Börsens regler begränsar enligt min uppfattning inte detta direkt, och i princip skulle det vara möjligt för IH att sälja en del av dessa aktier direkt till Ovaro. Ett köp av ett större aktieinnehav skulle dock sannolikt kräva extern finansiering och/eller lägenhetsförsäljningar från Ovaro, och jag anser inte detta alternativ vara särskilt troligt.
Enligt min uppfattning begränsas köpet av hela aktiepotten (1,213 miljoner aktier) som omfattas av avyttringsalternativen även av aktiebolagslagen, eftersom ett publikt aktiebolag inte får besluta om att förvärva egna aktier på ett sådant sätt att bolaget efter förvärven skulle inneha mer än 10 % av aktiekapitalet.
Varför accepterade de 5,0 EUR per Ovaro-aktie som betalning för försäljningen av sina fastigheter? Kursen har inte varit i närheten av den nivån på länge.
Hur gjordes värderingen av de fastigheter som de sålde exakt? Principer, inblandade parter, risker, etc. Vid insiderhandel är transparens särskilt viktigt, då fastighetssektorn åtminstone i vissa andra företag har haft lite tvivelaktig verksamhet.
Det fanns en egen tråd om transaktioner med närstående parter här på forumet, men de kan också behandlas i den här tråden. IH har en historia av dessa.
Det var bra, det är värt att titta på grunden för ROAST.
Här är en preliminär lista med frågor för ROAST.
ROAST IH Petri Roininen
Andra gången i ROAST. Kan du berätta lite om dig själv?
Vad gör Investors House, för att förenkla?
Vad är Investors Houses nuvarande strategi?
”Om man vrålar ut ett meddelande med Caps Lock på, når budskapet fram bättre då?”
Varför är meddelandena alltid med Caps Lock på?
IH FONDER OCH TJÄNSTER
Fastighetsfondboomen började efter 2010 i Finland. Ni kom egentligen in i fondbranschen först 2018 med IH Kampus Ky.
Kommer ni till festen så att säga efter sista beställningen?
Investors House är den största andelsägaren i IVH Kampus Ky-fonden med över 40 % ägande. Vad för slags fondbolag är ett bolag vars kapital binds i egna fonder?
Investerare undrar, vad är Investors Houses konkurrensfördel i aktiefonder?
Vilken roll spelar aktiefonderna som kom med köpet av Dividend House i bolaget? Förvaltat kapital drygt 20 MEUR och ett par personer sköter dem. Knappast ekonomiskt lönsamt?
Ni har inget betydande försäljnings- eller distributionsnätverk på fondsidan. Vad är er strategi för distribution i fondverksamheten, när fokus enligt den på CMD publicerade strategin ligger särskilt på institutionella kunder?
Hur säker är du på att den nya fastighetsförsäkrade lånefonden kommer att uppnå sitt ganska ambitiösa mål på 150 MEUR?
Vilken ambitionsnivå har fonderna i allmänhet? Vilken roll spelar de om fem år?
Har serviceverksamheten på Skinnarila Campus skalats till andra fastigheter (t.ex. Tikkurila kontorsfastighet)? Vilka mål har dessa tjänster?
NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER
Ni har gjort, snabbt räknat, cirka tio närståendetransaktioner och -händelser som börsbolag under din tid som VD (riktade emissioner, apportemissioner m.m.). För investerare är transparensen kring dessa arrangemang ganska begränsad, så vill du förklara varför dessa görs? Anser du att dessa är i enlighet med god bolagsstyrning i ett börsbolag?
Fallet Ikaalisten kylpylä (Ikaalinen spa)
I september 2018 var ni involverade i en transaktion med tre hotellfastigheter. Två av dessa fastigheter (Scandic Kotka och Porin Rauman Hovi) gick till Investors House och Ikaalisten kylpylä hamnade i din och IH:s styrelseordförande Tapani Rautianens ägo.
Ni kommenterade fastighetsaffären i Aamulehti då så här:
”Vi ser potential i Ikaalisten kylpylä”
Första frågan: Varför köptes inte denna fastighet till IH om det fanns potential i objektet?
I december 2019 sålde ni Ikaalisten kylpylä som apportemission till den nya, nybildade Tuottokiinteistöt-fonden (Avkastningsfastigheter-fonden). I mars 2020 rapporterade pressen att Ikaalisten kylpyläs hotelloperatör sade upp hyresavtalet, eftersom fastigheten skulle ha krävt omfattande investeringar. I juni 2020 tvingades troligen Ikaalisten kylpylä att skrivas ned i Tuottokiinteistöt-fonden, dit den alltså såldes av närstående i december 2019.
Följdfråga: var köpet av Ikaalisten kylpylä som genomfördes i december, med facit i hand, i fondens andelsägares och fondens ankarinvesterare IH:s aktieägares intresse?
Ser ni inte att dessa närståendetransaktioner och apportinvesteringar i fonder på något sätt försvårar uppstarten av nya produkter och kapitalanskaffningen på den institutionella marknaden, där det typiskt sett finns mycket strikta due diligence-processer?
FALLET OVARO
Ovaro: hur gick det enligt dig själv?
Rusade ni iväg med NAV-rabatten?
Avyttringen av Ovaro var ytterligare en närståendetransaktion. IH:s avyttring av Ovaro skedde i tre delar, varav en var en sådan byteshandel.
Köpare i affären var IH:s styrelseordförandes och dina kontrollerade enheter. Vederlaget i bytesaffären (5,0e/aktie) innehöll en tydlig premie jämfört med Ovaros börskurs, men för utomstående var transparensen kring detta arrangemang och dessa fastigheter ganska begränsad. Vad ska aktieägaren tänka om detta?
Varför accepterade ni som betalning för försäljningen av era fastigheter 5,0 EUR/Ovaro-aktie? Kursen har ju inte varit i närheten av det på länge.
Hur exakt gjordes värderingen av de sålda fastigheterna? Principer, inblandade parter, risker etc. I insiderhandel är transparens en särskilt viktig fråga, när det på fastighetssektorn, åtminstone i vissa andra företag, har förekommit lite tvivelaktig verksamhet.
Vilken roll har företagstransaktioner framöver, ni har ju fortfarande kvar den stora aktieemissionen?
STRATEGI
Fastighetsbranschens nyckeltal har förändrats i år. NAV hör till historien och nu vimlar det av sådana som NRV, NTA och NDV i rapporterna. Vad betyder dessa nya nyckeltal för en ägare av IH?
Varför har ni valt att rapportera just NRV, när NTA skulle beskriva det relevanta materiella nettotillgångsvärdet för ett fastighetsbolag? Det är förmodligen också något som många investerare som vill ha exponering mot fastigheter söker.
Var ligger fokus: trots sin lilla storlek verkar Investors House sprida ut sig överallt, strategin lever, det finns tjänster, fonder, egna fastighetsinvesteringar m.m. Är det rätt lösning att vara överallt?
Ert mål är att 60-90 % av intäkterna är återkommande och resterande 10-40 % kommer från projektintäkter. Kan du förklara för investerare vad detta innebär i praktiken?
Kontorshyresmarknaden genomgår en ganska stor omvälvning på grund av coronapandemin och den allmänna konsensus verkar vara att lokalbehoven för kontor förväntas minska på grund av bland annat distansarbete. När en betydande del av era investeringar (41 %) är i kontorslokaler, hur ser ni själva på denna situation?
Varför binda händerna vid en utdelningspolicy med årligt växande utdelningar, med tanke på att er verksamhet är så kallad kapitalallokering. Skulle det inte vara smartare att ta hänsyn till kommande tillväxt- och investeringsmöjligheter istället för att fastna vid en årligt växande vinstutdelning?
Var är Investors House om fem år?
Varför skulle Investors House vara ett bra investeringsobjekt?
Från 2018 fick affärerna mina ögonbryn att höjas och jag konstaterade att jag inte kan vara säker på om ledningen i IH driver aktieägarnas intresse, och därför har jag inte slösat min tid på att följa företaget. Jag började då fundera över, utöver de nämnda sakerna, att om ledningen sköter sina egna stora, tidskrävande och ansträngande affärer inom samma bransch samtidigt som de leder Investorshouse, undrar jag hur deras tid och fokus kan ligga på IH:s ärenden, är det inte ett heltidsjobb? Dessutom förblir det helt i mörker om de bästa objekten alls går till Investorshouse och å andra sidan om IH:s maskineri eller beställningar etc. används för att gynna det egna företaget (billigare renoveringskontrakt etc.). Kort sagt: jag vill inte att ledningen för ett börsnoterat företag konkurrerar inom samma bransch som företaget de leder.
Sedan fallet Ovaro – en obehaglig känsla av att IH kanske mjölkade Ovaro, och Ovaro blev så att säga dubbelmjölkat, först av den tidigare ledningens förvaltningsbolag, sedan av IH. Gav Ovaros verksamhet någon vinst till IH? Beställde Ovaro några tjänster etc. från IH, det vill säga, kommer eller har IH fått någon form av intäktsström från Ovaro? Och Ovaros bostadsbestånd, vad överfördes till IH och till vilket pris? Detta är en så komplicerad och ytterst ogenomskinlig härva med allt, att det kanske aldrig kommer att finnas klarhet i frågan.
Lyckligtvis kan vi nu ställa dessa – säkert många – oroande frågor!
Vilken bra Roast! Verneri skötte frågorna jättebra Tack för det. Jag måste lyssna igen och smälta det. Petri är enligt mig bara en så rättvis och ärlig man på sin plats. Förtroendet ökade. Bra och sakliga diskussioner om insideraffärer.
Aktiens likviditet är mycket dålig. Serviceverksamheten på 36 % av omsättningen var en överraskning. En mycket positiv sak.
Så här hör och tolkar vi alla på vårt eget sätt. Jag lyckades inte höra ett svar från Roininen om insiderhandel eller värderingar. Alltså ett sådant som skulle ha klargjort saken, och inte bara svarat med svepande formuleringar. Jag tror att den här insiderverksamheten är en av anledningarna till att aktien byts och intresserar investerare så lite. Det vore alltså i aktieägarnas intresse att ledningen endast gjorde fastighetsaffärer på Investorshouses (Investorshousen) vägnar. För det är sant att om de säljer eller köper något till ett pris som är till IH:s fördel, skulle de själva förlora på det, vilket inte är logiskt i en fri marknadsekonomi. Kanske vissa skattetekniska motiv kan driva en sådan arrangemang, men i vilket fall som helst rör vi oss på grumliga vatten, där jag inte vill ha mina pengar.
IH lättade på kapitalet i Ovaros bytesaffär. IH får att växa tjänsteverksamheten från Campus. När det var en insideraffär, ville man ha Ovaros växelkurs på 5€, vilket var en premie på 19% vid den tidpunkten. Men jag som ägare satt inte heller med tummarna. Jag fick massvis med Ovaro-aktier. Ovaro-aktierna är sålda, och IH har ökats med de pengarna.
Valtteris Investors House Roast var bra. Investors House strategi verkar bra, men det är ganska svårt att komma över insiderhandeln med tillgångarna och de affärer som ledningen gör utanför Investors House (= intressekonflikt) och investera i bolaget. Särskilt som vd Roininen inte ens lovade att de skulle upphöra.
Juhola Asset Management är ett finskt företag som tillhandahåller förmögenhetsförvaltningstjänster för investeringsfastigheter. Dess verksamhet består av moderbolagets fastighetsförvaltning samt dotterbolaget Juhola Business Park Managements verksamhet som fokuserar på företagsparker. Juhola-koncernens omsättning under räkenskapsåret 1.6.2019-31.5.2020 var cirka 3,2 miljoner euro. För närvarande sysselsätter koncernen 26 personer. Juhola Asset Management förvaltar fastighetsinvesteringar värda cirka 1,5 miljarder euro över hela Finland, med över 25 års erfarenhet. Företagets mål är att vara den bästa partnern inom fastighetsförvaltning för professionella fastighetsinvesterare.
Om förvärvet genomförs kommer det avsevärt att stärka Investors House Service-segmentets verksamhet och volymen av förvaltade tillgångar. Under Q3 2020 utgjorde serviceverksamheten 36 % av Investors House-koncernens omsättning. Juholas tillskott skulle öka denna andel av serviceverksamheten till cirka 59 % av omsättningen, med samma intäktsstruktur som Q3 2020. Serviceverksamheten skulle därmed bli Investors Houses största segment mätt i omsättning.
Det slutliga köpeskillingen för bolaget kommer att betalas i två delar och dess slutliga storlek kommer att bestämmas utifrån Juhola Asset Managements justerade EBITDA för räkenskapsåren som avslutas i maj 2021 och maj 2022. Den skuldfria köpeskillingen kommer att uppgå till cirka 4,5 gånger den justerade genomsnittliga årliga EBITDA för perioden 6/2019-5/2022. Investors House finansierar förvärvet delvis med lån och delvis med egna aktier. I samband med förvärvet kommer nyckelpersoner i Juhola Asset Management att bli betydande aktieägare i Investors House.
Och dit försvann spat, med ett inköpspris på 0,9 miljoner. Hur mycket fick Roininen och den andra insynspersonen från IH i sin tid från affären när de sålde IH till fonden via ett kort eget ägande?
IH bokför en förlust på 0,6 M€ från detta. Köpte Roininen fastigheten för ett annat bolag han ägde och sålde den sedan ganska snabbt till IH:s fond? Och nu tar IH förlusterna när den säljs vidare?
Osti, ja myi. Muistaakseni siitä tehtiin jo kesällä arvonalentaminen. Mua kiinnostaa nää, kun en ymmärrä, mitä IH tekee pörssissä, kun tj ja hallituksen puheenjohtaja suhaa omia saman alan busineksia vierellä omaan lukuunsa ja vielä ristiinkin. Luulisi myöskin tj:n tehtävän olevan täysipäiväinen, mutta siinä näemmä ehtii pyörittää yksityisyrittäjän laajamittaista hommaa ohessa.
Vanligtvis har Inderes gjort prognosändringar inom ett dygn efter företagsköp, tack för det. Det har dock gått över en vecka sedan affären med Investors House Juhola fick sitt godkännande. Finns det någon särskild anledning till att prognosändringarna ännu inte har gjorts?
Insiderhandel igen?
Om konceptet är obekant, så är idén att roasta vd:n med publikfrågor.
Tack för det. Jag måste lyssna igen och smälta det. Petri är enligt mig bara en så rättvis och ärlig man på sin plats. Förtroendet ökade. Bra och sakliga diskussioner om insideraffärer.
Jag lyckades inte höra ett svar från Roininen om insiderhandel eller värderingar. Alltså ett sådant som skulle ha klargjort saken, och inte bara svarat med svepande formuleringar. Jag tror att den här insiderverksamheten är en av anledningarna till att aktien byts och intresserar investerare så lite. Det vore alltså i aktieägarnas intresse att ledningen endast gjorde fastighetsaffärer på Investorshouses (Investorshousen) vägnar. För det är sant att om de säljer eller köper något till ett pris som är till IH:s fördel, skulle de själva förlora på det, vilket inte är logiskt i en fri marknadsekonomi. Kanske vissa skattetekniska motiv kan driva en sådan arrangemang, men i vilket fall som helst rör vi oss på grumliga vatten, där jag inte vill ha mina pengar.