Her er Citycons kvartalsopdatering + en kort kommentar om salget af tre finske indkøbscentre. Hvad synes I? Det, der fylder meget lige nu, er naturligvis G Citys forsøg på at opkøbe hele selskabet til en spotpris, hvilket er skredet skræmmende hurtigt frem.
I denne regnskabssæson har jeg lavet korte kommentarvideoer om alle de virksomheder, jeg ejer (undtagen Vodafone, som jeg stadig mangler). De kan findes på kanalen, og i morgen er turen kommet til Eezy. Fredag står den på Anora og KH Group. Tidligere i dag var det Alma Media, som jeg ejer via Ilkka. Den findes også på kanalen.
I bestyrelsen for den potentielle køber, Noga Finland Retail Properties Oy, sidder tilsyneladende blandt andre Salla Suonperä, som er Citycons landechef i Finland.
En ganske bemærkelsesværdig situation. G City / deres nærtstående kreds køber på samme tid Citycon-aktier til 2,90 euro, hvilket svarer til ca. 44 % af EPRA NTA på 6,57 euro (pr. 30.06.2026), og køber (potentielt) ejendomme fra Citycon til den seneste vurderede dagsværdi. En uafhængig bestyrelse, der skal varetage aktionærernes interesser, har godkendt begge dele.
Jeg vil også mene, at eftersom Citycon selv oftest fremhæver EPRA NRV-værdien, ville den i dette tilfælde være mere relevant. Citycon har også ret mange udviklingsprojekter i gang, så når man skal vurdere, hvad den rette bogførte værdi er, mon ikke det så er 7,64 €, man vil gå efter i voldgiftsretten?
Det er godt nok besynderligt, at man vil sælge til 2,90, når selskabet hele tiden forbedrer resultatet og sælger 3 ejendomme til en pris, der svarer til 79 % af hele firmaets nuværende markedsværdi. De har også så småt indløst hybridobligationer, så der er virkelig gang i en mærkelig udvikling. Den skjulte værdi springer i øjnene, så snart “Kattemanden” (Kissamies) siger hop.
@Alex_af_Heurlin1 har skrevet en laaang artikel om Citycon, og hvordan Katzman har overtaget virksomheden. Jeg har ikke rigtig fulgt med i Citycon, så jeg ved ikke, hvad der er nyt, men her er et par ret interessante pointer fra artiklen.
Interessant artikel, jeg anbefaler at læse den!
Kilder fortæller, at Citycon har fastholdt deres ejendommes bogførte værdier på et urealistisk højt niveau. Da ejendommene har været værdifulde på papiret, har virksomhedens gældsbyrde set mere moderat ud.
Når eksterne konsulenter, der har vurderet ejendommenes værdi, har foreslået nedskrivninger, er de blevet udskiftet med andre. Nogle andre ejendomsselskaber har også benyttet sig af dette i de senere år, men hos Citycon blev denne praksis ført langt.
Selv fra nye konsulenter kom der svage vurderinger af ejendommenes værdi, hvorefter Citycon begyndte selv at fastsætte værdien af deres ejendomme.
“Vi i Finland har måske et andet syn på sandheden end resten af verden,” siger en insider.
Jeg sidder selv på en bunke [aktier] og byder medieomtalen af emnet velkommen. Folk virker bestemt interesserede i Citycon, når videoer om emnet samler et ganske pænt antal visninger.
Jeg insisterer nu på det krav, at voldgiftsretten i en tvangsindløsningssituation skal have moral nok til at kræve en fair pris af Chaim Katzman til Citycons småaktionærer.
Tilbudsprisen på 2,90 euro er et legaliseret røveri, når selskabets bogførte værdi er mange gange højere (9,53 euro). Selskabets egen beregnede EPRA NRV er i det seneste kvartalsregnskab 7,64 euro pr. aktie, hvilket ville være en fair pris. Jeg tror naturligvis ikke, at det bliver godtaget som sådan, men efter min mening er det det udgangspunkt, man burde starte samtalen fra.
Jeg har selv en aktie i sagen, men måske er det værd at prøve at få gang i kvæget engang imellem, så man kan få noget kød på bordet.
Det har jeg talt om før, men hvis Katzman selv værdiansætter sine aktiver, så må han også værdiansætte betalingen ud fra det.
Af hybriderne kan de 2 ud af 3 allerede betales fuldt ud, og det ser ud til, at man også indimellem kan komme med købstilbud på den tredje. Hvis de to hybrider bliver ryddet af vejen, vil resultatet blive væsentligt forbedret.
Er der i øvrigt nogen, der har gennemgået G Citys balance for at se, om man kunne finde denne hybrid, der giver en kuponrente på 7%, dér? Det føles nemlig som om, at man for enhver pris vil malke Citycon for alt, hvad det er værd.
Den artikel i Hesari fik mig til at mindes min egen salgsbeslutning for nogle år siden.
Tilbage i 2015 solgte jeg mine Citycon-aktier, fordi det begyndte at irritere mig, at firmaet hvert år rakte i lommerne på aktionærerne for at gennemføre aktieemissioner, mens de samtidig udbetalte udbytte, som småinvestorer betalte skat af, men hovedaktionæren ikke gjorde. Med andre ord var det kun skattevæsenet (og hovedaktionæren), der klarede sig godt med dette setup. Allerede dengang så det ud til, at Citycon var ved at blive Katzmans personlige sparegris. Det er ærgerligt, at det er gået sådan; det ville være et ganske glimrende selskab at have i porteføljen, hvis det blev forvaltet rigtigt.
Præcis, så “Kissamies” har også tidligere praktiseret den form for kikkailua (trickery/krumspring). Jeg hoppede selv med på vognen i foråret 2017, og jeg har tilsyneladende ikke kigget længere tilbage end til årsregnskabet for -16.
Citycon var i de første år en ganske udmærket pengemaskine, og det gjorde ikke det store, at kursen svingede, da man fik omkring 7-8 % i udbytte af den investerede kapital. Gældssituationen var også meget god, selvom markedet frygtede den efter hvert EKP/FED-møde.
Nedturen begyndte efter corona, da hovedaktionæren ikke længere kunne malke selskabet, fordi pengestrømmene var usikre.
Jeg er enig i, at hvis den var blevet styret korrekt, havde dette været en rigtig god aktie. Selvom jeg selv investerede for at jagte pengestrømme, ville jeg have værdsat, hvis de havde beholdt pengene i kassen et par gange i løbet af årene; så havde vi undgået alle mulige dyre grønne obligationer og andre mærkelige kviklån.
Efter min mening er et godt bevis på disse manøvrer, at man på samme tid spyr penge ud som udbytte, for derefter at lave en rettet emission til hovedaktionæren.
Kyssen ser ud til at snuppe flere og flere aktier til 2,9€. Mon ikke de krævede 90% bliver nået. Det er et frækt røveri, men jeg er alligevel tilfreds med, at jeg solgte mine egne allerede den 12.2.26 lidt over købstilbuddet. Jeg købte Constellation Software for dem, som er steget ca. 38%.
Det føles nemlig som om, at man for enhver pris vil malke Citycon for alt, hvad det er værd.