Hur hänger detta då ihop med värderingen av bostäder? Enligt min mening väldigt mycket. När värderingarna stod som högst hade vi faktiskt fortfarande nollräntor, och mängden bostadsbidrag som östes ut ökade år för år.
(bakom betalvägg)
Grunden för en bred värdeökning på bostäder är naturligtvis ökade disponibla inkomster, en blomstrande ekonomi och ekvationer som är lönsamma ur investeringssynpunkt, vilket uppmuntrar till investeringar i bostäder.
Som en stor risk för bostadsinvesteringar ser jag statens behov av framtida betydande nedskärningar, vilket utan tvekan även kommer att drabba bostadsrelaterade stöd. Med nuvarande underskott har vi helt enkelt inte råd med denna levnadsstandard. Det är bara en tidsfråga innan man inte längre vill, eller i sista hand kan, använda skattepengar eller lånade medel för att subventionera boende för bland annat studenter i ettor i huvudstaden, och överhuvudtaget för pensionärer/låginkomsttagare/arbetslösa i tillväxtcentra.
Förändringar i bostadsstöd är förstås särskilt knepiga att genomföra på ett vettigt sätt, vilket bland annat tas upp i den här artikeln. Det vore bra att göra förändringarna medan tiderna ännu är goda, steg för steg, och inte med alltför snabb tidtabell när pengarna väl tar slut. I vilket fall som helst torde förändringarna få betydande effekter på värderingsnivåerna. https://valtioneuvosto.fi/-//1271139/yleinen-asumistuki-loytyyko-leikattavaa-
När det gäller ägarbostäder påverkas ekvationen alltmer även av segregation, vilket delar upp områden i en accelererande takt. Tillväxtcentra förväntas växa med stöd av bland annat studenter och invandrare, men särskilt för bedömningen av värderingsnivåer för familjebostäder skulle jag vilja se statistik över flyttströmmar för personer i arbetsför ålder och hushåll som främst betraktas som nettoskattebetalare. Det är nämligen svårt att bedöma om nuvarande familjebostäder i prisklassen 400–600 t euro i huvudstadsregionen är så kallade riskinvesteringar i framtiden, om man till exempel inte lyckas stävja segregationen och områdets socioekonomiska status dyker, när barn inte kan skickas ensamma till skola eller fritidsaktiviteter på grund av rädsla för gaturån, riskerna i kollektivtrafiken är uppenbara och även föräldrar börjar fundera på om det hela är vettigt om allt måste skötas med bil, samtidigt som tidsåtgången och kostnaderna skenar iväg.
En megatrend kan överraskande nog bli större gemenskaper för de så kallade välställda, där caset Sundsberg är det första stereotypa exemplet som dyker upp i huvudet.
Det vore verkligen bra om man kunde göra det så flexibelt. Jag har själv övervägt att flytta tillbaka till “landet”, där skulle man kunna få drömhemmet och slippa köpa “överprissatt skräp”. Den enda begränsningen är det där med jobbet… det finns egentligen inga andra hinder. Det finns inte särskilt många jobbmöjligheter där och jag har inte samma möjlighet till distansarbete.
Den här bilden saknades förresten i ditt annars bra inlägg. Befolkningspyramid. Den visar hur mycket kortare staplarna för dem i utflyttningsålder är nu och i framtiden jämfört med tidigare åldersgrupper. När man lägger till de millimetrar som kommer från invandrare där, märker man att det inte räcker någonstans.
Människorna i de där korta staplarna förväntas sedan kunna betala de skulder som de långa staplarna tagit och dessutom upprätthålla den eviga prisökningen på bostäder.
Man kan tänka sig att arbetsgivare vid något tillfälle inte längre kommer att konkurrera om specialister med lön, utan med den köpkraft som lönen ger. Vilket är bättre: en inkomst på 60 000 e/år och ett bolån på 400 000 e, eller en inkomst på 55 000 e/år och ett bolån på 200 000 e för en motsvarande bostad? Beakta skatteprogressionen innan ni svarar.
Det kan vara så, men det går utanför ämnet. Mitt argument riktade sig mot den nuvarande balansen mellan köpare och säljare och vem som i genomsnitt har en större press på sig att få till stånd en affär och vem som har tid att vänta i ljuset av nuvarande information. Spekulationer kan göras i båda riktningarna, men spekulanter avgör knappast marknadsbalansen.
När det gäller räntorna ligger swaparna i marknadsförväntningarna på drygt 3 %, vilket innebär en sänkning på mindre än en procentenhet på lång sikt. Marknaden kan också ha fel, men jag skulle inte basera mitt livs största inköp på en uppfattning som avviker avsevärt från marknadens.
Mindre än tio dagar på kontoret per år. Och nu när vi har övat på att jobba så här i knappt ett halvår och allt fungerar utmärkt, har även arbetsgivarens krav på att vara på plats mjukats upp ytterligare. Och en av de mest speciella detaljerna i det hela är att vi båda för närvarande lyfter löner enligt huvudstadsregionens nivå, men med en kostnadsstruktur från landsorten Detta kan förstås ändras på sikt när lönerna behöver justeras i samband med utvecklingssamtal och dylikt, men än så länge känns allt i livet som en fullpoängare.
På en fungerande arbetsmarknad bestäms priset på arbete av balansen mellan utbud och efterfrågan. Varför skulle en arbetsgivare betala mer till en distansarbetare som bor i Eira än till en som bor i Jyväskylä? Visst, om man vill få folk till kontoret i Finlands dyraste område, då måste kompensationen ofta vara därefter.
Vid distansarbete utsätter sig arbetstagaren förstås för en mycket bredare, för att inte säga global, konkurrens. Det lönar sig att skaffa kompetens inom områden där man inte behöver konkurrera med folk som bor i Indien. Där är kostnadsnivån ännu lägre än i Jyväskylä.
Balansen mellan köpare och säljare kommer att rubbas inom ett par år när räntorna sjunker och inget nytt bestånd tillkommer. Just nu säljer inga andra än de som byter bostad och de som har dimensionerat sin ekonomi felaktigt. Samt bostadsinvesterare med för stor hävstång och dåliga objekt.
Det finns ett väsentligt fel i din text. Ordet ”när” bör bytas ut mot ordet ”om”, eftersom du inte har någon kännedom om den framtida ränteutvecklingen.
Det vore sedan ett helt eget ämne, vilken typ av räntesänkning som med nuvarande prissättning skulle räcka för att väcka köpviljan. Och vilken typ av räntesänkning som räcker för de som köper sitt eget hem och vilken för bostadsinvesterare.
Ganska starka åsikter. Kan du berätta vad du menar med ”när räntorna går ner”? Är din uppfattning att 3-månaders euribor om ett par år återigen är på noll, en eller kanske tre procent? Frågar bara av nyfikenhet. Min avsikt är inte att komma och vara skadeglad i efterhand om din uppfattning visade sig vara fel.
Det här var ett bra exempel på att värdet på en bostad kan sjunka även i huvudstadsregionen och dessutom med en tidshorisont på 10 år.
Det är värt att notera att för att behålla ens sitt nuvarande värde borde bostadspriset stiga med 2–3 % per år, det vill säga i takt med inflationen. I annat fall sjunker bostadens realvärde.
I fortsättningen kommer bostadens värdering sannolikt att påverkas allt mer av om det rör sig om en hyrestomt, om det har samlats underhållsskuld och hur bostadsbolagets ägarstruktur ser ut.
I den här artikeln bakom betalvägg berättar OP att de inte ens går med på att finansiera köp av en bostad på en hyrestomt som saknar inlösningsklausul eller där staden inte är ägare.
Enligt Lepistö fäster banken särskild uppmärksamhet vid bostadsbolagets skick och reparationsbehov samt villkoren för en eventuell hyrestomt om hyresvärden är någon annan än staden. Utgångspunkten är att den boende eller bostadsbolaget måste ha möjlighet till inlösen av hyrestomten. ”Om det inte finns någon inlösningsmöjlighet går vi inte med i projektet”, säger Lepistö.
I dessa tider ser banken en stor underhållsskuld som en särskild risk. Med underhållsskuld avses det belopp som borde ha investerats i byggnaden för att den skulle vara i gott skick. Underhållsskuld uppstår när man prutar på underhållet. ”Om man försöker göra allt på en gång blir kostnaden så stor att objektets värde inte nödvändigtvis stiger i samma utsträckning som de pengar som behöver satsas på renoveringar”, säger Lepistö.
Banken kan be att få se till exempel arrendeavtalet utöver disponentintyget. Lepistö säger att banken även kan vara intresserad av aktielängden, av vilken husets ägarstruktur framgår. ”Tidigare tittade man kanske inte så noga på sådant.”
I Tammerfors är en familjebostad som tidigare kostade 450k € nu en bostad för 420k €, så rabatten är inte så stor. Räntekostnaderna håller efterfrågan ganska låg trots det sänkta priset, men säljarna är inte villiga att sälja till ett lägre pris. De flesta har inget tvång att sälja, och om den inte blir såld väntar man på bättre tider. De kommer helt säkert, eftersom det redan råder brist på familjebostäder och situationen förvärras när inget nytt byggs.
Poängen med det där bytet var just mellanskillnadens belopp. I praktiken, om du håller på att byta till en större lägenhet, så är det ett bättre tillfälle nu än tidigare. Åtminstone är det inte sämre.
edit. Problemet med dessa är nu att få kedjan att lossna, eftersom det inte är vettigt att sälja sin egen “till vilket pris som helst” om man inte vet att man får den nya till ett liknande “till vilket pris som helst”-pris. Och å andra sidan vill många inte hamna i fällan med dubbelt boende just nu.
Där står man redan inför verkliga problem om andra banker delar den synen med OP. Och även om linjen inte skulle vara lika strikt, lär den ökade risken åtminstone synas i marginalen.
I Tammerfors finns det för närvarande i utkanten av centrum åtminstone två husbolag vars arrendeavtal löpte ut för flera år sedan, och något nytt har inte kunnat ingås. I det ena fallet har tomtägaren inlett en process för att lösa in ett stort flervåningshus. En sådan osäkerhet återspeglas säkert även i värdet på andra husbolag där tomten ägs av en privat aktör. Och därtill gör utmaningarna med lånefinansiering att priset sjunker ytterligare.
Mycket bra diskussion om köpkraft. Undertecknad har haft turen att min arbetsplats i huvudstadsregionen möjliggör 100 % distansarbete med den regionens lönenivå. Jag bor långt borta i ett annat landskap, där min köpkraft för närvarande är minst sagt tillräcklig, vilket gör det möjligt för familjen att bo i en lämplig boendeform i ett egnahemshus. Här kan vi välja vårt bostadsområde och en trygg livsmiljö för barnet med tillhörande skolor. Problemen i huvudstadsregionen framstår som närmast overkliga härifrån sett.
Bostadsmässigt skulle vi i huvudstadsregionen troligen bo i ett gammalt radhus eller i ett höghus. Jag flyttar inte till Helsingfors eller dess närområde annat än under tvång – om ens då.
Det finns säkert skäl till den linje som OP valt. Sannolikt har köpare i genomsnitt knappt satt sig in i avtalsvillkoren för arrendetomter, och i de flesta av dem har hyresvärden troligen en ensidig rätt att vid behov justera upp tomtarrendet.
Man kommer osökt att tänka på olika tomtfonder, vars hela affärsverksamhet bygger på ägande av mark, vilket i sig är mycket säkrare och stabilare än till exempel hyresbostäder. På dessa tomter som ägs av fonder är höjningar säkert att vänta i en obeveklig takt när man eftersträvar maximal avkastning för andelsägarna.
I Tammerfors finns även ett bostadsaktiebolag i Hatanpää vars arrendetomt ägs av en privatperson. Utgångspriset för dess lägenheter låg direkt tydligt under marknadspriset.
Problemet är också att om man inte har följt marknaden i flera år, kan man inte riktigt ha en uppfattning om till vilket pris motsvarande objekt såldes under toppåren. Min egen parhusaffär gjorde jag i den meningen i blindo, att jag inte vet hur mycket rabatt jag fick, om ens någon. Den enda användbara jämförelsepunkten var utgångspriser och realiserade priser på dagens marknad, och när handeln inte riktigt går, är de sistnämnda till dålig hjälp. Vårt eget köpbeslut baserades därför på vår egen betalningsförmåga och jämförelsen att man inte skulle få något motsvarande billigare från andra säljare just nu.
När man köper i ett gammalt bostadsaktiebolag hjälper det förstås att Etuovi och Oikotie visar utgångspriser i bolaget flera år bakåt i tiden. Vid fastighetsaffärer och köp av nyproduktion är det svårare.
I tomtfondernas hyresavtal höjs hyran i enlighet med förändringar i levnadskostnadsindex (hyran kan förstås inte sjunka). Likaså justeras inlösenpriset enligt levnadskostnadsindex.
Men då sänkningarna finansieras genom att slopa skattefriheten för förstabostadsköpare, lär slutresultatet knappast pigga upp marknaden. Det torde bli tvärtom.
Överlåtelseskattesatsen för fastigheter sänks från 4 procent till 3 procent.
Överlåtelseskattesatsen för aktier i bostadsaktiebolag och fastighetsbolag sänks från 2 procent till 1,5 procent.
“Lagen avses träda i kraft vid årsskiftet, men skattesatserna tillämpas retroaktivt på överlåtelser som gjorts på eller efter dagen för regeringens proposition den 12 oktober 2023. Skatteförvaltningen ger praktiska anvisningar i ärendet på sin webbplats. Skatteförvaltningen återbetalar för mycket betald överlåtelseskatt jämte ränta till de kunder som gör affärer under slutet av 2023 och betalar skatten enligt de nuvarande bestämmelserna.”
Jag vet inte… det verkar som onödigt krångel. Ett lite märkligt beslut, men jag skulle inte förvänta mig att det har någon större effekt? Kanske får man lite känslan igen av att ”unga får ta smällen”. Svårt att tro att man uppnår något särskilt med detta.
Detta kan förstås ändras på sikt när lönerna behöver justeras i samband med utvecklingssamtal och dylikt, men än så länge känns allt i livet som en fullpoängare.