Bostädernas värderingsnivå

[Cuthalu]

En mäklare berättade att det år 2008 trädde i kraft en lag enligt vilken ljud från grannar inte längre får höras.

Någon sådan lag existerar inte. Under 2000-talet har visserligen bestämmelserna gällande decibelvärden för ljudisolering inom byggande skärpts vid ett par tillfällen. Här torde den senaste förordningen vara: Ympäristöministeriön asetus rakennuksen ääniympäristöstä | 796/2017 | Suomen säädöskokoelma | Finlex

Det är sedan en annan sak hur väl detta övervakas och hur långt dessa gränsvärden räcker. Enligt egna observationer kan man även i nya flervåningshus fortfarande höra en fastighetsmäklares tal från grannlägenheten genom väggen.

[Jarnis]

Det beror på huset. Själv bor jag i ett ca 10 år gammalt höghus där man faktiskt inte kan höra någonting genom väggarna såvida inte en hund skäller för full hals, men genom golvet om det är väldigt tyst – alltså i praktiken på natten när man ligger i sängen och sover – kan man precis höra om någon klampar omkring på våningen ovanför. En mycket viktig förbättring vid förra flytten; dessförinnan hade det äldre höghuset verkligen pappersväggar.

[Reload]

Ljudisoleringen beror nog på objektet.
Själv har jag bott i ett stenhus byggt på 80-talet, där man inte hörde ett knyst från grannarna.
Många hus har också fått sin ljudisolering förstörd i samband med stambyten, när man borrat hål i väggarna och hålen runt rören inte har tätats ordentligt.
Det är inte bara ett eller två objekt där det inte fanns några problem före stambytet, men efteråt hördes i praktiken till och med grannens prat in till den andra sidan.

[Ezzano]

Jag satt och funderade här i kväll på hur ni helsingforsare egentligen klarar er? Jag har tillsammans med en vän tittat på utbudet av 3–4:or i Helsingfors för honom och hans lilla familj, och märkt att man på den södra/västra sidan inte får något sådant på egen tomt för under 300 000 euro. Även i de fall där priset ligger nära det, väntar stora och dyra renoveringar, efter vilka totalpriset närmar sig 400 000 euro. I öster/norr får man också söka sig ganska långt ut eller till inte så smickrande områden innan man hittar de priserna.

Syftet är absolut inte att säga vad som är rätt eller fel, utan jag närmar mig saken av ren nyfikenhet. Hur har folk råd med dessa, när en lägenhet i den storleken är ett absolut “måste” om man till exempel har barn eller drömmer om det i den närmaste framtiden? I de objekt jag har gått igenom är även vederlagen dubbelt så höga jämfört med vad jag själv är van vid här på “landet”. Dessutom har parkeringsplatserna verkat ganska dyra, för att inte tala om ifall man köper en egen. Alla behöver säkert inte bil, men var gör man då familjens matinköp? På den dyra när-Alepan?

Jag har märkt att diskussionen ofta, förståeligt nog, fokuserar på huvudstadsregionen, så finns det folk här på forumet som befinner sig i den här situationen och som skulle kunna förklara detta lite?

[Opa]

Jag kan tipsa om att ifall Helsingfors och dess södra/västra delar intresserar dig, så rör du dig kring de dyraste kvadratmetrarna.

Huvudstadsregionen är ändå mycket mer än så, och innanför Ring III finns det många bra platser, även om det förstås finns sämre områden också.

Låt oss säga att jag själv skulle titta västerut mot Esbo och söka kvadratmetrar till ett mer rimligt pris där. Strand, skog och natur är fortfarande närvarande.

Om man behöver ta sig till centrum (alltså Helsingfors centrum) så är det metro, buss eller tåg som gäller. Och man kan förstås ta sig till mindre centrum inom Esbo.

Edit - om det är ett egnahemshus på egen tomt för 300k€ får man nöja sig med ett i ganska dåligt skick, enbart tomterna kostar ju minst 123–150k€.

[Reload]

Och man får dessutom vara rädd för att ens barn ska bli knivhuggna. I Vanda gjordes ännu ett försök att knivhugga en 14-åring.
Hur många sådana här fall krävs det egentligen innan det börjar märkas genom ett intresse, särskilt hos barnfamiljer, att hålla sig så långt borta som möjligt?

[Ezzano]

Tack för tipset! Ett kompispar, eftersom de är vanliga knegare, kommer förmodligen att flytta precis över gränsen eller till och med ännu längre bort.

Jag funderar dock specifikt på detta ur ett Helsingfors-perspektiv, för man skulle ju tro att det bor barnfamiljer även i södra/västra Helsingfors? Eller i de norra/östra delarnas “icke-gettoförorter”? Måste man ha ärvt en lägenhet eller annan förmögenhet? Är detta också en av de många orsakerna till den allt vanligare barnlösheten = man har inte råd att köpa stora lägenheter i områden där man faktiskt vill bo?

[Ezzano]

Tyvärr skulle även det kännas nervöst, särskilt för mina egna barns skull. Det märkliga enligt mig är att små treor på egen tomt längs axeln Malm–Bocksbacka fortfarande kostar ca 200 000 €. I dessa är dock vederlagen nästan utan undantag 400+ och de har en lång lista på kommande renoveringar, då de är byggda på 70- och 80-talet. Ur en lantis perspektiv känns det fortfarande ganska dyrt när man tar alla faktorer i beaktande.

[Opa]

Det bor säkert barnfamiljer i alla områden, men en del nöjer sig med att bo i hyresrätt, en annan kan ha fått ett arv, en tredje kan vara ett höginkomsttagande par, en fjärde en vanlig företagare som nått lagom framgång, en femte har kommit över en familjebostad med en rimlig mellanskillnad när man i tiden råkat köpa en lägenhet, och en sjätte är kanske skuldsatt upp över öronen.

Men vad som är säkert är att kvadratmeterpriset varierar mellan olika områden och med avståndet från Helsingfors centrum. En gör-det-själv-are sparar en rejäl slant med tiden och det finns faktiskt många centra i huvudstadsregionen, så man behöver besöka själva storstan allt mer sällan.

[Lisko1]

Goda inkomster och stora skulder är den ekvation som möjliggör köp av en sådan bostad om man inte har ett större ärvt startkapital.

[evok]

God morgon från en familjelägenhet i Södra/Västra Helsingfors.

För oss ger miljön/området mycket glädje och livskvalitet vid sidan av själva bostaden. Runt hörnet finns havet, parker, daghem, tjänster och korta avstånd till övriga centrumområden. Vi njuter av stadslivet. Vi är väl medvetna om att man skulle få betydligt fler kvadratmeter längre bort, men inget sådant område har lockat oss att bo där. Smaksaker som det är onödigt att tvista om – förhoppningsvis hittar var och en sin egen kompromiss.

Diskussionen om att “i plats X skulle man få billigare/fler kvadratmeter” är en oändlig spiral som slutar i Tohmajärvi, om jag inte minns fel.

Även våra jobb finns mitt i centrum, även om det går att jobba på distans också. Vi har bil, men jag gillar inte att vardagen kretsar kring bilkörning. Vi tar oss till kontoren med kollektivtrafik eller cykel.

Vi har inga märkvärdiga inkomster. Vi har dock gjort studie- och yrkesval med inkomsten i åtanke. Varje euro av förmögenheten är intjänad på egen hand. Med nuvarande räntor går ungefär ~30 % till boendet.

För att inte hamna helt utanför ämnet för tråden, var en baktanke med den nuvarande bostaden också en så hög sannolikhet som möjligt för att värdet stiger på lång sikt. Det är förstås inget vi har räknat med, utan vi köpte den som ett hem. Affären gjordes för ett par månader sedan, till ett bra pris enligt oss. Kanske nästa årtionde visar om vi lyckades.

[Ezzano]

Tack för svaret! Får man fråga vad ni har för kombo? Hur många kvadratmeter och hur många personer?

[miljonaariksi]

Jag är inte från huvudstadsregionen, men två vuxna med relativt goda inkomster får nog ett bolån på 400 000 euro. Eller fick innan räntorna steg. Bankerna kunde bevilja ett lån på 300 000 euro även för en person.

Nu har det straffat sig för många, om man har haft för mycket lån i förhållande till inkomsterna.

[Lord_Foobar]

Vi håller precis på att köpa en lägenhet för 600k (4r +k) där det kvarstår drygt 100k i skuld. Inga arv har förekommit och inga väntas, frun är sjuksköterska och jag ligger vid den nedre gränsen av den översta decilen.

Vi har levt ganska sparsamt, först hade vi en tvåa, sedan en förmånligare familjebostad och vi har aktivt betalat av skulderna på dem. Värdestegringen på bostäderna har förmodligen gett lika mycket som sparandet (ålder snart 50).

[Haba899]

Jag får väl också dra mitt strå till stacken härifrån huvudstadsregionens “ghettoförort”. Vi är två vuxna “vanliga arbetare” och två barn, nu 11 och 9 år gamla, som tvingats växa upp i hemska Gårdsbacka​. Våra medelinkomster är förvisso kanske lite högre än genomsnittet för området. Grannarna i vår trappuppgång med 6 lägenheter är också riktigt trevliga barnfamiljer, och ungarna har haft gott om kompisar på gården (även från andra trappor).

På den tiden när vi var i tjugoårsåldern bodde vi på hyra i Parkstad i ett par år, men jag tröttnade på VR:s dåvarande verksamhet under snövintrarna. En kvarts jobbpendling blev ofta minst 60 minuter. Vi levde fortfarande utan barn då och jag ville tillbaka till närheten av metron. Östern skrämde inte, eftersom jag växte upp i Ärvings och blev väl kanske relativt normal ändå till slut (Ärvings är det där lika eländiga området mellan Gårdsbacka och Mellungsbacka, men man måste gå längre till metron).

Förorten har förortens problem, köpcentret där är ingen trevlig plats att tillbringa tid på, men lyckligtvis finns det något annat här också. Friluftsområden finns t.ex. i Stensböle/Jakobacka och dagis och skolor finns nära. Om man å andra sidan vill till havet, så fungerar säkert Nordsjö bra som ett förmånligare alternativ. Andelen invandrare i skolan är förvisso hög, men jag misstänker att hemförhållanden och motivation är det avgörande för skolframgången. Det yngre barnet går i en 50/50 eng/fin-undervisningsklass och läser gärna tyska också, så förhoppningsvis växer hen upp till en vettig internationell vuxen.

Sen vet jag inte om barnen blir sämre än i en bättre och kritvit miljö, de lär sig åtminstone se lite av den andra sidan av livet till skillnad från alla “gräddrumpor”. Folk utifrån utan erfarenhet är ofta de som är mest rädda för dessa dåliga områden, där det också bor väldigt många helt vanliga arbetarklassmänniskor.

Sen det där men:et: Vi lyckades köpa den här trean för mer än 10 år sedan “billigt”, men nu skulle det behövas ett rum till. Nå, lägenhetens värde under de senaste 10 åren har ju bara sjunkit, så även om man försöker begära några tiotals k€ mindre just nu för en lägenhet där stambyte och andra renoveringar är gjorda, så rör den sig inte. Det gick som med aktievalen, man köper på toppen och säljer på botten​. När vi flyttade hit tänkte jag att även östern nog kommer att stiga i värde, hah​. Handpenningen till nästa bostad är förstås också bunden i den här, så man kan ju inte direkt ge bort den gratis.

Vi är alltså fast i det här området förmodligen även i fortsättningen, och barnen får väl åtminstone lära sig glädjen i att dela genom det gemensamma rummet. Den goda sidan är också att vi kan söka bostad även på andra ställen än i de här krokarna (är inte rädd även om vi skulle hamna i Baggböle). Det är okej att stanna kvar här också om vi hittar ett passande radhus (fruns radhusdrömmar​, för mig duger höghus riktigt bra, lat som jag är). Barnen skulle ju inte vilja byta skola (naturligtvis inte, då de inte vet om något bättre) och kompisgänget med sina hobbys är redan etablerat här.

Jag vet inte om det fanns något vettigt innehåll för tråden i det här, men det blev i alla fall lite skrivet. Flagga bort det om det behövs.

[Fyysikko]

@Ezzano

Jag satt och funderade här under kvällen, hur klarar ni Helsingforsbor er? Jag har tillsammans med en vän tittat på utbudet av 3–4 rums bostäder i Helsingfors för honom och hans lilla familj, och konstaterat att man inte får något på egen tomt på den södra/västra sidan för under 300 000 euro.

Det här stämmer och jag har själv förundrats över detta de senaste fem åren.

Nästan alla bostäder i lämplig storlek (4 rum) som jag stött på när jag bläddrat i försäljningsannonser kostar minst 400 000 euro, och om man tittar på något lite nyare hamnar man på 650 000 euro. Om hushållets nettoinkomster är drygt 6 000 euro får man helt enkelt inte den ekvationen att gå ihop.

År 2021 tittade vi mer seriöst på att köpa bostad med OP:s 25-åriga fastrentelån (räntan var totalt ca 2,5 %), men det verkade vara något fel på alla prisvärda objekt (under 450 000 euro) och de som motsvarade våra behov/önskemål hade konsekvent ett utgångspris på över 600 000 euro. Objekten stod alla på egen tomt. Varje 100 000 euro i lån skulle innebära ca 550 euro/månad i räntekostnader och amortering (vid rak amortering), och till det tillkommer ca 400–500 euro/månad i skötselvederlag plus en renoverings-/reparationsbudget. Alltså totalt omkring 2 000–3 000 euro/månad.

Vi bor alltså på hyra (ca 1 500 euro/månad), vilket ger tillräckligt med kvadratmeter, en bakgård och ett för oss idealiskt område. Å andra sidan är lägenheten i ganska dåligt skick och husbolaget slarvar med renoveringar, underhåll och förvaltning. Kontakten med hyresvärden och grannarna fungerar däremot ganska bra eller till och med mycket bra. Det är dock svårt att göra ändringar som förbättrar boendekomforten, även om man skulle ha gjort dem direkt eller åtminstone inom några år i en motsvarande ägarbostad.

Just nu har priserna sjunkit, men utbudet av familjebostäder i vårt område är fortfarande väldigt magert. De som förr kostade 450 000 är nu 380 000, och de med utgångspris på 650 000 har sjunkit till 5xx 000-nivån. Det kompenserar dock inte tillräckligt för effekten av räntehöjningar och inflation. Å andra sidan har jag inte frågat efter offert på ett 25-årigt fastrentelån på sistone. Swapparna verkar röra sig kring 3,3–3,5 %.

Sammanfattningsvis var det jag försökte säga att hyresbostäder inte är en dålig idé, och många Helsingforsbor klarar sig med hjälp av dem. Om man förstås vill slå rot någonstans och garantera att barnen växer upp på samma ställe fram till tonåren, så är ägande bättre i det läget. Hur som helst är det dyrt att bo i Finlands huvudstad jämfört med många andra städer eller landsbygden.

[Beconi]

Så jag tog alltså bara ställning till det nuvarande läget. Den framtida prisutvecklingen får var och en spekulera i själv, och det har faktiskt inte så mycket med min poäng att göra.

Alltså, poängen var: för tillfället verkar det som att säljarna har mer bråttom än köparna. Om man vill sälja måste man sänka priset. Visst kan man hoppas att köparna höjer sina bud, och ”experter” kan med sina ”prognoser” försöka skapa köptryck.

Om man nu betraktar saken i ljuset av nuvarande variabler, har den relativa attraktionskraften för ägarboende och bostadsinvesteringar sjunkit. Det vill säga, andra alternativ för att allokera kapital har blivit alltmer lockande jämfört med till exempel år 2021.

Visst, om det sker dramatiska förändringar i variabler som till exempel hyresnivån (det finns även andra variabler), så kan helhetsbilden förändras också. Det är ändå spekulation och man kan diskutera det i all oändlighet.

Jag tror att den genomsnittliga bostadsköparen väger olika alternativ och fattar beslut utifrån nuvarande information. Om till exempel räntekostnaden + skötselvederlaget för en ägarbostad är betydligt högre än månadshyran för en motsvarande lägenhet, så är det ganska svårt (inte omöjligt) att försöka motivera köp av en ägarbostad.

[Tunturisusi]

Så är det ju, men de som är “förutseende” tänker kanske annorlunda. Denna räntenivå är knappast av det permanenta slaget, och om man till exempel får en familjebostad 100k billigare så blir köpet förstås mer lockande om man slår vad om att räntenivån kommer att börja sjunka. Då börjar bostadsvärdena stiga igen.
Även vid ett byte kan affären vara bra. Säg att du säljer en lägenhet för 200k och byter till en för 400k. Tidigare kanske den egna hade varit värd 250k och 400k-lägenheten kostat 500k. Jag ser inte att det här läget på något sätt skulle vara en dålig tidpunkt för de som byter bostad.

Om räntenivån blir kvar på den här nivån i många år eller permanent, så är i det ljuset säkert alla utgångspriser överdimensionerade just nu.

[RJW]

Satt och funderade här i kväll på hur ni helsingforsare egentligen klarar er?

Tänkte delta i diskussionen själv också, trots att jag själv bara var en inflyttad Esbo-bo.

Vi hade ett ganska klassiskt case. Ett ungt par, strax under 30 år, båda från Mellersta Finland, men som nästan omärkligt hamnat i huvudstadsregionen för att jobba. Vi var intresserade av att köpa egen bostad eftersom den ena av oss redan hade erfarenhet av det (den gamla lägenheten är nu en placeringsbostad) och den andra hade BSP-sparande och sin första bostad oköpt. Dessutom hade livet i en tvårummare i höghus börjat bli lite tråkigt.

En av oss jobbade i Hagalund i Esbo, den andra i Helsingfors, tror det är Arabiastranden. Esbo var ett bra ställe att bo på eftersom den ena av oss pendlade dagligen och jobbet låg på gångavstånd. Den andra åkte metro till Helsingfors en gång i veckan eller varannan vecka. Hagalund hade hygglig service och rätt bra förbindelser, även om det som inflyttad i slutändan blev ganska lite av både resande och fritidsaktiviteter.

Vårt krav för bostaden var minst en trea, eftersom en tvåa redan kändes för liten och på sikt förmodligen ännu mindre. I våra vildaste drömmar ville vi ha varsitt arbetsrum, vilket hade krävt en fyrarummare. Hagalund var förstahandsvalet eftersom man skulle kunna fortsätta gå till jobbet. Hagalund hör dock till de dyrare områdena i Esbo-mått mätt, så det här alternativet började se omöjligt ut. För att nämna några priser: hyrestvåan vi bodde i skulle ha kostat runt 280–300k, priserna för treor började på 300k och även bland dem som kostade under 350k fanns det nästan alltid en stambytesrenovering eller något annat “bekvämt” på kommande. Egnahemshus finns det knappt i Hagalund, eftersom de snabbt stiger till miljonklassen eller som billigast ligger runt en halv miljon.

Vi funderade också på västra Esbo, främst längs den nya metrolinjen. Vi kom dock fram till att lägenheterna kostar en hel del även där. För en anspråkslös trea fick man betala minst 250k, och läget började kännas ganska avsides i förhållande till allt. Dessutom skulle det bli problem med att man måste åka kollektivt till jobbet varje dag, vilket kostar pengar och tar tid. Förutom tiden skulle biljettzonerna höja priserna för den som jobbade i eller ville nöjesåka till Helsingfors.

I något skede började vi lite på skämt kolla vad vi skulle få för samma pengar på våra hemtrackter i Mellersta Finland. Vi konstaterade snabbt att “drömnivån”, alltså ett egnahemshus med tre sovrum, var helt realistisk utan att man behövde betala sig sjuk. Därifrån började vi kartlägga alternativ. Vi letade väl bostad i ungefär 6–12 månader innan vi fick napp. Av en ren slump visade sig objektet vara socialt sett utmärkt. Som inflyttade i Esbo led vi lite av ensamhet, men efter flytten till hemtrackterna finns det vänner, föräldrar och andra bekanta inom gång- eller åtminstone cykelavstånd.

Objektet var ett egnahemshus från millennieskiftet som nyligen fått uppvärmningen renoverad för att vara energikrisvänlig. Stor tomt på ett lugnt ställe, bara en synlig granne. Priset var 230k. Dessutom hade de förra ägarna ytrenoverat huset rätt bra, så vi kunde flytta rakt in utan dyra renoveringar. Officiellt ligger huset i Jyväskylä, och man tar sig in till centrum av residensstaden på 20 minuter – till köpcentrumen på 15 minuter.

Innan vi slog till lekte vi lite på Etuovi och sökte på ungefär samma budget och lika stora och gamla egnahemshus i Nyland. Sökningen gav oss alltid 10–20 objekt, och deras lägen var i stil med Ingå, Raseborg, Lojo, Askola, Borgnäs, Borgå, Mäntsälä – och förmodligen i utkanten av dessa orter. Vi konstaterade då att pendlingen från dessa platser alltid skulle ta över en timme per riktning, vi skulle behöva två bilar och därför skulle vi förmodligen ändå främst jobba på distans – så varför inte jobba på distans där det känns bäst, det vill säga på hemorten?

Senast igår var vi i huvudstadsregionen och jobbade. För arbetsgivaren räcker det med ungefär en dags närvaro på kontoret per månad, undantaget december (julhelgen), april (påsk) och juni till augusti (semestertider). Under tio dagar på kontoret per år. Och nu när vi har tränat på det här arbetssättet i knappt ett halvår och allt fungerat utmärkt, har arbetsgivarens krav på fysisk närvaro mjukats upp ytterligare. Och en av de mest speciella detaljerna i det hela är att vi båda just nu lyfter löner enligt huvudstadsregionens nivå, men med en utgiftsstruktur på landsortsnivå Det här kan förstås ändras på sikt när man vid utvecklingssamtal och dylikt ska justera lönerna, men åtminstone än så länge känns allt i livet som en solklar tia.

[Kaitsu5]

På det stora hela en riktigt bra deal att få lönenivån från huvudstadsregionen med levnadsstandarden i resten av Finland.

Innan jag blev biten av bostadsinvesteringsflugan snurrade mina tankar kring villfarelsen att lönerna i huvudstadsregionen bara är högre och även om bostäderna är dyrare, så stiger deras priser i all oändlighet, så man blir rik på att bo i ägarbostad i huvudstadsregionen. Jag tror att många andra har haft samma tankegångar.

Nu när man har sett hur världen fungerar i drygt tio år, har min världsbild förändrats en del:

1. I och med pandemin har lönenivån i många expertroller jämnats ut avsevärt tack vare möjligheterna till distansarbete. Folk sköter från landsbygden samma positioner som förr krävde att man satt och tryckte i ett hörn på ett kontor i huvudstadsregionen.
2. Bostadspriserna i huvudstadsregionen sköt inte i höjden i all oändlighet trots allt.
3. Med nuvarande räntenivå kostar de där extra 200–300 k€ för att bo i huvudstadsregionen ganska mycket i kassaflöde per månad. Det blir en rejäl summa när man räknar ut vad samma pengar skulle ge på börsen med ränta-på-ränta-effekt under 25 år.
4. I och med segregeringsutvecklingen är bostäder i huvudstadsregionen lite farliga investeringsobjekt för en familj. Om man har otur och till exempel skolupptagningsområdena ändras så att man hamnar i sämre skolor, kan det samtidigt uppstå ett behov av att flytta bort, samt att sälja till sjunkande priser när många andra välbärgade också vill flytta därifrån.
5. Att bo i huvudstadsregionen vore en extra nackdel för bostadsinvesteringar, eftersom objekt med rimlig direktavkastning ligger så pass långt bort att det är svårare att förvalta dem själv.

Det grämer mig inte ett dugg längre att vi i tiden lät bli att flytta till östra Vanda…