Boligers vurderingsniveau

[Sepittaja1]

Finlands langsigtede vækstudsigter og udvikling er som bekendt ret svage:

Suomen uuden pitkän aikavälin ennusteen mukaan kasvu näyttää entistä...

Samtidig stiger statens renteudgifter:
https://x.com/JanVonGerich/status/1707407357196607876?s=20

Baseret på prognoserne kan renteniveauet forventes at ligge på 2-4 % frem til 2030, hvis der ikke opstår nogen væsentlige kriser.
https://x.com/JanVonGerich/status/1670719929325170688?s=20

Når man samtidig følger faldet i PISA-resultaterne, ser det heller ikke særlig positivt ud der:

https://labore.fi/t&y/pisa-tulokset-hallitsevat-koulutuskeskustelua/

Hvordan hænger det så sammen med værdiansættelsen af boliger? Efter min mening hænger det i høj grad sammen. Da værdiansættelserne toppede, havde vi jo stadig nulrenter, og mængden af boligstøtte, der blev øst ud, steg år for år.

Valtio maksaa jo 33 prosenttia Suomen vuokrista – ”Kärjistäen voisi sanoa,...

(bag betalingsmur)

Grundlaget for en bred prisstigning på boliger er naturligvis stigende disponible indkomster, en blomstrende økonomi og rentabile ligninger fra et investeringsperspektiv, hvilket opmuntrer til investering i boliger.
Som en stor risiko for boliginvesteringer ser jeg de nødvendige, betydelige nedskæringer i statens budgetter, som utvivlsomt også vil ramme boligstøtten. Med de nuværende underskud har vi simpelthen ikke råd til denne levestandard. Det er kun et spørgsmål om tid, før man ikke længere ønsker, eller i sidste ende kan, bosætte f.eks. studerende i etværelses lejligheder i hovedstaden og generelt pensionister/lavindkomstgrupper/arbejdsløse i vækstcentre med støtte fra skattemidler/lånte penge.
Ændringer i boligstøtten er naturligvis særligt komplicerede at gennemføre fornuftigt, som det blandt andet nævnes i denne artikel. Det ville være godt at foretage ændringerne gradvist, mens vejret er godt, og ikke i et for højt tempo, når pengene slipper op. Under alle omstændigheder må man formode, at ændringerne vil have væsentlig betydning for værdiansættelserne.
https://valtioneuvosto.fi/-//1271139/yleinen-asumistuki-loytyyko-leikattavaa-

For ejerboliger påvirkes ligningen i stigende grad også af segregation, som differentierer områder i et accelererende tempo. Det er kendt, at vækstcentrene vokser drevet af bl.a. studerende og indvandrere, men især til vurdering af værdiansættelsen af familieboliger efterlyser jeg statistikker over flyttemønstre for husstande i den erhvervsaktive alder, der primært betragtes som nettoskatteydere. Det er nemlig svært at vurdere, om de nuværende familieboliger i prisklassen 400-600k i hovedstadsområdet er såkaldte risikoinvesteringer i fremtiden, hvis man f.eks. ikke får bugt med segregationen, og områdets socioøkonomiske status falder, fordi man ikke kan lade børnene gå selv til skole/fritidsaktiviteter af frygt for gaderøverier, de samme risici er åbenlyse i den offentlige transport, og selv forældrene begynder at overveje det fornuftige i det hele, hvis man skal klare alle ærinder i bil, og det dertilhørende tidsforbrug og omkostninger løber løbsk.
En megatrend kunne pludselig gå hen og blive såkaldte velstillede menneskers større fællesskaber, hvor et stereotypt eksempel umiddelbart er casen Sundsberg.

[jaahas]

Det ville da være godt, hvis man kunne gøre det så fleksibelt. Jeg har også selv overvejet at flytte tilbage “på landet”, der ville man kunne få drømmeboligen og slippe for at købe “overprissat bras”. Den eneste begrænsning er det med arbejdet… der ville ellers ikke være nogen hindring. Der er ikke de store jobmuligheder derude, og jeg har ikke de samme muligheder for hjemmearbejde.

[Jukka7]

Befolkning og samfund | Statistikcentralen

Dette billede manglede for øvrigt i dit ellers gode indlæg. Befolkningspyramide. Den viser, hvor meget kortere søjlerne for dem i alderen, hvor man flytter hjemmefra, er nu og i fremtiden sammenlignet med tidligere årgange. Når man tilføjer de få millimeter fra indvandrere dér, bemærker man, at det slet ikke er nok.
Menneskene i de korte søjler skal så være i stand til at betale den gæld, som de lange søjler har stiftet, og samtidig opretholde den evige stigning i boligpriserne.

[Jukka7]

Man kunne forestille sig, at arbejdsgivere på et tidspunkt ikke længere vil konkurrere om specialister på selve lønnen, men derimod på den købekraft, som lønnen giver. Hvad er bedst: en årsindkomst på 60.000 € og et boliglån på 400.000 €, eller en årsindkomst på 55.000 € og et boliglån på 200.000 € for en tilsvarende bolig? Bemærk skatteprogressionen, før du svarer.

[Beconi]

@Tunturisusi

Sådan er det, men de “langsigtede” tænker måske anderledes. Dette renteniveau er næppe af den permanente slags, og hvis man f.eks. kan få en familiebolig 100k billigere, bliver købet mere attraktivt, hvis man satser på, at renteniveauet begynder at falde. Så vil boligværdierne stige igen.

Det kan godt være, men det er ved siden af emnet. Mit argument var rettet mod den nuværende balance mellem købere og sælgere, og hvem der i gennemsnit har det største pres for at få handlen gennemført, og hvem der har tid til at vente i lyset af den nuværende viden. Man kan spekulere i begge retninger, men spekulanter definerer næppe markedsbalancen.

Hvad angår renterne, ligger swaps i markedsforventningerne omkring 3 %, hvilket er et fald på mindre end ét procentpoint på lang sigt. Markedet kan også tage fejl, men jeg ville ikke basere mit livs største køb på en opfattelse, der afviger væsentligt fra markedet.

[Simo_Hijoittaja]

Under ti dage på kontoret om året. Og nu hvor vi har øvet os i at arbejde sådan i knap et halvt år, og tingene fungerer fremragende, er arbejdsgiverens krav om fremmøde blevet yderligere lempet. Og en af de mest specielle detaljer i det her er, at vi i øjeblikket begge modtager løn på hovedstadsniveau med en udgiftsstruktur på provinsniveau Det kan selvfølgelig ændre sig på længere sigt, når lønnen skal justeres i forbindelse med medarbejdersamtaler osv., men i det mindste indtil videre føles alt i livet til at være til et rent tital.

På et velfungerende arbejdsmarked bestemmes prisen på arbejde af balancen mellem udbud og efterspørgsel. Hvorfor skulle en arbejdsgiver betale mere til en fjernarbejder, der bor i Eira, end til en fjernarbejder, der bor i Jyväskylä? Selvfølgelig, hvis man vil have folk ind på kontoret i Finlands dyreste område, så skal kompensationen ofte være i orden.

Ved fjernarbejde udsætter medarbejderen sig selv for en meget bredere, hvis ikke ligefrem global, konkurrence. Det kan betale sig at tilegne sig kompetencer inden for områder, hvor man ikke skal konkurrere med folk, der bor i Indien. Dér er omkostningsniveauet endnu lavere end i Jyväskylä.

[Tunturisusi]

Balancen mellem købere og sælgere vil blive rystet i løbet af et par år, når renterne falder, og der ikke kommer nyt udbud til. Lige nu er det kun boligskiftere og dem, der har fejlvurderet deres økonomi, der sælger. Samt ejendomsinvestorer med for høj gearing og dårlige investeringsobjekter.

[JuhaR]

@Tunturisusi

Balancen mellem købere og sælgere vil blive rystet i løbet af et par år, når renterne falder, og der ikke kommer nyt udbud til. Lige nu er det kun boligbyttere og dem, der har fejlvurderet deres økonomi, der sælger. Samt ejendomsinvestorer med for høj gearing og uheldige objekter.

Der er en væsentlig fejl i din tekst. Ordet “når” bør skiftes ud med “hvis”, da du ikke har nogen viden om den fremtidige renteudvikling.

Det ville også være et emne i sig selv, hvilket rentefald der med det nuværende prisniveau ville være nok til at sætte gang i købelysten. Og hvilket rentefald der er nok for dem, der køber egen bolig, og hvilket for ejendomsinvestorer.

[Beconi]

@Tunturisusi

Balancen mellem købere og sælgere vil blive rystet i løbet af et par år, når renterne falder, og der ikke kommer nyt udbud til. Lige nu er det kun dem, der skifter bolig, og dem, der har fejlvurderet deres økonomi, der sælger. Samt ejendomsinvestorer med for høj gearing og uheldige investeringsobjekter.

Det er nogle ret stærke holdninger. Vil du uddybe, hvad du mener med ‘når renterne falder’? Er det din opfattelse, at 3-måneders euribor om et par år igen er på nul, en eller måske tre procent? Jeg spørger bare af ren nysgerrighed. Det er ikke min hensigt at komme tilbage og hovere bagefter, hvis din vurdering viser sig at være forkert.

[Tunturisusi]

Mere sandsynligt 1 % end 3 % er min vurdering.

[miljonaariksi]

Dette var et godt eksempel på, at boligens værdi også kan falde i hovedstadsområdet og endda over en tidshorisont på 10 år.

Det er værd at bemærke, at for overhovedet at bevare sin nuværende værdi, bør boligprisen stige med de 2-3 % om året, det vil sige svarende til inflationen. Ellers falder boligens realværdi.

Fremadrettet vil vurderingen af en bolig sandsynligvis blive påvirket i stadig højere grad af, om der er tale om en lejet grund, om der er ophobet vedligeholdelsesefterslæb (korjausvelka), og hvordan ejerforholdene i ejerforeningen ser ud.

I denne artikel bag en betalingsmur fortæller OP, at de slet ikke vil finansiere købet af en bolig på en lejet grund, hvor der ikke er en frikøbsklausul, eller hvor kommunen ikke er ejeren.

Banken lægger ifølge Lepistö særlig vægt på ejerforeningens stand og vedligeholdelsesbehov samt vilkårene for en eventuel lejet grund, hvis udlejeren er andre end kommunen. Udgangspunktet er, at beboeren eller ejerforeningen skal have mulighed for at frikøbe den lejede grund. ”Hvis der ikke er mulighed for frikøb, går vi ikke ind i projektet,” siger Lepistö.

I denne tid ser banken et stort vedligeholdelsesefterslæb som en særlig risiko. Ved vedligeholdelsesefterslæb forstås det beløb, der burde have været investeret i bygningen for at holde den i god stand. Vedligeholdelsesefterslæb opstår, når der spares på vedligeholdelsen. ”Hvis man forsøger at gøre det hele på én gang, er omkostningen så stor, at ejendommens værdi ikke nødvendigvis stiger lige så meget, som de penge man skal lægge i renoveringerne,” siger Lepistö.

Banken kan, udover en administratorattest (isännöitsijäntodistus), bede om at se for eksempel lejekontrakten for grunden. Lepistö siger, at banken også kan være interesseret i ejerbogen, som viser husets ejerforhold. ”Tidligere kiggede man måske ikke så nøje på den slags.”

Yhä harvempi saa nyt haluamansa asuntolainan: Tämä on tamperelaisen...

[Gazza]

@Tunturisusi

En handel kan også være god, når man skifter bolig. Du sælger måske en bolig til 200k og skifter til en bolig til 400k. Før kunne ens egen måske have kostet 250k og en 400k bolig 500k. Jeg ser ikke, at dette tidspunkt på nogen måde skulle være dårligt for dem, der skifter bolig.

I Tampere er en familiebolig, der før kostede 450.000 €, nu en bolig til 420.000 €, så rabatten er ikke så stor. Renteomkostningerne holder efterspørgslen ret lav trods den nedsatte pris, men sælgerne er ikke villige til at sælge billigere. De fleste er ikke tvunget til at sælge, og hvis den ikke bliver solgt, så venter man på bedre tider. De kommer helt sikkert, da der allerede nu er mangel på familieboliger, og situationen bliver værre, når der ikke bygges nyt.

[Tuul1puku]

@Gazza

@Tunturisusi

Selv ved boligbytte kan handlen være god. Du sælger måske en bolig til 200k og skifter til en bolig til 400k. Før kunne din egen måske have været 250k og boligen til 400k kostede 500k. Jeg ser ikke, at denne situation på nogen måde er et dårligt tidspunkt for dem, der skifter bolig.

I Tampere er en familiebolig, der før kostede 450k€, nu en bolig til 420k€, så rabatten er ikke så stor. Renteudgifterne holder efterspørgslen ret lav selv med den nedsatte pris, men sælgerne er ikke villige til at sælge billigere. De fleste er ikke tvunget til at sælge, og hvis den ikke bliver solgt, så bliver man boende og venter på bedre tider. De kommer stensikkert, for der er allerede mangel på familieboliger, og situationen bliver værre, når der ikke bygges nyt.

Pointen med det boligbytte var netop differencens størrelse. I praksis, hvis du er ved at skifte til en større bolig, er det et bedre tidspunkt nu end tidligere. Det er i hvert fald ikke dårligere.

edit. Problemet med disse er lige nu at få løsnet op for kæden, da det ikke giver mening at sælge sin egen “til enhver pris”, hvis man ikke ved, om man kan få den nye til en tilsvarende “til enhver pris”-pris. Og på den anden side er der mange, der ikke ønsker at ende i en fælde med to boliger lige nu.

[JuhaR]

@miljonaariksi

I denne artikel bag betalingsmur fortæller OP, at de ikke engang vil finansiere købet af en lejlighed på en lejet grund, hvis der ikke er en indløsningsklausul, eller hvis kommunen ikke er ejer.

Her står man allerede over for reelle problemer, hvis andre banker deler den opfattelse med OP. Og selvom linjen ikke skulle være lige så stejl, vil den øgede risiko formentlig kunne ses i hvert fald på marginalen.

I Tampere, tæt på centrum, er der i øjeblikket mindst to ejerforeninger, hvor lejekontrakten udløb for flere år siden, og en ny er ikke blevet indgået. I den ene har grundens ejer påbegyndt en proces med at indløse en stor etageejendom. En sådan usikkerhed afspejles helt sikkert i værdien af andre ejerforeninger, hvor grunden ejes af en privat part. Og oveni det kommer udfordringerne med lånefinansiering, så prisen falder yderligere.

[Hannu_Hanhi]

Rigtig god diskussion om købekraft. Undertegnede har været så heldig, at min arbejdsplads i hovedstadsområdet muliggør 100 % fjernarbejde til områdets lønniveau. Jeg bor langt væk i en anden landsdel, hvor min købekraft i øjeblikket er mere end tilstrækkelig, hvilket gør det muligt for familien at bo i en passende boligform i et parcelhus. Her kan vi selv vælge vores boligområde og et trygt miljø for barnet med tilhørende skoler. Hovedstadsområdets problemer virker helt utopiske set herfra.

Boligmæssigt ville vi i hovedstadsområdet sandsynligvis bo i et gammelt rækkehus eller en lejlighed. Jeg flytter kun til Helsinki eller omegn under tvang – hvis overhovedet.

[miljonaariksi]

Der er sikkert årsager til den linje, OP har lagt. Køberne har sandsynligvis i gennemsnit ikke sat sig særligt grundigt ind i lejekontrakternes vilkår for grunde, og i de fleste af dem er der formentlig indskrevet udlejers ensidige ret til at regulere grundlejen opad efter behov.

Man kommer straks til at tænke på diverse grundfonde, hvis hele forretning er bygget op omkring ejerskab af jorden, hvilket i sig selv er meget sikrere og mere stabilt end for eksempel udlejningsboliger. På disse fonde-ejede grunde er der helt sikkert stigninger i vente i et støt og ubarmhjertigt tempo, når der søges maksimalt afkast til andelshaverne.

I Tampere findes der også i Hatanpää en boligforening, hvor lejegrunden ejes af en privatperson. Udbudsprisen på lejlighederne var med det samme markant under markedsprisen.

[Ibidem]

@Tuul1puku

Pointen med det skift var netop størrelsen på prisdifferencen. I praksis, hvis du er ved at skifte til en større bolig, så er det et bedre tidspunkt nu end tidligere. Det er i hvert fald ikke værre.

edit. Problemet med disse er nu at få kæden til at løsne sig, da det ikke giver mening at sælge sin egen ”til enhver pris”, hvis man ikke ved, at man kan få den nye til en tilsvarende ”til enhver pris”-pris. Og på den anden side er der mange, der ikke ønsker at ende i fælden med at sidde med to boliger i øjeblikket.

Problemet er også, at hvis man ikke har fulgt markedet i årevis, kan man ikke rigtig have en fornemmelse af, til hvilken pris tilsvarende boliger blev solgt i topårene. Jeg gennemførte min egen handel med et dobbelthus lidt i blinde i den forstand, at jeg ikke ved, hvor meget rabat jeg fik, om overhovedet nogen. Det eneste brugbare sammenligningsgrundlag var udbudspriser og de faktiske salgspriser på det nuværende marked, og når salget ikke rigtig kører, er sidstnævnte ikke til megen hjælp. Vores egen købsbeslutning var derfor baseret på vores egen betalingsevne og vurderingen af, at man ikke kunne få noget tilsvarende billigere fra andre sælgere lige nu.

Når man køber i en ældre ejerforening, hjælper det selvfølgelig, at Etuovi og Oikotie viser udbudspriser for foreningen mange år tilbage. Det er sværere ved ejendomshandel og handel med nybyggeri.

[Tuul1puku]

@miljonaariksi

Man kommer straks til at tænke på forskellige grundfonde, hvis hele forretningsmodel er bygget op omkring ejerskab af jorden, hvilket i sig selv er meget sikrere og mere stabilt end for eksempel udlejningsboliger. På disse grunde ejet af fondene er der helt sikkert stigninger i vente i et støt tempo, når der søges maksimalt afkast til andelshaverne.

I grundfondes lejekontrakter reguleres lejen i overensstemmelse med ændringer i forbrugerprisindekset (lejen kan naturligvis ikke falde). Ligeledes justeres indløsningsprisen efter forbrugerprisindekset.

[JuhaR]

Ændringer på vej i overdragelsesafgiften:

Ensiasunnon verovapaus poistuu vuodenvaihteessa – voi kiihdyttää...

Men da nedsættelserne finansieres ved at fjerne fritagelsen for overdragelsesafgift for førstegangskøbere, vil resultatet næppe sætte gang i markedet. Det ender nok med at gå modsat.

TILFØJELSE:

https://vm.fi/-/varainsiirtovero

• Overdragelsesafgiften for fast ejendom falder fra 4 procent til 3 procent.
• Overdragelsesafgiften for aktier i boligaktieselskaber og ejendomsselskaber falder fra 2 procent til 1,5 procent.

“Loven står til at træde i kraft ved årsskiftet, men afgiftssatserne anvendes med tilbagevirkende kraft på overdragelser foretaget på eller efter datoen for regeringens lovforslag den 12.10.2023. Skatteforvaltningen giver praktiske instruktioner om emnet på sin hjemmeside. Skatteforvaltningen tilbagebetaler for meget betalt overdragelsesafgift med renter til de kunder, der handler i løbet af resten af 2023 og betaler afgift efter de nuværende regler.”

[jaahas]

Jeg ved ikke helt… det virker som overflødigt bøvl. En lidt mærkelig beslutning, men jeg ville ikke forvente, at det har den store effekt? Måske får man lidt følelsen af, at “de unge bliver ramt” igen. Det er svært at tro på, at man opnår noget særligt med dette.