Et par ting, som jeg ikke mener er blevet behandlet endnu, faldt mig ind:
Man kan også forhandle om prisen på nybyggeri → det er ikke nødvendigvis lige så ligetil, men det er muligt.
Hvis du køber nybyggeri, skal du selv stå for indberetningen af ejendomserhvervelsesafgiften. Det er kun ved eksisterende boliger, at det er mæglerens ansvar at gøre det for dig.
Ejerudgifterne (driftsbidraget) for nybyggeri er normalt sat i underkanten. Hvis de er under 4 €/m2, kan der være grund til at justere dem opad i dine egne beregninger.
Hvis boligen ligger på en lejet grund, bør man sætte sig ind i dokumenterne for grunden (vilkår for lejestigning osv.). Især hvis man planlægger at frikøbe sin andel af den lejede grund, er det værd at undersøge, hvad det rent faktisk indebærer.
Der kan være travlt i bankerne om sommeren pga. ferie, og fordi der foretages forholdsvis flere bolighandler. Det er en god idé at afsætte god tid til låneforhandlinger, hvis man er på markedet om sommeren.
Ejendomsadministrationen og bestyrelsen har betydning. Administratoren er ofte overbebyrdet, og bestyrelsen får ikke noget vederlag (de udfører frivilligt arbejde) og er amatører. Jo mindre ejerforeningen er, desto mere rodet kan man forvente, at tingene er. Man kan selv påvirke dette ved selv at gå ind i bestyrelsen og eventuelt udskifte eller sende administrationen i udbud.
For eksempel i små rækkehusforeninger med kun få boliger er der ofte slet ingen ejendomsadministration eller viceværtfirma overhovedet. I de tilfælde er konflikter og uenigheder mellem ejerne mere sandsynlige, og vedligeholdelsesefterslæbet er ofte blevet urimeligt stort, fordi man ikke har kunnet nå til enighed, og alle ønsker at spare på alt.
Man får ikke nødvendigvis nogen rabat på dem. I princippet gør det ingen forskel, om der er et fælleslån eller ej. Nogle tager lånet i eget navn og indfrier fælleslånet. Investorer beholder derimod ofte fælleslånet (finansieringsbidrag), da det er fradragsberettiget i lejeindtægten, hvis det er indtægtsført i regnskabet.
Skattefordelen ved finansieringsbidraget er god, men ved et salg skal der også betales skat af dette. Langsigtede investorer kan naturligvis benytte sig af et skabelonmæssigt anskaffelsesfradrag (hankintameno-olettama) på ejendomme med god værditilvækst eller bruge andre skattetricks. F.eks. gave. Der er endda nogen, der har tilmeldt deres adresse til lejligheden i et par år for at få skattefrihed ved salg.
Kan folk herinde nævne nogle byggetekniske løsninger fra forskellige årtier, som man bør undgå? Det er en lidt skræmmende tanke at købe en bolig, hvor en bestemt løsning giver bagslag, og boligens værdi falder hurtigt, når fugtproblemerne starter.
Man må også gerne fortælle om etageejendomme, men jeg er især interesseret i rækkehuse.
Når det gælder rækkehuse, er 2000-tallet den sikreste periode, hvis man tænker på mange risikokonstruktioner. Hvis man derimod køber f.eks. en bolig fra 1980’erne, så hellere fra starten af årtiet end fra slutningen, da der på højkonjunkturens overophedede marked visse steder blev lavet noget værre makværk før 90’er-krisen.
Typiske risikokonstruktioner i forskellige tidsperioder:
1950-erne
Træuldsplader (såkaldte toja-plader), der er tilføjet som isolering på kældervægge, mugner
Isolering er senere blevet tilføjet på indersiden af kældervægge, hvilket forårsager mug
Ventilationen af loftrummet er blevet blokeret i forbindelse med facaderenovering eller efterisolering
Organisk materiale, f.eks. træstykker, tøj og aviser, er efterladt i loft- eller gulvkonstruktionen.
1960-erne
Terrændæk (gulv på jord) er anlagt lavt, hvilket udsætter gulvkonstruktioner for fugt (kapillærsugning fra jorden)
Forsænket sokkelkonstruktion (valesokkeli)
Forskallingsbrædder fra sokkel eller fundament kan være efterladt på stedet
Skillevægge af træ er opført direkte oven på en uisoleret betonbundplade
Fugtskader i betonpladen og det overliggende isoleringslag (især trægulve på strøer)
Mangelfuld ventilation af loftrum og ydervægge.
1970-erne
Terrændæk (gulv på jord) er anlagt lavt, hvilket udsætter gulvkonstruktioner for fugt (kapillærsugning fra jorden)
Forsænket sokkelkonstruktion (valesokkeli)
Forskallingsbrædder fra sokkel eller fundament kan være efterladt på stedet
Skillevægge af træ er opført direkte oven på en uisoleret betonbundplade
Fugtskader i betonpladen og isoleringslaget (især trægulve på strøer)
Fladt tag, som uden vedligeholdelse udgør en risiko for fugtskader
Manglende ventilation i murstensbeklædte ydervægge (mørtelrester i ventilationsspalten, ingen ventilationsspalte overhovedet eller manglende ventilationsåbninger mellem murstenene).
1980-erne
Terrændæk (gulv på jord) er anlagt lavt, hvilket udsætter gulvkonstruktioner for fugt (kapillærsugning fra jorden)
Forsænket sokkelkonstruktion (valesokkeli)
Skillevægge af træ er opført direkte oven på en uisoleret betonbundplade
Fugtskader i betonpladen og isoleringslaget (især trægulve på strøer)
Utætte ovenlysvinduer
Manglende ventilation i murstensbeklædte ydervægge (mørtelrester i ventilationsspalten, ingen ventilationsspalte overhovedet eller manglende ventilationsåbninger mellem murstenene).
1990-erne
Mangelfuld vådrumssikring (regler for vådrumssikring trådte i kraft 1.1.1999)
Lækager i skotrender
Fejlagtig montering af undertag (mangler ved overlap, undertag afsluttet ved væglinjen, manglende afstandslister, mangler ved gennemføringer til skorstene og udluftningsrør)
Lækageskader forårsaget af altaner.
2000-erne
Generel skødesløshed i byggeri og vedligeholdelse
Mangler ved dampspærre
Lækager i skotrender
Fejlagtig montering af undertag (mangler ved overlap, undertag afsluttet ved væglinjen, mangler ved gennemføringer til skorstene og udluftningsrør)
Lækageskader forårsaget af altaner
Skødesløshed ved montering af vådrumssikring (gennemføringer, gulvafløb, overlap, dørtrin)
Risikokonstruktioner: Fælles for alle årtier
Mangelfuld ventilation af krybekælder (døde zoner, for små ventilationsåbninger samt forkert brug af disse)
Organisk materiale efterladt i krybekælderen (træmateriale, savsmuld, affald osv.)
Drænsystem (omfangsdræn) enten mangler, er udtjent eller er installeret forkert
Tagrendesystem mangler, og terrænfaldet på grunden er forkert.
@Wappie På Raksystems’ hjemmeside findes delvist de samme og måske et par nye konstruktioner. Forskellen her er, at konstruktionerne på siderne er forklaret både med ord og ved hjælp af billeder:
Ifølge næsten 15.000 tilstandsundersøgelser foretaget i forbindelse med bolighandler har 15 % af enfamiliehusene en sikker fugtskade, og i ca. 40 % er der enten en skade eller behov for yderligere undersøgelser i de mest almindelige risikokonstruktioner. Tallene inkluderer ikke skader observeret i blandt andet vådrum, kælderbyggeri eller andre konstruktioner end risikokonstruktioner. Forekomsten af skader steg i takt med, hvor gammel bygningen var.
Disse giver allerede en god start på risikovurderingerne, og risikoen ved købstidspunktet kan reduceres ved at få foretaget en tilstandsvurdering/-undersøgelse. Der har formentlig ikke været talt alt for meget om disse ting i tråden endnu, men når man begynder at se på bygninger fra før 1990, er det måske godt også at overveje andre ting end farven på køkkenskabene. Investeringerne er normalt store eller meget store.
Tak for svarene! Med de lister kan man allerede komme godt i gang, og det ser ud til, at en byggeteknisk gennemgang med konstruktionsåbninger + om nødvendigt en tilstandsundersøgelse burde opdage de værste problemer.
Hvad er normalt kutyme i en bolighandel, betaler sælger eller køber for undersøgelserne?
I hvert fald i dette marked kan det betale sig at kræve en tilstandsrapport af sælgeren, men helst på en sådan måde, at du selv får lov til at vælge/godkende den sagkyndige. Ved hushandler er det i hvert fald kutyme, at sælger betaler.
Det er ofte en betingelse for handlen, at der ikke findes noget usædvanligt. Vi delte omkostningerne, da det var i både sælgers og købers interesse. Hvis jeg ikke havde købt, ville det have været nemmere for sælger at fortsætte salget, når eftersynet var foretaget.
Min samlever og jeg overvejer at købe vores første bolig, nu hvor priserne endelig er faldet lidt, og der måske er plads til at forhandle om prisen. Som det ser ud nu, kigger vi på en forholdsvis ny ejerlejlighed (asunto-osake). Her er vi dog lidt bekymrede for potentielle ”naborisici” i forbindelse med store fælleslån (taloyhtiölaina) og handler foretaget til toppriser, især hvis renteniveauet stiger yderligere.
Hvordan ser I på realiseringen af den finansielle risiko for den enkelte ejer? Når det kun drejer sig om én lejlighed, er der sikkert ikke tale om en kæmpe risiko, men hvis for eksempel det samme investeringsselskab ejer flere lejligheder (over 5 stk.) i ejendommen, og deres balance ikke kan holde til usolgte boliger og øgede finansieringsomkostninger, så kan risiciene vel blive ret store?
Jeg har også selv tænkt på det fra den vinkel, om det ville være muligt at beskytte sig mod risikoen med en lille finte gennem et selskab (osakeyhtiö). Tanken ville være at købe en lejlighed med et stort fælleslån til et selskab oprettet specifikt til formålet. Investeringsselskabet ville kun betale en lille kontantpris for den højt belånte lejlighed, hvorefter selskabet ville udleje lejligheden til mig. Huslejen ville dække driftsbidrag (hoitovastike) + finansieringsbidrag (rahoitusvastike), og hvis ejerforeningsbidraget er indtægtsført (tuloutettu), vil der så vidt jeg forstår ikke opstå skattepligtig indkomst? På den måde kunne risikoen i teorien begrænses til den indskudte kapital, og hvis der skulle ske en større katastrofe i ejendommen, kunne man lade selskabet gå konkurs og dermed begrænse sin eksponering. Hvilke praktiske problemer ville det medføre?
Hvordan har I andre forholdt jer til den potentielle risiko ved mulige finansielle udfordringer i nybyggeri?
Det er et helt muligt scenarie, men jeg vil tro, at det er en lidt ekstrem form for gardering. Afhængigt af rigtig mange ting (by, præcis beliggenhed, udlejningspotentiale osv.) ser jeg snarere en likviditetskrise i ejerforeningen som en risiko, men tanken om en konkurs i en relativt ny ejerforening virker ekstrem.
Hvis én stor ejer misligholder sine betalinger, vil det sandsynligvis snarere ske, at ejerforeningen (midlertidigt) opkræver højere fællesudgifter fra de andre ejere og genforhandler sine finansieringsløsninger (måske dyrere finansiering), men hvis de andele, som den misligholdende ejer besidder, har en realisationsværdi eller kan udlejes, bør ejerforeningen i sidste ende få sine penge tilbage.
Ved at stifte et selskab beskytter du måske noget, der ikke primært er truet (egenkapitalen), men du løser ikke risikoen relateret til ejerforeningens likviditet. I værste fald får du i stedet skattevæsenet på nakken, når de undersøger, om arrangementet er en form for skatteunddragelse – huslejen skal nemlig fastsættes til markedspris (og den kan man ikke rigtig begrundet skrue op og ned i takt med fællesudgifterne). Derudover giver du afkald på en potentielt meget betydelig skattefordel i forhold til skattefri ejendomsavance.
I mit hoved er fordelene ved et selskab begrænsede, mens ulemperne vejer tungere.
Likviditetsrisikoen er dog stadig meget ubehagelig. Man bør absolut være opmærksom på ejerforeningens ejerstruktur. Hvis der er én meget stor ejer, er du i samme båd som vedkommende i forhold til, om den pågældende ejer overholder sine forpligtelser til betaling af fællesudgifter. Jeg ville personligt nok ikke løbe den risiko lige nu, eller overhovedet en risiko, hvor en meget betydelig del af ejerforeningens ejere er investorer. Efter min mening er det værd at sætte sig ind i ejerbogen – især hvis man vil gøre en indsats for at styre risiciene.
Lejligheden kan have en realisationsværdi, men boligselskabets muligheder for at få den realiseret er ret ringe, hvis aktionæren ikke gør det frivilligt. Selvfølgelig kan selskabet indlede inkassosager eller begære aktionæren konkurs, men det er langsommelige metoder. Desuden står panthaveren forrest i køen før boligselskabet. En lejlighed kan være udlejelig, men i et nyt selskab med høj fællesgæld kan lejeindtægten meget let blive lavere end drifts-, finansierings- og grundlejeafgifterne. I så fald vil aktionærens gældsætning til selskabet blot ske langsommere.
Det ville måske være bedre at spørge om dette på et forum relateret til byggeri, men lad os prøve her også.
Jeg har kigget på en rækkehuslejlighed til salg (under 10 år gammel), hvor der er konstateret konstruktionsfejl i vådrummene i ejerforeningen, og de vil blive lavet om i hver lejlighed. Lejligheden sælges til en noget reduceret pris af denne grund. Uden at kende den faktiske tilstand af hele bygningen har man ikke lyst til at give et bud, men hvordan ville I gribe det an, hvis ejendommen ellers er rigtig interessant? Hvordan bør man prissætte usikkerheder? Eller er det bedst bare at holde sig væk fra sådanne objekter?
Hvis nogen med mere forstand på byggeri har lyst til at udveksle et par ord, for eksempel via private beskeder, kan jeg fortælle mere detaljeret om, hvad der er kendt om sagen. Min egen viden er ikke tilstrækkelig til at foretage en ordentlig risikovurdering.
Det kan betale sig at spørge ejendomsadministratoren om overslag over reparationsomkostningerne, deres varighed samt muligheden for at bo i lejligheden under renoveringen. Brug derefter en passende faktor for reparationsomkostningerne og vurdér også boligulempen. Overvej derefter, hvilket bud du er villig til at give under hensyntagen til de ovennævnte ting.
Alle kendte fejl og renoveringsplaner bør fremgå af administratorbesvarelsen, og desuden kan det betale sig at udspørge administratoren grundigt.
I en ejerforening, der er under 10 år gammel, skulle man tro, at de andre ejere også var interesserede i at undersøge, om der er begået fejl andre steder. For byggefejl i vådrum er i hvert fald ikke noget, der øger tilliden. Det er derfor værd at forhøre sig om, hvorvidt der er foretaget eller planlægges en tilstandsundersøgelse af ejendommen. Det er vel også et tegn i sig selv, hvis man ikke ser et behov for dette og bare tænker, at man får rettet vådrummene og kommer videre.
Prissætning af usikkerheden afhænger så mere af en selv, og for eksempel om man køber en såkaldt bolig for resten af livet eller en mere kortsigtet løsning.
Tak for svarene! Omkostningerne til renoveringen og boligulemperne er allerede kendt. Det er disse, der har størst indflydelse på prissætningen. Da jeg ikke ved så meget om byggeri, ser jeg dog også en risiko i, at eventuelle allerede opståede fugtskader ikke nødvendigvis bliver udbedret ved blot at renovere vådrummene. Jeg ved ikke, om det er en berettiget bekymring.
Hej alle sammen, jeg tænkte på at spørge om råd her. Vi står over for at skulle købe en bolig, og vi har kig på et interessant emne i hovedstadsområdet. Der er tale om en ca. 10 år gammel lejlighed, og ejerforeningen består af i alt 35 lejligheder. Jeg bad ejendomsmægleren om en ejerliste, og det viste sig, at Icecapital ejer 10 af lejlighederne i foreningen. Det er tilsyneladende en form for boligfond – hvad tænker I om det? Øger det risikoen væsentligt?
Icecapital ejes af Ari Lahti. Det er i hvert fald ikke en lille biks eller en fattig ejer, så der er ingen frygt for en akut likviditetskrise. Ellers tager jeg ikke stilling til, om der er tale om et red flag.
Det er måske ikke skræmmende i forhold til ejerens betalingsevne, men når det kommer til mulige reparationer og bokomfort, kan en investorejer effektivt bremse investeringer.
I sin tid købte jeg en lejlighed fra Viabeks (benzinbranchens pensionskasse) konkursbo, og i den pågældende ejerforening kunne man ikke få anskaffet fælles bredbånd til 8 euro pr. lejlighed, fordi en investorejer havde regnet ud, at det blot ville reducere hans nettoafkast.