Vajaan 3 päivän aikana lähes 3% piensijoittajien osakkeista vaihtanut omistajaa. Aikamoisessa paniikissa pitkälle toistakymmentä prosenttia laskeneilla kursseilla. AUTS. Katsomossa on riemuittu sankoin joukoin, ah niin ihanan negatiivisista uutisista. Jotka osuvat jonkun toisen nilkkaan. Markkinatunnelmaa parhaimmillaan!
Hoivalla on kuitenkin 2025-2026 aloitettavaa hankekantaa 30 milj, joissa rakentaminen lienee hyvässä vauhdissa. Lisäksi huhtikuussa 2025 valmistui yksi kohde, joka taitaa olla em lisäksi.
Eiköhän joulukuussa kuitattu 35 milj kauppahinta käytetä ensisijaisesti uusiin kohteisiin. Minkä lisäksi pystytään siis vielä lyhentämäänn lunastuksista johtuneita rästejä.
1/24 lunastusten määrää taitaa selvitä tarkemmin kuukauden kuluttua tammikuun raportin myötä. Mutta eiköhän ostonappulalla olleet ole tällä kertaa voittajia, onnea heille!
Pidätkö tätä jotenkin positiivisena seikkana tässä tilanteessa? Hoivalla on vaikeuksia maksaa lunastuksia ja siinä tilanteessa investointisitoumukset on ensisijaisesti rasite, jotka lykkäävät tulevia lunastuksia yhä kauemmas tulevaisuuteen.
Titaniumin tulos on perustunut jokseenkin täysin näiden kiinteistörahastojen tuottoihin, joista on saatu lypsettyä poskettomia palkkioita sijoittajilta. Tuo lehmä ei enää anna maitoa entiseen malliin ja uusia lehmiä ei ole navetassa.
Eiköhän se ole ihan positiivista, jos voidaan unohtaa 100milj + lunastustarinat.
Todettakoon vielä, että hankkeista on sovittu ennen kuin p-a lensi tuulettimen. Kun tammikuussa 2025 selvisi lähinnä muiden rahastoyhtiöiden asuntorahastojen tila ja homma eskaloitui paniikiksi.
Itse ainakin olen taktisesti myynyt, jotta saataisiin kurssia alemmas haluamalleni ostotasolle. Perjantaina tyhjensin laidan 7,20 tasolle ennen huutokauppaa ja tänään 6,84–>6,80 ennen huutokauppaa. Eli ei ne osakkeiden myynnit oo aina paniikkia.
Kiitoksia tuosta Baltian bongaamisesta! Itse en tajunnut sitä enää tarkistaa Olin totta kai siinä oletuksessa, että nämä tiedotteet tuupataan pihalle samaan aikaan. Baltian lunarien lykkääminen ei tietenkään ole hyvä asia. En lähtökohtaisesti usko, että lunareita on kovin paljoa, mutta velkavipua ei haluta ottaa enempää ja käteistä ei laskelmieni mukaan hirveästi ole. Nyt pitää sitten myydä yksi rahaston kymmenestä kohteesta. Kasvattaa tämä jälleen epävarmuutta koko yhtiötä kohtaan.
Tuosta kurssilaskusta vielä. Itse ihmettelin tuossa lomilla tuota reipasta kurssinousua. Mikään asia ei varsinaisesti ollut kääntynyt yhtiön kannalta joulukuussa parempaan asentoon ja itse oli vaikea nähdä perusteita tuolle reippaalle kurssirallille. Nythän kurssi vain on peruuttanut sieltä.
Tiedossahan on vasta lunastukset, jotka erääntyi maksettavaksi vuosi sitten ja jotka oli tehty viimeistää 18 kk sitten. Omasta mielestäni Sauli oli jopa liiankin optimistinen omassa arviossaan, että lunastusten huippu olisi ollut H1/2024.
Tuolla voi hyvinkin olla edelleen jonossa 100 miljoonaa lunastuksia ja lisää tulee, koska näiden rahastoyhtiöiden lypsylehmien tarina on ohi. Kannattaa varautua siihenkin vaihtoehtoon ja miettiä mitä Titaniumista on sen jälkeen jäljellä.
Kurssinousu on varmasti pitkälti johtunut siitä, että vihdoin saatiin niitä hoivakohteita myytyä, kun sitä on niin pitkään odotettu, eikä niitä myyty millään isolla alella kuten joidenkin asuntorahastojen tapauksessa.
Vähän raskasta ja ehkä asenteellistakin tuo lehmistä jankkaaminen. Mutta jos tarkoitat Titaniumin kiinteistörahastoja, niin esim Hoiva on tuottanut osakkailleen liki 80%. Ja se on fakta.
Edelleen, puhuttaessa avoimista kiinteistörahastoista, pl metsärahastot, kenen muun kiinteistörastot tuottavat solidia kassavirtaa? Ja myös velkavipu toimii? Vieläpä ihan kohtuullisesti.
Mennyt 80% tuotto ei lämmitä, jos tässä nyt mennään vuosia nollatuottoa, koska lunastukset ruokkivat lisää lunastuksia ja niitä varten on kohteita myytävä kun kokoluokka on niin valtava. Niin kauan kun lunastuksia on rästissä, on todella vaikea saada rahastoon lisää sijoituksia.
Hoiva on varmasti jossain vaiheessa taas lypsylehmä tuoton osalta, mutta ensin sen pitää selvitä kuivin jaloin tästä alakulosta ja se ei ole ollenkaan varmaa. Tilanne olisi paljon parempi, jos olisi vaikka vain 6kk maksut rästissä. Nyt joutuu arvailemaan ja Saulin arvio saattoi omastakin mielestä olla jopa liian positiivinen lunastusten huipusta.
Kokeillaan Foorumin erinomaista parviälyä näin aamuksi!
Kysymys kuuluu, paljonko Hoivarahastolla on lunastuksia jonossa (sis. lunastusikkunat H1’24, H2’24, H1’25)? Nyt ilmoitettu 50% H1’24 ikkunan lunastuksen maksu sisältyy arvauksen loppusummaan. Katso tarvittaessa apua taulukosta linkatusta viestistä.
Kun veikkauksessa ei ollut sopivaa vaihtoehtoa, veikkaan näin erikseen Titaniumin lunareiden määräksi alle 45 milj.. Eli alle 10% aumista.
Perustelut Eq:n yhteiskuntakiinteistöistä. Joka on siis jo ilmeisen loppusuoralla lunareiden maksun suhteen. 1/25 lunareistakin on jo 40% rahoista kasassa.
Eq:n yhteiskunta kiinteistöjen vuokrattavien neliöiden määrä on sulannut kolmessa vuodessa noin 16%.
Eq:lla homma alkoi eskaloitumaan jo -22/-23 vuodenvaihteessa, Titaniiumilla ainakin 1,5 vuotta myöhemmin.
Eq on jo pääosin kuitannut lunastukset, osittain pahimpaan korkopiikin aikana. Oletan, että Titanium saa vähän enemmän vetoapua lunareiden maksuun markkinoilta. Kevyemmän markkinan, paremman tuoton ja ylivoimaisen lähivuosien tuottohistorian perusteella.
Titaniumin Hoivan kassavirta on ollut selkeästi vahvempi. Hoivan kassavirralla pystyy jonkin verran lunareitakin kuittaamaan. Eq:lla on haasteita jo velkavivun suhteen ja neliöitä on ehkä jouduttu myymään toiminnan pyörittämiseksi.
eQ yhteiskuntakiinteistöt on nähdäkseni huono vertailukohta ainakin vuokrattavien neliöiden kehityksen suhteen. Myyntien lisäksi rahasto on myös ostanut kiinteistöjä ainakin Varmalta ja Ilmariselta vuonna 2025 ja myyjät ovat tulleet kaupan yhteydessä sijoittajiksi rahastoon:
Tämä veikkaus vaikuttaa varsin optimistiselta, sillä sen mukaan oletettu lunastusten määrä olisi H2/24 ja H1/25 maksimissaan yhteensä joitakin miljoonia.
Eq:n kiinteistökaupoista on haastavaa tehdä tarkkaa laskelmaa.
Huomasin em. kiinteistöjen kaupat, mutta tiedottiko eq neliöt tai kauppasumman, en löytänyt.
Eq ei ilmeisesti ole muutenkaan kauhean tunnollisesti tiedottanut kiinteistömyyntejään. Kuukausirapsoilla havaitsin jossakin kohtaa, että neliöt muuttuivat mutta myyntejä tai ostoja ei tiedotettu?
Eq tapauksessa puhumme nyt yhteensä luokkaa 300.000.000 euron transaktioista. Olikohan se Varmalta tullut koulukiinteistö rakennettu -40 luvulla. Eli tuskin ainakaan se vaikuttaa mihinkään.
Mutta kuukauden päästä olemme viisaampia. Eiköhän Hoivan tammikuun rapsasta pysty hyvinkin tarkasti laskemaan kisan ensimmäisen etappipisteen.
Itselle on vaikea havaita mitään yhtäläisyyksiä eQ Yhteiskuntakiinteistöjen kehityksestä Hoivan suhteen, millä aikaisemmassa viestissä näkemystäsi perustelit.
Mielestäni ainoat tiedossa olevat tosiasiat on, että Hoivan lunastukset laahaa perässä 18 kuukautta sitten tehdyistä lunastuksista lähtien. Tuon jälkeen tehtyjen lunastusten määrästä voidaan tehdä ainoastaan arvailuja, josta @Sauli_Vilen ylle jo gallupin teki.
eQ on Titaniumiin verrattuna ollut kuitenkin selkeästi aktiivisempi toimija markkinoilla ja sitä kautta saanut purettua lunastuksia. Titanium tuntuu siihen nähden vaan hautovan rahastonomistajien varoja ja samalla turvaavan omia palkkioitaan.
Laskelmieni mukaan eQ YKK on maksanut lunastuksia noin 260 MEUR:lla. Lisäksi jonossa on nyt kahdet lunarit. Jos oletetaan, että jonossa olisi vaikka 100 MEUR, niin yhteensä lunareita olisi ~360 MEUR, eli +20% koko rahaston huippuarvosta (~1,6mrd). YKK:ssahan arvo on tullut alas myös ~200 MEUR/-15 %. Avoimista rahastoista suurimmat nettolunastukset (so far) on laskelmieni mukaan Ålandsbankenin asuntorahastossa, joka huitelee jo yli 30%:ssa. Tarkat datat saadaan tässä keväällä, kun rahastoyhtiöiden vuoskarit valmistuu.
20% lunastukset tässä vaiheessa rahaston huippuarvosta lienee hyvä arvaus myös Titaniumin Hoivalle, eli noin 100 miljoonaa. Lisäksi pitää huomioida, että tasan vuosi sitten Titanium ilmoitti lykkäyksestä lunastuksissa, eli se saattaa kiihdyttää lunastusintoa tähän juuri päättyneeseen jaksoon H2 25.
Varmaan aika moni, kun on siellä muitakin rahastoja kuin kiinteistöihin sijoittavia. Toisaalta hoiva on pärjännyt paremmin kuin useimmat Suomeen sijoittavat kiinteistörahastot eli ihan hyvin niitä rahastoja hoidetaan. Ei kai Titanium mitään sille voi, jos osalle sijoittajista ei oo viime vuosina riittänyt 1-2 prosentin tuotto hoivasta. Onko Suomessa jokin hoivarahasto, joka on pärjännyt paremmin viimeiset pari vuotta tuotolla mitattuna?
Hoivan lunastuksia on nyt lykätty 12 kk. Ei 18 kk kuten jotkut täällä saattavat vielä luulla.
Hoiva on nyt maksamassa lunastuksia, joiden tuotto on ollut 2023-2025 yhteensä noin 8%.
Eq YKK kuittasi 2023 13,8% tappion. Vuosina 2024 ja 2025 tuottoa on tullut rapiat 2%. Nettona tappiota jäi 11,5%.
Ero Eq YKK ja Hoivan tuottojen välillä on siis 19,5% Hoivan hyväksi viimeiseltä kolmelta vuodelta. Ja edelleen, Hoivan lunastuksia on siis lykätty vasta 12kk.
Eli Eq YKK on maksanut lunastuksia keskimäärin jonkun kuukauden ripeämpää tahtia, mutta Hoivan tuotto on ollut 19,5% parempi viimeiseltä kolmelta vuodelta.
Vaikeissa olosuhteissa Titaniumilta mielestäni melko hyvä suoritus tähän mennessä.
Ostopaikkahan tämä on pitkällä välillä, jos uskoo, että yhtiö selviää tästä kurimuksesta. Joskin tämä alennustila ja huonot uutiset johtavat siihen, että kurimus ja huonot uutiset (huono näkyvyys) jatkuu vuoteen 2028 saakka. Eli äärimmäisen kärsivällinen saa olla.
@Sauli_Vilen hakuaisin kysyä, että kuinka todennäköistä on, että yhtiö vähentää osinkoa? Varautumalla lisälunastuksiin (joita huonot uutiset voivat kiihdyttää).
Itse ihmettelin jo silloin vuosi kaksi sitten, kun myyntiä vahvistettiin palkkaamalla lisähenkilöstöä, vaikka jo silloin oli nähtävissä ihan maalikon silmin, että rahastojen myynti tulee olemaan äärimmäisen hankalaa/heikkoa.
Olin totta kai siinä oletuksessa, että nämä tiedotteet tuupataan pihalle samaan aikaan. Baltian lunarien lykkääminen ei tietenkään ole hyvä asia. En lähtökohtaisesti usko, että lunareita on kovin paljoa, mutta velkavipua ei haluta ottaa enempää ja käteistä ei laskelmieni mukaan hirveästi ole. Nyt pitää sitten myydä yksi rahaston kymmenestä kohteesta. Kasvattaa tämä jälleen epävarmuutta koko yhtiötä kohtaan.
