Eiköhän voida sanoa, että jos jos tässä myyntipaineessa on saatu kaupat maaliin vain 5% alennuksella, niin arvonmääritys on kyllä osunut täysin lankulle. Vapaassa myyntiympäristössä olisi varmaan päästy jopa yli tasearvon?
13 tykkäystä
Kuka tai mikä tekee tästä nykyisestä ympäristöstä suljetun tai rajoitun?
2 tykkäystä
Tarkkaan ottaen, kappalemääräistesti 9% Hoivarahaston kohteista on nyt myyty, ei 10%, kuten joku väittää. Myydyt kohteet vastaavat 5,1% rahaston omistamien kiinteistöjen arvosta. Neliömäärien suhteellinen muutos saadaan tietää heti tammikuun alussa.
Aika selvää kuitenkin taitaa olla, että kaupan seurauksena rahaston omistamien kiinteistöjen keskimääräinen yksikkökoko, keskimääräinen neliöhinta ja vuokrasopimusten keskimääräinen voimassaoloaika kasvoivat.
Kaupasta Titanium saa 2% myyntipalkkion luultavasti vielä 2025. Jos saatu kauppahinta käytetään lunastusten maksuun, lunastusten maksusta Titanium saan noin 1% lunastuspalkkion 2026. Pelätty palkkiotuottojen “merkittävä” lasku näiltä osin realisoituu nettona tilikaudella 2027.
Hoivarahaston rahasto-osuuden omistaja on nauttinut solidia käteistuottoa ja jopa pientä arvonnousua kiinteistömarkkinoiden viime vuosikymmenien pahimman kiinteistömarkkina turbulenssin aikana. Maailma ei ole täydellinen, lunastusten maksu on viivästynyt. Mutta ehkä nyt voi jo todeta, että aika typerää, sekä kohta entisten rahaston omistajien että rahastoon jäävien omistajien kannalta, olisi ollut myydä hoivakiinteistöjä laitaan puoleen hintaan pahimman markkina myllerryksen aikana?
13 tykkäystä
Arvioitsijan tehtävä on määrittää kohteiden markkina-arvo. Jos kauppahinnat poikkeavat merkittävästi arviokirjojen arvoista (oli se sitten ylös tai alas), sitten kyllä arviokirjat ovat olleet pielessä. Rahastolla on lisäksi ollut hyvin aikaa löytää halukas ostaja kohteille.
5 tykkäystä
Muutama kommentti kootusti:
-
Markkina ei ole millään mittarilla rajoittunut. Titaniumilla on ollut nyt 18kk aikaa myydä kohteet (kesäkuun 2024 lopussa oli tieto että lunastukset tulevat tammikuussa ‘25 maksuun). Kyllä tämä on ollut varmasti paras mahdollinen hinta joka markkinalta on tällä hetkellä saatavissa.
-
Kiinteistöjen arvonmääritys on hyvin kaukana eksaktista tieteestä. Mielestäni tuo 5% haarukkaan osuminen vastaa tosi hyvin arviokirjoja. @Lisko1 kommentti tähän liittyen on oikein osuva.
-
Transaktiopalkkio on hyvä huomio. Meidän laskelmien mukaan yhtiö ei ole tätä 2% transaktiopalkkiota historiassa ottanut ihan täysimääräisesti, joskin on toki mahdollista että meillä joku virhe excelissä. En tämän johdosta ihan suoraan tuota tuottoa uskalla lyödä exceliin. Lunastuspalkkiot tulevat varmasti pääosin tuolla 1%:lla.
-
ihan hyvä haasto @gearloose1’lta tuosta myyntiajankohdasta. Toki tämä lopulta riippuu siitä, että mikä hinta oli tarjolla viime keväänä. Toisaalta eQ pystyi viimeisen 18kk aikana myymään sadoilla miljoonilla kohteita markkinaan järkevillä arvostuksilla.
Sitten vielä loppuun vähän skenaarioanalyysiä. Tuossa kommentissani maalasin jo tuon parhaan skenaarion, eli sen, että tämä 35 MEUR myynti riittäisi putsaamaan pöydän. Huono, mutta realistinen vaihtoehto on se, että yhtiö kertoo maksavansa 1/25 rästissä olevat lunarit tammikuussa 2026, mutta ei kommentoi niiden mittakaavaa. Tässä skenaariossa sijoittaja ei tiedä paljonko tuosta ~50 MEUR pelivarasta käytetään tähän ja samalla tuulikaapissa on jonossa 7/25 sekä 1/26 lunastukset. Toki mittakaava nähdään sitten helmikuun kk-katsauksessa, mutta tämä jättäisi ikävästi ilmoille riskin siitä, että lunarit ovat +100 MEUR. Jos yhtiö maksaa vain osan rästissä olevista lunareista, niin olisi toivottavaa, että yhtiö kommunikoisi selkeästi mikä osa niistä maksetaan (vrt. eQ).
21 tykkäystä
Demografiakehitys huomioiden ihan hyvä veto myydä päiväkotikiinteistöt norjalaisille. Jäännösarvoriski salkussa pienenee.
1 tykkäys
Myyntipaine. Ostaja kyllä varsin hyvin tietää millaisessa tilanteessa Titanium on ollut lunastusten suhteen viimeisen 18kk aikana. On mielestäni hyvin naiivia ajatella, ettei tällä ole ollut lainkaan vaikutusta hintaan.
7 tykkäystä
Uusmyynnin käyntiinlähtöä Hoivan osalta lienee turha vielä kovasti veikkailla, mutta voisiko tämä uutinen kiinteistöjen myynnistä saada jopa uusia lunastuksia liikkeelle?
Osa sijoittajista ovat olleet todennäköisesti aika passiivisia tekemään mitään, kun tietoa lunastuksen ajankohdasta ei ole ollut. Lunastusten edes osittainen käynnistyminen saattaisi saada lunastusaikeissa olleita aktivoitumaan, kun osuuden arvokaan ei ole laskenut.
3 tykkäystä