Såvitt jag minns hade den där fonden inlösen frysta när hotellinvesteringens öde kom upp på tapeten. Om det skrev väl Talouselämä eller någon annan en artikel också, när någon kund inte fick ut sina pengar.
Bland Samlas investerare finns det många sektmedlemmar, vilket också kan påverka hur saker och ting utvecklas. Någon kan också ha tänkt att efter den nedgången i värde är det en bra tid att hoppa på tåget,
Idag fick många på Alexandersgatan kaffet i fel strupe, när eQ höjde öppenheten i sina fastighetsfonder till nästa nivå. Jag tror att detta kommer att ha en betydande inverkan på hela branschen, eftersom att inte öka öppenheten efter eQ:s utspel är ett medvetet beslut från fondens sida. Jag länkar till eQ-trådens kommentar här, men låt oss fortsätta diskussionen om branschen mer i den här tråden 
Fint beslut från eQ och en riktigt bra rapporteringsmodell! Detta kan verkligen ha en betydande dominoeffekt på hela fastighetsbranschen om andra strävar efter samma nivå. Jag tror också starkt att denna typ av transparens är ett vinnande val på lång sikt. Naturligtvis måste även prestationsnivån vara i ordning, vilket på lång sikt är en förutsättning för överlevnad, oavsett hur man rapporterar.
Vi gick igenom denna förändring från igår i videon. Jag tycker att det är en större sak för branschen än för eQ själva. Intressant att se vem som tar skeden i vacker hand nästa gång 
eQ har alltså fört rapporteringen av retailfonden till samma nivå som rapporteringen för institutionella fonder har varit hittills, om jag förstått rätt. Dessa är förvisso oftast inte offentliga, men jag tycker inte att det i slutändan är en så stor sak annars.
Ändå kanske andra förvaltare nu måste fundera på vilken den ytterligare nyttan (det vill säga om det påverkar försäljningen) är med en bredare rapportering kontra kostnaden, eller om det kan finnas andra nackdelar. Åtminstone påstås det kunna påverka fondens förhandlingsposition vid till exempel en försäljningssituation, om köparen från offentliga källor ser exakta uppgifter om vad fonden har i sina böcker och med vilka antaganden (det vill säga till vilket pris man fortfarande skulle kunna göra vinst etc.). Eller sådana saker hör man åtminstone ibland. Vem vet om det verkligen har någon betydelse.
Du har helt rätt i att institutionerna naturligtvis inte fattar beslut baserat på den där broschyren på ett par sidor, utan att fonden oundvikligen presenteras mer i detalj för dem. Och naturligtvis har fondägarna kontinuerligt erbjudits mer information än den offentliga infon, bland annat i form av bokslut och olika evenemang. Som jag också sa i videon, ser jag att de direkta effekterna för eQ är ganska begränsade.
I branschkontext handlar det dock om en större sak. Jag skulle bli mycket förvånad om media inte vid något tillfälle skulle lyfta fram detta och börja fråga “varför rapporterar inte aktör X på motsvarande sätt”. Trycket på andra att övergå till motsvarande ökar, och detta lyfter i sin tur fram fondspecifika skillnader. Jag hävdar att det finns ganska stora skillnader i parametrarna för fondernas verkliga värde, och när det gäller alla fonder är jag inte säker på hur väl dessa tål dagens ljus. När dessa publiceras får investerare/media/analytiker etc. möjlighet att granska och bedöma dem.
Nedan som exempel eQ Kommersiella Fastigheters parametrar:
Jag anser att allt detta är kopplat till den större trenden nedan om hur marknaden för öppna fastighetsfonder kommer att se ut i framtiden. Det är tydligt att vi inte kommer att återgå till förra decenniets guldrush, och i framtiden kommer investerare att vara betydligt mer selektiva när det gäller objekt. Detta kommer att skapa stora skillnader mellan bra och dåliga fonder. Bra fonder kommer säkert att samla in rimliga mängder kapital även i framtiden, men för de sämre fonderna är utsikterna dystra. Denna ökade transparens kommer att förstora denna klyfta, när investerare märker vilka fonder som opererar med positivt kassaflöde etc.
Idag förresten publiceras SFR:s årliga resultat från den institutionella undersökningen. Jag tycker att SFR:s undersökning är branschens mest kvalitativa undersökning och den ger den bästa bilden av hur olika aktörer har lyckats i institutionernas ögon. Precis som förra året anser jag det mycket sannolikt att Evli och Mandatum ligger i topp i undersökningen när det gäller kvalitet. För eQ blir det spännande att se om bolaget lyckas förbättra sin svaga placering från förra året (bolaget föll till plats 7 på grund av problem med fastighetsfonderna).
SFR publicerar inte hela undersökningen, men på följande sida finns vinnarna i de olika kategorierna: SFR Research - Palkitut
Dessutom ger följande bild från eQ en liten bild av poängsättningen:
Ja, jag menade alltså att rapporteringen i slutna fonder, såvitt jag förstår, alltid har varit på en liknande nivå. Eller kanske inte i alla, men ofta.
Rapporterna för öppna fonder är dock offentliga eller åtminstone distribuerade till en mycket bred investerarbas, det vill säga praktiskt taget offentliga, så det är skillnaden. Inte så mycket produktionen av rapporterna, även om det förstås också har ett pris.
På en allmän nivå håller jag helt med om att det borde tåla dagens ljus, vilket gör att även potentiella investerare bättre kan bedöma själva. Men när det gäller enskilda objekt är det kanske inte till investerarens fördel om dessa uppgifter blir offentliga, eftersom det kan försvaga fondens förhandlingsposition vid försäljning av objektet. Vanligtvis är detta förmodligen inget problem, men i någon liten fond kan det ibland vara det (när det inte finns många objekt i portföljen, vilket innebär att man i praktiken kan utläsa information om ett enskilt objekt från hela portföljens nyckeltal). Och är det i slutändan verkligen ett problem om antalet lediga kvadratmeter i något kontor i centrum eller avkastningskravet i en värderingskalkyl skulle vara offentligt.
SFR offentliggjorde igår vinnarna av sin institutionella undersökning för 2025 (finns här). 
SFR:s undersökning intervjuar årligen över 100 inhemska institutioner. Eftersom det enligt våra beräkningar finns färre än 200 enheter som kan klassificeras som institutioner i Finland, är urvalet i undersökningen mycket omfattande. I undersökningen bedöms alla relevanta inhemska kapitalförvaltare utifrån nio olika kvalitetskriterier. De viktigaste kategorierna är stora kapitalförvaltare samt utmanare. Dessutom delar SFR ut priser även i vissa specialkategorier. 
De centrala mätbara aspekterna i undersökningen är kvalitet och användbarhet. Historiskt sett har dessa kategorier haft en ganska stark koppling till varandra, och aktörer som rankats högt i kvalitet har senare också blivit de mest använda aktörerna. Vi noterar att skillnaderna i poängsättningen i undersökningen ofta är mycket små, och till exempel förra året var skillnaden mellan plats 1 och 7 i kvalitetspoäng endast 0,15 poäng (skala 1-5). Sammantaget anser vi att SFR:s undersökning är den bästa kapitalförvaltningsundersökningen i Finland och den ger en god indikation på olika aktörers utveckling. Vi noterar att SFR:s undersökning inte är offentlig, och jag har inte ens själv sett hela undersökningen för i år. Därför lyfter jag här endast fram observationer från de bolag jag följer. 
Bland de bolag vi följer presterade Evli återigen väl och placerade sig som tvåa i kategorin för stora bolag. Evli har legat i toppskiktet av undersökningen i väl över ett decennium. I kategorin för utmanare förbättrade UB sin placering med ett steg och vann hela kategorin. 
Mandatum, som under de senaste åren gjort en fantastisk klättring till topplaceringarna i undersökningen, var inte bland de tre bästa till vår stora förvåning. För eQ:s del var resultatet för andra året i rad en tydlig besvikelse, då de hamnade på plats 7 i kvalitetspoäng. Mellan 2017 och 2023 vann eQ kvalitetskategorin med undantag för ett år.
Förmodligen kommer bolagen under dagen idag att själva informera mer detaljerat om resultaten och berätta om bland annat användbarheten. 
Alexandria publicerade nyligen en översikt över fastighetsmarknaden 
Översikten är riktigt bra och ger mycket insikt i fastighetsmarknadens utsikter. Jag tycker att detta är en av de bästa fastighetsmarknadsöversikterna jag har sett på länge: 
https://www.alexandria.fi/sisallot/kiinteistomarkkinakatsaus-11-2025/
Samtidigt också en tittarrekommendation för vår fastighetskväll igår. Catellas representant hade en mycket tydlig syn på marknaden och panelen var förmodligen en av de bästa som Inderes någonsin har arrangerat. 
Kiinteistöilta 3.12.2025 - Inderes
Allt som allt verkar marknaden vara ganska nära botten, men det finns mycket osäkerhet kring återhämtningens lutning. Skillnaderna mellan fastighetskategorierna kommer säkert att betonas. Inom kontor och bostadsmarknaden kommer återhämtningen säkert att dröja längre än till exempel inom samhällsfastigheter. 
Sentimentet förbättras och försäljningen drar på den inhemska investeringstjänstemarknaden! Kotimaiset rahastopääomat lähellä haamurajaa marraskuussa - Inderes
Fondteckningarna är återigen nästan en miljard på plus och nu är vi 50 MEUR från spökgränsen på 200 miljarder! 
Evli hade återigen en fantastisk månad och UB förbättrar sin löpning ytterligare. Aktia hade däremot en otillåtet svag månad 
Vi knåpade ihop en lite mer omfattande artikel om finanssektorns utdelningar med @Kasper_Mellas! Mindre överraskande kommer utdelningsströmmen att vara mycket riklig och majoriteten av företagen delar ut utdelning enligt principen “tömma jackpotten”. 
Jag grävde runt lite i siffrorna för våra öppna bostadsfonder för att fördriva tiden 
I Finland finns det fem öppna bostadsfonder (OP, Ålandsbanken, Titanium, S-Banken och Aktia). Jag hittade inga årsredovisningar för Aktias fond, så i det här inlägget fokuserar jag på de övriga. Det finns tyvärr generellt sett dåligt med material tillgängligt om fonderna, och därför tvingas jag göra många antaganden i mina beräkningar. På grund av detta vill jag inte gå in på enskilda namn här, utan fokuserar på genomsnittet för dessa fonder. Data har samlats in från fondbolagens årsredovisningar samt fondernas eget material. 
Låt oss börja med hyreskassaflödena, det som är ryggraden i hela bostadsinvesterandet!
Alla fonder låter i sin marknadsföring förstå att fondens avkastning främst vilar på hyreskassaflöden. Den modigaste fonden vågar till och med säga så här:
Det långsiktiga avkastningsmålet är cirka 5–6 % per år, främst baserat på hyreskassaflödet.
Jag räknade ut fondernas avkastning och kostnader, och när man granskar fondens kassaflöde efter kostnader (hyresintäkter – driftskostnader – fondavgifter – räntor – övriga kostnader) märker man att två fonder går riktigt fult på minus vad gäller kassaflödet, och två går nätt och jämnt på plus. Kanske var 2024 bara fel år? För 2023 går 3 på minus och en på plus. Dessutom verkar det, åtminstone i mina ögon, som att priset på främmande kapital för 2024 fortfarande är för lågt för åtminstone två fonder (de har gjort smarta finansieringsavtal i tiden), och när räntorna så småningom justeras, kommer det kassaflödet att bli ännu sämre. 
Låt oss öppna upp matematiken lite till: 
I genomsnitt får dessa fonder en hyresavkastning på drygt 5 % (3,9–6,0 %) på sitt fastighetsbestånd. För vissa fonder löper räntorna på bostadsaktiebolagslån uppenbarligen under driftskostnaderna, och därför går det inte att jämföra exakta kostnadsposter. När man nettoräknar driftskostnader, övriga kostnader samt räntor, hamnar man i en situation där fondernas avkastning baserad på hyreskassaflöde för hela fastighetsbeståndet är i snitt 0,6 %/år (-0,3 – 1,5 %) före förvaltararvoden. Det vill säga, en fond är kassaflödesnegativ redan före förvaltararvoden. I denna siffra syns det tydligt att hävstången fungerar dåligt för tillfället, och det finns även problem med uthyrningsgrader eller hyresnivåer. Naturligtvis försämrar även fastigheternas värderingsnivåer denna avkastning. När man sedan drar av förvaltararvoden från detta kassaflöde, sjunker den genomsnittliga nettohyresavkastningen för fastighetsbeståndet till -0,6 % (-1,7 – 0,2 %). Det innebär i praktiken att fonderna i genomsnitt är kassaflödesnegativa efter alla kostnader. Ingen av dessa fyra genererar ett ordentligt kassaflöde till investerarna genom hyresintäkter. Som jämförelse tittade jag på samma siffror för eQ Samhällsfastigheter (som förresten numera rapporterar sin information med förstklassig transparens: https://www.eq.fi/~/media/files/funds/eq-yhteiskuntakiinteistot/eq-yhteiskuntakiinteistot-talouskatsaus-q3_2025.pdf?la=fi), och där ligger den avkastning som baseras på nettohyresavkastning mellan 3–4 %. Visst är det bra att komma ihåg att nettoavkastningen på bostäder ska vara lägre än för samhällsfastigheter, men för investeraren och den kassaflödesavkastning hen får är detta till föga tröst. 
Vad betyder detta då för investerarna? För investerarna betyder det att dessa fonder för närvarande är hävstångsderivat på bostadsmarknaden, och avkastningen vilar helt och hållet på bostädernas värdeutveckling. Denna punkt finns tyvärr inte i prospekten. Hur skulle dessa fonder då börja ge bättre avkastning till investerarna? Hyreskassaflödet måste fås upp, i centrum för detta står uthyrningsgrader samt hyreshöjningar. Dessutom borde finansieringskostnaderna sänkas, men detta beslutas av centralbankerna, inte av fondförvaltarna. Givetvis äter även förvaltarnas avgifter upp en orimligt stor del av det hyreskassaflödet (i värsta fall hälften av nettohyresavkastningen), men att röra dessa för att förbättra avkastningen kommer naturligtvis inte på fråga.
Det ser verkligen ganska tröstlöst ut för de öppna bostadsfonderna för tillfället, om inte räntenivån ändras. Det är svårt att se att dessa instrument kollektivt skulle kunna generera en ordentlig avkastning baserad på hyreskassaflöde utan betydande förändringar på den underliggande marknaden. Baserat på allt detta förundras man verkligen över säljargumenten om stabil avkastning baserad på hyreskassaflöde till investerarna, när hela saken i verkligheten vilar helt på fastigheternas värdestegring.
Jag var förbi och snackade lite med @Alex_af_Heurlin1 i HS Visions podd ännu före semestern, och om vad annat än fastighetsfonder.
Ytterligare en kommentar relaterad till fastighetsfonder före jul. I gårdagens HS-artikel gav Fiva en ganska skarp kommentar till fonderna: Suomalaisten rahat jumissa kiinteistörahastoissa jo kolmatta vuotta | HS.fi
Enligt lag kan fonder avbryta inlösen ”tillfälligt”. Å andra sidan förpliktar lagen att sköta inlösen ”utan dröjsmål”.
Men vad betyder ”tillfälligt” och ”utan dröjsmål”? Många fonder har bromsat inlösen i över två års tid redan.
”Lagen sätter inte direkt någon tidsgräns för hur länge inlösen kan vara pausad”, säger Finansinspektionens byråchef Marko Hovi.
Finansinspektionen kan inte tvinga fonder att sälja fastigheter eller öppna inlösen. Myndigheterna tvingas alltså följa situationen från sidan.
Fiva följer dock situationen noggrant.
”Finansinspektionen utvärderar bolagens verksamhet i den löpande tillsynen, för att se om de strävar efter att vidta alla möjliga åtgärder för att hantera inlösen utan dröjsmål.”
Hovi anser att det finns skäl att se över branschens reglering i framtiden.
”När ett stopp för inlösen har varat en längre tid kan man väl fråga sig om varaktigheten av stoppet har drivit allt längre bort från lagens anda och ursprungliga syfte”, säger Hovi.
I det fetstilta stycket sägs det enligt min mening ganska direkt att fonderna för närvarande inte respekterar lagens anda när de drar ut på inlösen. Det är lätt att hålla med om detta, och jag tog upp ämnet senast igår i HS:s podd. I brist på incitament kan förhalning och att spela för tid ofta vara den bästa strategin.
Även den ovanstående referensen till att ”överväga regleringen” bekräftar det jag också har hört från olika källor: förändringar i regleringen är på väg. Fiva har redan kommit med små ändringar i regleringen: (https://www.finanssivalvonta.fi/globalassets/fi/tiedotteet-ja-julkaisut/valvottavatiedotteet/2025/final-8.12.2025-finanssivalvonnan-nakemyksia-maksuvalmiuden-hoidon-keinojen-valinnasta_korjattu.pdf), men dessa är främst kosmetiska och rör inte problemens grundorsaker. I det dokumentet är den största förändringen enligt min mening att fonden i framtiden måste stänga både inlösen och teckningar, och att det är förbjudet att bara stänga den ena dörren. Detta är i slutändan också en ganska marginell förändring.
Den finländska tillsynsmyndigheten är sannerligen ganska flegmatisk. Alla som kan finska förstår att tillfälligt och utan dröjsmål inte innebär att inlösen sitter fast i över två år i ett marknadsläge där bostadsmarknaden ändå är i ett ganska stabilt skick och marknadsräntorna söker en ny botten efter nedgången. Kanske drömde någon om att fred i Ukraina skulle få marknaden att blomstra på nytt, men även det har skjutits på framtiden.
Tillägg: perioden med minusräntor var mer av ett undantagstillstånd än den nuvarande kräftgången på bostadsmarknaden. Nu råder en terrorbalans när alla fonder försöker sälja bostäder i smyg, men eftersom även alla köpare känner till situationen är det omöjligt att sälja i närheten av ”bokförda värden”. Och hävstången gör riktigt ont när värdena sjunker.
Man skulle elakt kunna säga att fondförvaltarna för tillfället är mer oroade över sina förvaltningsarvoden än över kundernas kapital. Nu ser man ju att många privatinvesterare vill få ut sina pengar så fort det är möjligt, och det lär knappast komma in några nya teckningar från privatinvesterare.
De kan inte tvinga till försäljning eller att öppna för inlösen, men det stämmer inte att de behöver titta på från sidlinjen.. Jag tror att det skulle börja hända grejer om man tog upp återkallandet av fondbolagets verksamhetstillstånd och därmed likvidering av fonderna. Det skulle säkert räcka med att göra ett varnande exempel av en marknadsaktör.
Själv har jag börjat skratta lite åt FI:s flathet i olika typer av turer..
Fiva kan fundera på reglering hur mycket som helst, men i slutändan stiftas lagarna i Finland av riksdagen och inte av myndigheten. Trots att myndigheten säkert har ett visst mått av inflytande och i små ärenden kan utfärda egna föreskrifter – rör dessa främst tolkningar, de har inte befogenhet att ställa helt nya krav.
Fiva kanske ibland tänjer på sin tolkningsrätt, men det är helt klart att de inte har befogenhet att återkalla några verksamhetstillstånd eller dylikt, om det inte finns direkt stöd för det i lagens bokstav. Att återkalla ett verksamhetstillstånd är en mycket drastisk åtgärd och för det krävs starka grunder – det räcker säkert inte att man är av annan åsikt om hur lång tid som är ”tillfällig”, om det nu inte har definierats i lagen.
Och även det inom ramen för EU-lagstiftningens handlingsutrymme. Regleringen gällande finansinstitut och investeringar samt tillsynen av dem har redan harmoniserats i viss mån.
Och har inte många också en önskan om lättare reglering, eftersom företag då har bättre möjligheter att verka? Att öka regleringen och utöka myndigheternas befogenheter är alltså inte enbart en bra sak.
Är inte det egentliga problemet med dessa fastighetsfonder att kunderna själva har satsat sina pengar i något vars risker de inte helt förstod? Med detta menar jag inte att det inte har funnits problem med marknadsföringen av dessa.
Konkurrens skulle ju kunna korrigera dessa problem i stället för reglering. Det skulle förstås förutsätta att kunderna kan ställa de rätta frågorna… Och om kunderna kanske använde extern hjälp i beslutsfattandet skulle det eventuellt kunna uppstå mekanismer som resulterar i att produkterna som säljs håller högre kvalitet?
Egentligen, när man tänker efter, ligger det grundläggande problemet i den inhemska finanssektorns strukturer? Det vill säga att bankerna säljer sina egna produkter till sina kunder i stället för att försöka hitta de faktiskt bästa produkterna på marknaden för varje tillgångsslag och plocka ihop en passande helhet utifrån kundens behov?
