En ole ihan samaa mieltä hoivan tuottojen laskusta. Vuokrasopparit tarjoavat tietyin sopimuksin varmaa tuottoa ja niitä tarkistetaan indeksikorotuksin.
Lisäksi myytiin portfoliota varmasti huonotuottoisemmasta päästä eli tuotto voi jopa nousta.
Ne sijoitetaan uudelleen ja tuotto paranee.
Yksi oleellinen kysymys on kuinka nopeasti rahaa saadaan rahastoon ja miltä kantilta asiaa nyt katsotaan. Rahaston tuottojen vai osakkeen omistajille tulevien tuottojen?
Järkevällä yhtiökulurakenteella, oikeilla kohteilla, riittävällä velkavivulla rahastoon saadaan hyvin uusia kohteita ja sekä rahasto tuottamaan että kasvavaa tuottoa myös omistajille. Kun rahaston koko on tarpeeksi suuri niin hallinointikulut jo riittävät mainioon tuottoon.
Eiköhän sinne tule myös uusia tuotteita kunhan aika on kypsä.
Hoivarahaston nettovuokratuotto on valunut jatkuvasti alemmas johtuen markkinan kohonneista hinnoista joka on heijastunut Titaniumin rahastoon 1) arvonkorotuksina 2) uusia kohteita ostaessa nettovuokratuotot ovat olleet aiempaa matalampia. Viimeisen 12kk aikana Hoivarahaston nettovuokratuotto on laskenut 6,73 %:sta 6,16 %:iin. Tämä trendi tulee jatkumaan, koska markkinalla on tällä hetkellä enemmän ostajia kuin myyjiä. Laskeva nettovuokratuotto nostaa vanhan salkun käypää arvoa vielä jonkin aikaa, mutta heikentää samalla pitkän aikavälin tuottotasoa. Laskevan nettovuokratuoton lisäksi korkotaso tulee todennäköisesti nousemaan lievästi, joka heikentää velkavivun tuomaa vaikutusta. Myös korjausvelka alkaa jollain aikavälillä nakertaa rahaston tuottoja nykyistä enemmän, mutta tämän tarkkaa aikaa on hankala määritellä.
On myös tärkeä huomioida, että Titaniumin omat palkkiot ovat todella korkeat ja nämä palkkiot heikentävät luonnollisesti sijoittajille tulevaa tuottoa. En tarkoita, etteikö Hoivarahasto tuottotaisi ihan ok lähivuosina, omat ennusteeni seuraavalle 3 vuodelle ovat: 7,5-8 % välillä. Tämä taso jää kuitenkin viimevuosien ~9% tasosta ja on selvää, että mitä alemmas tuotto laskee, sen vaikeampaa uusmyynti on.
Toistan mitä olen sanonut aiemminkin, osakkeenomistajien kannalta tämä on täysin poikkeuksellisen houkutteleva tuote johtuen hyvästä näkyvyydestä ja korkeista palkkioista. Vaikka tuotot asteittain laskevat ja uusmyynti varmasti hidastuu, tulee rahasto tarjoamaan osakkeenomistajille erinomaista palkkiovirtaa myös tulevina vuosina.
“On myös tärkeä huomioida, että Titaniumin omat palkkiot ovat todella korkeat ja nämä palkkiot heikentävät luonnollisesti sijoittajille tulevaa tuottoa”.
Mitä tarkoitat tällä? Itse siis katselen asiaa nyt osakkeenomistajan silmin en rahastoon sijoittaneena. Sijoittaja se on osakkeeseenkin sijoittanut.
Mielestäni teksteissä täytyy nyt erotella selkeästi puhutaanko osakkeenomistajan intresseistä vai rahastonomistajan näkökulmasta. Ne kun poikkeavat aikalailla. Yhteinen intressi on varmasti win-win tilanne.
Sekava muotoilu oli. Tarkoitin siis, että Hoivarahaston palkkiot ovat korkeita ja tämä heikentää rahastoon sijoittaneiden saamia tuottoja. Osakkeenomistajien kannalta tilanne on erinomainen, niin pitkään kun rahastosijoittajat pysyvät tyytyväisinä.
Eivät intressit mielestäni oleellisesti poikkea toisistaan. Titaniumin pitää pystyä tarjoamaan Hoivarahaston omistajille mahdollisimman hyvät tuotot, jotta he voivat ylläpitää korkeita palkkiotasojaan.
Varakkaat yksityissijoittajat ja jonkin verran pienempiä insitituutioita. Reilut 2,5k omistajaa, eli keskimääräinen omistus reilut 100tEUR. Minimitiketti muistaakseni 20tEUR.
Kiinnostavaa nähdä vaikuttaako osakemarkkinoiden paniikki näihin vaihtoehtoisiin luokkiin… Eikös nämä hoivatilarahastot nähdä defensiivisenä/turvasatamana…?
Kyllä Titaniumin osakekurssi voi ottaa pahaakin hittiä paniikissa. Mutta rahaston osalta en osaa sanoa. Rahaston omistajien profiili kuulostaa liukasliikkeisemmältä kuin isot instikka-ankkuriomistajat… Mutten usko niiden olevan niin markkinapsykologian/-sentimentin armoilla kuin osakekurssi.
Tämä tarkoittaa toisaalta minulle, että dipeistä lisätään, kunhan on merkkejä siitä että rahastot ovat immuuneja paniikille.
Tällähän ei rahaston arvon kannalta oo merkitystä. Rahaston arvoon käytännössä vain hoivakiinteistöjen arvonmuutokset ja ne ei kovin paljon heilahtele. Titanium kärsii, jos rahastosta aletaan nostamaan varoja, mutta rahaston arvoon sillä ei suoraan ole vaikutusta. Paitsi jos tilanne menee niin pahaksi, että joudutaan pakkomyymään hoivakiinteistöjä samalla kun kiinteistömarkkinat romahtaa.
Verbaalinen ulosanti ei ollut kaikista selkeintä ja omistan kyllä Titaniumiakin, mutta ostin rahastoa sillä idealla, että se ei droppaa laskukaudellakaan, vaan Hoivan rakentaminen jatkaa kasvuaan, kun väestö ikääntyy.
Tuli kans toi aamarilive katsottua ja huvitti toi kommentti ‘Titanium mehustelijoista (täällä keskustelussa)’, kohdassa 6:50 kun Verneri otti Titaniumin esille
Joo, hoivakiinteistöt onneksi elää omaa elämäänsä, se tosiaan olisi huono jos lunastusten takia pitäisi myydä alhaiseen hintaan kiinteistöjä, miten G tossa jo kuvaili. Luulen kyllä paniikkimyyntien jäävän aika alhaisiksi koska itse ainakin pitäisin tätä rahastoa nimenomaan turvasataman kaltaisena sijoituksena. Mutta sen näkee sitten.
Itse en Titaniumin omistajana pelkää pääomamarkkinoiden laskun vievän pohjaa tältä keissiltä. Pidemmällä aikavälillä huolestuttaa eniten kasvava paine rahaston tuotoissa ja palkkiorakenteissa. Tästä hoivakiinteistöbuumista on suuremmissa määrin muutkin rahastot kiinnostunut mikä ei ole hyvä Titaniumille.
Vähän varovaisempaan suuntaan olen kääntynyt vrt. kun avasin tämän ketjun mutta edelleen positiivisella puolella pysyn melkein jo tuon osinkotuotto%:n takia, sekä usko rahaston kasvuun sekä usko ja eräänlainen optio uusista tuotteista.
Tässä kootusti omia ajatuksia ketjun viimeisiin teemoihin. Selvyyden vuoksi käsittelen asioita erikseen rahasto-omistajan ja Titaniumin osakkeenomistajan näkökulmasta.
Rahasto-omistajan kannalta pääomamarkkinoiden liikkeillä ei ole juurikaan merkitystä. Rahaston arvoon pääomamarkkinat eivät vaikuta, jos ei tule pakkomyyntejä. Pakkomyynnit (omistajat vetävät rahoja pois ja rahasto joutuu myymään kiinteistöjä epäedulliseen hintaan) ovat mielestäni varsin epärealistinen skenaario ja se vaatisi taakseen oikean kriisin/täydellisen paniikin, jossa 1) sijoittajat likvidoivat kaiken mistä saa järkevän hinnan 2) hoivakiinteistöjen jälkimarkkina kuivuu (nyt ostajia enemmän kun myyjiä).
Rahasto-omistajalla keskeinen haaste on rahaston jatkuva tuottotason lasku (kiristyvä kilpailu kohteista ja lievästi nousevat korot joka syö velkavivun tehoa). Tässä mielessä rahaston omistajien tilanne on edelleen hyvä, joskin tuottotaso tulee maltillistumaan viimevuosista, 6-8 % p.a. on mielestäni ihan realistinen seuraavat ~3v.
Osakesijoittajan kannalta tilanne on vähän erinäköinen. Pöäomamarkkinan epävarmuuden kasvun pitäisi itseasiassa tukea uusmyyntiä (näin käynyt syksyn aikana) ja pitkät lunastusajat hillitsevät sijoittajien pahinta hermoilua (pahin paniikki yleensä helpottanut 3kk aikana). Itse en ole vielä tällä hetkellä erityisen huolissani mahdollisista lunastuksista. Lunastusten riski kasvaa kuitenkin mitä enemmän markkina heikkenee. Jos pörssi laskee 30% nykytasolta, uskon että moni täälläkin on hoivarahastossa myyntilaidalla koska haluaa ostaa osakkeita (suhteellisesti houkuttelevampia). Tässä paniikkiskenaarioissa ajauduttaisi todennäköisesti pakkomyynteihin joka olisi myrkkyä myös osakkeenomistajille.
Palkkioissa hallinnointipalkkiot tulevat pitkällä aikavälillä kohtaamaan painetta. Tähän tulee kuitenkin menemään vielä vuosia, sillä tähän mennessä kaikki uudet toimijat (mm UB ja OP) ovat myös lähteneet korkeilla palkkiorakenteilla liikkeelle, sen sijaan että lähtisivät aggressiivisesti hintakilpailuun.
Tuottosidonnaiset palkkiot tulevat auttamatta laskemaan kun rahaston tuotto laskee, mutta tämä ei Titaniumille erityisen relevantti erä, niiden pienehken osuuden johdosta. Transaktiopalkkioita yhtiö kykenee edelleen ottamaan normaalisti, mutta rahaston kohteiden nettovuokratuottojen laskiessa (ja Titaniumin suhteellisen osuuden tuotoista kasvaessa) kasvaa Titaniumin paine tinkiä omista palkkioista. Lisäksi uskon, että sijoittajat tulevat yhä enemmän kyseenalaistamaan nämä toimialalle täysin epänormaalit palkkiot. Vaikka näiden merkitys 2018 numeroissa on vielä iso, eivät ne ole casen kannalta enää ratkaisevia johtuen rahaston ripeästä kasvusta.
Titaniumin rahastojen kasvu hyytyi selvästi joulukuussa. Todennäköisesti lunastukset (ikkuna auki 3kk välein) rokottaneet nettomerkintöjä. Anyway kasvu säilyi lievästi positiivisena ja tätä voidaan pitää pienenä helpotuksena. Hoivan tuotto myös hyvällä tasolla => vahvat tuottikset 2018.
Kriittinen piste tulee sitten maaliskuussa, kun rahastosta saa seuraavan kerran tehdä lunastuksia. Muistetaan, että lunastuksista pitää ilmoittaa 90pv etukäteen, eli loppuvuoden heilunta näkyy vasta maaliskuun numeroissa.
Miten sitten se merkitseminen toimii? Jos leikitään ajatuksella että joku panikoitti ja ilmoitti lunastuksesta ja nyt huomaakin että hei, ei vielä ehkä olekkaan niin iso paniikki tms → Voiko lunastuksen perua? / jos saa rahat maaliskuussa pois sieltä ja merkitseekin ne takaisin sinne rahastoon niin onko tämä yhtälö +/- 0?
Tuleeko moisesta ‘raha rallista’ kuluja Titanium:lle? Vai pelkästään rahojen omistajalle/sijoittajalle?
Lunastuksen perumisesta en ole varma, mutta olisi ihme jos sitä ei voisi perua. Titaniumillehan rahojen jääminen fundiin on hyvä juttu.
Rahasto on auki merkinnöille jatkuvasti. Tässä ajatusleikissäsi sijoittaja joutuisi maksamaan lunastuspalkkion (1-3% riippuen omistusajasta) ja merkintäpalkkion (2%). Lisäksi jos Hoivarahasto joutuisi myymään kiinteistön saadakseen likviditeettiä palautukseen ottaa Titanium tästä myynnistä transaktiopalkkiota sen 2% (näkyy rahaston laskevana arvona). Toki Titaniumille tuo kiinteistöjen myynti ei varsinaisesti ole positiivista, koska se painaa rahaston tuottoja => heikentää track-record => vaikeuttaa uusmyyntiä/ saattaa kiihdyttää lunastuksia.
mutta edelleen positiivisella puolella pysyn melkein jo tuon osinkotuotto%:n takia, sekä usko rahaston kasvuun sekä usko ja eräänlainen optio uusista tuotteista.