Tja, räkna snabbt ut hur mycket räntan är i en månadsbetalning för till exempel ett lån som från början var på 295 000 euro, amorteringsmetod ändrad annuitet, räntetak 2,56 % i 10 år, lånetid 25 år. Det första året, under nollränteperioden, betalades endast marginalen på 1,06 %. Under det andra året (innevarande år) är den totala räntan 3,922 %, men på grund av ränteskyddet tar banken endast ut en ränta på 2,56 %. Vad är räntan för en månadsbetalning under innevarande år?
Det skulle vara logiskt. Även om jag från vissa diskussioner har fått för mig att betalningsplanen skulle uppdateras mer eller mindre direkt, och logiskt sett borde det inte vara några problem då det inte direkt är någon raketforskning. Och varför skulle man överhuvudtaget låta saken ligga och vänta ända till räntejusteringen. Kanske uppdaterar de fortfarande dessa manuellt eller liknande.
1 gillning
Det känns som att även om detta har behandlats många gånger här, blandar folk fortfarande ihop förskottsbetalning och extra amortering. För mig har dessa åtminstone fungerat som önskat varje gång, så länge jag har säkerställt att banktjänstemannen pratar om samma sak som jag.
Här är alltså en repetition:
Förskottsbetalning
Vid en förskottsbetalning riktas den extra inbetalningen inte mot skuldkapitalet, utan det belopp som överstiger den ursprungliga månadsamorteringen minskar endast framtida betalningsposter. Den ursprungliga betalningsplanen förblir alltså oförändrad.
Idén med förskottsbetalning är att betala framtida fakturor i förväg – på så sätt behöver man till exempel inte amortera på lånet under de kommande tre månaderna. Efter detta återgår betalningarna till det normala.
En förskottsbetalning är lönsam om man till exempel vill betala av den kommande sommarsemesterns låneamorteringar i förväg, så att man har mer pengar till förfogande under ledigheten. Lånets löptid förblir dock oförändrad med detta betalningssätt.
Extra amortering
En extra amortering är en enskild summa som minskar skuldbeloppet, det vill säga lånets kapital. Denna amortering är lönsam om man har en enskild, större summa tillgänglig. När det totala lånebeloppet minskar, minskar även de räntekostnader som tas ut på det.
Månadsbetalningarna förblir desamma, men den totala löptiden förkortas. En extra amortering minskar alltså lånets totala kostnader.
10 gillningar
I finländsk lånepraxis är fast ränta ett dåligt val vid andra tider än under nollränteperioder, eftersom det blir dyrt att ta sig ur den fasta räntan när räntorna har sjunkit. Banken har nämligen rätt att debitera låntagaren för den förlust som uppstår på grund av skillnaden mellan den fasta räntan och den dåvarande räntenivån om den fasta räntan avslutas i förtid. I praktiken är alltså omfinansiering i amerikansk stil för att sänka räntekostnaderna omöjlig.
Den här texten är från Nordeas bolåneavtal:
“Gäldenären har rätt att betala mer i amortering än vad som förfaller enligt betalningsplanen. En extra amortering förkortar lånetiden och ökar mängden tillgänglig AmorteringsFlex, dock högst upp till det maximala beloppet för AmorteringsFlex.”
Det betyder att lånetiden förkortas och inte återställs senare. AmorteringsFlex ger dock möjligheten att hoppa över amorteringar (men man betalar fortfarande räntor och kostnader), vilket i sin tur förlänger lånetiden tillbaka mot den ursprungliga.
1 gillning
Detta är bara en struktureringsfråga. Det var inte länge sedan man bara kunde få ett räntetak genom att betala hela priset som en klumpsumma när avtalet ingicks, medan man numera kan betala det genom avbetalning i marginalen. Ett lån med fast ränta är inget annat än ett lån med ett räntetak på avbetalning som varar under hela låneperioden, och till lånet hör en förtidsåterbetalningsoption (prepayment-option). Det hänger på kundernas och bankernas vilja om man börjar strukturera lån på det här sättet. Det är ungefär så det fungerar i USA och Danmark, och jag hävdar att detta skulle vara ett bättre lån för både kunden (eller för de flesta kunder) och banken.
Edit: Jag uttryckte mig lite fel ovan när jag skrev snabbt. I ett fasträntelån finns inget tak utan ett ränteswapavtal (koronvaihtosopimus). Den konceptuella skillnaden är liten, men ett ränteswapavtal är lättare att förstå eftersom det är ett linjärt räntederivat, medan ett tak är olinjärt.
1 gillning
I det här fallet handlade det åtminstone inte om det.
Och detta skulle naturligtvis också kunna genomföras så att lånetiden förblir densamma och månadsbeloppet minskar.
Detta skulle kunna vara en ”genväg till lyckan” även om det kräver lite eget fixande.
Det beror på vilken betalning i ordningen det är, eftersom månadsbeloppet förblir detsamma under innevarande år, men lånebeloppet sjunker, så även räntebeloppet för varje betalningsperiod minskar. Denna variation är dock relativt liten under året när det är så mycket lånetid kvar. Men man får ju snabbt fram räntan eftersom den beräknas med just den där tak- plus marginalräntan. Man behöver inte veta mer, ens vid en rörlig annuitet, än det kvarvarande lånebeloppet, taknivån, fixing och marginalen för att få ett tillräckligt bra resultat för räntan. Månadsbeloppet är den icke-triviala delen.
Visst skulle bankerna kunna göra det lite lättare för sina kunder att räkna på beloppen genom att erbjuda bättre kalkylatorer, för nu måste man själv hålla på med egna Excel-lösningar om man vill reda ut exakt hur månadsbeloppet ändras i en rörlig annuitet. Ibland har jag svurit över att man inte kan få ut amorteringsplanen för sitt eget lån i något format från bankens hemsida.
Intressant observation på X från Markus Aaltonen vid Finlands Bank: I september bands 46 % av de nya bostadslånen (85 % för ett år sedan) till 12 månaders euribor och 31 % till 3 månaders euribor (1 %).
https://x.com/maolaalt/status/1719279057097920667?s=46&t=s_cYLLyZp2IM1kKuvkR9Cw
10 gillningar
Väl förtydligat, tack.
1 gillning
Här fanns det också problem med utbudet. Det var inte alltid ens möjligt att få 3 månaders Euribor.
19 gillningar
Det stämmer mycket väl. Under en längre tid erbjöds främst den längre änden av euribor-räntorna för nya bolån, alltså i praktiken 12 månader. Bra att det finns mer valmöjligheter igen.
7 gillningar
Jag gjorde en större renovering av bastubyggnaden på stugan. Valet stod mellan att sälja av investeringar, eftersom kontanterna inte räckte till hela renoveringen, eller att ta ett lån. Jag nappade på Aktias erbjudande om 3 månaders Euribor med en procents marginal och en ganska lång återbetalningstid. Det gör det möjligt att fortsätta med månadsinvesteringarna. Mentalt känns det också skönt att låta det redan ansamlade investeringskapitalet fortsätta sin tillväxt (eller nedgång). Dessutom behövde inte precis allt kontantkapital användas nu, vilket också ger sinnesro. Vet inte om det var det mest rationella beslutet ur ett ekonomiskt optimeringsperspektiv.
1 gillning
Utan säkerhet? Ganska bra erbjudande. Har själv ett renoveringslån med 12 mån Euribor och 0,8 marginal där bostaden är säkerhet, och när jag bad om en offert från OP stack marginalen iväg till 1,8 trots att det fanns säkerhet.
Jag har mina säkerheter i ordning där.
Intressant, 12-månaders Euribor sjönk lägre än 6-månaders för några dagar sedan. Dessutom är skillnaden mellan 3 vs 12 månader 3,974–4,012.
Jag funderar här på om det lönar sig att behålla det nuvarande ASP-lånet med 23 års återbetalningstid och 12 månaders Euribor, eller att byta till ett 30-årigt bolån med 3 månaders Euribor. Det senare alternativet har en bättre Euribor och längre återbetalningstid, vilket skulle ge möjlighet att investera mer. Å andra sidan har ASP-lånet ett räntebidrag under tio år när räntan överstiger gränsen, och på nuvarande Euribor-nivå skulle man kunna dra nytta av det.
Vad anser ni här?
1 gillning
Även ett ASP-lån kan konkurrensutsättas och flyttas till en annan bank precis som ett vanligt privatlån. Räntestödet är ganska värdefullt nuförtiden. Samtidigt är det förstås även möjligt med en kortare euribor för det.
6 gillningar
Här finns ett annat lån, ett ASP-lån, och vi bytte till 3 månaders Euribor. Det borde spara i det långa loppet. En lånetid på 30 år låter lite väl lång i mina öron, men visst beror det på många saker om det är vettigt 
2 gillningar
Som ett tillägg kan man säga att ASP endast utgör en del av det totala lånebeloppet.