Citycons aktiekurs finder stadig lavere bunde, hvilket får mig til at overveje muligheden for at købe egne aktier. Når værdiansættelsen kravler dybt under NAV (Net Asset Value), spekulerer jeg på, hvorfor selskabet ikke køber sine egne aktier i stedet for at erhverve nye ejendomme – så ville man få indkøbscentre til en ret god rabat. Et tilbagekøb af egne aktier kunne selvfølgelig på et tidspunkt hæve hovedaktionærens andel til over 50 %. Ser I nogen klar grund til, at Citycons køb af egne aktier ville være en dårlig mulighed?
På trods af udfordringerne og truslerne mod indkøbscentrene, kribler købsknappen hos mig på det nuværende værdiansættelsesniveau..
Hovedaktionæren kan ikke længere opkøbe aktier billigt, da opkøbene vil komme alle aktionærer til gode (dette er ikke en dårlig mulighed, men det kan være en grund til, at det ikke bliver gjort :D). Aki Pyysing har dog købt af disse aktier for nylig, så uden at have sat mig yderligere ind i det, vil jeg sige, at det kan være en aktie, der er værd at overveje.
Tja.. der kunne være en fare for værdiskabelse, altså hvis hensigten er at få en så stor bid af virksomheden som muligt til en billig pris, ville det ikke tjene hovedaktionærens agenda på dette tidspunkt. Jeg har nogle gange tænkt, om de ville være så slemme, at de ville skære i udbyttet → kursen endnu lavere → endnu billigere det samme ind i egen lomme. Jeg ville selvfølgelig håbe, at hovedaktionæren ikke ville handle imod aktionærernes interesser..
Baseret på nøgletal ser Citycon ud til at være en bedre investering, end hvad oplysningerne i delårsrapporten indikerer. I år er midlerne fra driften (56,8 mio. €) ikke tilstrækkelige til at dække udbyttebetalingerne (-86,8 mio. €), så selskabet har været nødt til at finansiere dem med lån. Gældsætningen er allerede over 100%, og de i sig selv rimelige renteudgifter (gennemsnitlig rente på 2,36%) tærer betydeligt på pengestrømmene. Selskabet er nødt til at genbruge sine ejendomme og jonglere med sin gæld. Skabelsen af aktionærværdi kan få mindre opmærksomhed, og ejendomsprisudviklingen har da også været negativ. På baggrund af disse faktorer vil jeg mene, at undervurderingen er berettiget. Aktiekursen falder i takt med, at midler distribueres ud af selskabet, hvilket betyder, at man ikke får en gratis frokost her.
Omvendt split planlægges. I praksis har det nok ingen betydning, men jeg ser det personligt som noget positivt (i modsætning til Nestes aktiesplit – jeg forstår ikke, hvorfor man ikke lader aktierne stige mod 100 og derover likviditeten lider ikke så meget).
Hovedejeren har ikke købt ind i lang tid nu Prisen er nok steget for højt i hans øjne.
Citycon har underskrevet en aftale om salg af to indkøbscentre i Finland for ca. 77 mio. euro til den nordiske ejendomsinvestor NREP. I henhold til aftalen sælger Citycon indkøbscentret Arabia i Helsinki og indkøbscentret Duo i Tampere. Købsprisen er i overensstemmelse med den seneste dagsværdi i henhold til IFRS. Transaktionen forventes at blive gennemført i løbet af 2. kvartal 2019.
Citycons hovedaktionær er nok tæt på indløsningsgrænsen, dvs. en ejerandel, der ville kræve et indløsningstilbud for de resterende aktier. Jeg tror, det er det, det handler om.
Dette skrev Petri Koskinen fra Alma i Kauppalehti i januar:
“I et obligatorisk købstilbud skal tilbudsprisen mindst være det, som den potentielle køber selv har tilbudt højest for aktierne i det seneste halve år. Katzman har købt Citycon-aktier til en faldende kurs. Om sommeren betalte han højest 1,86 euro for dem, og for nylig omkring tyve cent mindre pr. aktie. Hvis Katzman fremsætter et obligatorisk indløsningstilbud 32 procent under den aktiebaserede nettoværdi, er det muligt, at de andre ejere ikke vil sælge deres aktier til den pris. Dette skete i sin tid med Finnlines. Katzman ville dog opnå kontrol over virksomheden. Så kunne han begynde at reducere udbyttet og investere så meget, at der ikke ville være mange midler tilbage til udbytter.Til investeringer kan hovedaktionæren f.eks. rette en aktieemission mod sig selv.. Groft sagt, således handlede den dygtige napolitanske reder Emanuele Grimaldi, da han overtog det store indenlandske rederi Finnlines.”
Gazit ejer størstedelen af sine ejendomsselskaber 100%. “Sidste december købte Gazit Cityconia-split-korrigeret til en pris af 9,0 euro, og dette danner praktisk talt et gulv for købstilbudsniveauet, hvis et købstilbud skulle komme inden den 5. juni 2019.” ← Citeret fra den omfattende rapport. Det betyder, at denne 9€ ‘garantipris’ ikke længere gælder, men den nuværende kurs er 9,20€.
Det er værd at bemærke, at Gazit har solgt/er ved at sælge størstedelen af sine FCR-aktier. Kunne dette nu blive en form for ‘fusion’ af Northern Europe (Citycon) og Central & Eastern Europe (Atrium)? Europe - Gazit Europe
Spørgsmålet er, hvilken form for ‘omdømmeskade’ Katzman ville lide, hvis de begyndte at indløse ‘ved at ødelægge’ Citycon for sig selv? I sidste ende ville det ødelægge deres egne penge. (I hvert fald midlertidigt)
Anyways, udbyttet strømmer ind på kontoen, og ejendommen sælges til markedsværdi.
Inden for ejendomsinvesteringsvirksomhed er omdømme, troværdighed og evnen til at samarbejde ekstremt vigtige. Gazit har operationer i over 20 lande, og det er en global, betydningsfuld aktør. Gazit har også flere investeringer i ejendomsselskaber, der ligner Citycon. Jeg tror ikke, at selskabet ville risikere sit omdømme og sin forretning ved på en eller anden måde at “ødelægge” Citycon. Ulemperne ved dette ville overstige fordelene. Derudover har Gazit været aktionær i Citycon siden 2004 og har indtil nu udviklet selskabet langsigtet. Det ville have været muligt for det at udføre handlinger, der skadede andre aktionærer, meget tidligere, og det har ikke gjort det indtil nu. Jeg tror ikke, det ville ændre retning nu.
Det ville faktisk være et sjovt rygte at have – hvis du i fremtiden købte en del af et selskab, ville folk, når de hørte om det, løbe skrækslagne for at sælge og kaste resten af aktierne i hovedet på dig til en billig pris. Lidt ligesom for et piratskib ville det være nok at dukke op i horisonten, og sømændene, selv kaptajnen, ville hoppe ud af deres skib og efterlade det frit til at blive samlet op.
Ejendomsinvesteringsselskabets første halvår forløb stabilt med en stigning i nettolejeindtægterne i forhold til året før.
Citycon, der er kendt som ejer af indkøbscentre, rapporterede fortsat vækst i andet kvartal.
Nettolejeindtægterne i april-juni var 56,1 millioner euro, mens det tilsvarende tal for et år siden var 54,3 millioner euro.
Det rapporterede driftsmæssige EPRA-resultat steg fra 36,4 millioner euro i sammenligningsperioden til 38,7 millioner euro. Væksten skyldtes primært højere nettolejeindtægter, lavere finansieringsomkostninger og indførelsen af IFRS 16-regnskabsprincippet.
Citycon opdaterer selskabets udsigter i forbindelse med halvårsrapporten og forventer nu et operationelt resultat pr. aktie (EPRA) på 0,785-0,850 euro, et operationelt driftsresultat på 189-200 millioner euro og et operationelt resultat (EPRA) på 140-151 millioner euro.
Tidligere forventede selskabet et operationelt resultat pr. aktie (EPRA) på 0,775-0,875 euro, et operationelt driftsresultat på 188-206 millioner euro samt et operationelt resultat (EPRA) på 138-156 millioner euro.
Gazit opkøber resten af Atrium for 3,75 € (ca. 18 % præmie i forhold til gårsdagens slutkurs), og inden da udlodder de et ekstra udbytte på 0,6 €, hvorefter købsprisen pr. aktie ændres til 3,15 €.
@Jesse_Kinnunen kom de canadiske virksomheders penge derhen? Har Gazit stadig penge nok til at købe Citycon?
Ville de udlodde det 0,6 € udbytte netop derfor, for at få lidt flere penge i kassen før købet?
Gazit fik en bruttomargin på omkring 818 MEUR fra salget af FCR. Overtagelsen af Atrium vil, inklusiv det udbetalte udbytte, koste omkring 475 MEUR brutto (forudsat at tilbuddet går igennem), og derudover sælger Gazit Atrium-aktier for 150 MEUR, hvilket betyder, at transaktionen samlet set vil koste omkring 325 MEUR + transaktionsomkostninger. For nylig har Gazit også købt egne aktier, udbetalt udbytte og foretaget ejendomskøb, men der er stadig penge tilbage fra FCR-handlen.
I meddelelsen oplyser Gazit, at efter Atrium-transaktionen er dens anslåede gældsætning (netto gæld/totale aktiver) 48,2 % (mål under 50 %), og at selskabet anslået har omkring 970 MEUR i likviditet til rådighed (heraf omkring 255 MEUR i kontanter). Desuden har Gazit usikrede ejendomme til en værdi af omkring 3,8 milliarder euro. Med hensyn til balancen ville Gazit sagtens kunne købe resten af Citycon (ca. 855 MEUR til Citycons seneste markedskurs).
Gazit har for nylig foretaget store strategiske skridt og implementerer nu sin strategi med fast hånd, hvor selskabet øger andelen af direkte ejendomsinvesteringer. I lyset af købstilbuddet på Atrium anser jeg det for sandsynligt, at Gazit også vil fremsætte et købstilbud på Citycon. På kort sigt anser jeg dog ikke et tilbud for særlig sandsynligt, da selskabets ledelse nu har travlt med Gazits NYSE-afnotering og købstilbuddet på Atrium. Implementeringen af disse og integrationen af Atrium vil kræve betydelige ressourcer og tid fra Gazits ledelse og vil sandsynligvis kræve bl.a. betydelige finansieringsarrangementer.
Vurderingsniveauet for købstilbuddet på Atrium var i øvrigt ikke usædvanligt højt. Omkring 0,74x i forhold til seneste Q1’19 EPRA NAV. Samme vurderingsniveau for Citycon med Q2’19-tal ville betyde et købstilbud på omkring 9,50 euro.
Jeg har i hvert fald ikke selv bemærket, at der skulle være kommet nogen flagmeddelelser / meddelelser om Gazits køb.
Hvorfor skulle Gazit have overført sine aktier fra Nominee-registret til den “anden” liste?
Jeg kan desværre ikke svare direkte på dette lige nu. Der er ikke kommet nogen børsmeddelelser eller nyheder om dette. Jeg har netop spurgt Citycons IR om det, men IR-direktøren er på ferie, og jeg fik ikke svar på dette. Ifølge Finanstilsynet skal ledende medarbejderes transaktioner meddeles omgående senest 3 arbejdsdage efter transaktionen via en børsmeddelelse, så teoretisk set kunne en børsmeddelelse stadig være på vej. Eller det kan bare være en form for teknisk ændring.
Prisen er nok steget for højt i hans øjne.
