1350e lisäkustannus tarkoittaa 1350e lisää lainaa. Jollakin anuiteettilaskurilla varmaan saisi laskettua tuon 1350euron hinnan koko laina-ajalle. Ei jaksa ite näppäillä, mutta kyllä se varmaan tuplaantuu kokonaisvaikutukseltaan?
2 tykkäystä
Jep, koska niin moni 25-vuotias muuten ostaisi mopoauton.
20 tykkäystä
Millainen menettely on seuraavanlaisessa tilanteessa? Myyjä ilmoittanut, että saa asunnosta myyntivoittoa, mutta kaksi vuotta tulisi täyteen vasta ensi vuoden puolella. Tästä huolimatta molemmat osapuolet haluavat, että tehdään alkukauppa 5%:lla asunnon myyntihinnasta, jotta saadaan molemmat sidottua tähän. Alkukauppa tehtäisiin vielä tänä vuonna ja loppukauppa maaliskuussa 2024. Hyödynkö vielä tuosta, että varainsiirtoveroa ei ensiasunnon ostajana tarvitse maksaa, kun kauppakirjat kuitenkin tehdään vielä tänä vuonna?
Kuin omasta kynästä tämä. Markkinahinnat eivät reagoi korkojen muutoksiin.
8 tykkäystä
90k sijoitusasunnon ostaja säästää jatkossa 450 euroa varainsiirtoveroista. Jos asuntokaupat olisi jäänyt tuosta kiinni, niin ehkä kannattaa säästää muutenkin vielä hetki.
20 tykkäystä
Kyllä pääsi Valtiovarainministeriö yllättämään tänään. Pääasiassa uudistus on askel oikeaan suuntaan, eli varainsiirtoveron poistoon. Ensiasunnonostajien veroedun poistamista pidän kyllä hätiköitynä ratkaisuna. Erityisesti sen nopea poistuminen portaattomasti ihmetyttää. Lainsäädännön pitäisi kuitenkin olla ennakoitavaa. Tuhansien eurojen lisäkulu tuntuu varmasti ensiasunnon ostajien lompakossa.
Noh, miten uudistusta on sitten perusteltu.
Hallituksen esityksen (HE 64/2023) mukaan:
”Poistetaan ensiasunnon hankinnan varainsiirtoverovapaus asumismuotojen neutraalin kohtelun edistämiseksi. Ensiasunnon hankintaa on kuitenkin edelleen syytä tukea ASP-järjestelmällä, koska se
vähentää kotitalouksien asuntolainoihin liittyviä riskejä."
“Hallituksen ohjelman mukaan mahdollisuus ensiasunnon hankkimiseen turvataan ASP-järjestelmää kehittämällä. Toimenpiteinä ohjelmassa mainitaan ASP-korkotukilainan enimmäismäärän korottaminen ja ASP-säästämisen aloitusikärajan poistaminen.”
Veropohjan tiivistäminen on tietysti hyvä asia, mutta tässä kohtaa häviäjiksi joutuvat taas nuoret, joilla muutenkin tiukkaa rahan suhteen. Ilmeisesti kannustinta omistusasumiseen halutaan vähentää. Voittajia ovat ne, jotka ovat jo ehtineet kerryttää varallisuutta. Lisälainallahan tästäkin selviää tai jatkamalla säästämistä pidempään.
Nähtäväksi jää meneekö esitys läpi sellaisenaan.
11 tykkäystä
Eikö se kauppa vasta vahvisteta sitten kun koko kauppahinta on maksettu?
”
Vaikutukset
Staattisesti tarkastellen verokantojen alentaminen pienentäisi veron tuottoa vuositasolla 144 miljoonalla eurolla ja ensiasunnon varainsiirtoverovapauden poistaminen kasvattaisi tuottoa 74 miljoonalla eurolla vuositasolla. Verokertymä alenisi vuositasolla noin 70 miljoonalla eurolla. Vuonna 2024 verokertymä alenisi 52 miljoonalla eurolla. Staattisessa arviossa ei ole huomioitu muutoksen vaikutuksia kiinteistö- ja asuntokaupan volyymiin. Verokantojen alentaminen alentaisi asuinhuoneisto- ja kiinteistökauppojen varainsiirtoverokustannusta neljänneksellä, mikä lisäisi asuntojen kysyntää. Vaihdanta asuntomarkkinoilla voi kasvaa esimerkiksi noin seitsemällä prosentilla. Verokantojen alentamisella on jossain määrin rakennusalan ja työllisuuden kehitystä tasapainottavaa vaikutusta.”
Osaako joku sanoa millä tavalla virkamiehet pystyy laskemaan että asuntojen vaihtaminen kasvaa 7%
Kysyntä on pudonnut voimakkaasti vaikka hinnat on laskeneet kymmeniä prosentteja niin miten joku 0,5% muuttaa tilannetta?
14 tykkäystä
Oiskohan ihan arvioitu käyttäen stetson-menetelmää, kun joku luku tuohon on pitänyt esimerkin vuoksi keksiä.
3 tykkäystä
Ssmaa mieltä. Ehkä tässä pitkässä juoksussa päästään tilanteeseen että varainsiirtovero pienenee portaittain kunnes sen tuotto jää niin pieneksi että siitä voidaan luopua kokonaan.
7 tykkäystä
Korothan vaikuttavat rahoituksen hintaan, ja näin joidenkin ihmisten maksukykyyn. Kuten myös asuntosijoittajien kannattavuuslaskelmiin, ja tuottotavoitteisiin. Yms
Markkinahinta kuitenkin muodostuu varsinaisesti kun myyjän intressi myydä, ja ostajan intressi ostaa kohtaavat siinä määrin että kaupat solmitaan.
AMK-lehtori laskeskelee että hintojen pitäisi tippua luokkaa 300kE → 235kE koska korot ovat muuttuneet = nousseet 0,5% → 5,0%, ja jollain on 100kE ostosrahaa valmiina.
Ehkäpä 2024 vuonna korko onkin 4%, 2025 3%, 2026 0,5%, jne.
Eipä se myyjää kiinnosta minkälainen rahatilanne ostajalla on, pankissa solmitussa kaupassa tilille ilmestyy rahaa. Ostajalle ehkä samana päivänä myönnetty velkaa, tai tiliä kutistettu.
Jos haluaa solmia matalahintaisia kauppoja, pitää olla myyjä jolla on aito intressi ja tarve myydä matalalla hinnalla:
-avioerot
-pakkohuutokaupat
-muutto ja sen myötä esimerkiksi kahden asunnon loukko
-perintöverojen maksu, peritty kiiinteistö
-rahat muuten vaan loppumassa
-hömelö myyjä
-motivoitunut myyjä, eli joku joka on tekemässä toista kauppaa ja vähän heikompikin myyntihinta motivoi.
-asunnon myyjä hoitokotiin, tms
-syrjäseudulla tulee se kerran vuosikymmenessä oleva ostaja, johon kannatta napata kiinni joko nyt tai 10 vuoden päästä
-jne
Vastaavasti jollain voi olla pakkorako ostaa.
Vielä:
-PK-seudulle muuttaa väkeä, ja vapaa asuntokanta pikkuhiljaa loppuu jahka keskeneräiset kohteet ovat valmistuneet ja ne saatu vuokrattua / myytyä asumiskäyttöön
-jos rakentamiskustannukset eivät ole erityisesti romahtaneet niin uudet asunnot eivät tule olemaan merkityksellisesti edullisempia jatkossa, miksi siis myydä
Eli itse ajattelen, että kauppa on seisahtunut huomattavasti, koska huomattavan monella myyjällä ei ole kiire myydä kullakin omista syistään, yleisempää laajempaa kapitulaatiotilannetta ei ainakaan vielä ole, kuten ehkä 90-luvun laman yhteydessä tuli
9 tykkäystä
Rohkenen olla sen verran eri mieltä varainsiirtoveron ajoituksesta, että tämä saattaa olla merkittävä psykologinen kannustin ensiasunnon ostajille lähteä asuntokaupoille jo tämän vuoden puolella, joka purkaisi myymättömien asuntojen sumaa rakennusyhtiöiltä.
Hyvä vastasyklinen päätös tästä näkökulmasta.
Ja ylipäätään, hyvä että varainsiirtoveroa lasketaan ja verotuksen poikkeuksia yksinkertaistetaan.
7 tykkäystä
Hyvin harva ensiasunnon ostaa rakennusyhtiöiltä uutta, joten ei tämä sitä kauppaa piristä käytännössä ollenkaan. Sellainen 100-150k€ hintaluokan kaksio tästä voi piristyä loppuvuonna.
Muutenkin pitäisi katsoa pidemmälle, tällä 2,5kk jaksolla ei ole suurta merkitystä kun ensi vuoden alusta alkaa verotus ja markkina lienee yleisesti jäässä myös ensi vuonna.
13 tykkäystä
Voisi kuvitella, että ne ensiasunnon ostajat, joilla on rahaa ja säästöä kiirehtivät kaupoille, koska ensi vuonna joutuu sitten maksamaan veroa.
Taasen sitten myyjien osalta he myyvät joiden on pakko. Olleen se pakkomielle saada sitten uusi asunto tai rahojen loppuminen.
Eräs tuttu tässä kertoi, että heidän tuttava pariskunta oli ostanut koronabuumin aikaan talon ja maksimirahoituksella. Olivat sitten heränneet, kun korot pomppasivat melkein neljään, että kaikki rahat menevät asumiseen ja laittaneet asunnon myyntiin. Mutta ei ole mennyt kaupaksi. Ja todennäköisesti siksi, että kohde ryhmä on juurikin samanmoiset ihmiset, joilla menisi kanssa suurin osa rahoista asumiseen näillä koroilla.
Yksi tuttavapariskunta taas on suunnitellut isompaan muuttoa, mutta nousseet korot pysäyttivät suunnitelmat hetkeksi. Laina on nimittäin suojattu ja korko on melko alhainen. Lisäksi kauppa käy tällä hetkellä huonosti ja ei saakkaan välttämättä samaa minkä puolitoista vuotta sitten olisi saanut. Suurin syy kuitenkin näyttää olevan juurikin korot ja epävarmuus nousevatko vielä.
Sitten on sitä komboa joilla on asuntolaina ja ilmainen opintolaina, joka ei olekkaan erään ilmainen. Tuttu pannkivirkailija kertoi, että heille tulee uusia asiakkaita, jotka vaihtavat pankkia ”kun se meidän tyhmä pankki nostikin yhtä äkkiä opintolainan korkoa”.
Yksi tuttava taas teki kauppaa (ASOsta onneksi) syksyllä ja oli aivan kujalla euriborista ja marginaalista. Euriborit huitelivat reippaasti yli kolmen silloin ja kertoi saaneensa tarjouksen 12kk eb 2% ja pyysi, että kertoisin kannattaako hänen ottaa kiinteä vai Euribor. Oli niin vakuuttava korkonsa kanssa, että puhelun aikana kävin tsekkaamassa kauppalehden sivuilta olinko missannut jonkun romahduksen ja korot rytisseet alas mun huomaamatta 
Sinänsä mielenkiintoisia aikoja eletään, koska väistämättä siellä on jonkun verran heitä (ja ihan pitkälle koulutettuja), jotka eivät ole halunneet huomista pidemmälle miettiä ja paina oksa olemaan pakko, jos korot ei laskekkaan.
Olisiko se sitten seuraava sijoitusasuntobuumi kolmiot ja sitä isommat 
Korjattu ASO sana
4 tykkäystä
Ehkäpä on tai sitten ei. Kuka tietää, palataanko nollakorkoaikaan koskaan. Ekonomistien konsensus tuntuu olevan, että ei palata. Edes 1-2 % korkotasoon palaaminen on epävarmaa.
Olen kirjoittajan kanssa täysin samaa mieltä, että asuntojen hinnat eivät ole tulleet vielä alas likimainkaan tarpeeksi. Korkojen lisäksi myös esimerkiksi vastikkeiden nousu tekee tällä hetkellä asuntosijoittamisesta kannattamatonta, kun myyntihinnat ovat liian kovia edelleen ja vuokrat liian matalia. Ajan myötä yhtälö korjautuu, mutta juuri nyt on aikamoinen pattitilanne.
Lisätään vielä, että saa aika kärsivällinen myyjä olla kyseessä, joka odottaa useita vuosia asunnon hinnan nousua aiempien huippujen tasolle. Siihen voi hyvin mennä esim. 5 vuotta.
7 tykkäystä
Tuskin kauppoja jää syntymättä, mutta siirtyä saattaa.
Omassa kuplassani tyypillinen ensiasunto on ollut +/- 300k€ kaksio, kahdestaan ostettuna.
Tarkoittaa 4500€ veroa, 2250€/ostaja.
Ei iso summa, mutta jos jäljelle jäävä bufferi on tiukkaan laskettu eikä haluta siitä joustaa - vaatii lisä säästämistä ennen kuin kaupat mahdollisesti haluaa tehdä.
1 tykkäys
Jos tänä vuonna tulee joku piikki ylös veroedun takia niin ne on ensivuodelta pois.
Aika harva taitaa kuitenkin ostaa asunnon heräteostoksena, vaan se perustuu pidempiaikaiseen prosessiin.
7 tykkäystä
Näin toki ostajan näkökulmasta, mutta eihän kukaan myy asuntoaan tuommoisella turskalla, jos ei ole oikeasti pakko. Rakentamisen kustannuksetkaan tuskin ovat niin rajusti laskeneet, että uudisrakentamisen hinnat tuolla tavalla romahtaisivat.
E: Eli minusta ilman työttömyyden rivakkaa kasvua tuon kaltaista laajaa romahdusta ei tule. Ja ennen sitäkin on käytössä vielä säästöt ja lyhennysvapaat.
7 tykkäystä
Mikä on ASP:lla lainotettujen osuus ensiasunnon ostajista? Uskoisin, että osuus on melko pieni.
ASP:ssa säästöön täytyy saada 10% asunnon hinnasta, mikä on järkevä vaatimus. Säästöön kertynyt osuus voisi olla suurempikin jos systeemiriskiä halutaan minimoida. Nollakorkoaikoina totuttiin kuitenkin siihen, että lainoja myönnettiin hyvin pienillä säästöillä ja puuttuvia säästöjä pystyi kiertämään Garantian tyyppisten viritysten kautta.
Regulaation puolelta ensiasunnon ostajalta vaaditaan 5% omia säästöjä tai muita vakuuksia. Nyt kun ensiasunnonostajia rokotetaan 2% kiinteistöverolla niin säästöön täytyisi kerätä 40% lisää rahaa eli 7% asunnon hinnasta.
Uskoisin, että nyt samaan aikaan Garantia ja muut vakuuttajat ovat peloissaan kun vakuiden takana olevien omaisuuserien hinnat tippuvat. Tämä johtaa siihen ettei säästöittä pysty ostamaan asuntoa. Mikä on tietenkin hyvä, mutta tulee johtamaan yhä suurempaan alamäkeen markkinalla lyhyellä ja keskipitkällä aikavälillä.
Mielestäni tämä päätös vaikuttaa yksiöiden hintaan voimakkaan negatiivisesti ja vahvistaa negatiivisten tekijöiden vaikuttavuutta:
- Ensiasunnon ostajia ei tule markkinalle purkamaan patoumia
- Asuntorahastot eivät saa yksiöitä myytyä
- Sijoittajat eivät saa yksiöitä myytyä
- Yksiöiden hinnat tippuu
- Lainoittajien ja vakuuttajien halu kantaa riskiä laskee
- Asunnon ostajien rahoitustilanne heikkenee yhä enemmän
Markkina löytää lopulta tason jossa ihmisillä on varaa ostaa asunto palkallaan ja säästöön kertyneillä rahoilla. Tämän päätöksen jälkeen se on yksiöiden kohdalla matalemmalla kuin mitä se oli eilen. Itse veikkaan että ensi vuonna tullaan yksiöiden hinnoissa reilusti alaspäin.
5 tykkäystä
Jos ostajien maksukyky on laskenut ja halutaan jatkossa rakentaa kaupaksi meneviä rakennuksia, niin rakennuskustannuksien täytyy tulla tavalla tai toisella alas. Kaikkien kannalta kivoin ratkaisu tähän yhtälöön olisi maksukyvyn palautuminen kasvu-uralle. Toisaalta Suomen talouskasvu näkymät ovat suoraan sanottuna perseestä. Talouden mörniessä inflaatio Suomessa helpottanee, mutta euroalueen inflaatio-odotukset ovat edelleen koholla, joten korkotaso tulee ennusteiden valossa laskemaan inflaatiota hitaammin. Manittakoot myös, että työllisyysasteen ennustetaan laskeneen menneellä neljänneksellä ja laskevan edelleen ensi vuoden aikana.
Joten palataan siihen, että mistä sitä maksukykyä saadaan ostajille lisää? Kaksi vuotta ei ole asuntosijoittajalle aika eikä mikään, mutta rakennusliikkeille se todennäköisesti tuntuu ikuisuudelta odotella kysynnän kasvua nykyisillä rakennuskustannuksilla. Menee varmaan jankkaamiseksi, koska olen tästä useampaan otteeseen yrittänyt keskustelua herättää, mutta edelleen ne talouskasvun edellytykset pidemmälläkään aikavälillä eivät kovin hedelmälliset ole työikäisen väestön supistuessa ja julkisen talouden alijäämän jatkaessa kasvuaan.
En ole vedonlyöjä, mutta näitä odotuksia vastaan löisin vetoa rakennuskustannusten antavan periksi ensin vaikka se historian valossa hullulta tuntuukin.
8 tykkäystä