Cibus Nordic Real Estate - mad- og dagligvarehandels ejendomsinvesteringsselskab

Aktier
,
1

Jeg besluttede at åbne en tråd om Cibus før Q1-rapporten, der offentliggøres i morgen. Selskabet er ret ukendt i Finland, selvom det er et relativt stort børsnoteret ejendomsinvesteringsselskab, der udelukkende ejer finske ejendomme. Selv på Inderes.fi-tjenesten er der kun 278 følgere, hvilket ikke er et højt tal. Hvilke tanker vækker selskabet? Udbytteafkastet er højt, men naturligvis ikke uden risici. Her er Inderes’ publikationer om selskabet:

-Udførlig rapport: Osinkonälkäisille apetta - Inderes

-Video om selskabet: Cibus Nordic Real Estate sijoituskohteena - Inderes

-Pre-kommentar til Q1-resultatet: Cibus Q1 keskiviikkona - huomiomme keskittyy uuden toimitusjohtajan kommentteihin - Inderes

Selvom I er uenige i synspunkterne, er alle kommentarer velkomne!

7 Synes om
Inderes.fi-sisällön kehitysideat
2

Lidt reklame for Cibus, ja, man skal jo gøre noget for brødet… :thinking:

I Ovaros tilfælde var der også et højt udbytteafkast, og det er som fluepapir for finnerne. :face_with_raised_eyebrow:

I dette tilfælde foretages der dog ikke værdistigninger i samme tempo, men der er reel pengestrøm, hvilket er helt fint.

Jeg er selv lidt bange for, at al saften vil blive presset ud af citronen, inden exittet.

Jeg vil i det mindste have en NAV-rabat, og den er ikke i sigte.

Placeringen af ejendommene var også lidt uklart udtrykt i årsrapporten, og det virkede som om, man forsøgte at få svenskerne til at tro, at alt var på primære steder, selvom det ikke er tilfældet.

Der findes jo også fonde, som man kan købe til en NAV på 1. F.eks. har EQ de sidste 3 år leveret 9,3 % om året…

edit:
\u003e Tilsvarende mener vi, at der er plads til en nedjustering i aktiens nuværende balancebaserede værdiansættelse, når man tager højde for sammenligningsgruppen og aktiens historiske værdiansættelse, og derfor bygger investorernes afkastforventning på kort sigt udelukkende på udbyttet. -Rapport

\u003e Vores positive syn understøttes af den virksomhedsovertagelsesoption, der er knyttet til aktien, og hvis værdi efter vores mening er positiv. Muligheden for en virksomhedsovertagelse er dog efter vores mening ikke i sig selv tilstrækkelig grund til at begrunde en positiv anbefaling af Cibus-aktien. -Rapport

På det seneste har disse selskaber jo plejet at sejle på børsen under NAV, ikke? Så er de købt til og lidt under NAV, ikke? Hvordan forventer vi nu, at denne bliver købt over NAV? Jeg kan simpelthen ikke forstå det - slet ikke. :exploding_head:

\u003e I forhold til sammenlignelige selskaber mener vi, at Cibus’ forretning er mindre risikabel og mere stabil end gennemsnittet. Cibus’ forretning er ikke væsentligt konjunkturfølsom, e-handel truer ifølge vores vurdering ikke selskabets forretning, og desuden er risikoen forbundet med Cibus’ lejeres
betalingsevne meget lille. Endvidere er Cibus’ vækstudsigter efter vores mening rimeligt gode på nuværende tidspunkt. Med disse faktorer kunne en højere værdiansættelse end sammenlignelige selskaber være berettiget for Cibus. -Rapport

Lejeaftalerne er temmelig koncentreret hos få parter. Aftalerne er heller ikke særlig lange, og det kan være umuligt at finde nye lejere til tomme ejendomme, hvorefter bulldozeren skal tilkaldes.

Jeg er igen temmelig utilfreds med sammenligningsgrundlaget, især for Finlands vedkommende, på hvilket grundlag denne værdiansættelse er blevet “passende”.

Jeg mener, at målkursen har til formål at efterlade en god smag i munden på den nye kunde fra Sverige, og den reelle værdiansættelse ville være max. 0,9 p/nav, og jeg ville bestemt ikke være villig til at betale det, så 0,8 p/nav ville måske alligevel være en passende pris for dette selskab. Dette er også en pølsevogn vs. sammenligningsgruppen, så der burde også gives rabat for det, som I har gjort f.eks. med Titanium.

\u003e Selvom I er uenige i synspunkterne, er alle kommentarer velkomne! -Kinnunen J.

Tack så mycket och…

…Summa Summarum: Jeg er igen stærkt uenig i den korrekte værdiansættelse.

1 Synes om
3

I september sidste år blev den ejendomsinvesteringsvirksomhed Victoria Park, der er noteret på børsen i Stockholm, købt med en præmie på 16 % over EPRA NAV. Et lignende prisniveau ville betyde en værdiansættelse på omkring 12,9 euro pr. aktie for Cibus, eller omkring 134 SEK pr. aktie.

1 Synes om
4

Kun du præcisere, i hvilke henseender du er utilfreds med peer group-sammenligningen? Peer group’en inkluderer alle finske og svenske ejendomsinvesteringsselskaber, for hvilke konsensusprognoser er tilgængelige. Derudover er der et børsnoteret selskab fra Norge. Der er i det mindste forsøgt at gøre den så objektiv som muligt.

2 Synes om
5

Kunder og det at behage dem har absolut ingen indflydelse på, hvor vi sætter vores målspris. Vi har over 80 betalende kunder, og hvis nogen forlader os, fordi målsprisen efter deres mening er forkert, så må de det. Uafhængighed, omdømme og troværdighed er langt vigtigere for os end en enkelt kundeforhold. Mikael har skrevet godt om emnet, bl.a. her: Disclaimer - Inderes

12 Synes om
6

Hhmm, jeg tænkte det samme som Jesse om sammenligningstabellen. Hvilke sammenligninger ville @lullaby selv have tilføjet som sammenligninger?

1 Synes om
7

Dette er lidt uden for trådens emne, men jeg er nødt til at nævne det. Det er mærkeligt, at disse legender om smiger og “altid give en købsanbefaling” lever så stærkt. Selv nu har 38 firmakunder en positiv anbefaling og 43 en negativ. I princippet forstår jeg, at foliehatten sidder stramt, når man taler om penge, men man støder så ofte på denne antydning, og ingen bredere undersøgelse understøtter egentlig påstanden. :smile:

7 Synes om
8

Der er forskelle i ejendomsinvesteringsselskaber, og jeg forstår præmien i Victoria Parks tilfælde, da det drejer sig om boliger i vækstcentre. Jeg forstår også en lille præmie i plejeejendomme, som er set for nylig. Victoria Parks NAV steg også med 20 % i år, da kollegerne “lidt” renoverede ejendommene, og dette resulterede i en værdistigning.

Jeg forstår ikke præmien i erhvervsejendomme.

Jeg læste desværre rapporten lidt dårligt, da jeg skimtede den igennem og tænkte, at prisen primært var påvirket af finske selskaber, da jeg ikke mener, at det er særlig godt at sammenligne den med plejeejendomme, da deres præmie er berettiget. Kojamos boligforretning er efter min mening også på en betydeligt mere solid grund end erhvervsejendomme. Jeg nåede senere frem til den korrekte sammenligningsgruppe, men jeg er stadig i tvivl, om erhvervsejendomme reelt kan sammenlignes med plejeejendomme eller boliger.

Jeg anser dette for at være langt mere risikabelt end f.eks. Kojamo, og hvis Kojamo sejler under NAV, burde dette bestemt ikke svæve over det. Plejeejendomme har også en ret stor koncentration af bestemte kunder, så det falder lidt i samme kategori som dette selskab, men de har så en ganske magisk udviklingsaktivitet og en trend for de næste årtier at støtte sig til.

Ja, jeg har læst den. :wink:

Jeg mener, at det relativt høje afkast fra Cibus’ ejendomme indikerer en risiko sammenlignet med f.eks. Kojamos tilsvarende tal. Ejendomsværdierne stiger heller ikke på samme måde som hos Kojamo, der fokuserer på 7 vækstcentre, eller Sato, der er 80 % koncentreret i hovedstadsregionen.

Jeg er i hvert fald bekymret for bl.a. UB’s nordiske erhvervsejendomme og EQ’s erhvervsejendomme, at hvis et par bygninger står tomme der, er det slet ikke en god ting. Mange af Cibus’ ejendomme er også meget gamle, så de er nok ved at nå enden af deres levetid.

Med disse specifikationer ville jeg anse et kursmål på 129 SEK for at være fuldstændig utopisk, og risiko/afkast passer slet ikke sammen. Niveauet for ejendommene er tættere på Ovaro end Kojamo eller Sato. For øvrigt er Ovaro slet ikke med i sammenligningsgrundlaget, selvom det ville passe bedre som sammenligning for denne pølsevogn end de store selskaber?

Sponda og Technopolis ville også være tættere på, men erhvervsejendomme bør sammenlignes med andre erhvervsejendomme. Andre industrielle og lignende lejeaftaler er også acceptable. Mon ikke man kan finde dem i Europa.

Her er der tale om en lidt anderledes åbning, da vi skal erobre Sverige, så man skal bestemt ikke starte med en salgsanbefaling. Det ville virkelig være rart, hvis man kunne argumentere uden straks at trække sølvpapirshat-kortet frem, som måske var en god joke i starten af 2000-tallet. Det ville være rart at høre jeres tanker om værdien af dette, eller har I udliciteret tænkningen til Inderes?

Dette forum bliver åbenbart ikke “som Kauppalehtis forum”, fordi alle her kan lide at bakke op om Inderes’ folk, og sidst blev jeg ønsket god tur til andre fora, da jeg var uenig, og nu får jeg en sølvpapirshat på.

For eksempel vidste 95 % i Kauppalehti, at Ovaro var til ingen nytte allerede for 5 år siden, og det forhindrede mange venner i at miste deres penge, så jeg ville se forskellige meninger som en konstruktiv faktor…

2 Synes om
9

Jeg er principielt enig med dig med hensyn til almindelige erhvervslokaler. Jeg mener dog, at en præmie til NAV her er mulig af lignende årsager, som der også er blevet betalt præmiepriser for plejeboliger i de seneste års porteføljehandler i Finland. Dagligvarebutiksejendomme er et nichesegment, som det er svært at investere i i stor skala i Finland, fordi der næsten ikke er ejendomme til salg, og det er dyrt og tidskrævende at samle en stor portefølje. Det store billede er, at der i Finland kun findes disse ejendomme for 6 milliarder euro. Af disse ejendomme ejer Kesko og S-gruppen ca. halvdelen. Tre aktører ejer knap 2 milliarder euro: Cibus, Mercada og Trophi Fastighets. Resten på ca. 1 milliard euro ejes relativt spredt af andre. Store investorer har ikke adgang til dette marked, og derfor kunne de være villige til at betale en porteføljepræmie for Cibuses portefølje ud over den pris, som Cibuses ejendomme nu vurderes til (med et nettoafkastkrav på 5,8 %). Og jeg er nu klar over, at hele Cibuses portefølje ikke består af dagligvarebutiksejendomme, men at det meste gør.

3 Synes om
10

Sponda og Technopolis blev faktisk købt ud af børsen, ellers kunne de have passet ind i sammenligningsgruppen. Sammenligningsgruppen kunne dog afgrænses, men den største grund til, at vi brugte denne brede sammenligningsgruppe, er, at Sverige har en tydelig noteret ejendomssektor, hvis værdiansættelse, især baseret på balancen, er forbavsende ensartet. Sektorens aktier betragtes som værende ens i forhold til afkast/risiko-profil, og de er historisk set blevet prissat tæt på hinanden. Vi forventer, at markedet også fremover vil prissætte Cibus ud fra multiplikatorerne i denne sammenligningsgruppe.

2 Synes om
11

Jeg ser selv, at Sverige bliver erobret på samme måde som Finland. Det vil sige ved, at vi agerer med investorer og fællesskabet i højsædet og tilbyder uafhængig analyse, som har værdi. Jeg tror ikke, at vi får nogen form for fodfæste i Sverige, hvis vi mister vores omdømme med det samme, og hver lokal investor bemærker, at Inderes kun giver positive, købte anbefalinger. Det ville være en meget kortsigtet måde at skyde sig selv i foden på.

3 Synes om
12

Jeg burde komme til at undersøge denne sag fra sag til sag, så jeg kunne sige, om det er værd at betale præmie. Ved at studere boldene fra kvartsrapsen ville jeg sige, at jeg ikke ville betale, men det må vise sig. Nogle gange har jeg også taget fejl… Netop fordi disse ikke rigtig kan bruges til andet end markedsdrift, er afkastkravet på et ret højt niveau. Jeg mener, at disse risici, som en tomgang på landet kan forårsage, ikke er tilstrækkeligt taget i betragtning. Jeg ved heller ikke, hvor gode placeringerne i Sydfinland er.

Disse ejendomme ligger i Finland, og i salgstalerne snakker de om at udvide til andre nordiske lande. Jeg mener, at man i så fald snarere bør bruge priserne fra Sponda og Technopolis som reference end de svenske værdiansættelsesniveauer.

Den gennemsnitlige løbetid på lejekontrakterne er heller ikke i nærheden af niveauet for Hoivatilat (plejefaciliteter) eller Titaniumin hoiva (Titaniums pleje).

Sådan fungerer det heller ikke, men i starten er anbefalingen næsten altid positiv. Dette ser næsten ud til at være inkluderet i købsprisen. Senere kan man så vende skuden og sige, at hovsa, vi var vist lidt for positive.

Var der ikke f.eks. i dette tilfælde allerede faresignaler at spore på dette tidspunkt, som i mange andre tilfælde. Det kan selvfølgelig være, at min hukommelse er lidt selektiv. :shushing_face:

Vi starter dækningen af Lehto Group med en købsanbefaling og et kursmål på 9,5 euro.
I løbet af sin korte børshistorie er selskabet takket være sin forretningsmodel
vokset betydeligt stærkere og mere rentabelt end branchen på de cykliske byggemarkeder. De seneste
års opsving på byggemarkederne har dog medført, at selskabet nu er begyndt at
lide under rentabilitetsproblemer og vækstproblemer på samme måde som andre byggeselskaber.
De høje forventninger til selskabets aktie mødte usikkerheden
på byggemarkedet, og nu for at genoprette tilliden skal selskabet bevise
sine egne konkurrencefordele på markedet igen. - Start af Lehto-analyse

Det ville være rart at få statistik over, hvor mange selskaber Inderes har startet dækningen af med en negativ anbefaling vs. en positiv?

13

Den naturlige forklaring på dette ville være, at virksomheder er bevidste om deres egen værdi, og når en virksomhed er undervurderet, køber den en analyse, så undervurderingen kan rettes. Hvis Inderes vurderer virksomheden til samme værdi som virksomheden selv, er resultatet en positiv anbefaling.

2 Synes om
14

Lehtos eksempel afviste allerede denne teori. Lehto var bestemt ikke undervurderet. Mange af disse findes f.eks. i mislykkede anbefalinger. Inderes har ofte haft en overdrevent positiv tro på ledelsens snak, har jeg bemærket. GF-money, Enersense og Ovarox2 er de mest slående eksempler. Forhåbentlig falder dette ikke ind under samme kategori.

Det er snarere Cibus, der køber analysen, fordi hovedejeren vil af med aktierne til en god pris, inden det selv rammer ventilatoren, og vil have finnerne igen i gang med et enormt udbytteafkast, fordi de ved, at selve driften ikke interesserer finnerne så meget, men et højt udbytteafkast, som finnerne kan lide at bruge til at retfærdiggøre køb af Nordea. Ifølge empirisk forskning forstår mange ikke engang noget af forretningen, men gør kun, hvad Inderes siger. I Ovaro var det største problem, at man kun stolede på ledelsens snak og vurdering af boligernes værdi, og JLL gav efter min mening ikke meget bedre vurderinger, men giver overdrevent positive vurderinger af værdien af nedrivningsklare huse. Disse ejendomme skulle alle gennemgås for at kunne sige, hvad virksomheden egentlig er værd. F.eks. kørte Ovaro rundt med fine udtryk som Helsinki-regionen, som omfattede cirka alt inden for en radius af 100 km fra jernbanestationen. Jeg har ikke ved en hurtig undersøgelse fundet ejendomsdata, som man normalt finder for disse ejendomsfirmaer. Det er ikke særlig svært eller dyrt at opføre et blikskur i udkanten af ingenting og opnå et enormt lejeafkast, hvis man tilfældigvis finder en lejer.

15

Det her er et skud fra hoften, forhåbentlig kan vores digitale team/cheføkonom give mere præcise data om dette…

I løbet af de sidste par år har vi groft sagt startet overvågning af en ny virksomhed om måneden (måske lidt mindre).

Jeg har lige tjekket de overvågningsstarter, vi har foretaget i løbet af det sidste år.
Sievi Capital og SSH startede i hvert fald med en sælg-anbefaling.
Reducér-anbefalinger ved overvågningsstart modtog bl.a. Terveystalo, Endomines, Tallink, Aktia, VMP og Wulff.

Dette er i hvert fald, hvad der lige faldt mig ind til at starte med.

3 Synes om
16

Hej, lad os flytte diskussionen om anbefalinger til denne tråd (man kunne selvfølgelig også åbne en ny, da den tråd specifikt handler om fiaskoer, og denne tråd handler generelt om anbefalinger) Inderesin pieleen menneet suositukset - #77 käyttäjältä Kunhalvallasaa - Kehitysideat - Inderes forum

Der kan man uddybe mere om Ovaro, som det allerede ser ud til at være sket.

I denne tråd diskuterer vi, om Cibus er en god investering eller ej, og Inderes’ øvrige anbefalingshistorik bør ikke påvirke det den ene eller anden vej.

2 Synes om
17

Det, der bekymrer mig mest ved denne opkøbsmulighed, er, hvorfor dette oprindeligt blev børsnoteret og ikke straks solgt til de parter, der er aktive i denne sektor, hvis de alligevel kan lide at betale en præmie? Jeg kan ikke se nogen anden idé med at børsnotere dette end hovedejerens profitgreb på denne måde, da det ellers ikke lykkedes, fordi der ikke søges vækst, men alt vil blive udbetalt som udbytte. Porteføljen er også blevet sammensat ved at købe ejendomme andre steder.

Inderes’ historie inden for ejendomsinvesteringer er efter min mening ganske relevant, så jeg vil gerne udtrykke en meget stærk afvigende mening om dette.

Jeg har i øvrigt argumenteret for sagen og har ikke brugt nogen personlige angreb. Her blev der ønsket afvigende meninger, men nu må de så ikke begrundes fyldestgørende?

Ejendomsfondene Sirius Fund I Grocery og Sirius Fund II har i dag solgt alle deres ejendomme
til det nyetablerede Cibus Nordic Real Estate AB (“Cibus”). Cibus vil blive børsnoteret på Nasdaq First North i Stockholm den 9.3.2018. Efter handlen vil fondene fortsat eje en del af Cibuses aktier. Porteføljen består af i alt 123 dagligvarebutikker med et samlet areal på 437.830 m2.
De største lejere er Kesko, Tokmanni og S-gruppen, som tilsammen driver mere end 90 % af ejendommene. Porteføljens værdi er 767 millioner euro. Sirius Fund I Grocery og Sirius Fund II blev etableret i 2015 og 2016 med det formål at samle en stor, samlet dagligvareportefølje. Porteføljen blev skabt gennem 26 separate, mindre transaktioner. I ejerperioden er flere lejeaftaler blevet genforhandlet og porteføljen forbedret. “Denne transaktion resulterer i et fremragende resultat for begge fonde og deres investorer. Med salget er fondenes forretningsplan blevet fuldt ud implementeret som planlagt” -Cibus 7.3.2018

På en eller anden måde minder dette mig om Ovaros sammensætning, hvis nogen stadig husker det. Man dumper en masse skidt i én bunke og børsnoterer det til en enorm pris. Hurtig exit, og da det fungerede så godt, kan man dumpe lidt mere skidt mod aktier, som straks dumpes, fordi man ved, at aktien er mere værdifuld end ejendommene. :thinking:

1 Synes om
18

Ja, jeg var uklar. I denne tråd må, og skal man absolut, hvis man har lyst, fremsætte kritik og afvigende meninger om Cibus og andre selskaber i sektoren, når de er så tæt relaterede.

Men når snakken drejer sig om alle vores overvågningslanceringer, flyttes den diskussion over i anbefalingstråden. Så forbliver denne tråd kompakt. :wink:

19

Jeps, det er kun en sidehistorie i denne saga, så det betyder ikke så meget. Det fik da Inderes-drengene til at varme op. :grinning:

Jeg kan virkelig ikke forstå, at et par år gammelt selskab, som er sammensat af nærmere 30 dele, anbefales et godt stykke over NAV. Dette stemmer efter min mening slet ikke overens med de risici, I normalt ser i sådanne tilfælde, og jeg undrer mig meget over denne dyre anbefalede pris, som efter min mening ikke har taget højde for nogen risici. Hvis risiciene blev fjernet, og I fastholdt jeres normale værdiansættelseskriterier, ville værdien af dette være mindst p/NAV 2.

I Kurre blev de enorme priser begrundet med “mængderabatter”, som så i virkeligheden ikke eksisterede.

Her begrundes det bl.a. med en virksomhedsovertagelsesoption, men hvorfor købte Trophi Fastighets eller Mercada ikke nogle af de 26 porteføljer tidligere? Hvorfor skulle de nu købe dem over NAV i en samlet handel, når Cibus antageligt har fået dem under NAV?

Jeg er meget uenig i værdiansættelsen af Cibus og den pris, der burde betales for det.

2 Synes om
20

Dette er et godt spørgsmål og måske det stærkeste argument mod sandsynligheden for et virksomhedskøb. Cibus har helt sikkert tidligere undersøgt købere til sin portefølje og alligevel endt med en børsnotering, sandsynligvis fordi man har vurderet, at man på den måde ville opnå en bedre pris for sin ejendom gennem børsnoteringen. Dette er også nævnt i rapporten på side 32. Det skal dog bemærkes, hvad der er sket på markederne. Typisk påbegyndes noteringsprocessen et år eller halvandet år før noteringen. Dette betyder, at da Cibus blev noteret i marts 2018, blev beslutningen om notering sandsynligvis truffet i efteråret 2016 eller endda tidligere. Siden da har markedssituationen ændret sig meget, renteforventningerne er faldet, og ejendomstransaktioner i Norden er steget til rekordniveauer. På mange måder er ejendomme blevet et mere attraktivt investeringsobjekt for store institutioner. Bl.a. derfor anses et virksomhedskøb som muligt.

Dette er dog kun en detalje, og denne opkøbsoption er ikke en væsentlig faktor bag anbefalingen. Sagen er fremhævet i rapporten: “Vi vurderer, at der er en virksomhedskøbsoption knyttet til Cibus-aktien, som har en positiv værdi. Vi mener dog ikke, at virksomhedskøbsoptionen i sig selv er en tilstrækkelig grund til at eje Cibus-aktien på grund af usikkerheden forbundet med dens realisering.”

1 Synes om