Hyrorna börjar återhämta sig och välgörenheten tar slut.
Man måste bjuda på lite provocerande motargument då och då så att det här debatterandet inte blir för tråkigt.
8 gillningar
Här är en familjelägenhet i ett totalrenoverat flerbostadshus som säljs genom kontantaffär. Man skulle bara behöva få jobben med på köpet.
2 gillningar
Det är verkligen en absolut positiv nyhet! Vissa människor har märkligt svårt att förstå att även dessa Heka-kostnader betalas av någons svett och möda. I fallet med personen i artikeln är det särskilt intressant att hen arbetar som Apotti-expert = helt på distans, och med en heltidslön som ligger över den finländska medelinkomsten. Om man någon gång måste infinna sig på plats för en teamdag verkar resan från Igelkottsvägen (Siilitie) till psykiatriska ta ca 40 minuter med kollektivtrafik.
Till exempel i Tusby verkar man kunna få en hyreslägenhet på knappt 50 m2 för under 700 €. Visst finns det alternativ, och man behöver inte ens flytta till dessa fruktade avfolkningskommuner ännu.
4 gillningar
“Ilonen berättar att hen inte ens har fått en duschstång av sin hyresvärd som hen kan hänga upp ett duschdraperi på. Duschvattnet blöter nu ner hela det lilla badrummet.”
Vilket klagande från Hekas hyresgäster. Vad kostar en sådan duschstång? 20 euro? Eller gratis från någon bortskänkes-grupp.
11 gillningar
Om man bor i en lägenhet till ett rejält “underpris” så borde man tycka att man har råd med en stång för 20€.. Även efter höjningen är rabatten jämfört med en i motsvarande skick säkert omkring 20%.
3 gillningar
Varje vecka har det också kommit nyheter om motsatsen. Man måste kunna titta lite på vem som uttalar sig, och fundera på varför de kan tänkas tycka så. Samma sak gäller media; om en koncern tjänar pengar på bostadsaffärer vill de säkert tro att allt återhämtar sig.
Visst har man också ganska ofta haft fel på olika forum. Oavsett hur mycket bostadspriserna har stigit finns det alltid gott om pessimister i diskussionerna som väntar på en krasch. I tider som dessa är pessimism förstås berättigad, men marknaden har aldrig brytt sig om mina åsikter, och verkar ofta ha överraskat majoriteten.
2 gillningar
Roande påståenden. Ett sådant objekt skulle kunna vara en utmärkt investering. Hyresgästen skulle betala kostnaderna och dessutom amortera på lånet via finansieringsvederlaget. Från hyresinkomsterna skulle man kunna dra av kostnaderna inkl. amorteringar.
2 gillningar
För att citera mig själv, hyresnivån “räcker inte till för att täcka ens skötselvederlaget och ränteutgifterna för finansieringsvederlaget”. I det fallet bidrar hyresgästen inte med en enda euro till amorteringen av de lånen.
Det finns gott om nyproduktion på marknaden som fortfarande har amorteringsfria perioder, där skötselvederlag + ränteutgifter för finansieringsvederlaget överstiger hyresnivån.
18 gillningar
Precis, här är bara ett slumpmässigt utvalt exempel från Mejlans i Helsingfors, färdigställt 03/2023:
https://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/helsinki/17613993
Skötselvederlag: 153 €
Finansieringsvederlag: 898,35 € (“Finansieringsvederlaget innehåller endast räntedelen.”)
= 1051,35 €
Och dessutom tillkommer det väl (?) ett tomthyresvederlag på 181,5 €, vilket betyder att man totalt borde få in 1232,85 € i hyra innan hyresgästen har amorterat lånet med en enda euro.
Jag har ingen koll på hyresnivån i Mejlans, men det verkade finnas en hel del utbud kring 800 € och därunder. Det här var visserligen inga nya lägenheter, men det är svårt att tänka sig att man skulle få över 50 % mer för den här. Särskilt som det är frågan om en ganska liten lägenhet och planlösningen också är rätt dålig med sitt “hallkök”.
Jag minns att jag tittade på de här nybyggena i huvudstadsregionen redan under de “galna åren” 2021–2022 med tanken att det här ju inte är vettiga investeringsobjekt ens med nollräntor, även om de skulle fortsätta till tidens ände. Antagligen baserades “investeringscaset” bara på tanken att man tar hem kassaflödet under de amorteringsfria åren och sedan säljer objektet till nästa person (?). 
Så priserna måste nog fortfarande sjunka helt enormt i dessa, även om räntenivån skulle sjunka tydligt från den nuvarande.
I gamla objekt var problemet enligt min mening inte lika stort från början, och jag tror att det är därför det också har korrigerats till större del än i dessa nybyggen färdigställda efter 2020. Det här baseras helt på min egen magkänsla (om någon har riktig data på prisutvecklingen för gamla vs. nya bostäder vore det väldigt intressant), men jag skulle säga att i huvudstadsregionen kostade nya lägenheter per kvadratmeter ungefär ~30–50 % mer än gamla lägenheter i samma område för 3–5 år sedan, men vid något skede drog kvadratmeterpriserna iväg speciellt för nybyggen så att de nästan var dubbelt så höga jämfört med gamla. Även i det där exemplet ser kvadratmeterpriset fortfarande ut att vara ca 12 700 € när man räknar in tomtandelen. I gamla ettor i Mejlans verkar det ligga runt 7 000 €.
26 gillningar
I bostadsinvestering anser jag att hyresavkastningen i % är det viktigaste. Jag skulle inte lägga mycket vikt vid värdeökning, då den är spekulativ. I dessa objekt kunde avkastningen redan under nollränteperioden vila helt på objektets värdeökning.
10 gillningar
Jag vet inte om det verkligen var slumpmässigt utvalt, men på magkänsla skulle jag säga att det här sorgliga YIT-objektet är ett lite dåligt exempel. Det var hutlöst dyrt före ränteuppgången, och i den här marknaden är det en ännu mer omöjlig ekvation. Kvadratmeter-priset för den där lyan är 11 300 €/m2 utan inlösen av arrendetomten. Det rör sig ändå om en ganska stor etta på andra våningen i Mejlans, utan några speciella finesser.
4 gillningar
I det där utgångspriset är det enligt min mening 200 000 € för mycket, särskilt när man räknar med den där tomtbluffen också. Det finns potential för ett ganska stort värdetapp efter att objektet inte längre är sprillans nytt.
En tumregel från Andrei Koivumäkis podcast är att priset på ett nybygge sjunker med 1 % per år för att det inte längre är nytt, det vill säga på grund av slitage. Värdet kan återställas genom att renovera objektet. Till exempel efter 10 år börjar en ytrenovering redan bli nödvändig.
3 gillningar
Jag lade bara in Helsingfors-ettor från åren 2022–2023 som sökkriterier på Oikotie och det här var det första i ~innerstaden som dök upp, så det fanns inget uppsåt här. Om det här är något “ökänt” objekt så ringde det åtminstone inga klockor hos mig, eftersom jag inte direkt har följt marknaden för nyproduktion under de senaste åren då jag anser att de i princip har varit sådana att man inte ens i en nollräntemiljö fick dem att gå ihop. Men det finns absolut andra liknande exempel som bland annat JuhaR hänvisade till.
Det här är också ett intressant perspektiv som jag inte tycker lyfts fram alls tillräckligt. Det känns som att man vid nyproduktioner alltid marknadsför stort att det är bekymmersfria och billiga år när man inte behöver renovera någonting på typ 10 år. Men jag har alltid själv funderat på om det inte är lite samma sak som med mycket annat, det vill säga att man som första ägare betalar en “premie” för att få ett nytt objekt, men den premien försvinner med åren. Detta gäller både lägenheten och hela bostadsbolaget. Varför skulle till exempel en lägenhet färdigställd 2010, som redan har samlat på sig en underhållsskuld (korjausvelka) på ca 15 år, skilja sig avsevärt i pris från en lägenhet från till exempel 60-talet där stambyte och andra stora renoveringar gjorts under de senaste 10 åren och som har ungefär lika mycket upparbetad underhållsskuld? Okej, hustekniken är kanske trots renoveringar ännu bättre i det nya, väggarna är bättre ljudisolerade osv., men kan man motivera en så stor prisskillnad med det? En lägenhet byggd på 1980-talet är ju inte dyrare än en byggd på 1960-talet bara för att den är 20 år nyare, utan det beror ju helt och hållet på vad underhållsskulden för dessa lägenheter och bolag är (om vi nu antar att de i övrigt är likadana med läge osv.). Så är inte antagandet egentligen att priset på en nyproduktion snarare sjunker relativt sett när “nyproduktionen” blir en begagnad lägenhet? (Givetvis kan det stiga trots detta prisfall om marknadspriserna som helhet stiger så mycket att de kompenserar för detta relativa fall).
13 gillningar
Jag har för mig att den regeln gällde egnahemshus?
2 gillningar
Jag sätter själv stort värde på husteknik och utvecklingen av byggnadsteknik i allmänhet, och sanningen är att bostäder från 2000-talet i regel är betydligt bättre byggda än bostäder från 70- och 80-talet. Även om man renoverar den gamla är det väldigt dyrt att göra den lika bra som en nyare bostad. Och den blir aldrig som ny, oavsett vad man gör.
Före 70-talet byggdes husen med yrkesstolthet och hög kvalitet. De är i hög grad unika och måste bedömas objekt för objekt.
16 gillningar
Ljudisoleringen har åtminstone förbättrats väldigt mycket i nya byggnader. I vårt flervåningshus byggt 2018 hörs praktiskt taget inga ljud från grannar eller utifrån.
En annan sak som inte syns mellan nya och gamla hus om man bara tittar på kvadratmeterpriser är att nya flervåningshus tenderar att ha stora terrasser. Det är inte ovanligt att terrassen i ett nytt hus ger 20–25 % extra kvadratmeter som kan användas utan infravärmare eller liknande från mars till oktober som ett extra ljust rum.
16 gillningar
Inderes senaste bedömning av YIT passar bra även i den här tråden:
“Baserat på våra beräkningar kommer bolaget att ha cirka 730 osålda färdigställda bostäder enbart i Finland vid kvartalets slut, jämfört med 623 stycken i slutet av Q2. Med nuvarande försäljningstakt och färdigställanden under Q4 skulle lagret av färdigställda bostäder hos YIT stiga till nästan 1 200 bostäder vid årsskiftet, medan det under de senaste fem åren (2017–2022) har legat på cirka 300 bostäder vid årsskiftet.”
Skynda er nu och köp, så att lägenheterna inte tar slut 
17 gillningar
Det stämmer verkligen. Nya flerbostadshus har ofta bättre ljudisolering. Jag har inte bott i ett enda gammalt flerbostadshus i Helsingfors där ljudisoleringen inte har varit ett problem på något sätt. Alla hade sina problem, både i Tölö, Kronohagen och överallt… För att inte tala om Vallgård och Berghäll. Och alla man pratar med om ämnet säger att det stör livet i innerstaden i viss mån, eller åtminstone irriterar från och till. Bara på grund av ljudisoleringen skulle jag inte kunna betala så mycket för boendet som det kostar i Helsingfors. Som ung orkade man lyssna på grannens klapprande skor eller grannens pianospel eller vilket bråk som helst, men när man blir äldre börjar det gå en på nerverna när köksskåpsdörrar smäller bakom väggen mitt i natten. Ibland hördes till och med vanliga samtal genom väggen. Och då i lägenheter vars prislapp skulle närma sig en miljon i dag. Helt obegripliga priser för en sådan boendekomfort.
19 gillningar
När det gäller ljudisolering är de nyare i en klass för sig, men det är inget fel på de äldre heller så länge läget och våningshöjden/fönsterriktningen är den rätta. Men grannarna påverkar också.
Flervåningshus i Helsingfors centrum där jag bott:
I ett hus från 1930-40-talet hördes nästan ingenting utifrån, trots ett väldigt centralt läge. Fönster mot gatan, men på de översta våningarna. Däremot hördes det alltid när grannarna ägnade sig åt det allra vackraste.
I ett hus från 1970-talet var det riktigt tyst. Relativt centralt läge, fönster mot innergården.
I ett hus från 1920-talet hördes ingenting från grannarna, men fönstren vette mot en central gata i centrum som ledde till sjukhuset. Ambulanser hördes dagligen, men ljudet från övrig trafik hördes knappt.
Ett annat 1920-talshus på en lugn gata, fönster mot gatan på andra våningen. Utifrån hördes ingenting, men ljud från trappuppgången hördes däremot. Ett tidstypiskt, rymligt och stort trapphus med en gammal hiss och ett fönster av frostat glas ovanför ytterdörren. Grannarna var främst tanter.
Sedan dess har det varit helt tyst i hus byggda 2014 och nu 2017, såvida inte grannen renoverar.
20-talshusen var också ganska svala på vintern och varma på sommaren. De senaste nya husen har varit betydligt varmare på vintern, men de blir också varma på sommaren. Bara inte lika mycket.
Äldre hus, i 100-årsklassen, har förresten sin egen charm. Hög takhöjd och djupa fönsterbrädor tilltalar i alla fall mitt öga. Det var också i sådana vi letade lägenhet, men vi hittade inte det rätta objektet.
Ett tips om lägenheten har ett centralt läge är att boka visningen vid en tidpunkt som inte är rusningstid. Stillastående trafik låter inte mycket, men under lugnare tider när enstaka bilar kör förbi i normal hastighet – då hörs det, om det hörs någonting.
4 gillningar
En mäklare berättade att det år 2008 trädde i kraft en lag enligt vilken ljud från grannar inte längre får höras. Inklusive dunsar. I vissa flerbostadshus hade byggherren till och med varit tvungen att i efterhand komma och installera tilläggsisolering när dunsar hördes.
Jag har bott i flerbostadshus byggda på 60-, 70- och 80-talet och i alla hördes grannarnas ljud väl. Det värsta av dessa var 80-talshuset.
2 gillningar