I forretningsoversigten blev det blandt andet nævnt, at lejenettoindtægterne blev påvirket af en større mængde finansielle bidrag (rahoitusvastike). Jeg vil selv antage, at der foretages renoveringer i ejerforeningerne fra tid til anden, og at disse medfører finansielle bidrag.
Hvis de tal stemmer (jeg orker ikke at tjekke det særskilt), giver det så ikke et højere afkast: 4,96%-2,25%-0,5% = 2,21%
Aktiekursen er naturligvis lavere end de bogførte værdier, så de beregnede afkast på markedsværdierne er lidt bedre.
Jeg tror også på, at de driftsmæssige bidrag (hoitovastike) vil fortsætte med en vis årlig stigning i de kommende år, selvom der ikke forventes enorme stigninger i takt med, at inflationen aftager.
Med hensyn til huslejer og boligpriser er jeg selv lidt mere optimistisk på omkring 5 års sigt. Der er et overudbud nu, men byggeriet er faktisk allerede ret moderat nu, og der vil ikke komme så meget nyt udbud mere. Udlejningsmarkedet har taget et slag fra ændringer i tilskud, og det kan stadig have en negativ effekt i et stykke tid, især på nyere små lejligheder. Når man ser på byggetilladelserne, er det gennemsnitlige antal kvadratmeter steget markant, hvilket betyder, at der bygges færre små lejligheder. Det er godt for udlejningsmarkedet for små lejligheder, som uundgåeligt vil begynde at balancere i byer med nettotilflytning.
Lønniveauer og huslejer & boligpriser vil ikke bevæge sig i hver sin retning i det uendelige; i det lange løb hænger de sammen. I de seneste år er de gået i hver sin retning, og det ret hurtigt. Jeg ser ikke en særlig stor sandsynlighed for, at den nuværende tendens fortsætter, hvis vi ser på en 5-årig tidshorisont. Falder lønningerne? Næppe, så alternativet er stigende huslejer, hvilket også trækker boligpriserne op. Den økonomiske udvikling & beskæftigelsen spiller også en stor rolle i denne ligning. Den generelle stemning omkring den økonomiske udvikling og boligmarkedets udvikling virker ret negativ, så her er der mulighed for en positiv overraskelse.
Asuntosalkkus portefølje i Tallinn egner sig godt til salg til forbrugere, med boliger af høj kvalitet på gode beliggenheder, og markedet rører på sig. Selvom det er i ret lille skala, er det dog værdiskabende aktivitet. Den finske boligportefølje er mere “investor-materiale”, da det primært er små lejligheder. Jeg anser det for meget usandsynligt, at nogen ville købe hele Asuntosalkkus finske portefølje, i hvert fald ikke til en pris, hvor det ville give mening for Asuntosalkku at sælge. Administrativt er det meget krævende. Store investorer foretrækker naturligvis hele ejendomme.
Jeg ser det derfor ikke som et særligt godt scenarie, hvis Asuntosalkku blev tvunget til at sælge den finske portefølje hurtigt. Heldigvis er der ikke udsigt til en situation, hvor virksomheden ville blive presset til det. I den situation tror jeg, at der ville blive realiseret betydelige tab ved salg, hvis man skulle sælge store mængder. Der findes sikkert boliger i porteføljen, som kunne sælges til en god pris, men hvorfor overhovedet gå på salgssiden, hvis der ikke er trængsel på købssiden.