Piippo - Paalausverkot ja paalauslangat

Osakkeet
47

Jos ihan vaan rationaalisesti tarkastelee tuota;

Ostaja:

  • Yksityinen - Epätodennäköinen
    • Käyttötarkoitus halkometsäksi kallis, asumistarkoitukseen kaavan puolesta sopimaton, naapurin pellon jatkoksi ehkä epämielekäs ja spekulointitarkoituksessakin haastava, koska kunta aina sen voi etuostolla poistaa, jos ihan ilman edestä sattuisi menemään. Missään näissä tarkoituksissa ei maalla ole 5 numeroista summaa enempää arvoa.
  • Kunta - “ainoa”
    • Käyttötarkoitus kiinteistökehityksen kannalta kyseenalainen vaikka ns. ytimessä. Lempäälä on yhtä haja-asutusaluetta ja kymmenen “priima OKT” tontinkaavoittaminen tuohon vaikuttaa, noh, epätodennäköiseltä. Jos nuo pellotkin ois kaupan ja koko alue kehitettäisiin niin sitten puhuttaisiin aivan eri pelistä. Kerrostaloon et itsekkään tuntunut uskovan esittämilläsi tehokkuusluvuilla.
    • Hinnoittelu; Lempäälä ostaa maata ja on ostanut maata. Viime vuosina esim +5000ha. En tiedä kuinka strategista on tuollainen 1,8ha tontti siihen kylkee “haja-asutusalueella.” Näistä maksettiin noin 20k€/ha joka on myös aika keskiarvoinen raakamaan hinta muissakin kaupungeissa. Painotetaan, että raakamaan. En omaa sisäpiiritietoa, mutta kunnilla nämä hinnoittelut raakamaalle ovat yhdenvertaisia kaikille ja eri hinnoittelumalleja on. Vertailuhinta 2€/m2 mikä aika tyypillinen noin niinkuin pallokentäksi. 2-4x metsämaan hinta. 5-10% myytävän tontin hinnasta. En tiedä miten näilläkään hinnoittelumalleilla päästään kuuteen numeroon.

Olet oikeassa. Ihan vaan tunnepohjalla menen. Esittäisin kuitenkin vastakysymyksenä minkälaisia skenaarioita sinä näet, että tuosta Lempäälän tontista saisi edes 6-numeroisen summan, jos pyöristysvirhearvio on mutuilua?? Muistaen, että ns. pakkoraossa ollaan vielä myymässä.

48

Taitaa se Lempäälän väkiluvun kasvu painottua enemmän sinne Tampereen kylkeen kuin varsinaisesti tuonne Lempäälän keskustaan.

Minusta myös on kyllä varsin optimistista odottaa tuon Outokummun tehdaskiinteistön menevän kaupaksi nopealla aikataululla tuohon hintaan. En ole todellakaan näiden asiantuntija, mutta miksi ihmeessä joku haluaisi juuri tuonne? Raideyhteys on plussaa, mutta vaikka noi kiinteistöt ostaisi, niin todennäköisesti niihin saisi tehdä aika paljon muutostöitä (riippuen toki minkälaista toimintaa). Noita teollisuustontteja kun kunnat jakelee käytännön ilmaiseksi mielellään, niin veikkaisin kyllä että niitä kilpailevia vaihtoehtoja riittää Itä-Suomessa.

3 Likes
49

Kuten todettu, yksi ostaja riittää, jos sitä ei löydy niin sitten ei mene. Pointti onkin että jos valmiille tiloille on tuolla jollekin käyttöä, halvalla niitä tuolta saa. Tarvittavaan neliöhintaan ei tyhjälle tontille saa juuri mitään.

Käytännössä Lempäälän keskustan tuntumasta noin iso maapläntti 1,8ha olisi joku 1,8 x 20keur = 38 keur. Etuovessa on juuri nyt 4 rantatonttia Lempäälässä, hinnat 78-265 keur. Kaava-alueen ulkopuolella tarvitaan tietenkin poikkeuslupa. Tämän perusteella voisi päätellä että tontista saa kyllä nyt jotain muuta kuin syrjäisen sijainnit hinnan. Ml kunnan kanssa hinnoittelu.

Mutta, ihan vapaasti saa pyöristellä itse kukin nollaan, ja silloin on kyllä helppo todeta kannatta pysyä irti tästä tapauksesta.

1 Like
50

Olisit nyt edes yrittänyt vastata jotain järkevää, muuta kuin, että on keskustassa niin pakko olla arvoa. Edelleenkin se on yksi paskan hailee tuo tontti, kun se hukkuu jo spreadiin oli se sitten 40k vai 100k. Ihan aidosti kiinnostaa mikä se arvio tuon arvosta arvon Opalla on, jos sillä sinun mielestä arvonpurkautumisen kannalta merkitystä lopputulemaan on.

Ja vaikka ois 140k niin silti pyöristysvirheen rajoilla :grinning_face:

51

Tontin arvon määrittelyssä tietysti olennaisena osana kaavoituksen arviointi. Jos tuon 18 000m2 saisi jakaa kymmeneksi 1800m2 omakotitalotontiksi, on selvä että heittämällä seitsemännumeroisiin summiin mentäisiin. Itselläni ei ainakaan löydy kompetenssia arvioida voiko tuohon saada poikkeuslupia yms.

52

Onko meillä esimerkkiä mistään, että kaavoitusmonopolin käyttäjä jakaisi arvoa raakamaan myyjälle merkittävästi?

Kunta ostaa raakamaata ja kaavoittaa omia maita kuitaten hyödyn. Eikö se näin ole mennyt iät ja ajat? Tietysti tuossa voisi kuvitella skenaarion, että tuo koko alue peltoineen kaavoitettaisiin joskus kaukaisessa tulevaisuudessa niin siinä saattaisi sivuosumana tulla tuollekkin pläntille uusi kaava, mutta kehittämiskorvauksena silloinkin kunta suurimman osan sipaisisi. Tämäkin vaatisi aikaa ja peltoja…

Team Arbitraasin vankkumattomana kannattajana toivon toki 7-numeroista arvoa tontille :smiley: Ehkä täällä jollain muulla olikin sisäpiiritietoa…

image
image805×430 55.7 KB

53

Mikä lie kuumottaa, mutta kerrataanpa:

-Piippo tiedottaa, että nettovelaton arvo olisi n 3,9 meur

-em luvusta 1,4 meur yhteensä Outokummun teollisuuskiinteistöä ja Lempäälän tonttia. Ts n 2 eur/osake ylittävä arvo.

-Outokummun teollisuus kiinteistö 8730 m2 (lämpimät ja kylmät tilat yhteensä), jolloin 160 eur/m2 antaisi 1,4 meur. Puhtaasti antamaan osviittaa että kovin isoa hintatasoa ei tarvitsisi saada. Jos löytyy joku ostaja.

-Lempäälän tontti 18.000 m2 on keskustan välittömässä tuntumassa, juna-asema n 500m, elintarvikekaupat 300/500m. Triviaalisti about kaikilla kaupungeilla on intressi, että keskustojen läheisyys ja raideliikenteen läheisyys hyödynnetään rakentamisessa, ja tyypillisesti infrastruktuuri on lähistöllä. Toki onhan se mahdollista että Lempäälässä olisi toisin, ja politiikka kun on läsnä on monenlainen hölmöily mahdollista. Kyseinen Piippo Oy:n omistama tontti 418-431-3-33 ei ole asemakaavoitettu, joten kaikki on periaatteessa mahdollista.

-jos kurkkaa yleiskaavan 2040 puolelle (selostus) niin Lempäälässä on ajatuksena laatimisen aikoihiin ollut lisätä kaupungin asukaaslukua huomattavasti, ja keskustan alueelle yli tuplausta, eli +5300 henkeä.

-tottakai tuota Piippo Oy:n tonttia ei asuinkäyttöön tarvitse ottaa, voi kai sen kunta määrätä vaikka kaupungin virkistysalueeksi ja pakkolunastaa metsämaan hintaan. Silloin ollaan lähellä arvoa nolla.

-eräs toinen vaihtoehto on kaavoittaminen vaikka kertoimella 0,2, jolloin rakennusoikeus olisi 18.000 x 0,2 = 3600 m2. Vaikkapa 20 OKT tonttia a 800m2, jossa kussakin rakennusoikeutta 160m2. Lempäälässä tavallinen tontin hinta on 60-80 keur. Käytetään sitä, vaikka sijainti on oikeasti samaan aikaan keskustassa ja veden äärellä. 20 kpl x 70 keur = 1400 keur. Tuosta kaupungille 40-60% hyödystä, eli vaikka 1400 x 40% = 640 keur jäisi Piipolle. Mutta - koska aikataulu - myydään trokarille odottamaan aikaa parempaa vaikkapa -50% => 320 keur Piipolle

-tai hakea poikkeuslupaa asunnolle / vapaa-ajanasunnolle, ja saada siitä hinta X.

=> Lempäälän tontin hinta voi olla about nolla, tai tällä aikatululla vaikka 320 keur, tai jotain muuta.

Kuten sanottu, sopii valita oman näkemyksen ja riskisietoisuuden mukaan.

Eniten itseä arvelluttaa miten Outokummun kiinteistön käy, ja toisaalta järjettömyytenä näyttäytyvä delistaus. Miksi kuoriyhtiötä ei muka saataisi kaupaksi edes johonkin järjevään hintaan, etenkin kun delistaus kuluttaa aikaa. Valmistellaanko tässä jotain kähmintää, vai neuvottelutaktiikkaa kuorihinnan maksimoimiseksi? Vaikka kuori on FirstNorth -kuori, on nortissa kuitenkin hienoja isoja firmoja, ja sieltä listoilta saa kyllä itsensä upgreidattua jos haluaa.

image
image722×271 94.2 KB

image
image937×203 42.9 KB

https://aaltodoc.aalto.fi/server/api/core/bitstreams/8e5f21b1-e6c9-4fa1-bdf8-2a5f34319b42/content

2 Likes