Finanssektoren som investering

[gearloose1]

@Sauli_Vilen

Enig i, at udtrykket “spekulation med kundernes penge” er et grimt ordvalg. Men når man ser nærmere på det, er det netop det, resultatet har været. Som en opsummering har Ålandsbankens boligfond i begyndelsen af 2023 oplevet, at indløsningerne har hobet sig op, og for at kunne udbetale indløsningerne, burde den begynde at sælge lejligheder i et accelererende tempo. Boligmarkedet var på dette tidspunkt stille, og lejlighederne blev ikke solgt til de bogførte værdier (bemærk, at ÅB-fonden ejer enkelte lejligheder, ikke hele ejendomskomplekser, så de er ikke afhængige af engrosmarkedet). På dette tidspunkt traf porteføljemanagerne/fondsselskabet beslutningen om, at det ikke var i kundernes interesse at sælge aktiverne under de bogførte værdier, men at det i stedet var bedre for kunderne at udskyde udbetalingen af indløsningerne, altså ikke sælge under markedsprisen (hvis objekterne var blevet solgt til de bogførte værdier, var de naturligvis blevet solgt).

ÅB’s boligfonds lejligheder hører til et nichemarked, hvor der handles med nye eller i det mindste velholdte et- og toværelses lejligheder beliggende i vækstcentre. De repræsenterer den dyreste boligmasse i Finland målt på kvadratmeterpris. Andre åbne boligfonde såvel som lukkede boligfonde og mange andre professionelle investorer ejer lejligheder, der i vid udstrækning hører til dette samme markedssegment.

Der bor 5,6 millioner mennesker i Finland. Folk skifter job, bliver gift, ældes, går på pension, bliver rige, bliver fattige, flytter til og fra landet, bliver skilt, børn kommer til og flytter hjemmefra, og nogle flytter bare for fornøjelsens skyld.

Disse livsændringer involverer ofte salg eller køb af en bolig. I disse handler er motivet typisk andet end kommercielt. Ofte sælges det gamle og der købes nyt, hvorved det ikke handler om boligens absolutte værdi eller prisniveau, men om mellemværendet.

I 2024 blev der foretaget omkring 52.000 bolighandler i Finland, herunder alle boligtyper. A1 kunne ikke oplyse, hvor mange handler der blev foretaget med et- og toværelses lejligheder i etageejendomme.

Baseret på de ovennævnte tal kunne jeg gætte på, at det kommercielle boligmarked, hvor boliger købes eller sælges med henblik på udlejning, er ret tyndt. Hvis vi begrænser gruppen til boliger, der er relativt nye eller i god stand, er et- eller toværelses lejligheder eller beliggende i vækstcentre, taler vi måske om et par tusinde lejligheder om året. Disse lejligheders prisniveau i forhold til værdien af den øvrige boligmasse fremmer heller ikke ligefrem salget i et Finland præget af recession.

ÅB’s boligfond har i øjeblikket 3.000 lejligheder. OP’s fond har over 4.000… osv. Oven i det kommer lukkede fonde, private boliginvestorer, andre professionelle boliginvestorer osv.

Hvis ÅB for eksempel skal sælge 20 % af fondens lejligheder, kan salget sandsynligvis ikke gennemføres inden for nogen rimelig tid ved at udbyde et par dusin lejligheder ad gangen. Hundredvis skal sættes til salg. Det samme gælder naturligvis for andre lignende aktører.

Bagefter er det selvfølgelig lettere at sige, hvad man burde eller ikke burde have gjort. I realtid har porteføljemanageren dog altid stået over for spørgsmålet om, hvorvidt et brandudsalg af lejligheder på et meget tyndt marked er til gavn for dem, der bliver i fonden?

[gearloose1]

@Sauli_Vilen

Nå, her ruller vi 2,5 år frem, og fondens værdi er faldet med over 20 %, og indløsningerne er stadig udestående (selvfølgelig er der udbetalt lidt hen ad vejen). Boligerne handles stadig ikke til de bogførte værdier, for ellers ville indløsningerne jo blive udbetalt; derfor vil den endelige rutsjetur blive større end disse 20 %, medmindre markedet begynder at rette sig. Fonden havde altså to muligheder for 2,5 år siden: at sælge under den bogførte værdi, realisere tabene og udbetale indløsningerne. Den anden mulighed var denne valgte vej. Den valgte vej var i hvert fald efter undertegnedes mening den dårligere løsning, da man sandsynligvis ville have fået en bedre pris for boligerne for 2,5 år siden + kundernes penge ville ikke have været låst. Jeg mener, at denne beslutningstagning i sidste ende har været spekulation i markedets retning, da den har lænet sig op ad en antagelse om markedsforbedring (eller sig til, hvis du kan finde en bedre grund til dette), hvilket ikke er blevet realiseret nu.

Jeg svarer lige på Saulis besked med endnu et indlæg, da perspektivet her er noget anderledes.

I Finland er der over en million lejeboliger. Der er 340.000 private udlejere.

De var alle i en lignende situation, da renterne steg. Bagefter er det let at konstatere, at det ville have kunnet betale sig at sælge lejeboligerne senest i 2. halvår 2022. Tilsyneladende var der dog få, der solgte.

De store ejendomsfonde stod i en endnu sværere situation end mange andre. De havde også et ansvar for de penge, der blev tilbage i fonden. Store boligsalg fra de store fonde ville også have presset prisniveauet yderligere ned.

En meget stor del af lejeboligejerne handlede ligesom de åbne ejendomsfonde. De anså det for at være den bedste måde at agere på. De vurderede, at den bolig, de ejede, var mere værd, end hvad de kunne have fået for den på markedet.

Den lille gruppe investorer i de åbne ejendomsfonde, hvis indløsninger ikke er betalt, og hvis skæbne man er forarget over, har ikke lidt et større tab end andre, der har været på lejeboligmarkedet.

Men er deres tab uretfærdigt? Hvis det er, drejer det sig om begivenheder før krisen forårsaget af rentestigningerne. Man har ikke formået at fortælle, eller modtageren har ikke forstået, at der også kan være risici på boligmarkedet. Jeg ville ikke bebrejde porteføljeplejen, efter krisen eskalerede. Hundredtusindvis af udlejere handlede på samme måde.

[Lenn1]

Det handler vel mest om, at bankerne ændrede spillereglerne på et lidt tvivlsomt grundlag. Et grundlag, der halter mere og mere for hver dag der går. Hvad en privat investor gør med sine lejligheder, har egentlig intet med dette problem at gøre.

Hvis banken pisser sin egen solvens væk og ændrer din lønkonto til en tidsbegrænset indlånskonto med negativ rente, løbende kontogebyrer og dertil opkræver et månedligt gebyr for Visa uden slutdato, har det så noget at gøre med, hvad nabokonen gør med sine kontanter i en syltetøjskrukke i køkkenet, eller trøster det dig, hvis en anden af bankens kunder får lov at beholde sin tidsbegrænsede konto som den er?

Der er risici ved investeringer, og risiciene blev realiseret i form af faldende priser på boliger og dermed et fald i værdien af disse fonde. Hvis nogen ønsker at beholde fonden, vil den stå i minus i banken, indtil de på et tidspunkt sælger, eller fonden går i plus. Den, der indløste sin investering i en ÅBEN fond i overensstemmelse med fondens regler, fortjener at få sine resterende penge fra dem.

[Opa]

Tilsyneladende en større ejendomshandel / handler i nærheden af lufthavnen / lager & let industri for 120 mio. euro.
Jeg orkede ikke lige at tjekke, om der er fastlåste fonde involveret i disse handler, men det er en form for genoplivning.
I princippet er det den tidlige fugl, der fanger ormen, når de mest utålmodige / dem, der har ventet længe, endelig finder købere.

Stendörren Fastigheter AB (publ) har i dag indgået en aftale om at erhverve 14 ejendomme i Helsinki-regionen til en aftalt ejendomsværdi på 1,3 milliarder SEK. Porteføljen er fuldt udlejet, og den gennemsnitlige resterende lejeperiode er på godt tre år. Det årlige nettooverskud fra driften er ca. 96 millioner SEK.

Erhvervede ejendomme

Sulankaari 36, Hiekkamäentie 5, Högberginhaara 1, 3, 5 & Haarakaari 48, Louhostie 5, Palkkikuja 3 – 6 & 8, Amerintie 50, Haarakaari 45 A & B, Sulantie 11, Sulankuja 4 A & B, Sulantie 20, Isonkivenkuja 4 i Tuusula, og Kuriiritie 17 & 19, Kiitoradantie 3, Tiilipojanlenkki 4, Nilsaksentie 1 i Vantaa.

Stendörren erhverver en strategisk ejendomsportefølje i Helsinki for 1,3 milliarder SEK og præsenterer indtjeningsevne pr. årsskiftet – Stendörren Stendörren acquires a strategic property portfolio in Helsinki for SEK 1.3 billion and presents earnings capacity as per year end – Stendörren

[Ilkka6]

Standard Chartereds administrerende direktør Bill Winters bliver interviewet af Nicolai Tangen fra den norske oliefond.

Standard Chartered er en bank med hjemsted i Storbritannien, men størstedelen af forretningen ligger i Asien, Mellemøsten og Afrika. Virksomhedens største enkelte marked er Hongkong, og derudover har den aktiviteter i blandt andet Fastlandskina, Singapore, De Forenede Arabiske Emirater og Sydafrika. Virksomhedens markedsværdi er i øjeblikket ca. £41 mia. Interviewets varighed er 45 min.

Bill Winters - CEO of Standard Chartered | Podcast | In Good Company

Standard Chartered

[Sauli_Vilen]

Valtava kauppa pk-seudulla: Norjalainen Storebrand ostaa Ilmariselta 999 asuntoa | Kauppalehti ejendomshandlen tager bare til i styrke.

Det norske ejendomsselskab Storebrand Real Estate køber 999 boliger i Helsinki-regionen fra pensionsselskabet Ilmarinen. Boligerne købes til Storebrand Nordic Real Estate Fund II, dvs. SNRE II.

Handlen omfatter 22 beboelsesejendomme fordelt på 13 ejendomme. Det udlejelige areal er på i alt 54.100 kvadratmeter. Erhvervslokaler udgør mindre end én procent af handlen, og ejendomsporteføljen, der skifter ejer, har hovedvægt på boliger. Bygningernes gennemsnitlige færdiggørelsesår er 2007.

Man skulle tro, at vores specialfonde (erkkarit) også efterhånden kunne begynde at sælge ud i større mængder. Her er det værd at huske på, at Ilmarinen ikke sælger under tvang, men at de helt sikkert mente, de fik en god pris. Mange specialfonde har derimod klaget over, at markedet ikke fungerer / prisniveauet er forkert. Den argumentation begynder at miste sin troværdighed.

[Ilkka6]

UniCredits administrerende direktør Andrea Orcel bliver interviewet af Nicolai Tangen fra den norske oliefond. UniCredit er, afhængigt af opgørelsesmetoden, Italiens største eller næststørste bank, markedsværdi ca. 120 mia. €. Interviewets varighed 1 t. 3 min.

Andrea Orcel - CEO of UniCredit | Podcast | In Good Company | Norges Bank Investment Management

[Sijoittaja-alokas]

Kassus og Sales kommentarer om de finske investeringsfondes udvikling i januar.

Baseret på Rahastoraportti (Fondsrapporten) udgivet af Suomen Sijoitustutkimus (Finsk Investeringsanalyse) blev der i januar foretaget nettotegninger for over en milliard euro i finske investeringsfonde. Salget var særligt stærkt i obligationsfonde. For de seneste 12 måneder er nettotegningerne nu over 6 milliarder euro i plus, hvilket er et fremragende niveau og afspejler markedets positive stemning. Værdireguleringerne var også positive i januar, og som følge heraf steg fondskapitalen til en ny rekord på 205 milliarder euro.

Kotimaiset rahastopääomat aloittivat vuoden reippailla nettomerkinnöillä -...

[Ilkka6]

AI-virksomheden Altruist har udgivet en ny version af sit Hazel-værktøj, som automatiserer investeringsrådgiveres/formueforvalteres arbejdsopgaver. Den nye version kan f.eks. håndtere skatteplanlægning.

På Hazels hjemmeside kan man se, hvilken type værktøj der er tale om:

Hazel

De amerikanske formueforvalteres aktiekurser blev kollektivt skræmt. Bloomberg har en historie om emnet: https://www.bloomberg.com/news/articles/2026-02-10/wealth-manager-stocks-sink-as-new-ai-tool-sparks-disruption-fear (betalingsvæg)

[Sijoittaja-Hessu]

Jeg havde faktisk ventet på, hvornår de første store nyheder om AI-formueforvaltere ville dukke op, og har derfor læst med løftede øjenbryn om disse nye strategier, hvor traditionel formuepleje udrulles til den brede masse, og at det skulle være fremtiden. Dette hører fortiden til, og som mange her på forummet nok ved, kan man allerede nu bruge AI og al tilgængelig offentlig information med minimal indsats til at træffe kvalificerede investeringsbeslutninger. Ingen vil i det næste årti længere betale disse, indimellem ret uhyrlige, gebyrer til formueforvaltere, hvis motiver man ikke altid kan stole på, udover når det gælder maksimering af deres egen gebyrindtjening.

Derfor er der brug for fornyelse hos selskaberne i formueforvaltningssektoren. Min egen tanke er, at kun formueforvaltningshuse med gode produkter, der reelt varetager kundernes interesser, har en fremtid. Hertil passer de nyheder om fondslukninger, som på det seneste har domineret den finske formueforvaltningssektor, rigtig dårligt.

[Warren_Fyffet]

Jeg fik ikke adgang til artiklen bag betalingsmuren, men tog et hurtigt kig på Hazels side. Efter min mening har den funktioner, som jeg selv støder på i arbejdslivet, og som uden tvivl kan automatiseres. Gentagelse er al lærings moder, og rådgivning ligger ikke langt fra læring. Man må gentage visse ting som en papegøje. Til gentagelser er kunstig intelligens helt sikkert fantastisk, tålmodig og venlig.

Jeg har brugt en del tid på at chatte og sparre med AI om investering. Dette var hovedårsagen til at svare her, fordi jeg har bemærket, at indholdet ofte er sammensat af – gæt selv hvad? Nemlig fra kapitalforvalternes egne rapporter. Hvis de bliver automatiseret og overladt til en AI, hvad sker der så? Hvis antallet af folk, der udarbejder rapporter uden brug af AI, falder markant, kan de enkelte “håndlavede” rapporter, der skiller sig ud fra mængden, få en meget betydelig effekt. Jeg kan sagtens forestille mig, at et firma som Muddy Waters eller Hindenburg Research for eksempel kunne smide en “nonsens-rapport” ud og trække den tilbage kort efter for at udnytte kursbevægelserne. Sagen kunne meget vel blive ved med at “rumstere” i AI’en i et stykke tid.

[Osinkosijoittaja]

Nu da AI-trusler også har ramt selskaber, der tilbyder finansielle tjenesteydelser, kunne man se nærmere på truslerne/mulighederne for S&P Global og Moody’s. Jeg har haft begge i porteføljen i årevis, og de har fået lov til at passe sig selv, da værdiansættelsen har været høj på det seneste, og jeg ikke har øget positionerne. Nu, med det nuværende kursfald, tænkte jeg på at kigge på situationen igen.

Jeg tror ikke, at ratings-forretningen i nogen af dem er truet af AI-disruption, og jeg tror heller ikke, at dem, der sælger aktien, tænker det. Man kan ikke rate obligationer (bonds) udelukkende ved hjælp af en AI “black box”-metode baseret på vilkårlige statistiske data, så jeg tror, at S&P Global og Moody’s vil fortsætte som monopoler i denne kategori.

Hovedfokus og centrum for dette sell-off er Investor Services-afdelingen, som f.eks. leverer data til bankanalytikere. Bankerne betaler en licensafgift pr. medarbejder for dette, hvilket er dyrt. Nu frygter alle følgende:

1. Bankerne fyrer analytikere og erstatter dem med AI → licensindtægterne falder
2. AI-agenter indsamler data fra andre gratis/billigere datakilder og opbygger en database svarende til den hos MCO og SPGI → efterspørgslen på datakilde-baserede tjenester falder

Groft sagt kan man sige, at i så fald ville omkring halvdelen af omsætningen være truet. Hos Moody’s indeholder databasen tilsyneladende mere data til risikostyring og anden såkaldt “mere forædlet data”, mens dataen hos SPGI i højere grad er såkaldt big data, masser af rådata om virksomheder/markeder mere i “as is”-form. Dette forklarer SPGI’s noget større kursreaktion, da markedet anser dets datatjenester for at være lettere at erstatte med AI.

Men på den anden side kan forretningsmodellen også tilpasse sig. AI-agenter kan faktureres for brugen af databasen ligesom menneskelige medarbejdere. Dataens pålidelighed som kildedata for AI er også en konkurrencefordel. I hvert fald har SPGI tilsyneladende allerede pilottestet nogle AI-baserede tjenester.

Jeg tror heller ikke, at bankerne pludselig fyrer alle medarbejdere og erstatter dem med AI-agenter inden for f.eks. de næste 12 måneder. En overgangsperiode giver tid til, at den truede omsætning kan blive omdannet til at blive monetariseret på en anden måde og reagere på AI-truslen.

Alt i alt indebærer AI trusler mod disse selskabers datatjenester, men også en mulighed for at fungere som en pålidelig leverandør af rådata til AI. Det er mest sandsynligt, at det nuværende “dip” i det lange løb er en købsmulighed. Jeg vil måske øge positionerne i begge efter lang tid, så snart den værste “vandfaldsfase” af faldet aftager lidt.

[Ilkka6]

Capital Groups administrerende direktør Mike Gitlin bliver interviewet af Nicolai Tangen fra den norske oliefond.

Selskabet er en kapitalforvalter med ca. 3 billioner USD i aktiver under forvaltning. Capital Group er ikke selv børsnoteret, men er ejet af medarbejderne.

Interviewets varighed: 34 min.

Mike Gitlin - CEO of Capital Group | Podcast | In Good Company | Norges Bank Investment Management

Capital Group Companies

[Sauli_Vilen]

I Alexandrias H2-info er der en virkelig interessant undersøgelse af det finske formueforvaltningsmarkeds størrelse:

Info: Alexandria H2-2025 tulosjulkistus - Inderes

[AlterEgo]

Gad vide, hvad datakilden er der? Jeg har f.eks. selv over 2 millioner, men via mit eget investeringsselskab, så det kan ikke ses i nogen oplysninger relateret til min person.

[Sauli_Vilen]

Det var nok Alexandrias egen undersøgelse, eller også har de bestilt en undersøgelse. Det er ikke præcis statistik, men snarere estimater. Jeg tror dog, at størrelsesordenen er helt rigtig.

[AlterEgo]

Ja, min pointe var egentlig (hvilket ikke kom ordentligt frem), at de snarere er i underkanten.

[Sauli_Vilen]

Her er en utrolig interessant artikel fra et par år tilbage om formuepleje i praksis. Suursijoittaja Antero Asunmaa oli vähällä pilata välit vanhempiinsa epäonnisella sijoituksella – ”Otin tappion kiinni isolla riskillä” | Arvopaperi

Der er tale om en ultravelhavende kunde set fra et formueplejeperspektiv, som enhver formueforvalter rullede den røde løber ud for allerede i begyndelsen af historien i 80’erne.

Den første interessante observation fortæller om forandringen i formueplejemarkedet. Den tids “formuepleje” i 80’erne minder mere om nutidens investeringstips i Kauppalehti. Vi er kommet langt siden dengang.

Ofte er der også en illusion knyttet til investering og formuepleje om, at alle kloge investorer altid handler i overensstemmelse med finansiel teori og kun træffer optimale beslutninger. Normalt opsummeres disse i kommentarer som: “hvilken klog investor ville ønske at købe produkt X eller Y?” eller “hvorfor betale for formuepleje, når man kan investere i indeks?”.

Nå, her roser en meget velhavende investor og en af UB’s hovedejere åbenlyst strukturerede indeksobligationer! Her er det nytteløst at anklage formueforvalteren for at snyde nogen; det handler snarere om investorens ønske om at investere i disse.

I forlængelse af det foregående tema tales der her ikke om at slå indekset, men derimod roses formueforvalteren for stabilt afkast og sparring om idéer (selvfølgelig har UB’s hovedejer her et incitament til at rose UB).

Summa summarum, en god påmindelse om, at formuepleje er en serviceforretning, og den værdi, folk oplever ved tjenesten, er meget individuel

[Riksa88]

Godt indlæg og et modstykke til den nuværende debat, hvor man altid kun sammenligner omkostninger og maksimalt afkast. Jeg kender nogle få personer over 70 år, som betaler et beløb i gebyrer for forskellige bankers Private Banking-tjenester, der svarer til en erhvervsaktiv persons årlige bruttoløn. De er dog tilfredse, når de indimellem for eksempel kommer til operafestivaler eller lignende arrangementer. Når de skal på ferie, kan de også bare ringe og bede om at få styr på rejseforsikringen.

[Vara-Paavi]

@Sauli_Vilen

I forhold til det tidligere tema tales der her ikke om at slå indekset, men derimod roses formueforvalteren for et stabilt afkast og sparring om idéer (selvfølgelig har UB’s hovedejer her et incitament til at rose UB).

Summa summarum, en god påmindelse om, at formuepleje er en serviceforretning, og den værdi, folk oplever ved ydelsen, er meget individuel

Hertil passer også en påmindelse om, at hver enkelt investors nyttefunktion er forskellig afhængigt af risikopræferencer.

For én giver et afkast på 5 % p.a. med lav risiko en betydeligt større nytte end for en anden markedets 8 % p.a. med markedsrisiko. Jeg læste vist endda for nylig et sted, at disse strukturerede produkter ifølge forskning kan have klaret sig “bedre end markedet” som aktivklasse på en risikojusteret basis, så deres anvendelse i en portefølje som diversificering/krydderi kan være finansielt teoretisk velbegrundet.