kommende optur til en fornuftig pris, og investeringsobjektet ikke tvinges til at lave en emission til bundkurser, skal det nok ende med at gå ganske godt for investoren.
Mon det er sådan, at YIT og andre ikke sænker salgspriserne på boliger, men i stedet giver andre fordele (betaling af 2 års boligudgifter), fordi de ikke vil blive tvunget til at nedskrive lageret og forværre likviditetskrisen?
Åh, de tider, da YIT’s kurs under Reino Hanhinens ledelse blev mangfoldiggjort fra 2002 =>.
Nu ser det virkelig ud til at være svære tider i byggebranchen.
Jeg fik at vide i firmaet, at opstarterne i februar bliver udskudt til omkring sommer. En større hovedentreprenør har forbløffende dårlige nyheder for det kommende år. Vores firma er underentreprenør.
Situationen er i hvert fald interessant. Med de nuværende renter kan det ikke rigtig betale sig at købe nyt, især i hovedstadsområdet, når man ser på lejeniveauet. Samtidig er lejeniveauet så lavt, at man kan tvivle på, om man overhovedet kan holde hovedet oven vande.
Netop. Hvis prisstigningerne ikke trænger igennem hele fødekæden, vil der være en taber et eller andet sted, og aktiviteten vil falde. Efter min mening er de boliger, der færdiggøres i dag, generelt set urimeligt dyre, men den vilde tanke er, at hvis alle havde kunnet vælte omkostningerne over i priserne, ville de være endnu dyrere.
I øjeblikket lever vi i en “verden af forhåndstilbud”. Der igangsættes færre projekter end normalt, og tilsvarende undersøges projektomkostninger i et markant højere omfang som beslutningsstøtte. På et tidspunkt, når priserne på råvarer, byggevarer og materialer er faldet så meget, at byggefirmaernes tilbud passer ind i bygherrernes budgetter, vil projekterne blive igangsat. Lige nu har hver enkelt aktør i de forskellige led af fødekæden en forskellig situation og ordrebeholdning, og de, der risikerer at løbe tør for arbejde, sænker priserne, selv om det betyder, at de må gå på kompromis med avancerne. Det tager tid, før priserne på råvarer og materialer falder så meget af sig selv, at byggeomkostningerne stemmer overens med den nuværende verden af renter og afkastkrav.
Ifølge byggebranchen vil der være mangel på boliger i vækstcentre allerede i 2024.
Når man diskuterer boligmængder og -behov, bør man altid overveje, hvem der har hvilke interesser. Naturligvis ønsker byggebranchen at se det sådan, men samtidig må man spørge, hvilke efterspørgselstal det synspunkt er baseret på? Selvfølgelig får man visse tal, hvis man antager, at boligsalget fra guldårene vil gentage sig. Samtidig er der fremlagt en beregning, der viser, at der i forhold til den nuværende efterspørgsel er færdige boliger i for eksempel Espoo til 3 års behov.
Her er et fint sammendrag af den nuværende situation, jeg anbefaler at se det.. Meget nyt for mig om, hvor svær situationen egentlig er.
Hvordan ser situationen ud, hvis man griber ind over for “Mordors øje” kaldet boligstøtte? Ville trangere boforhold, det at bo uden for centrum eller bofællesskaber langsomt begynde at friste, eller hvad ville der ske?
Engang udtalte en direktør for et byggefirma ved en lejlighed, at han aldrig ville investere sine egne penge i to sektorer: 1) byggebranchen 2) savværksindustrien. Efter sigende er byggebranchen den første, der rammes af recession, og den sidste, der slipper ud af den, og savværksindustrien lever ellers bare i en cyklus, hvor ét godt år følges af en lang række dårlige år.
Den udtalelse bed sig fast, så overbevisende som han fremlagde det. Jeg har dog ikke helt fulgt det vise råd, da Kreate er det største selskab i min portefølje.
SRV og Lehto har ødelagt aktionærværdien næsten fuldstændigt, og YIT er ikke meget bedre. Man kan kun forestille sig, hvor mange private investorer der har brændt fingrene på disse og grebet en faldende kniv, bare fordi de kunne få det ”billigt”. Man skal have nerver af stål for at kunne holde ud at se på et flerårigt dyk og supplere porteføljen undervejs, hvis man altså har troet på en vending. Det har dog ikke altid været sådan, for i sin tid var YIT Helsingfors’ ”stjerneselskab”.
En bølge af konkurser kan skabe forudsætninger for vækst hos de bedste selskaber. I årene 2024-2025 vil opbremsningen i byggebranchen dog først for alvor begynde at vise sig ved, at der næsten ikke længere færdiggøres nybyggerier. I år og delvist næste år bygges de gamle projekter færdige.
Det bliver spændende at se, om man snart bliver tvunget til at sælge usolgte nybyggerier til rene spotpriser.
https://twitter.com/jukkalepikko/status/1674637669471514624?s=46
Det er svært at forestille sig en investeringsform, hvor der ikke indimellem kommer nogle lidt magrere år. Boliginvestorer har ikke oplevet dette i 30 år, så det giver lidt rysten på hænderne.
Det kan selvfølgelig være, at der på et tidspunkt kommer en markant stigning i huslejeniveauet, eller at renterne ryger i kælderen igen. Indtil da minder det mere om velgørenhed, hvor man stiller en bolig til rådighed til kostpris til dem, der har brug for det.
Svært at se det helt store rykind i nybyggeri.
Der sker også noget på vores kanter.
Huslejerne er ikke problemet. Hvis man sætter huslejeniveauerne i forhold til folks betalingsevne osv., så er de på et fornuftigt niveau. Problemet er de tusindvis af boliger, der er bygget alt for dyrt i de seneste år, og som ikke passer ind i denne ligning. Byggeri har den grundlæggende mangel, at det er langsomt til at omstille sig. Hvis man nu beslutter, at der er brug for flere etværelses lejligheder i Finland, og de så om nogle år er blevet bygget overalt, så er der måske ikke længere brug for så mange af dem. Det samme gælder prisniveauet. Det, at alt bliver solgt til en hvilken som helst pris et givent år, betyder ikke, at den situation vil fortsætte. Tænk over det: i forrige år blev der bygget 47.000 boliger. I Finland. Sidste år var det 38.000. Og de har høje prisskilte.
Svært at se den helt store trængsel i nybyggeri
Ja, det er i hvert fald ikke noget, man kan forvente i de kommende måneder.
En del uligevægt i huslejerne i hovedstadsområdet. Selv i Helsinki kan man leje små lejligheder betydeligt billigt i ældre ejendomme og i de såkaldt dårligere boligområder. Priserne på nybyggeri er bare så svimlende, at der ville kræves virkelig markante stigninger i huslejeniveauet, før man kunne kalde udlejningsvirksomhed for en reel forretning.
Markedssituationen udjævner sig vel med tiden.
Jeg er enig med Eka her. Lige præcis når det føles som om, der ikke er noget håb i branchen, er det tid til at investere i den. Ikke når håbet allerede er i sigte, og byggeriet starter op igen. Eller man kan også investere på det tidspunkt, men så går man glip af de bedste afkast. Situationen i branchen er elendig, men byggeriet i Finland stopper ikke; nu tager vi en ordentlig puster, og så kører det igen.
Mange konkurser allerede på nuværende tidspunkt, og jeg mener, at vi stadig kun er helt i starten af krisen. Når man kigger på Etuovi, er der så mange usolgte boliger hos de mellemstore aktører, og mange ser ud til at have store gældsbyrder. Der færdiggøres stadig nye boliger i et godt stykke tid endnu. Selv YIT er så gældstynget, at stort set alt er muligt. Der er selvfølgelig også stærkere aktører iblandt som Skanska, og de køber sikkert alt det gode fra resterne bagefter.
På et tidspunkt vil der nok komme et pres for, at staten også kommer til undsætning i Finland. Vil det så være direkte støtte til selskaberne eller noget andet? Statens økonomi er dog så presset, at jeg snarere vil gætte på en form for skattefordele. F.eks. kan det være, at overdragelsesafgiften (varainsiirtovero) bliver fjernet. Mit eget gæt er, at man sagtens kan nå at komme med i disse aktier på det tidspunkt, hvor staten påbegynder støtten og renterne falder.
