Gode udlejningsgrader, et moderat procentuelt nettolejeafkast, en sandsynlig reduktion af finansieringsomkostningerne kombineret med en klar profitabel vurdering af den realiserede årsfortjeneste gør aktien til et interessant langsigtet investeringsobjekt med den nuværende substansrabat.
Bemærk.
IR-vindue er en kanal for SalkunRakentaja og Sijoittaja.fi’s virksomhedspartnere til baggrunds- og analyseartikler samt anden interessant investorinformation. Artiklen er en del af et kommercielt samarbejde med virksomheden. Artiklen indeholder ikke investeringsanbefalinger.
Her er Frans’ optakt, når Asuntosalkku offentliggør sine H1-resultater på tirsdag.
Asuntosalkku offentliggør sine H1’25-resultater (periode 1.10.2024-31.3.2025) tirsdag morgen. Vi forventer, at nettoindtægterne og det justerede driftsresultat vil være på niveau med sammenligningsperioden. Vi forventer, at dagsværdierne er vendt til en lille vækst, og at EPS igen bliver positiv, omend den forbliver ret lav. Vi forventer, at rentefaldet først vil afspejles stærkere i resultatet i H2. Det mest interessante i rapporten vil være udviklingen i boligsalget i Estland og udviklingen i den gennemsnitlige lånerente.
Her er også Frans’ kommentarer til Asuntosalkkus H1-resultat.
Asuntosalkkus H1’25-rapport (periode 1.10.2024-31.3.2025) var samlet set operationelt ret forventet. Nettoindtægter og justeret driftsresultat (EBITDA) steg en smule fra sammenligningsperioden. Markedsværdierne fortsatte dog mod vores forventninger i en faldende retning, selvom afkastkravene forblev uændrede. Faldet var især tydeligt i Finland, hvor huslejeniveauerne faldt en smule. Dermed forblev EPS fortsat tabsgivende. Faldet i renten afspejlede sig i et fald i den gennemsnitlige lånerente, hvilket vil vise sig stærkere i resultatet i H2. Selskabet har været i stand til at fortsætte salget af lejligheder i Tallinn klart over værdiansættelsesniveauerne, og salget giver efter vores mening allerede rimelig evidens for undervurderingen af lejlighederne i Tallinn.
Virksomhedsinterview om H1-udvikling og begivenheder:
Asuntosalkku offentliggjorde en H1-rapport, der var operationelt i overensstemmelse med forventningerne. Nettoindtægter og justeret driftsresultat steg fra året før, men dagsværdierne fortsatte med at falde, selvom afkastkravene forblev uændrede. Selskabet gennemførte også omfattende forlængelser af banklån. Administrerende direktør Jaakko Sinnemaa i interview med analytiker Frans-Mikael Rostedt.
Emner: 00:00 Start 00:12 H1-resumé 01:48 Udlejningsgrad og gennemsnitlig kvadratmeterleje i Finland 05:16 Antagelser om lejeforhøjelse i værdiansættelsen 08:10 Renteudgifter og deres udvikling 09:53 Låneordninger i Finland 11:26 Låneordninger i Estland 14:07 Repræsentativitet af solgte lejligheder i Tallinn fra porteføljen 16:15 Køb af egne aktier via udbudsprocedure
Her er også en frisk virksomhedsrapport om Asuntosalkku fra Frans.
Asuntosalkkus H1-rapport var operationelt lidt bedre end forventet, men de reelle værdier af den finske portefølje faldt stadig. Vi ser virksomhedens balance som helhed nu være lidt undervurderet på grund af den lave værdiansættelse af Tallinn-porteføljen. Svag pengestrøm er stadig en udfordring, men vi ser virksomheden være i stand til at frigøre værdi ved at sælge lejligheder i Tallinn over bogførte værdier og købe egne aktier. Vi ser den nuværende værdiansættelse (2025e: P/NAV 0,66x) som et attraktivt niveau at hoppe med på virksomheden tæt på bunden af boligsektorens cyklus. Vi gentager vores ‘tilføj’-anbefaling samt vores kursmål på 88 euro, hvilket svarer til et P/NAV-værdiansættelsesniveau på 0,73x.
Citeret fra rapporten:
Asuntosalkku er efter vores mening en interessant aktie for den langsigtede investor, der ønsker at tage stilling til boligmarkedet, især på grund af dets kvalitet Tallinn-portefølje. Nøglefaktorer for værdiudløsning ville efter vores mening være et fald i renteniveauet, fortsatte profitable salg samt køb af egne aktier.
Frans har som en flittig fyr færdiggjort Asuntosalkkus omfattende rapport, ligesom andre omfattende rapporter, så den er tilgængelig for alle at læse.
Asuntosalkku opererer med en strategi, der adskiller sig fra konkurrenternes, som bygger på individuelle lejligheder med gode beliggenheder, og gennem selskabet får man del i potentialet på det voksende lejeboligmarked i Tallinn. Strategiens kerne er maksimering af ejerværdi, hvilket på kort sigt betyder salg af lejligheder i Tallinn over balanceværdier og køb af egne aktier med rabat i forhold til balanceværdien. Rentestigningen ramte selskabets pengestrømme hårdt, men det fald, vi nu ser, giver klar støtte til pengestrømmene allerede næste år. Værdifastsættelsen baseret på pengestrømme er stram, men baseret på balancen er den meget attraktiv (P/NAV 2025e 0,67x), hvorfor vi gentager vores ‘tilføj’-anbefaling. Vi hæver vores kursmål til 92 euro (tidl. 88 €), da vi ser timingen som attraktiv for at tage et syn på boligmarkedet.
Citeret fra rapporten:
Hvis balancereduktionen forbliver som nu, ville selskabet tydeligt kunne accelerere skabelsen af ejerværdi gennem køb af egne aktier, hvilket det også gør nu. I henhold til den nuværende strategi ville selskabet efter vores mening, med sin markedsværdi, have forudsætninger for at skabe betydelig ejerværdi ved at sælge lejligheder og købe egne aktier. Asuntosalkku har da også påbegyndt køb af egne aktier, hvilket vi anser for yderst positivt. Købene vanskeliggøres af aktiens ret lave likviditet, men på længere sigt kan gearingseffekten på aktionærernes afkast være betydelig, hvis vi har vurderet balancens værdi korrekt. Asuntosalkku burde efter vores mening også undersøge, om det kunne købe egne aktier gennem en omvendt accelereret bookbuilding-proces, som Lemonsoft gjorde. Selskabet har da også kommenteret, at det overvejer dette.
Asuntosalkku’s ejendomme i Tallinn er perler. Jeg er selv lidt skeptisk over for værdiansættelsen af finske ejendomme. Disse inkluderer mange ejendomme fra 70’erne, måske “sovjetiske ejendomme”. En stor renovering af ejendommen, rør, afløb, el osv., vil ikke efterlade meget af ejendommens salgspris. Hvordan er den enorme reparationsgæld taget i betragtning i værdiansættelsen? Den forsvinder dog ikke ved diversificering.
Jeg har i løbet af foråret købt lidt aktier i børsnoterede ejendomsselskaber, da det har føltes som et godt tidspunkt at opbygge en form for ejendomsgren i porteføljen. Der er ikke tale om en stor andel, men snarere omkring 5-10 procent som målniveau. Til sagen: Jeg har indtil videre undgået Asuntosalkku på grund af dets investeringer i Tallinn. Det bekymrer mig, at hvis Rusland fortsætter sin aggression efter Ukraine, kan de baltiske lande komme i skudlinjen, og så føles det ikke som en god idé at eje bygninger i Tallinn. Jeg har i hvert fald ikke bemærket nogen overvejelser om dette i denne tråd eller i Inderes’ ellers meget kvalitetsfulde rapporter. Det er dog sandsynligt, at enhver, der har investeret i virksomheden, har overvejet dette på et eller andet niveau. Jeg ville være interesseret i at høre jeres tanker om sagen.
I mine øjne og ører er begge de ovennævnte kommentarer fremragende. Jeg er dog igen i løbet af foråret blevet en smule ejer af en boligportefølje, delvist netop på grund af den fremragende portefølje i Tallinn. Hvis man frygter et russisk angreb på Baltikum, så er Helsinki næppe heller et særligt attraktivt mål for en ejendomsinvestor?
Tak for det venlige og konstruktive svar samt det relevante modargument. Jeg har også tænkt over det, men min egen sikkerhedspolitiske mavefornemmelse siger, at Helsinki er ret tydeligt mindre i fare end Tallinn – det er det selvfølgelig generelt. Begrundelser: 1) Finlands egen hær er i en anden liga end Estlands eller de andre baltiske landes, hvilket er relevant, især når andre NATO-landes vilje til at forsvare et andet land ikke længere er klar, og hjælp i det mindste kunne tage kritisk lang tid; 2) Rusland betragter af historiske årsager ikke Finland lige så meget som sin egen baghave som de baltiske lande eller Ukraine; og 3) Tallinn er tættere på den russiske grænse end Helsinki. Men dette er sandelig kun en lægmands ræsonnement, intet mere.
En anden ting er, at hvis Rusland skulle indlede en operation i Baltikum, ville det helt sikkert også skræmme i hvert fald udenlandske ejendomsinvestorer væk fra Finland. Så i den forstand er vi under alle omstændigheder i samme båd.
Analytikerne Frans-Mikael og Tommi gennemgår i videoen en omfattende rapport og åbner helt sikkert op for mange forvirrende punkter i rapporten. Ikke kun en gennemlæsning af rapporten, da Tommi udfordrer Frans med flere gode spørgsmål:
Videoens emner: 00:00 Start 00:35 Anbefaling om at øge og investeringscase i en nøddeskal 04:05 Forretning og boligporteføljer i Finland og Estland 11:48 Virksomhedens strategi 14:41 Økonomisk situation 18:45 Situationen på lejemarkedet 25:43 Analytikerens prognoser 29:26 Værdiansættelse 39:13 Resumé og værdiansættelse i forhold til sammenlignelige selskaber
Tak for den fremragende video. Jeg kunne i hvert fald godt lide, at videoen havde flere præciserende og afklarende spørgsmål end sædvanligt, de konkretiserede emnet fremragende. Når der blev talt om værdsættelse, var det godt, at der også blev sammenlignet en del med verrokkerne.
En omfattende gennemgang af forskellige scenarier er en god egenskab for en investor. Selvom jeg ikke er en spåmand, har jeg dog lyst til at stikke til denne kritik af Tallinn-porteføljen.
På det tidspunkt, hvis russiske droner og artillerigranater begynder at regne ned over Tallinn, ville en finsk investors mindste bekymring være et 20% fald i Asuntosalkku-aktiekursen, når værdien af estiske ejendomme ville halveres.
Et scenarie, hvor Rusland overhovedet ville angribe et NATO-land med en betydelig operation, der ville påvirke ejendommenes tilstand, er meget lille. Ejendomsinvestering har sine egne risici, men det ville måske være mere rimeligt at holde sig til grundlæggende antagelser og ikke antage, at narkomaner flytter ind i lejlighederne, og at naboen angriber.
Nej, -20% ville ikke være nok i den situation. Det faktum, at sandsynligheden for en så katastrofal risiko er markant større end nul, påvirker allerede i sig selv vurderingen, selv uden at risikoen realiseres.
Denne tankegang er morsom, hvor risici ignoreres blot fordi der ville være større bekymringer i den situation.
Derudover er det ikke tilfældet her, for at Estland eller andre baltiske lande skulle komme i krig, ville næppe betyde, at krigen spreder sig til Finland. Det ville ikke påvirke de fleste finneres liv meget mere end krigen i Ukraine, selvom tropper bestående af professionelle soldater og frivillige samt udstyr sandsynligvis ville blive sendt fra Finland.
Og hvis krigen skulle sprede sig til Finland, så ville jeg i den situation i hvert fald selv håbe, at min portefølje ikke smelter væk. Hjem og levebrød kan gå tabt for både mig selv og familiemedlemmer, så en stor portefølje kan blive mere nødvendig end nogensinde.
Du glemmer gældsgearingen i den beregning. Asuntosalkku’s Tallinn-portefølje udgør ca. 40% af balancen. Gældsgearing på 55%. Hvis værdien af lejlighederne i Tallinn halveredes, ville balancen vise de -20% du nævner, men egenkapitalen og aktiekursen ville falde med 45% ceteris paribus.
Sandsynligvis ville dette chok også nå det finske boligmarked, og så ville -45% ikke længere være nok.
God diskussion, kære medinvestorer. Selvom denne Rusland-risiko i sidste ende måske ikke er særlig stor, er det efter min mening værd at bemærke, at den indebærer en mulighed for total ødelæggelse, som ellers ikke i særlig høj grad er forbundet med ejendoms- og boliginvesteringer. Hvis bygninger ødelægges i krig, eller områder falder i fjendens hænder, vil ingen forsikring i princippet dække dette, og skadevolderen kan ikke holdes ansvarlig for sine handlinger i nogen domstol.
Men jeg ønsker altså ikke på nogen måde at overdrive betydningen af dette perspektiv, og jeg påstår ikke, at det måske ikke allerede er taget i betragtning i aktiekursen til en vis grad. Og det kan være, at jeg selv vil investere i selskabet i den nærmeste fremtid. Jeg ville bare fremhæve denne Rusland-risiko, da der ellers ikke har været diskussion om den.
Asuntosalkku-porteføljen rapporterer for den forkortede forretningsgennemgangsperiode 1.4.2025-30.6. på torsdag, og her er Frans’ kommentarer til det.
Vi forventer, at nettoindtægterne har udviklet sig ret stabilt i forhold til sidste år, og at det realiserede resultat stiger markant fra den svage sammenligningsperiode. Vi har udarbejdet vores prognosemodel på halvårsniveau, og den forkortede gennemgang fungerer primært som et kontrolpunkt for vores prognoser. Vi offentliggjorde en omfattende rapport om Asuntosalkku i maj, som stadig er meget aktuel. Selskabet afholder en informationssession om Q3-gennemgangen, som kan følges på InderesTV fra kl. 9.30.
