Oma Säästöpankki

[Kasper_Mellas]

@Marcus5

It is important (also for Kasper Mellas) to remember that Oma’s ROE figure and CET1 capital adequacy ratio are difficult to compare with other banks, because Oma does not use the IRB method.

If we look at the simple (but revealing) ratio of equity to total liabilities, Oma is at 8 percent, while most other banks are at about 4 percent. Oma’s capital adequacy is about twice as high as its peers.

In other words, Oma could operate with a lower CET1 ratio than its peers and still be better capitalized.

I don’t know where you calculated these from, but here are the equity ratio figures based on my own calculations at the end of 2024 (equity/total assets):

• Aktia 5.7 %
• Ålandsbanken 6.2 %
• OP Group 11.1 %
• POP Bank Group 12.1 %
• S-Bank 7.4 %
• Savings Bank Group 9.2 %
• Nordea 5.2 %
• Average 8.2 %

As for the use of internal models (IRB):

• Aktia has internal models in use for about 43 % of its exposures (retail customers)
• OP does not use internal models at all
• Ålandsbanken has internal models in use for the majority of its exposures
• POP Bank does not use internal models at all
• Savings Bank Group does not use internal models at all
• Nordea uses internal models almost exclusively
• So, internal models are used by every other one

However, it is quite true that staring solely at CET1 figures does not always tell the whole truth.

[Taustavaikuttaja]

Today, even Seiska has picked up on the theme, albeit from a perspective that fits the magazine’s profile:

Julkkishypnotisoija Sami Minkkinen ja Heini-vaimo paiskattiin putkaan – syynä...

[karhumarkkina2]

I have to say that the new strategy is a real disappointment. It is based on an unrealistic pursuit of “sustainable growth” for which there is no supporting evidence. In the background is a long continuum of declining volumes, revenue, customer numbers, and results. All of this is now supposed to turn around as if by magic. The only thing that has been growing is costs, as we well know.

Apparently, due to the pursuit of growth, the planned profit distribution is once again falling far short of the level of banking sector peers.

The weakest valuation multiples among profitable companies on the Helsinki Stock Exchange could be corrected by focusing on cost management and profit distribution. I am particularly surprised by the complete silence regarding share buybacks (at least nothing has caught my eye, correct me if I am wrong). With the P/B ratio being around 0.7—about half the level of Aktia and Nordea and only one-third of Ålandsbanken—buying back and canceling shares would be an effective way to increase shareholder value. It just doesn’t seem to interest the company. In my own assessment, this would be a potential turnaround case; the biggest question mark seems to be the impact of “ownerless money” (isännätön raha), which has been discussed a lot in the forum discussions. The interests of the old boys’ network override the interests of shareholders. Hopefully, I am wrong.

[Kunhalvallasaa]

Looking at the largest shareholders, it’s not worth doing buybacks here.
The biggest ones already own this anyway..
Ex-banker and an obvious larger client included in the Top 20.

[Yossi]

Jaakko Keskinen is a long-standing, steady major investor who is, of course, also a client or partner of financial institutions—or however you might phrase it.

[Kunhalvallasaa]

So, isn’t Keskinen a “business partner” of Oma Savings Bank, meaning more than just a customer…?

[Sijoittaja-alokas]

Here are Kassu’s pre-comments as OmaSp releases its Q4 results on Thursday

We expect OmaSp’s result to have declined year-on-year. At this point, the decline in earnings is driven solely by the contraction of net interest income, as profitability in the comparison period already suffered from a clearly increased cost structure. Additionally, our focus is, as usual, on the development of credit losses and the quality of the loan portfolio. Our operational forecasts remain unchanged, but following the strategy update, we have slightly revised our profit distribution forecast upwards.

OmaSp Q4’25 -ennakko: Laskeva korkokate painaa yhä tuloskehitystä - Inderes

[Taustavaikuttaja]

I just had to take a look at how the current Haapa asuntorahasto II Ky (Haapa Real Estate Fund II LP) is doing (and a few other things as well).

First, a little history:

A new partnership agreement was made and signed on September 1, 2025:

Haapa Holding II Oy manages the affairs, and Juha Kivimäki, formerly of FinCap, also serves as a proxy (prokuristi). A company founded with €0 in equity doesn’t exactly inspire confidence.

Signatories:

The current partners and capital contributions can be seen in the trade register extract.

Proxies for Haapa asuntorahasto II Ky:

On behalf of Oma Säästöpankki, the new partnership agreement was signed on September 26, 2025:

In this context, it is also worth mentioning that other arrangements have been made elsewhere, primarily regarding Kotamäki and Sarajärvi:

The former GapCon Oy has been renamed Casyr Oy (ID: 2286193-6)

And Gap Holding Oy and GapInvest Oy have been merged into it:

The information for Casyr Oy also showed that Kotamäki does indeed live in Switzerland nowadays:

And the former shelf company GH Asunnot Oy has been renamed Gapcon Oy:

On the timeline, the date of establishment likely coincides with the first problems that arose from the FIN-FSA (Fiva) side.

In the new Gapcon, power is exercised only by Sarajärvi, with Vesa Mäkelä holding proxy:

Finally, a few words about the audits related to this scenario: A structural independence problem in auditing? The case of SK-Reviisorit, Mikko Sillanpää, and KPMG

An auditing network operates around Oma Säästöpankki (OmaSP), where the same auditors simultaneously oversee the accounting of both the bank’s owners and the bank’s largest debtors, even though the interests of these two clients are conflicting.

SK-Reviisorit Ab is an auditing firm based in Seinäjoki that simultaneously audits two entities critical to OmaSP. The first is the Parkanon Säästöpankkisäätiö (Parkano Savings Bank Foundation), a significant owner of the bank. The auditor-in-charge is Simo Viitaniemi. The second entity is the FinCap network’s >16 companies, which represent the bank’s largest individual credit risk. These include, among others, FinCap Oy, Casyr Oy, Gapcon Oy, Citytontti Oy, Koy Sofianparkki, Haapa Holding I, Haapa Funds, Seinäjoki Stadion, Train Factory companies, and As Oy Lauttasaaren Linnahovi, etc. The auditors-in-charge are Petteri Myllymäki and Toni Koivusaari.

The conflict is structural. From the owner foundation’s perspective, the auditor should critically assess whether the bank’s loan loss provisions are sufficient, as understated provisions threaten the value of the foundation’s ownership. From the perspective of the FinCap companies, the auditor should evaluate whether the financial situation of the companies is presented correctly, but an overly critical assessment would lead to larger loan loss provisions at the bank, which in turn would depress the value of the foundation’s ownership. SK-Reviisorit sits on both sides of this equation.

The situation is deepened by the “Koivusaari bridge.” Toni Koivusaari (b. 1992) sits on the board of SK-Reviisorit Ab while also serving as a deputy auditor for Tilintarkastus Mikko Sillanpää Oy. Mikko Sillanpää, in turn, audits the Kuortane Savings Bank Foundation and the Töysä Savings Bank Foundation: totaling >14% of the bank’s voting power. Through Koivusaari, these two auditing chains are linked: Sillanpää is responsible for the foundations, SK-Reviisorit is responsible for the FinCap network, and Koivusaari is in both organizations. It’s worth noting that Mikko Sillanpää is the spouse of OmaSP’s former communications director, Minna Sillanpää.

The third layer is KPMG, which simultaneously audits both Oma Säästöpankki itself and the South Karelia Savings Bank Foundation (Etelä-Karjalan Säästöpankkisäätiö). Thus, the same auditing firm sees the true state of the loan portfolio from within the bank and, on the other hand, evaluates the financial statements of the foundation, where the OmaSP ownership is by far the largest asset.

Overall, the auditing of at least four of OmaSP’s nine owner foundations is directly linked to the auditing of the bank’s borrowers: either through the same firm (SK-Reviisorit, KPMG) or through a personal bridge (Koivusaari). This is not an isolated disqualification situation, but a systemic independence problem.

The accounts of the Lieto Savings Bank Foundation are audited by Ernst & Young, and the 2024 financial statements reveal that Lieto has also participated in the management’s protection commitment.

I look forward with interest to seeing what the earnings release on February 12, 2026, will contain.

[Farseer]

Thanks to Taustavaikuttaja for the insights.

For the sake of the Finnish economy and banking sector alone, it would be important that the entire OmaSP tangle, including the “crony foundations” acting as its main owners, be thoroughly scrutinized. This means delving fully into everything that has been decided within them in recent years.

So far, the owner foundations have been left in peace, even though they could already be justifiably accused of incredibly negligent asset management regarding the oversight of OmaSP and of activities that pose a risk to the entire Finnish economy.

All conflicts of interest and potential conflicts should be investigated at least in these foundations:

Etelä-Karjala Savings Bank Foundation
Parkano Savings Bank Foundation
Lieto Savings Bank Foundation
Töysä Savings Bank Foundation
Kuortane Savings Bank Foundation
Hauho Savings Bank Foundation
Renko Savings Bank Foundation
Suodenniemi Savings Bank Foundation
Joroinen Oma Cooperative
Eurajoki Savings Bank Foundation

All of them hold assets in OmaSP worth over five million euros even at current valuations, and they hold the decision-making power. This alone, in light of the crimes identified in OmaSP, should be grounds for subjecting all the foundations and cooperatives to a special audit.

[Taustavaikuttaja]

I also took a quick look through the latest financial statements of Haapa asuntorahastot II Ky (formerly Fincap Fund II Ky), which may have already been discussed here:

The most significant difference compared to before is other long-term debt of approx. €940k, which is presumably a bank loan from Oma Säästöpankki. Oma Sp is still actively involved, as can be seen from earlier in the thread.

Other:

Therefore, since Oma Sp is involved in the new partnership agreement as well (signed by Oma Sp on 26.9.25), it is more than likely that an equivalent amount of additional money has been poured in to prevent the fund from going bankrupt.

Apologies if this information was already here – I’ll delete this if that was the case.

[Taustavaikuttaja]

Tarkastellaan seuraavaksi Talouselämänkin nimeämää Vallilan velkavuorta. Viimeisin tilinpäätös Train Factory Holdingin osalta rekisteröitiin 19.1.2026.

Konsernirakenne, rahoitusasema, oman pääoman riittävyys
Perustuu tilinpäätöksiin 31.12.2024

---

~56 M€	-3,0 M€/v	7 yhtiötä
OmaSP lainat yhteensä	Nettotappio (2 operatiiv.)	Konsernirakenne

80 M€	176 %	~9 M€
Kiinteistökiinnitykset	Korkokulut / vuokratuotot	ALV-palautusvastuut

KESKEINEN HAVAINTO: Train Factory -kokonaisuus on rakenteellisesti ylivelkaantunut kiinteistösijoitus Helsingin Vallilassa. OmaSP:n vahvistettu lainaekspositio on ~56 M€ (38,5 + 14,5 + lisäerät). Korkokulut (3,2 M€/v) ylittävät vuokratuotot (1,8 M€/v): yhtiöt eivät pysty kattamaan edes korkomenojaan. TF Parking Oy:n oma pääoma on todennäköisesti negatiivinen maaliskuusta 2025 alkaen. Ki Oy Train Factoryn tilintarkastaja on antanut toiminnan jatkuvuutta koskevan lisätiedon, mutta TF Parkingin kertomuksessa vastaavaa ei ole.

Huomautus: Tämä analyysi perustuu julkisiin PRH-tilinpäätöksiin (tilikausi 2024). Tilinpäätökset on laatinut GapCon Oy (Seinäjoki), tilintarkastajana Oy SK-Reviisorit Ab / Petteri Myllymäki HT, JHT.

---

1. Konsernirakenne

Train Factory -kokonaisuus koostuu seitsemästä yhtiöstä, jotka muodostavat kaksikerroksisen rakenteen. Kokonaisuus hallinnoi Helsingissä sijaitsevaa entisen junavaunukorjaamon aluetta (Vallilan konepaja), joka on muutettu liike- ja toimitilakiinteistöksi. Kiinteistökokonaisuuden kehittäminen jatkuu vielä vuonna 2025.

1.1 Sisäpiiri (Sarajärvi-kontrolloidut)

Yhtiö	Y-tunnus	Rooli	Tilintarkastaja
TF Holding Oy	3252287-4	Ylin emoyhtiö (kuori)	KPMG / Mäkelä
The TF Holding Oy	2786226-8	Väliholding	SK-Reviisorit / Myllymäki
Kiinteistö Oy Train Factory	3278293-2	Pääkiinteistöyhtiö	SK-Reviisorit / Myllymäki
Train Factory Parking Oy	3278295-9	Pysäköintilaitos	SK-Reviisorit / Myllymäki

Kaikissa neljässä yhtiössä hallituksen puheenjohtajana toimii Raimo Sarajärvi. Hallituksen jäsenenä toimii Tom Alakari ja toimitusjohtajana Mikko Riistama. Ylimmässä TF Holding Oy:ssä varajäsenenä on Jesse Sarajärvi (Raimon poika). Konsernitilinpäätöstä ei ole laadittu (KPL 6:1 §3 poikkeus).

1.2 Kansainvälinen kerros (Sawyer/Friedel)

Yhtiö	Y-tunnus	Hallitus	Tilintarkastaja
The TF Management Oy	2991626-6	Sawyer Cameron Friedel (USA)	Ernst & Young
The TF Market Hall Oy	3000880-4	Sawyer Cameron Friedel (USA)	Ernst & Young
SG Real Estate Services Oy	2991628-2	Kansainvälinen (Latvia)	EY (oletettavasti)

Kansainvälinen kerros on erillinen rakenne, jossa yhdysvaltalainen Sawyer Cameron Friedel hallitsee kahta yhtiötä. Market Hall Oy:n osoite on c/o Gallant Talco Oy, Kotka. Tämä kerros on rakenteellisesti erillinen sisäpiiristä, mutta liittyy samaan kiinteistökokonaisuuteen.

TILINTARKASTUKSEN RIIPPUMATTOMUUS: SK-Reviisorit tarkastaa sekä TF-konsernin kolme pääyhtiötä että Parkanon Säästöpankkisäätiön, joka on OmaSP:n suurin omistaja. Sama tilintarkastusyhteisö arvioi sekä lainanantajan omistajaa että suurinta laina-asiakasta. Huomattavaa: The TF Holding Oy vaihtoi tilintarkastajaa 5.2.2026, vain päiviä ennen tämän analyysin laatimista.

---

2. OmaSP-ekspositio:

2.1 Muutokset 2023 - 2024

Suurin muutos on vuoden 2023 26 M€:n lyhytaikaisen lainan uudelleenjärjestely pitkäaikaiseksi vuonna 2024 ja siihen sisällytettiin 12,5 M€ lisärahoitusta (26 → 38,5 M€).

Velkaerä	31.12.2023	31.12.2024	Muutos
Ki Oy TF – pitkäaik. pankkilaina	–	38 500 000	UUSI (sis. 26 M€ refi)
Ki Oy TF – lyhytaik. pankkilaina	26 000 000	–	Refi pitkäaikaiseen
Ki Oy TF – omistusyht.yrit.velat	2 000 000	–	Poistunut
TF Parking – pitkäaik. pankkilaina	14 000 000	14 500 000	+500 000
OmaSP-lainat yhteensä	26 000 000 + 14 000 000	38 500 000 + 14 500 000	+13 000 000
= Vahvistettu OmaSP-ekspositio	~42 M€*	53 M€	+11 M€

* 2023: 26 M€ lyhytaik. + 14 M€ pitkäaik. + 2 M€ omistusyht.vel. = 42 M€.

KRIITTINEN HAVAINTO: OmaSP KASVATTI lainojaan tappiolliselle yhtiölle. 2023 → 2024: lainamassa kasvoi 42 → 53 M€ (+26 %) huolimatta siitä, että konsernin nettotappio oli -3,0 M€/vuosi ja kassavirta syvästi negatiivinen. Lisäksi lyhytaikainen 26 M€ muutettiin pitkäaikaiseksi: käytännössä evergreen-järjestely, joka piilottaa jälleenrahoitusriskin.

2.2 Vakuudellisten lainojen määrä

Molempien operatiivisten yhtiöiden liitetiedoissa (Vastuut ja rasitteet) todetaan vakuudellisten lainojen määrä 31.12.2024 / Oma Säästöpankki Oyj:

Yhtiö	Laina M€	Kiinnitykset M€	Kate M€	Haltija
Ki Oy Train Factory	38 500	60 000	+21 500	Oma Säästöpankki Oy
Train Factory Parking Oy	14 500	20 000	+5 500	Oma Säästöpankki Oy
YHTEENSÄ	~53 000	80 000	+24 000	–

Lisäksi emoyhtiö on pantannut yhtiöiden koko osakekannan velan vakuudeksi. Kiinnityskate on nimellisesti +24 M€, mutta kiinteistöjen todellinen markkina-arvo on epävarma (entinen junavaunukorjaamo, keskeneräinen kehityshanke). Kiinteistöjen yhteenlaskettu tasearvo on 62,2 M€ vs. lainat ~53 M€.

---

3. Tase- ja tuloslaskelma-analyysi

3.1 Tase-yhteenveto 31.12.2024

Mittari	Ki Oy TF	TF Parking	The TF Holding	TF Holding (ylin)
Taseen loppusumma	45 780 t€	18 332 t€	7 488 t€	~3 t€
Oma pääoma	4 378 t€	128 t€	7 460 t€	~0 t€
OP edell. vuonna	6 657 t€	859 t€	7 464 t€	~1 t€
OP muutos	-2 279 t€	-731 t€	-4 t€	~-1 t€
SVOP-rahasto	9 254 t€	1 404 t€	10 470 t€	–
Kum. tappiot	-4 876 t€	-1 276 t€	-7 045 t€	–
Pankkilainat (OmaSP)	38 500 t€	14 500 t€	–	–
Pysyvät vastaavat	43 956 t€	18 212 t€	7 460 t€	–
Kassa	231 t€	3 t€	Vähäinen	Vähäinen

Huom: Ki Oy TF:n edellisen tilikauden tiedot eivät ole vertailukelpoisia (ens. tilikausi 16 kk).

3.2 Tuloslaskelma 2024

Erä	Ki Oy TF 2024	Ki Oy TF 2023	TF Parking 2024	TF Parking 2023
Liikevaihto	1 429 t€	1 383 t€	380 t€	827 t€
Muut tuotot	91 t€	0	52 t€	99 t€
Poistot	-17 t€	-5 t€	-1 t€	-1 t€
Hoito-/kiint.kulut	-1 552 t€	-2 070 t€	-192 t€	-393 t€
Liikevoitto/-tappio	-49 t€	-729 t€	240 t€	532 t€
Korkotuotot	7 t€	0	0	1 t€
Korkokulut	-2 224 t€	-1 864 t€	-965 t€	-1 078 t€
Muut rah.kulut	-13 t€	-4 t€	-6 t€	0
Tilikauden tulos	-2 279 t€	-2 597 t€	-731 t€	-545 t€

3.3 Kassavirta-analyysi

Erä	Ki Oy TF	TF Parking	Yhteensä
Vuokratuotot	+1 429 t€	+380 t€	+1 809 t€
Kiinteistökulut	-1 552 t€	-192 t€	-1 744 t€
= Hoitokate	-123 t€	+188 t€	+65 t€
Korkokulut	-2 224 t€	-965 t€	-3 189 t€
= Nettokassavirta	-2 347 t€	-777 t€	-3 124 t€
Korkokulut / vuokratuotot	156 %	254 %	176 %

KASSAVIRTA EI RIITÄ EDES KORKOIHIN: Konsernin vuokratuotot (1,8 M€) eivät kata edes korkoja (3,2 M€). Vaikka kiinteistöjen hoitokulut olisivat nolla euroa, vuokratuotot eivät riittäisi korkomenojen kattamiseen. TF Parking Oy:n tilanne on erityisen kriittinen: korkokulut (965 t€) ovat 254 % vuokratuotoista (380 t€). Liikevaihto romahti -54 % vuodessa (827 → 380 t€), joka viittaa dramaattiseen kävijämäärän laskuun.

---

4. Oman pääoman riittävyys

Seuraavassa arvioidaan kunkin yhtiön oman pääoman kehitys 31.12.2024 → 11.2.2026 olettaen, että vuoden 2024 tappiotahti jatkuu muuttumattomana. Ekstrapolointiaika on 13,5 kuukautta.

4.1 Train Factory Parking Oy – OP NEGATIIVINEN

Mittari	31.12.2024	Arvio 11.2.2026	Muutos
Oma pääoma	127 856 €	~-695 000 €	-823 000 €
Kuukausitappio (keskim.)		-60 946 €/kk
OP meni negatiiviseksi		Arvio: maaliskuu 2025
SVOP-rahasto	1 404 337 €	1 404 337 €	±0
Kum. tappiot	-1 276 480 €	~-2 099 000 €	-823 000 €
Liikevaihto (v.taso)	379 696 €	~380 000 € (oletus)
Kassa	3 156 €	Käytännössä 0

OYL 20:23 §: Kun yhtiön oma pääoma on negatiivinen, hallituksen on viipymättä tehtävä osakepääoman menettämistä koskeva rekisteri-ilmoitus kaupparekisteriin. TF Parking Oy:n oma pääoma meni todennäköisesti negatiiviseksi maaliskuussa 2025, lähes vuosi sitten. Jos rekisteröintiä ei ole tehty, hallituksen jäsenet voivat joutua henkilökohtaiseen vastuuseen yhtiön velvoitteista.

4.2 Kiinteistö Oy Train Factory

Mittari	31.12.2024	Arvio 11.2.2026	Muutos
Oma pääoma	4 378 021 €	~1 813 000 €	-2 565 000 €
Kuukausitappio (keskim.)		-189 888 €/kk
OP menee negatiiviseksi		Arvio: marraskuu 2026
SVOP-rahasto	9 254 038 €	9 254 038 €	±0
Kum. tappiot	-4 876 017 €	~-7 441 000 €	-2 565 000 €
Kassa	230 640 €	Riittämätön

4.3 The Train Factory Holding Oy

The TF Holding Oy:n oma suora tappio on pieni (-4 037 €/vuosi), mutta yhtiön tase-arvo (7,46 M€) perustuu lähes kokonaan tytäryhtiöosuuksiin. Koska TF Parking Oy:n oma pääoma on todennäköisesti negatiivinen, KPL 5:13 §:n mukainen arvonalentumiskirjaus saattaa olla välttämätön. Kumulatiiviset tappiot (-7,0 M€) lähenevät SVOP-rahastoa (10,5 M€) – erotus vain 3,4 M€.

4.4 TF Holding Oy (ylin kuoriyhtiö)

TF Holding Oy:n oma pääoma oli 31.12.2024 vain 148,65 €. Tilikauden tappio oli -511,85 €. Yhtiön oma pääoma on tätä kirjoitettaessa todennäköisesti käytännössä nolla tai negatiivinen. Yhtiö on puhdas kuoriyhtiö, jonka ainoa varallisuus on The TF Holding Oy:n osakkeet. Tilintarkastajana toimii KPMG (Teppo Mäkelä), ei SK-Reviisorit.

4.5 Kokonaisyhteenveto: oman pääoman tila

Yhtiö	OP 31.12.2024	OP arvio 2/2026	OP negat.	Status
TF Parking Oy	128 t€	~-695 t€	~03/2025	KRIITTINEN
Ki Oy Train Factory	4 378 t€	~1 813 t€	~11/2026	VAROITUS
The TF Holding Oy	7 460 t€	~7 455 t€	Arvonal.paine	VAROITUS
TF Holding Oy (ylin)	~0 t€	~0 t€	Nyt/lähes	KRIITTINEN
KONSERNI yhteensä	12 094 t€	~8 573 t€		KRIITTINEN

---

5. Vakuudet, ALV-vastuut ja herkkyys

5.1 Vakuusanalyysi

Mittari	Ki Oy TF	TF Parking	Yhteensä
Kiinteistön tasearvo	43 956 t€	18 212 t€	62 168 t€
Kiinteistökiinnitykset	60 000 t€	20 000 t€	80 000 t€
OmaSP-lainat	38 500 t€	14 500 t€	53 000 t€
Kiinnityskate (kiin.–lainat)	+21 500 t€	+5 500 t€	+27 000 t€
Tasekate (tase–lainat)	+5 456 t€	+3 712 t€	+9 168 t€
ALV-palautusvastuut	~7 893 t€	~1 054 t€	~8 947 t€
Nettokate (tase–lainat–ALV)	-2 437 t€	+2 658 t€	+221 t€

Nimellinen kiinnityskate (+27 M€) näyttää riittävältä, mutta tosiasiallinen vakuusarvo riippuu kiinteistöjen markkina-arvosta. Kyseessä on entisen VR:n junavaunukorjaamon erikoisrakennus, jonka muuntaminen liike- ja toimitilaksi on keskeneräinen. ALV-palautusvastuut (~8,9 M€) realisoituvat, jos kiinteistöjen käyttö muuttuu verottomaksi tai kiinteistöt myydään. Nettokate (tase – lainat – ALV) on käytännössä nolla (+221 t€).

5.2 Herkkyysanalyysi: koron vaikutus

Korkotaso	Vuosikorko 53 M€	Nettokassavirta	OP riittää (Ki Oy TF)
3 %	1 590 t€	-1 525 t€	~2,9 vuotta
4 % (nykyinen)	2 120 t€	-2 055 t€	~2,1 vuotta
5 %	2 650 t€	-2 585 t€	~1,7 vuotta
6 %	3 180 t€	-3 115 t€	~1,4 vuotta

Implisiittinen korkotaso 53 M€ lainoista on ~6,0 % (korkokulut 3 189 t€ / lainat 53 M€). Tämä on huomattavan korkea nykyisessä korkoympäristössä.

---

6. Tilintarkastus ja tilinpäätösten myöhästyminen

6.1 Tilintarkastajan lausunnot

Kiinteistö Oy Train Factoryn tilintarkastuskertomuksessa on toiminnan jatkuvuutta koskeva lisätieto (emphasis of matter). Tilintarkastaja Petteri Myllymäki (SK-Reviisorit) toteaa:

“Haluamme kiinnittää huomiota yhtiön tilinpäätöksestä ilmenevään yhtiön rahoitusasemaan. Taseen lyhytaikaiset saamiset ovat 590 974,04 euroa, rahat ja pankkisaamiset ovat 230 639,73 euroa ja lyhytaikainen vieras pääoma on 2 901 207,77 euroa. Yhtiön johdon on kiinnitettävä erityistä huomiota yhtiön toiminnan kannattavuuden ja maksuvalmiuden parantamiseen, sekä yhtiön rahoituksen järjestelemiseen, jotta yhtiön toiminnan jatkuvuus saadaan turvattua. Lausuntoamme ei ole mukautettu tämän seikan osalta.”

Tilintarkastaja on siis asianmukaisesti kiinnittänyt huomiota Ki Oy Train Factoryn rahoitusasemaan ja toiminnan jatkuvuusriskiin. Lausuntoa ei ole mukautettu, mutta lisätiedolla tilintarkastaja korostaa seuraavia ongelmia: lyhytaikainen vieras pääoma (2,9 M€) ylittää moninkertaisesti kassan (231 t€) ja lyhytaikaiset saamiset (591 t€), ja yhtiön toiminnan jatkuvuus edellyttää rahoituksen uudelleenjärjestelyä.

Erittäin merkittävä havainto: Train Factory Parking Oy:n tilintarkastuskertomuksessa vastaavaa toiminnan jatkuvuutta koskevaa lisätietoa ei ole, eikä muissakaan konserniyhtiöissä. Tämä on huomionarvoista, koska:

• TF Parking Oy:n rahoitustilanne on jopa heikompi kuin Ki Oy TF:n (kassa 3 156 € vs. 230 640 €)
• TF Parking Oy:n oma pääoma (128 t€) oli tilinpäätöshetkellä murto-osa Ki Oy TF:stä (4 378 t€)
• TF Parking Oy:n liikevaihto romahti -54 % (827 → 380 t€) ja korkokulut ovat 254 % vuokratuotoista
• TF Parking Oy:n oma pääoma meni todennäköisesti negatiiviseksi jo maaliskuussa 2025
• Kummankin yhtiön tilintarkastaja on sama henkilö (Petteri Myllymäki, SK-Reviisorit)

Sama tilintarkastaja tunnisti jatkuvuusriskin Ki Oy TF:ssä mutta ei TF Parkingissa, vaikka TF Parkingin tilanne oli objektiivisesti mitattuna kriittisempi. Tämä herättää kysymyksiä tilintarkastuksen johdonmukaisuudesta.

GOING CONCERN -ANALYYSI: Ki Oy Train Factoryn tilintarkastaja antoi asianmukaisen toiminnan jatkuvuutta koskevan lisätiedon. Sen sijaan TF Parking Oy:n kertomuksesta vastaava puuttuu, vaikka TF Parkingin tunnusluvut (kassa 3 t€, OP 128 t€, liikevaihdon romahdus -54 %, korkokulut 254 % vuokratuotoista) olisivat edellyttäneet vähintään vastaavaa – tai voimakkaampaa – kannanottoa. Tämä epäjohdonmukaisuus saman tilintarkastajan kahden saman konsernin yhtiön välillä herättää lisäkysymyksiä tilintarkastuksen laadusta.

6.2 Tilinpäätösten myöhästyminen ja kaupparekisteri-ilmoitukset

KPL 3:6 §: tilinpäätös on laadittava 4 kk kuluessa tilikauden päättymisestä (määräaika 30.4.2025). OYL 8:10 §: rekisteröinti 2 kk kuluessa vahvistamisesta.

Yhtiö	TP allekirjoitettu	PRH-rekist.	Myöhäst. (allekirj.)
TF Holding Oy	15.6.2025	24.10.2025	+1,5 kk
Ki Oy Train Factory	23.6.2025	10.10.2025	+2 kk
TF Parking Oy	23.6.2025	10.10.2025	+2 kk
The TF Holding Oy	12.10.2025	19.1.2026	+5,5 kk!

Kaupparekisteri-ilmoituspäivät:

• Kiinteistö Oy Train Factory: 10.10.2025
• Train Factory Parking Oy: 10.10.2025
• TF Holding Oy: 24.10.2025
• The Train Factory Holding Oy: 19.1.2026 (!)

The Train Factory Holding Oy:n tilinpäätös allekirjoitettiin vasta 12.10.2025 ja PRH-rekisteröinti tapahtui 19.1.2026, yli vuosi tilikauden päättymisen jälkeen. Tämä merkittävä myöhästyminen voi viitata: (1) tilintarkastuksen vaikeuteen, (2) going concern -arvioinnin haasteisiin, (3) erimielisyyksiin tilintarkastajan kanssa, tai (4) tietoiseen viivyttelyyn. The TF Holding Oy on väliholding, jonka taseessa on tytäryhtiöosuuksia, arvonalentumispaine saattaa selittää viivästyksen.

6.3 Tilintarkastajanvaihdos

The Train Factory Holding Oy vaihtoi tilintarkastajaa 5.2.2026. Tämä on poikkeuksellinen ajankohta (keskellä tilikautta, juuri tilinpäätöksen rekisteröinnin jälkeen). Yhdistettynä merkittävään tilinpäätöksen myöhästymiseen tämä voi kertoa erimielisyyksistä tilintarkastajan kanssa.

---

7. Johtopäätös ja riskiarvio

Train Factory -kokonaisuus on rakenteellisesti ylivelkaantunut kiinteistösijoitus, joka on täysin riippuvainen Oma Säästöpankin jatkuvasta rahoituksesta.

1. OmaSP-ekspositio on ~53 M€. Tilinpäätösten liitetietojen mukaan vakuudelliset OmaSP-lainat ovat 53 M€ (38,5 + 14,5).

2. OmaSP kasvatti lainoja tappiolliselle yhtiölle. Lainamassa kasvoi 42 → 53 M€ (+26 %) vuodesta 2023 vuoteen 2024, vaikka konsernin nettotappio oli -3,0 M€/v ja kassavirta syvästi negatiivinen. 26 M€:n lyhytaikainen laina muutettiin pitkäaikaiseksi + 12,5 M€ lisärahoitusta.

3. Korkokulut ylittävät vuokratuotot. Vuotuiset korkokulut (3,2 M€) ovat 176 % vuokratuotoista (1,8 M€). Konsernin nettokassavirta on -3,1 M€/vuosi.

4. TF Parking Oy:n oma pääoma menetetty. OP meni todennäköisesti negatiiviseksi maaliskuussa 2025. OYL 20:23 §:n mukainen rekisteröintivelvollisuus on lauennut. Ki Oy TF:n OP menee negatiiviseksi ~11/2026.

5. Vakuuskate käytännössä olematon. Kiinteistöjen tasearvo (62 M€) vs. lainat (~56 M€) + ALV-palautusvastuut (~9 M€) = nettokate lähellä nollaa. Erikoiskiinteistön markkina-arvo epävarma.

6. Tilintarkastuksen laatu epäjohdonmukainen. Ki Oy Train Factoryn tilintarkastaja antoi asianmukaisen toiminnan jatkuvuutta koskevan lisätiedon, mutta TF Parking Oy:n kertomuksesta vastaava puuttuu, vaikka TF Parkingin tilanne on objektiivisesti kriittisempi. SK-Reviisorit tarkastaa sekä lainanantajan omistajaa (Parkanon spt.säätiö) että suurinta laina-asiakasta. Tilintarkastajanvaihdos 5.2.2026 herättää lisäkysymyksiä.

7. Molemminpuolinen riippuvuus OmaSP:n kanssa. OmaSP ei voi irtautua ilman merkittäviä tappioita, mikä tekee pankista rakenteellisesti sidotun tähän kokonaisuuteen. Tämä on “Sarajärvi-klusterin” suurin yksittäinen lainavastapuoli.

KOKONAISRISKIARVIO: Train Factory -konsernin ~53 M€ velkataakka on kestämätön nykyisellä tuottotasolla. Ilman merkittävää vuokratuottojen kasvua, korkotason laskua tai oman pääoman lisäystä konserni ajautuu oman pääoman menettämiseen kaikissa yhtiöissä 1–2 vuoden kuluessa. OmaSP:n kannalta ~53 M€ keskittymä yhteen tappiolliseen kiinteistökokonaisuuteen muodostaa merkittävän luottoriskin.

---

Lähteet

• Kiinteistö Oy Train Factory – tilinpäätös 1.1.–31.12.2024 (PRH 10.10.2025)
• Train Factory Parking Oy – tilinpäätös 1.1.–31.12.2024 (PRH 10.10.2025)
• The Train Factory Holding Oy – tilinpäätös 1.1.–31.12.2024 (PRH 19.1.2026)
• TF Holding Oy – tilinpäätös 1.1.–31.12.2024 (PRH 24.10.2025)
• PRH yritys- ja yhteisötietojärjestelmä (kaupparekisteriotteet)
• OmaSP osavuosikatsaus Q3/2025 (suuret asiakasriskit)
• Ki Oy Train Factory tilintarkastuskertomus 2024 (toiminnan jatkuvuutta koskeva lisätieto)

[Taustavaikuttaja]

Jos vielä suotte, niin tässä olisi analyysia Fincapin ongelmayhtiöistä. Tilinpäätökset oli rekisteröity PRH:n vasta viikko sitten, joka paljastaa katastrofaalisen tilanteen.

FinCap-konsernin kriisiyhtiöt

Armas Palvelukiinteistöt Oy · FinCap Kiinteistökehitys Oy · FinCap Vuokra-asunnot Oy
Perustuu tilinpäätöksiin 31.12.2024 ja kaupparekisteriotteisiin
Päivämäärä: 11.2.2026

---

-20,5 M€	-27,0 M€	3 yhtiötä
Oma pääoma yhteensä	Tilikauden tappiot yhteensä	FinCap Oy:n tytäryhtiöt

~25,7 M€	50+ M€	Kaikki päättyvät
OmaSP-pankkilainat	Pantatut vakuudet OmaSP:lle	Toiminta lakkaamassa

KESKEINEN HAVAINTO: Kolme FinCap Oy:n tytäryhtiötä ovat kaikki syvällä negatiivisen oman pääoman puolella (yhteensä -20,5 M€) ja kaikki ilmoittavat tilinpäätöksissään toiminnan päättyvän omaisuuden realisoinnin jälkeen. Tilikauden 2024 yhteenlasketut tappiot ovat -27,0 M€, joista merkittävä osa on arvonalennuksia ja myyntitappioita konsernin sisäisistä järjestelyistä. OmaSP:n lainaekspositio näihin yhtiöihin on ~25,7 M€ (Armas 20,6 M€ + Vuokra-asunnot 5,05 M€), vakuuksien nimellisarvo yli 50 M€. Kaikkien yhtiöiden ainoa hallituksen jäsen on Sveitsissä asuva Janne Kotamäki. FinCap Vuokra-asunnot Oy:n tilintarkastuskertomuksessa on voimakkain mahdollinen toiminnan jatkuvuusvaroitus – olennainen epävarmuus – joka kyseenalaistaa yhtiön kyvyn jatkaa toimintaansa. Tilintarkastajana kaikissa SK-Reviisorit.

Huomautus: Tämä analyysi perustuu julkisiin PRH-tilinpäätöksiin (tilikausi 2024) ja kaupparekisteriotteisiin (8.2.2026). Tilintarkastajana kaikissa yhtiöissä Oy SK-Reviisorit Ab.

---

1. Konsernirakenne ja päättäjätiedot

1.1 FinCap-konsernin rakenne

Kaikki kolme analysoitavaa yhtiötä ovat FinCap Oy:n tytäryhtiöitä. FinCap Oy on emoyhtiö, joka “käy neuvotteluja pankin kanssa konserniyhtiöiden lainojen järjestelystä” (mainittu jokaisen yhtiön tilinpäätöksessä). Yhtiöt muodostavat FinCap-konsernin kiinteistö- ja asuntosijoitustoiminnan, joka on parhaillaan alasajossa.

Yhtiö	Y-tunnus	Rooli	Tilintarkastaja (TP)
Armas Palvelukiinteistöt Oy	3180159-9	Palvelukiinteistöjen omistus ja kehitys	SK-Reviisorit / Petteri Myllymäki HT, JHT
FinCap Kiinteistökehitys Oy	2348261-2	Rakennuttaminen ja rakennushankkeiden kehitys	SK-Reviisorit / Petteri Myllymäki HT, JHT
FinCap Vuokra-asunnot Oy	3104819-7	Huoneisto-osakkeiden omistus ja vuokraus	SK-Reviisorit / Toni Koivusaari HT, JHT

1.2 Päättäjätiedot (kaupparekisteriotteet 8.2.2026)

Kaikissa kolmessa yhtiössä identtinen hallituskokoonpano:

Tehtävä	Nimi	Syntymäaika	Kansalaisuus	Kotipaikka
Hallituksen jäsen	Kotamäki Janne Matias	13.01.1973	Suomen kansalainen	Sveitsi
Hallituksen varajäsen	Sarajärvi Raimo Otto	02.06.1966	Suomen kansalainen	Seinäjoki

HUOMIO: HALLITUKSEN AINOA VARSINAINEN JÄSEN ASUU SVEITSISSÄ. Janne Kotamäki on kaikkien kolmen yhtiön ainoa varsinainen hallituksen jäsen ja hän asuu Sveitsissä. Raimo Sarajärvi (Seinäjoki) toimii varajäsenenä kaikissa kolmessa.

Prokuristit ja edustamisoikeudet vaihtelevat yhtiöittäin:

Yhtiö	Prokuristit / edustamisoikeudet
Armas Palvelukiinteistöt	Sarajärvi Raimo Otto – edustamisoikeus yksin (rek. 21.8.2024)
FinCap Kiinteistökehitys	Kuusisto Olli Erkki (Tampere) + Pöntinen Juha Pekka (Lapua) – prokuristit yksin (rek. 22.2.2025)
FinCap Vuokra-asunnot	Kotamäki Janne Matias + Kuusisto Olli Erkki – prokuristit yksin (rek. 15.1.2025)

Tilintarkastaja kaupparekisterissä (kaikissa kolmessa): Oy SK-Reviisorit Ab (2295957-0), päävastuullinen Koivusaari Toni Mikael.

Huom: Kaupparekisterissä kaikkien kolmen yhtiön päävastuulliseksi tilintarkastajaksi on merkitty Toni Koivusaari. Kuitenkin Armas Palvelukiinteistöt Oy:n ja FinCap Kiinteistökehitys Oy:n tilintarkastuskertomukset on allekirjoittanut Petteri Myllymäki (HT, JHT). Ainoastaan FinCap Vuokra-asunnot Oy:n kertomuksen on allekirjoittanut Koivusaari.

1.3 Toiminimihistoria

Yhtiö	Aiempi nimi	Ajankohta
Armas Palvelukiinteistöt Oy	FinCap Vuokrakodit I Oy	27.01.2021 – 20.02.2023
FinCap Kiinteistökehitys Oy	Conline Oy	25.08.2010 – 05.09.2016
FinCap Vuokra-asunnot Oy	CKP HOLDING GP OY	17.12.2019 – 12.06.2023

1.4 Tilikausimuutokset

Kaikki kolme yhtiötä ovat muuttaneet tilikautensa samaan aikaan (loka-marraskuu 2025):

Yhtiö	Poikkeava tilikausi	Uusi tilikausi	Rekisteröity
Armas Palvelukiinteistöt	01.01.2025 – 31.03.2026	01.04. – 31.03.	27.10.2025
FinCap Kiinteistökehitys	01.01.2025 – 31.03.2026	01.04. – 31.03.	28.10.2025
FinCap Vuokra-asunnot	01.01.2025 – 31.03.2026	01.04. – 31.03.	30.10.2025

Tilikauden pidentäminen 15 kuukauteen (1.1.2025–31.3.2026) ja uuden tilikauden siirtäminen huhtikuuhun viittaa toiminnan alasajon hallintaan, joten yhtiöt pyrkivät saamaan alasajon valmiiksi yhden poikkeavan tilikauden aikana.

---

2. Tase- ja tuloslaskelma-analyysi

2.1 Tase-yhteenveto 31.12.2024

Mittari	Armas Palvelukiint.	FinCap Kiint.kehitys	FinCap Vuokra-as.	YHTEENSÄ
Taseen loppusumma	9 657 t€	2 682 t€	5 297 t€	17 636 t€
Oma pääoma	-13 343 t€	-1 596 t€	-5 643 t€	-20 582 t€
OP edell. vuonna	+1 866 t€	+1 794 t€	+128 t€	+3 789 t€
OP muutos	-15 210 t€	-3 390 t€	-5 772 t€	-24 371 t€
Osakepääoma	0 €	2 500 €	0 €	2 500 €
SVOP-rahasto	1 762 t€	2 569 t€	200 t€	4 531 t€
Edell. tilik. voitto/tappio	104 t€	1 792 t€	128 t€	2 024 t€
Tilikauden tappio	-15 210 t€	-5 960 t€	-5 772 t€	-26 941 t€
Pankkilainat pitkäaik.	2 848 t€	–	5 050 t€	7 898 t€
Pankkilainat lyhytaik.	17 762 t€	52 t€	–	17 814 t€
Pankkilainat yhteensä	20 610 t€	52 t€	5 050 t€	25 712 t€
Kassa	11 t€	148 t€	4 t€	163 t€

2.2 Tuloslaskelma 2024

Erä	Armas Palvelukiint.	FinCap Kiint.kehitys	FinCap Vuokra-as.	YHTEENSÄ
Liikevaihto	877 t€	5 480 t€	487 t€	6 844 t€
Materiaalit ja palvelut	-549 t€	-5 645 t€	–	-6 194 t€
Henkilöstökulut	-258 t€	-433 t€	–	-691 t€
Poistot	-2 t€	-34 t€	–	-36 t€
Liiketoiminnan muut kulut	-691 t€	-617 t€	-486 t€	-1 794 t€
Liikevoitto/-tappio	-623 t€	-1 248 t€	+1 t€	-1 870 t€
Arvonalennukset pysyv.	-6 329 t€	-4 633 t€	-1 106 t€	-12 068 t€
Arvonalennukset/tappiot vaihto-om.	-3 958 t€	–	-3 380 t€	-7 338 t€
Korkokulut	-1 428 t€	-74 t€	-928 t€	-2 430 t€
Muut rahoituskulut	-2 873 t€	-5 t€	-358 t€	-3 236 t€
Tilikauden tulos	-15 210 t€	-5 960 t€	-5 772 t€	-26 941 t€

2.3 Tappioiden rakenne

Yhteenlaskettu tappio -26,9 M€ koostuu pääosin arvonalennuksista ja myyntitappioista:

Armas Palvelukiinteistöt Oy (-15,2 M€):

• Liikearvon alaskirjaus: -6 329 t€ (Ki Oy Kouvolan Osonkuja 6 ja Ki Oy Lieksan Sotekeskus)
• Konsernisaamisten arvonalennus: -3 958 t€ (SVOP-sijoitukset tytäryhtiöihin)
• Korkokulut: -1 428 t€
• Muut rahoituskulut: -2 873 t€
• Liiketappio: -623 t€

FinCap Kiinteistökehitys Oy (-6,0 M€):

• SVOP-sijoituksen arvonalennus FinCap Oy:lle: -4 633 t€
• Liiketappio: -1 248 t€ (materiaalikustannukset 5 645 t€ vs. liikevaihto 5 480 t€)
• Korkokulut: -74 t€

FinCap Vuokra-asunnot Oy (-5,8 M€):

• As Oy Kuopion Maljalahden luovutustappio: ~-3 000 t€ (ostettu FinCap Kiinteistökehitys Oy:ltä ja FinCap Invest Oy:ltä, myyty merkittävällä tappiolla)
• SVOP-sijoituksen arvonalennus FinCap Oy:lle: -1 106 t€
• Asunto-osakeyhtiöiden myyntitappiot: -380 t€
• Korkokulut: -928 t€
• Taseen ulkopuolinen vastuu: yhtiövelka asuntoyhtiöiden taseissa 1 484 t€

KONSERNIN SISÄISET TAPPIOT: Merkittävä osa tappioista syntyy konsernin sisäisistä transaktioista: Vuokra-asunnot osti osakkeita Kiinteistökehitykseltä ja Invest Oy:ltä 3 543 t€ hankintahintaan ja myi ne 3 000 t€ tappiolla. Armas kirjasi alaskirjauksia omien tytäryhtiöidensä (Ki Oy:t) SVOP-sijoituksista ja liikearvoista. Kiinteistökehitys kirjasi alaskirjauksen emoyhtiö FinCap Oy:lle tehdystä SVOP-sijoituksesta. Tappiot kertovat konsernin sisäisten sijoitusten arvottomuudesta.

---

3. OmaSP-ekspositio

3.1 Pankkilainat ja vakuudet

Armas Palvelukiinteistöt Oy – OmaSP-lainat 20 610 t€:

Lainaerä	Määrä	Vakuus	Vakuuden arvo
Pitkäaikainen pankkilaina	2 848 t€	Ki Oy Kouvolan Osonkuja 6 osakkeet	17 548 t€
Lyhytaikainen pankkilaina	17 762 t€	Ki Oy Lieksan Sotekeskus osakkeet	17 548 t€
		Yrityskiinnitys	15 000 t€
OmaSP yhteensä	20 610 t€	Vakuudet yhteensä	50 096 t€

Lisäksi Säästöpankki Optialla on laina, jonka vakuutena Ki Oy Jyväskylän Kärpänkuja 7 osakkeet (3 062 t€).

FinCap Vuokra-asunnot Oy – OmaSP-lainat 5 050 t€:

Lainaerä	Määrä	Vakuus	Vakuuden arvo
Pitkäaikainen pankkilaina	5 050 t€	As Oy Jerikon Suutari osakkeet	5 050 t€
		As Oy Jyväskylän Puistolan Torni osakkeet	5 050 t€
OmaSP yhteensä	5 050 t€	Vakuudet yhteensä	10 100 t€

FinCap Kiinteistökehitys Oy: Ei OmaSP-lainoja. Pankkilaina 52 t€ (osamaksurahoitus, autot). Vakuutena As Oy Vaasan Rantakatu 1 osakkeet (4 070 t€).

3.2 OmaSP-ekspositio yhteenveto

Yhtiö	OmaSP-lainat	OmaSP-vakuudet	Kate
Armas Palvelukiinteistöt	20 610 t€	50 096 t€	+29 486 t€
FinCap Vuokra-asunnot	5 050 t€	10 100 t€	+5 050 t€
FinCap Kiinteistökehitys	–	–	–
YHTEENSÄ	25 660 t€	60 196 t€	+34 536 t€

Nimellinen vakuuskate on +34,5 M€, mutta vakuuksien todellinen arvo on erittäin kyseenalainen: Armas Palvelukiinteistöt on kirjannut tytäryhtiöidensä liikearvoista 6,3 M€ alaskirjauksen, ja kaikki kohteet ovat joko myynnissä tai jo myyty. Yhtiöiden oma pääoma on syvästi negatiivinen, mikä merkitsee vakuusosakkeiden tosiasiallisen arvon olevan selvästi nimellisarvoa alhaisempi.

OmaSP-EKSPOSITIO YHTEENSÄ: FinCap-tytäryhtiöiden kautta OmaSP:n ekspositio on 25,7 M€. Tämä on osa laajempaa Sarajärvi–Kotamäki-klusteria, johon kuuluu myös Train Factory -kokonaisuuden ~56 M€. Klusterin kokonaisekspositio on siten ~82 M€ pelkästään näiden yhtiöiden kautta.

---

4. Tilintarkastajan huomautukset (yhtiökohtaisesti)

4.1 Armas Palvelukiinteistöt Oy

Tilintarkastaja: Petteri Myllymäki HT, JHT (SK-Reviisorit), allekirjoitus 23.6.2025

1. Toiminnan jatkuvuutta koskeva lisätieto (emphasis of matter):

Tilintarkastaja toteaa: yhtiön vaihto-omaisuuden arvo on 7 783 082,74 €, lyhytaikaiset saamiset 1 413,86 €, rahat ja pankkisaamiset 10 625,59 € ja lyhytaikainen vieras pääoma 18 308 229,87 €. Yhtiön johdon on kiinnitettävä erityistä huomiota kannattavuuden ja maksuvalmiuden parantamiseen sekä rahoituksen järjestelemiseen, jotta toiminnan jatkuvuus saadaan turvattua. Lausuntoa ei ole mukautettu tämän seikan osalta.

2. Tietyn seikan painottaminen – tilikauden jälkeiset tapahtumat:

Tilintarkastaja viittaa liitetietoihin ja toteaa, että jäljellä olevien kohteiden myynnin jälkeen yhtiön toiminta tulee päättymään. Lausuntoa ei ole mukautettu.

3. Huomautus:

Tilinpäätös on laadittu ja vahvistettu 6.6.2025. KPL 3 luvun 5 §:n mukaista tilinpäätöksen laatimisaikaa koskevaa säännöstöä ei ole noudatettu (määräaika 30.4.2025). Lausuntoa ei ole mukautettu.

4.2 FinCap Kiinteistökehitys Oy

Tilintarkastaja: Petteri Myllymäki HT, JHT (SK-Reviisorit), allekirjoitus 9.7.2025

1. Toiminnan jatkuvuutta koskeva lisätieto (emphasis of matter):

Tilintarkastaja toteaa: yhtiön lyhytaikaiset saamiset ovat 270 193,04 €, rahat ja pankkisaamiset 148 177,07 € ja lyhytaikainen vieras pääoma 2 122 976,90 €. Johdon on kiinnitettävä erityistä huomiota kannattavuuden ja maksuvalmiuden parantamiseen sekä rahoituksen järjestelemiseen. Lausuntoa ei ole mukautettu.

2. Tietyn seikan painottaminen, tilikauden jälkeiset tapahtumat:

Yhtiö on vastaanottanut tilikauden jälkeen vaatimuskirjeen hoivakiinteistöön liittyen. Kyseessä on vesivahinko, ja vaatimuksen suuruus on noin 3 M€. Lausuntoa ei ole mukautettu.

3. Huomautus – OYL 20:23 § laiminlyönti:

Yhtiön oma pääoma on muodostunut negatiiviseksi. Hallitus ei ole tehnyt osakeyhtiölain 20 luvun 23 §:n mukaista rekisteri-ilmoitusta osakepääoman menettämisestä. Lausuntoa ei ole mukautettu.

4. Huomautus – KPL 3:5 § myöhästyminen:

Tilinpäätös on laadittu ja allekirjoitettu 4.7.2025. KPL 3 luvun 5 §:n mukaista tilinpäätöksen laatimisaikaa ei ole noudatettu. Lausuntoa ei ole mukautettu.

ERITTÄIN MERKITTÄVÄ HAVAINTO: FinCap Kiinteistökehitys Oy:n tilintarkastaja on todennut, että hallitus EI OLE TEHNYT OYL 20:23 §:n mukaista rekisteri-ilmoitusta osakepääoman menettämisestä. Kaupparekisteriotteen tarkistus vahvistaa tämän: Kiinteistökehitys Oy:n kaupparekisteriotteessa ei ole merkintää “Osakepääoman menettäminen”, toisin kuin Armas Palvelukiinteistöt Oy:ssä (rek. 4.3.2025) ja FinCap Vuokra-asunnot Oy:ssä (rek. 6.3.2025). Lisäksi yhtiöön kohdistuu ~3 M€ vaatimuskirje hoivakiinteistön vesivahingosta.

4.3 FinCap Vuokra-asunnot Oy

Tilintarkastaja: Toni Koivusaari HT, JHT (SK-Reviisorit), allekirjoitus 9.7.2025

1. Toiminnan jatkuvuuteen liittyvä OLENNAINEN EPÄVARMUUS (material uncertainty – going concern):

Tilintarkastaja toteaa: yhtiön vierasta pääomaa on 5 851 t€, josta lyhytaikaista 801 t€. Oma pääoma on negatiivinen -5 643 t€. Lyhytaikaisia saamisia ja rahavaroja on 123 t€. Yhtiön rahoitusasema edellyttää emoyhtiön rahoitusneuvotteluiden onnistumista. Tilintarkastaja toteaa: “Olennaista epävarmuutta, joka saattaa antaa merkittävää aihetta epäillä yhtiön kykyä jatkaa toimintaansa.” Lausuntoa ei ole mukautettu näiden seikkojen osalta.

2. Tietyn seikan painottaminen:

Yhtiön toiminta tulee päättymään omaisuuden realisointien jälkeen. Lausuntoa ei ole mukautettu.

3. Huomautus – KPL 3:6 § myöhästyminen:

Tilinpäätös on laadittu ja allekirjoitettu 13.6.2025. KPL 3 luvun 6 §:n mukaista tilinpäätöksen laatimisaikaa ei ole noudatettu. Lausuntoa ei ole mukautettu.

VOIMAKKAIN VAROITUS: FinCap Vuokra-asunnot Oy:n tilintarkastuskertomuksessa on olennainen epävarmuus (material uncertainty related to going concern), joka on ISA-standardien voimakkain jatkuvuusvaroituksen taso ennen lausunnon mukautusta. Tämä on selvästi voimakkaampi kannanotto kuin Armas Palvelukiinteistöt Oy:n ja FinCap Kiinteistökehitys Oy:n “toiminnan jatkuvuutta koskeva lisätieto” (emphasis of matter). Erottava tekijä: Vuokra-asunnot Oy:n rahoitusasema on täysin riippuvainen emoyhtiö FinCap Oy:n neuvottelujen onnistumisesta pankin kanssa.

4.4 Tilintarkastajan huomautusten vertailu

Seikka	Armas Palvelukiint.	FinCap Kiint.kehitys	FinCap Vuokra-as.
Toiminnan jatkuvuus	Lisätieto	Lisätieto	Olennainen epävarmuus
Tietyn seikan painottaminen	Toiminta päättyy	Vaatimuskirje ~3 M€	Toiminta päättyy
KPL myöhästyminen	Kyllä (6.6.2025)	Kyllä (4.7.2025)	Kyllä (13.6.2025)
OYL 20:23 § laiminlyönti	Ei (rek. 4.3.2025)	KYLLÄ – EI REKISTERÖITY	Ei (rek. 6.3.2025)
Vaatimuskirje / riita	Ei	~3 M€ vesivahinko	Ei
Allekirjoittaja	Myllymäki	Myllymäki	Koivusaari
Allekirjoituspvm	23.6.2025	9.7.2025	9.7.2025
Lausunto mukautettu	Ei	Ei	Ei

---

5. Yhtiöiden oma kertoma tulevasta (toimintakertomukset)

5.1 Armas Palvelukiinteistöt Oy

Yhtiö kertoo tilinpäätöksessään:

• Tilikauden aikana kolmen hankkeen (Ki Oy Kouvolan Osonkuja 6, Ki Oy Lieksan Sotekeskus, Ki Oy Jyväskylän Kärpänkuja 7) rakennustyöt ovat valmistuneet ja kohteet on luovutettu
• Ki Oy Rautaniementie 2 on myyty tilikauden aikana
• Ki Oy Kouvolan Osonkuja 6 on myyty tilinpäätöksen jälkeen
• Kahden jäljellä olevan kohteen osalta myyntineuvottelut ovat käynnissä
• Jäljellä olevien kohteiden myynnin jälkeen yhtiön toiminta tulee päättymään
• Emoyhtiö FinCap Oy käy neuvotteluja pankin kanssa konserniyhtiöiden lainojen järjestelystä
• Pääomalaina 1 762 500 € on muutettu SVOP-sijoitukseksi vuonna 2024
• Henkilöstö kasvoi 2,4 → 5,4 (rakentamisvaiheen vuoksi)

5.2 FinCap Kiinteistökehitys Oy

Yhtiö kertoo tilinpäätöksessään:

• Tilikauden alussa jäljellä olleet asuntokohteet on myyty (liikevaihto asuntojen myynneistä ~4,1 M€)
• Urakkamyynti ~1,1 M€ (KVR-urakkasopimus Sevas Kodit Oy:n kanssa, kohde Jouppilantie 15, Seinäjoki)
• Yhtiön toiminta keskittyy urakkakohteen loppuunsaattamiseen
• Uusia kohteita ei ole tiedossa
• Tilikauden jälkeen yhtiö on vastaanottanut vaatimuskirjeen hoivakiinteistöön liittyen (vesivahinko, vaatimuksen suuruus ~3 M€)
• Emoyhtiö FinCap Oy käy neuvotteluja pankin kanssa konserniyhtiöiden lainojen järjestelystä
• SVOP-sijoitus 2 569 t€ tehty vuonna 2024 (uusi)
• Henkilöstö kasvoi 1,6 → 7,5 (urakkatoiminnan vuoksi)

5.3 FinCap Vuokra-asunnot Oy

Yhtiö kertoo tilinpäätöksessään:

• Yhtiö on realisoinut lähes kaikki asunto-osakkeet tilikauden aikana
• Kahden asuntoyhtiön loput osakkeet myytiin vuoden 2025 alkupuoliskolla
• Myyntitappiot on kirjattu vuoden 2024 tilinpäätökseen
• As Oy Kuopion Maljalahden osakkeet ostettiin FinCap Kiinteistökehitys Oy:ltä ja FinCap Invest Oy:ltä ja myytiin 3 M€ tappiolla (hankintahinta 3 543 t€)
• Omaisuuden realisoinnin myötä yhtiön toiminta tulee päättymään
• Emoyhtiö FinCap Oy käy neuvotteluja pankin kanssa konserniyhtiöiden lainojen järjestelystä
• Pääomalaina 200 000 € muutettu SVOP-sijoitukseksi
• Pitkäaikainen pankkilaina 5 050 t€ on kokonaan uusi vuonna 2024 (edellinen vuosi 0 €)

HUOMIO – UUSI PANKKILAINA: FinCap Vuokra-asunnot Oy:lle on myönnetty 5 050 t€ uusi pitkäaikainen pankkilaina vuonna 2024, vaikka yhtiön oma pääoma oli jo tilinpäätöshetkellä -5 643 t€ ja yhtiö ilmoittaa toiminnan päättyvän. OmaSP:n vakuutena As Oy Jerikon Suutari ja As Oy Jyväskylän Puistolan Torni osakkeet (yhteensä 10 100 t€). Lainan myöntäminen syvästi tappiolliselle, toimintaansa lopettavalle yhtiölle herättää kysymyksiä lainapäätösten asianmukaisuudesta.

---

6. Oman pääoman tilanne ja OYL 20:23 §

6.1 Oman pääoman kehitys

Mittari	Armas Palvelukiint.	FinCap Kiint.kehitys	FinCap Vuokra-as.
OP 31.12.2023	+1 866 t€	+1 794 t€	+128 t€
Tilikauden tulos 2024	-15 210 t€	-5 960 t€	-5 772 t€
SVOP-muutokset 2024	+1 763 t€ (pääomal→SVOP)	+2 569 t€ (uusi)	+200 t€ (pääomal→SVOP)
Muut muutokset	-1 762 t€ (pääomal. poisto)	0	-200 t€ (pääomal. poisto)
OP 31.12.2024	-13 343 t€	-1 596 t€	-5 643 t€
OP / taseen loppusumma	-138 %	-60 %	-107 %

6.2 OYL 20:23 § – osakepääoman menettäminen

Yhtiö	OP negatiivinen	OYL 20:23 § rekisteröity	Tila
Armas Palvelukiinteistöt	Kyllä (-13 343 t€)	04.03.2025	Rekisteröity
FinCap Kiinteistökehitys	Kyllä (-1 596 t€)	EI REKISTERÖITY	LAIMINLYÖNTI
FinCap Vuokra-asunnot	Kyllä (-5 643 t€)	06.03.2025	Rekisteröity

OYL 20:23 § LAIMINLYÖNTI: FinCap Kiinteistökehitys Oy:n hallitus ei ole tehnyt osakepääoman menettämistä koskevaa rekisteri-ilmoitusta, vaikka oma pääoma on -1 596 t€. Tilintarkastaja on huomauttanut tästä tilintarkastuskertomuksessa. Armas Palvelukiinteistöt ja FinCap Vuokra-asunnot ovat tehneet ilmoituksen maaliskuun 2025 alussa.

---

7. Tilinpäätösten myöhästyminen ja PRH-rekisteröinti

KPL 3:5-6 §: tilinpäätös on laadittava 4 kk kuluessa tilikauden päättymisestä (määräaika 30.4.2025).

Yhtiö	TP allekirjoitettu	TP vahvistettu	PRH-rekist.	Myöhäst. (allekirj.)	Ilmoittaja
Armas Palvelukiint.	6.6.2025	30.6.2025	05.02.2026	+1,2 kk	Toivonen Tuija
FinCap Kiint.kehitys	4.7.2025	30.6.2025*	05.02.2026	+2,1 kk	Toivonen Tuija
FinCap Vuokra-as.	13.6.2025	30.9.2025	04.02.2026	+1,5 kk	Toivonen Tuija

* FinCap Kiinteistökehitys Oy:n TP on vahvistettu 30.6.2025 mutta allekirjoitettu vasta 4.7.2025 – allekirjoitus siis tilinpäätöksen vahvistamisen jälkeen.

Kaikki kolme tilinpäätöstä on rekisteröity PRH:ssa helmikuun 2026 alussa, yli vuosi tilikauden päättymisen jälkeen. Kaikissa tilinpäätösten ilmoittajana on sama henkilö: Toivonen Tuija.

Huomionarvoista: FinCap Vuokra-asunnot Oy:n tilinpäätös on vahvistettu vasta 30.9.2025, yli 5 kuukautta allekirjoituksen (13.6.2025) jälkeen ja 9 kuukautta tilikauden päättymisen jälkeen. Tämä poikkeuksellisen pitkä viive vahvistamisen ja allekirjoituksen välillä voi viitata vaikeuksiin yhtiökokouksen koolle kutsumisessa tai erimielisyyksiin.

---

8. Tilintarkastuksen riippumattomuus

8.1 SK-Reviisorit, sama tilintarkastusyhteisö kaikissa

Oy SK-Reviisorit Ab (2295957-0, Seinäjoki) toimii tilintarkastajana kaikissa kolmessa FinCap-tytäryhtiössä sekä Train Factory -kokonaisuuden kolmessa pääyhtiössä. Lisäksi SK-Reviisorit tarkastaa Parkanon Säästöpankkisäätiön, joka on OmaSP:n suurin omistaja.

8.2 Riippumattomuuskysymys

SK-Reviisorit arvioi samanaikaisesti:

1. FinCap-konsernin tytäryhtiöt (lainanottajat) – Armas, Kiinteistökehitys, Vuokra-asunnot
2. Train Factory -kokonaisuus (lainanottaja) – Ki Oy TF, TF Parking, The TF Holding
3. Parkanon Säästöpankkisäätiö (lainanantajan omistaja) – OmaSP:n suurin omistaja

Sama tilintarkastusyhteisö arvioi sekä lainanantajan omistajaa että sen suurimpia laina-asiakkaita. Tämä keskittymä herättää kysymyksiä tilintarkastuksen riippumattomuudesta ISA 200 -standardin valossa.

8.3 Tilintarkastajan epäjohdonmukaisuus

Samassa konsernissa, samojen henkilöiden hallinnoimissa yhtiöissä, käytetään kahta eri päävastuullista tilintarkastajaa:

• Petteri Myllymäki allekirjoitti Armas Palvelukiinteistöt Oy:n ja FinCap Kiinteistökehitys Oy:n kertomukset
• Toni Koivusaari allekirjoitti FinCap Vuokra-asunnot Oy:n kertomuksen (jossa voimakkain varoitus)

Huomionarvoista on, että Koivusaari antoi voimakkaimman kannanotton (olennainen epävarmuus), kun taas Myllymäki käytti lievempää muotoilua (lisätieto) yhtiöissä, joiden taloudelliset tunnusluvut olivat jopa heikommat (Armas: OP -13,3 M€ vs. Vuokra-asunnot: OP -5,6 M€).

---

9. Johtopäätös ja riskiarvio

FinCap-konsernin kolme tytäryhtiötä ovat kaikki alasajovaiheessa, syvästi negatiivisen oman pääoman puolella, ja täysin riippuvaisia emoyhtiö FinCap Oy:n pankkineuvottelujen onnistumisesta.

1. Yhteenlaskettu tappio -26,9 M€ yhdeltä tilikaudelta. Vaikka merkittävä osa on arvonalennuksia (ei kassavaikutteisia), ne kuvastavat konsernin sisäisten sijoitusten arvottomuutta ja kiinteistöjen myyntitappioita.

2. Kaikki kolme yhtiötä ilmoittavat toiminnan päättyvän. Armas Palvelukiinteistöt myy viimeiset kohteet, Kiinteistökehitys saattaa viimeisen urakkatoimeksiannon loppuun, ja Vuokra-asunnot on jo realisoinut lähes kaiken omaisuutensa.

3. OmaSP-ekspositio on 25,7 M€. Pankkilainat jakautuvat: Armas 20,6 M€ (suurin osa lyhytaikaista!) ja Vuokra-asunnot 5,05 M€ (kokonaan uusi vuonna 2024). Vakuuksien nimellisarvo on 60,2 M€, mutta todellinen arvo on epävarma. Armas Palvelukiinteistöt Oy:n 17,8 M€ lyhytaikainen laina erääntyy maksuun vuoden sisällä – kassassa on 11 t€.

4. Olennainen epävarmuus toiminnan jatkuvuudesta. FinCap Vuokra-asunnot Oy:n tilintarkastuskertomuksessa on voimakkain mahdollinen jatkuvuusvaroitus (olennainen epävarmuus). Kaikissa kolmessa toiminnan jatkuvuus on kyseenalainen.

5. OYL 20:23 § laiminlyönti. FinCap Kiinteistökehitys Oy:n hallitus ei ole rekisteröinyt osakepääoman menettämistä, tilintarkastaja on huomauttanut asiasta.

6. 3 M€ vaatimuskirje. FinCap Kiinteistökehitys Oy:ön kohdistuu hoivakiinteistön vesivahingosta johtuva ~3 M€ vaatimus. Yhtiön oma pääoma on jo -1,6 M€, vaatimuksen realisoituminen tekisi tilanteesta täysin kestämättömän.

7. Hallinto keskittynyt Sveitsissä asuvalle henkilölle. Kaikissa kolmessa yhtiössä ainoa varsinainen hallituksen jäsen Janne Kotamäki asuu Sveitsissä. Varajäsenenä on kaikissa Raimo Sarajärvi (Seinäjoki), joka toimii myös Train Factory -konsernin hallituksen puheenjohtajana.

8. Tilintarkastuksen riippumattomuus kyseenalainen. SK-Reviisorit tarkastaa sekä lainanottajia (FinCap-yhtiöt, TF-konserni) että lainanantajan omistajaa (Parkanon spt.säätiö). Sama tilintarkastusyhteisö, kaksi eri päävastuullista tilintarkastajaa, epäjohdonmukaiset kannanotot.

KOKONAISRISKIARVIO: FinCap-tytäryhtiöiden yhteenlaskettu negatiivinen oma pääoma (-20,5 M€), massiiviset tilikauden tappiot (-26,9 M€), toiminnan alasajo ja riippuvuus emoyhtiön pankkineuvotteluista muodostavat kriittisen luottoriskin OmaSP:lle. OmaSP:n 25,7 M€ lainaekspositio näihin yhtiöihin on osa laajempaa Sarajärvi–Kotamäki-klusterin kokonaisekspositiota (~82 M€ FinCap + TF yhteensä, mahdollisesti enemmän muiden konserniyhtiöiden kautta). Lyhytaikaisen lainan (17,8 M€) erääntyminen ja yhtiöiden käytännössä olematon kassa (163 t€ yhteensä) tekevät tilanteesta akuutin.

---

Lähteet

• Armas Palvelukiinteistöt Oy – tilinpäätös 1.1.–31.12.2024 (PRH 05.02.2026)
• FinCap Kiinteistökehitys Oy – tilinpäätös 1.1.–31.12.2024 (PRH 05.02.2026)
• FinCap Vuokra-asunnot Oy – tilinpäätös 1.1.–31.12.2024 (PRH 04.02.2026)
• Armas Palvelukiinteistöt Oy – kaupparekisteriote 08.02.2026
• FinCap Kiinteistökehitys Oy – kaupparekisteriote 08.02.2026
• FinCap Vuokra-asunnot Oy – kaupparekisteriote 08.02.2026
• Tilintarkastuskertomukset 2024 (Myllymäki / Koivusaari, SK-Reviisorit)
• PRH yritys- ja yhteisötietojärjestelmä

---

[Taustavaikuttaja]

Ei kahta, ilman kolmatta, joten kaupan päälle vielä City kauppapaikat, CK Development ja CK Kehitys Oy:n analyysit:

CK Kehitys Oy · CK Development Oy · City Kauppapaikat Oy
Perustuu tilinpäätöksiin 31.12.2024 ja kaupparekisteriotteisiin
Päivämäärä: 11.2.2026

---

13,5 M€	46,3 M€	~49 %
OmaSP-pankkilainat yhteensä (CK Kehitys + CK Development)	Nordea-laina erääntyy lyhytaikaisena (City Kauppapaikat)	OmaSP:n omistusosuus City Kauppapaikoista

3 yhtiötä	Going concern ×2	Kassa yhteensä ~8 t€
Sarajärvi TJ:nä kaikissa	CK Development (lisätieto) + City KP (olennainen epävarmuus)	Kolmen yhtiön yhteenlaskettu kassavarat

KESKEINEN HAVAINTO: Raimo Sarajärvi toimii toimitusjohtajana kaikissa kolmessa yhtiössä ja Jaakko Keskinen hallituksen puheenjohtajana kahdessa niistä. OmaSP:n kokonaisekspositio tähän klusteriin on merkittävä: suorat lainasaamiset 13,5 M€ (CK Kehitys 8,0 M€ + CK Development 5,5 M€) sekä ~49 %:n omistusosuus City Kauppapaikoista, jonka koko rahoitus (46,3 M€ Nordealta) on siirretty lyhytaikaiseksi erääntyen vuonna 2025. Toiminnan jatkuvuus on eksplisiittisesti riippuvainen rahoituksen uudelleenjärjestelystä. City Kauppapaikat Oy:n tilintarkastuskertomuksessa on tietyn seikan painottaminen — toiminnan jatkuvuuteen liittyvä olennainen epävarmuus, joka on voimakkain mahdollinen going concern -varoitus ennen lausunnon mukauttamista. CK Developmentilla on negatiivinen oma pääoma (-593 t€) ja tilintarkastuskertomuksessa toiminnan jatkuvuutta koskeva lisätieto. Kaikkien kolmen yhtiön tilinpäätökset on laadittu myöhässä KPL 3:6 §:n määräajasta, ja kahdessa (CK Kehitys ja City Kauppapaikat) myös yhtiökokous on pidetty myöhässä OYL 5:3 §:stä. CK Kehityksen ja CK Developmentin tilintarkastaja on vaihdettu 5.2.2026 (SK-Reviisorit). Kassavarat ovat käytännössä nolla kaikissa kolmessa yhtiössä (CK Kehitys 15 €, CK Development 174 €, City KP emoyhtiö 7 796 €).

Huomautus: Tämä analyysi perustuu julkisiin PRH-tilinpäätöksiin (tilikausi 2024) ja kaupparekisteriotteisiin (helmikuu 2026). Tilintarkastajana kaikissa yhtiöissä Oy SK-Reviisorit Ab / Petteri Myllymäki HT, JHT. Tilinpäätösten laatijana kaikissa GapCon Oy , ent. Casyr Oy (Seinäjoki).

---

1. Konsernirakenne ja päättäjätiedot

1.1 Sarajärvi–Keskinen -klusterin rakenne

Kolme analysoitavaa yhtiötä muodostavat toisiinsa kytköksissä olevan kokonaisuuden, jota yhdistää sama johtajapiiri (Sarajärvi–Keskinen), sama tilintarkastaja (SK-Reviisorit / Myllymäki), sama tilinpäätöksen laatija (GapCon Oy, Seinäjoki) ja osittaiset ristiin-omistus- ja velkasuhteet. Yhtiöt eivät muodosta muodollista konsernia keskenään, mutta niitä johdetaan tosiasiallisesti saman henkilöpiirin toimesta.

Yhtiö	Y-tunnus	Rooli	Lainanantaja	PRH TP
CK Kehitys Oy	3286618-3	Emoyhtiö (3 tytäryhtiötä), ei konsernitp	OmaSP (8 000 t€)	29.1.2026
CK Development Oy	3137734-5	Kiinteistöyhtiö (yksittäinen kiinteistö)	OmaSP (5 535 t€)	1.11.2025
City Kauppapaikat Oy	3132617-7	Emoyhtiö (5 tytäryhtiötä), konsernitp	Nordea (46 287 t€)	11.10.2025

1.2 Päättäjätiedot (kaupparekisteriotteet helmikuu 2026)

CK Kehitys Oy ja CK Development Oy — identtinen hallituskokoonpano:

Tehtävä	Nimi	Kotipaikka
Hallituksen puheenjohtaja	Keskinen Jaakko	Helsinki
Hallituksen jäsen	Keskinen Ville	Seinäjoki
Hallituksen jäsen	Sarajärvi Raimo	Seinäjoki
Toimitusjohtaja	Sarajärvi Raimo	Seinäjoki

CK Kehitys Oy:ssä lisäksi prokuristi Mäkelä Vesa.

City Kauppapaikat Oy — eri hallituskokoonpano:

Tehtävä	Nimi	Kotipaikka
Hallituksen puheenjohtaja	Sarajärvi Raimo	Seinäjoki
Hallituksen jäsen	Keskinen Jaakko	Helsinki
Hallituksen jäsen	Taberman Mika	Espoo
Toimitusjohtaja	Sarajärvi Raimo	Seinäjoki

Prokuristi Mäkelä Vesa. Osakepääoma 10 000 €, osakkeita 4 382 574 kpl. OmaSP omistaa oman ilmoituksensa mukaan ~49 %.

HUOMIO: Raimo Sarajärvi toimii kaikkien kolmen yhtiön toimitusjohtajana ja vähintään hallituksen jäsenenä. Jaakko Keskinen on hallituksessa kaikissa kolmessa. Tämä keskittymä luo merkittävän “key man” -riskin koko klusterille. Sarajärvi on myös FinCap-yhtiöiden (Armas, Kiinteistökehitys, Vuokra-asunnot) hallituksen varajäsen ja Train Factory -kokonaisuuden avainhenkilö.

1.3 City Kauppapaikat -konsernin rakenne

City Kauppapaikat Oy (aiempi nimi: CK Tuotto Oy) on emoyhtiö, joka omistaa seuraavat tytäryhtiöt:

Tytäryhtiö	Y-tunnus	Omistus	Sijainti
As Oy Seinäjoen Kullervonlinna	2422345-2	100 %	Seinäjoki
Ki Oy Seinäjoen Kauppakatu 1	2422350-8	100 %	Seinäjoki
Ki Oy Säästökangas	0899740-7	100 %	Seinäjoki
→ Ki Oy Seinäjoen Säästökeskus	—	64,32 % (Säästökankaan kautta)	Seinäjoki
Ki Oy Lahden Rauhankatu 14-16	2104759-6	100 %	Lahti

Konsernissa on vähemmistöosuus (2 004 t€) Ki Oy Seinäjoen Säästökeskuksesta (64,32 % omistus Säästökankaan kautta).

CK Kehitys Oy:n tytäryhtiöt (ei konsernitilinpäätöstä, KPL 6:1 §3 poikkeus):

Tytäryhtiö	Omistus
Ki Oy Järvenpään Helsinginportti	100 %
As Oy Sei-Rati	100 %
City KP Invest Oy	100 %

CK Kehitys Oy on jättänyt konsernitilinpäätöksen laatimatta KPL 6:1 §3:n perusteella.

1.4 Toiminimihistoria ja perustamistiedot

Yhtiö	Aiempi nimi / erityistiedot
CK Kehitys Oy (3286618-3)	Perustettu jakautumisella 31.8.2022 (alkuperäinen CK Kehitys Oy 3135960-6 → CK Kehitys Oy 3286618-3 + Citytontti Oy 3286620-4)
CK Development Oy	Ei nimenmuutoksia
City Kauppapaikat Oy	Aiempi nimi CK Tuotto Oy

1.5 Tilintarkastaja ja TP:n laatija

Yhtiö	Tilintarkastaja (KR)	Rekisteröintipäivä	TP:n laatija
CK Kehitys Oy	SK-Reviisorit / Myllymäki	5.2.2026 (vaihdettu!)	GapCon Oy, Seinäjoki
CK Development Oy	SK-Reviisorit / Myllymäki	5.2.2026 (vaihdettu!)	GapCon Oy, Seinäjoki
City Kauppapaikat Oy	SK-Reviisorit / Myllymäki	14.11.2024	GapCon Oy, Seinäjoki

HUOMIO: CK Kehitys Oy:n ja CK Development Oy:n tilintarkastaja on vaihdettu samana päivänä 5.2.2026 SK-Reviisoreiksi. Tämä on sama tilintarkastusyhteisö ja sama päivämäärä kuin FinCap-yhtiöiden tilintarkastajanvaihdos. City Kauppapaikat Oy:ssä SK-Reviisorit oli tilintarkastajana jo aiemmin (rekisteröity 14.11.2024).

---

2. Tase- ja tuloslaskelma-analyysi

2.1 CK Kehitys Oy (3286618-3)

Tilikausi: 1.1.–31.12.2024 (edellinen tilikausi 1.9.2022–31.12.2023 = 16 kk, ei suoraan vertailukelpoinen)

Tuloslaskelma

Erä	2024 (12 kk)	2023 (16 kk)
Liikevaihto	390 813	997 587
Liiketappio	-1 149 492	—
Korkokulut	-246 918	—
Tilikauden tappio	-1 440 102	-1 976 462

Liikevaihdon vertailukelpoisuus on heikko, koska edellinen tilikausi oli 16 kuukautta. Annualisoituna edellisen kauden liikevaihto olisi noin 748 t€, joten 12 kuukauden 391 t€ edustaa merkittävää laskua. Tappio on pysynyt suurena: tilikauden tappio -1 440 t€ on noin 3,7-kertainen liikevaihtoon nähden.

Tase

Erä	31.12.2024	Edellinen
VASTAAVAA
Aineettomat hyödykkeet	3 112 t€	—
Aineelliset hyödykkeet	3 052 t€	—
Sijoitukset (tytäryhtiöt)	3 526 t€	—
Saamiset	1 136 t€	—
Rahat ja pankkisaamiset	15 €	—
Vastaavaa yhteensä	10 826 t€	—
VASTATTAVAA
SVOP-rahasto	6 017 t€	—
Kumulatiiviset tappiot	-3 417 t€	—
Oma pääoma yhteensä	2 600 t€	—
Pitkäaikaiset lainat (OmaSP)	8 000 t€	—
Lyhytaikaiset velat	~226 t€	—
Vieras pääoma yhteensä	8 226 t€	—

Tunnusluvut

Tunnusluku	Arvo	Arvio
Omavaraisuusaste	24,0 %	Tyydyttävä
Kassa	15 €	Kriittinen
Tappio / liikevaihto	-368 %	Erittäin heikko

Tilikauden jälkeiset tapahtumat: Hämeenlinnan Raatihuoneenkatu 12–14 rakennukset on myyty tilikauden päättymisen jälkeen. Tämä voi parantaa kassatilannetta ja vähentää velkataakkaa.

2.2 CK Development Oy (3137734-5)

Tilikausi: 1.1.–31.12.2024

Tuloslaskelma (kiinteistöyhtiömuotoinen)

Erä	2024	2023	Muutos
Vuokratuotot	268 947	618 622	-56,5 %
Hoitokate	206 047	—	—
Poistot	-264 674	—	—
Korkokulut	-384 846	—	—
Tilikauden tappio	-438 383	-62 615	×7

Vuokratuottojen romahdus (-56,5 %) johtuu päävuokralaisen sopimuksen päättymisestä toukokuussa 2024. Tilat olivat tyhjillään loppuvuoden. Tilinpäätöksen liitetietojen mukaan uusi vuokralainen aloitti huhtikuussa 2025 ja lisäksi vuokralaisia saatiin elo-lokakuussa 2025.

Tase

Erä	31.12.2024	Edellinen
VASTAAVAA
Aineelliset hyödykkeet (kiinteistö)	4 883 t€	—
Lyhytaikaiset saamiset	282 t€	—
Rahat ja pankkisaamiset	174 €	—
Vastaavaa yhteensä	5 165 t€	—
VASTATTAVAA
Oma pääoma	-593 t€	—
Pitkäaikaiset lainat (OmaSP)	5 355 t€	—
Lyhytaikaiset velat	403 t€	—
Vieras pääoma yhteensä	5 758 t€	—

KRIITTINEN: Oma pääoma on negatiivinen (-593 t€). Yhtiöllä ei ole SVOP-rahastoa tai muita oman pääoman eriä kompensoimassa kumulatiivisia tappioita. OYL 20:23 §:n mukainen osakepääoman menettämisilmoitus on todennäköisesti tehtävä (tai jo tehty).

Kiinteistön oikaistu arvostus (liitetietojen mukaan)

Erä	Arvo
Kiinteistön todennäköinen luovutushinta	6 500 t€
Kirjanpitoarvo	4 820 t€
Piilovarallisuus (erotus)	+1 680 t€
Oikaistu oma pääoma	+1 087 t€

Johdon esittämän kiinteistön luovutushinnan (6 500 t€) perusteella oikaistu oma pääoma olisi positiivinen (+1 087 t€). Luovutushinta-arvion luotettavuutta ei voida tässä analyysissa vahvistaa.

Tunnusluvut

Tunnusluku	Arvo	Arvio
Omavaraisuusaste (kirjanpitoarvoilla)	-11,5 %	Kriittinen
Omavaraisuusaste (oikaistuilla arvoilla)	+16,7 %	Tyydyttävä
Current ratio	0,70	Heikko
Kassa	174 €	Kriittinen

2.3 City Kauppapaikat Oy (3132617-7) — Konserni

Tilikausi: 1.1.–31.12.2024 (sisältää konsernitilinpäätöksen)

Konsernituloslaskelma

Erä	2024	2023	Muutos
Liikevaihto (vuokrat)	8 617 t€	8 400 t€	+2,6 %
Muut tuotot	91 t€	113 t€	—
Poistot	-3 446 t€	—	—
Liikevoitto	731 t€	-356 t€	Käännös voitolliseksi
Korkotuotot	0 t€	665 t€	-100 %
Korkokulut	-1 804 t€	-1 981 t€	-8,9 %
Tilikauden tappio	-1 121 t€	-2 404 t€	-53 %

Liiketoiminta on kääntynyt operatiivisesti voitolliseksi (liikevoitto +731 t€ vs. -356 t€ edellisenä vuonna), mutta korkokulut (1 804 t€) ylittävät liikevoiton yli kaksinkertaisesti. Tappio on kuitenkin puolittunut edellisestä vuodesta.

Konsernitase

Erä	31.12.2024	31.12.2023
VASTAAVAA
Aineettomat hyödykkeet	3 767 t€	—
Aineelliset hyödykkeet	47 791 t€	—
Sijoitukset	755 t€	—
Pysyvät vastaavat yhteensä	52 312 t€	—
Saamiset	2 171 t€	—
Rahat ja pankkisaamiset	9 t€	—
Vastaavaa yhteensä	54 492 t€	—
VASTATTAVAA
Osakepääoma	10 t€	10 t€
SVOP-rahasto	9 363 t€	9 363 t€
Kumulatiiviset tappiot	-4 867 t€	-462 t€
Tilikauden tappio	-1 121 t€	-2 404 t€
Oma pääoma yhteensä	3 384 t€	5 393 t€
Vähemmistöosuus	2 004 t€	2 004 t€
Pitkäaikaiset lainat rahoituslaitoksilta	0 €	46 720 t€
Lyhytaikaiset lainat rahoituslaitoksilta	46 720 t€	2 187 t€
Muu lyhytaikainen vieras pääoma	2 384 t€	1 546 t€
Vieras pääoma yhteensä	49 104 t€	—

KRIITTINEN: Koko pitkäaikainen rahoituslaitoslaina (46 720 t€) on siirretty lyhytaikaiseksi, koska laina erääntyy vuoden 2025 aikana. Tämä on taseen suurin yksittäinen riski ja tekee konsernista teknisesti maksukyvyttömän ilman uudelleenrahoitusta.

Emoyhtiön tuloslaskelma (City Kauppapaikat Oy)

Erä	2024	2023
Liikevaihto (vuokrat + käyttökorvaukset)	8 425 t€	8 400 t€
Poistot	-2 177 t€	-2 705 t€
Kiinteistön muut hoitokulut	-4 390 t€	-5 278 t€
Luottotappiot ja oikaisuerät	-121 t€	-392 t€
Liikevoitto	1 810 t€	124 t€
Korkokulut	-1 767 t€	-1 981 t€
Tilikauden tulos	11 t€	-1 210 t€

Emoyhtiön liikevoitto on parantunut merkittävästi (1 810 t€ vs. 124 t€) johtuen hoitokulujen ja luottotappioiden pienenemisestä. Tulos on juuri ja juuri voitollinen (11 t€), korkokulut syövät lähes kaiken liikevoiton.

Emoyhtiön tase (City Kauppapaikat Oy)

Erä	31.12.2024	31.12.2023
VASTAAVAA
Aineettomat hyödykkeet	3 645 t€	4 798 t€
Aineelliset hyödykkeet	18 071 t€	18 877 t€
Sijoitukset (tytäryhtiöosuudet)	33 657 t€	18 058 t€
Pitkäaikaiset saamiset konsernilta	0	15 599 t€
Lyhytaikaiset saamiset	1 874 t€	1 514 t€
Rahat ja pankkisaamiset	8 t€	53 t€
Vastaavaa yhteensä	57 256 t€	58 898 t€
VASTATTAVAA
Osakepääoma	10 t€	10 t€
SVOP-rahasto	9 363 t€	9 363 t€
Edelliset ylijäämät/tappiot	66 t€	1 276 t€
Tilikauden tulos	11 t€	-1 210 t€
Oma pääoma yhteensä	9 450 t€	9 439 t€
Pitkäaikaiset lainat rahoituslaitoksilta	0	46 287 t€
Pitkäaikaiset muut velat	78 t€	58 t€
Lyhytaikaiset lainat rahoituslaitoksilta	46 287 t€	2 120 t€
Muut lyhytaikaiset velat	1 441 t€	994 t€
Vieras pääoma yhteensä	47 806 t€	49 459 t€

HUOMIO — Konserninsisäinen pääomitus: Emoyhtiö on muuttanut tytäryhtiöiden pitkäaikaiset lainasaamiset (15 599 t€) sijoituksiksi. Tämä näkyy sijoitusten kasvuna 18 058 t€ → 33 657 t€ (+15 599 t€) ja pitkäaikaisten konsernisaamisten putoamisena nollaan. Käytännössä emoyhtiö on pääomittanut tytäryhtiöitään muuttamalla lainasaamiset oman pääoman ehtoisiksi sijoituksiksi. Tämä vahvistaa tytäryhtiöiden tasetta, mutta heikentää emoyhtiön positiota, koska saamiset eivät enää ole etuoikeutettuja velkojien kanssa.

Konsernin tunnusluvut

Tunnusluku	Konserni	Emoyhtiö	Arvio
Omavaraisuusaste	9,9 %	16,5 %	Konserni heikko, emoyhtiö tyydyttävä
Current ratio	0,04	0,04	Katastrofaalinen
Velkaantumisaste	9,1×	5,1×	Erittäin korkea
Kassa	9 t€	8 t€	Kriittinen
Korkokulut / liikevaihto	20,9 %	21,0 %	Korkea

---

3. Tilintarkastus ja compliance

3.1 CK Kehitys Oy — Tilintarkastuskertomus

Lausunto: Vakiomuotoinen (puhdas) lausunto.

Huomautukset (2 kpl):

1. OYL 5:3 § — Yhtiökokous myöhässä: Varsinainen yhtiökokous on pidetty 16.9.2024, vaikka osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:n mukaan yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Edellinen tilikausi päättyi 31.12.2023, joten yhtiökokous olisi tullut pitää viimeistään 30.6.2024.

2. KPL 3:6 § — Tilinpäätös myöhässä: Tilinpäätös on laadittu ja allekirjoitettu 1.12.2025, vaikka kirjanpitolain 3 luvun 6 §:n mukaan tilinpäätös on laadittava neljän kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä (viimeistään 30.4.2025). Tilinpäätös on 7 kuukautta myöhässä.

Lausuntoa ei ole mukautettu näiden seikkojen osalta.

Allekirjoitukset: Keskinen 2.12.2025, Sarajärvi 4.12.2025, Ville Keskinen 8.12.2025, Myllymäki 8.12.2025.

3.2 CK Development Oy — Tilintarkastuskertomus

Lausunto: Vakiomuotoinen (puhdas) lausunto.

Toiminnan jatkuvuutta koskeva lisätieto:

Tilintarkastaja kiinnittää huomiota yhtiön rahoitusasemaan: taseen lyhytaikaiset saamiset ovat 282 306 €, rahat ja pankkisaamiset 173,67 € ja lyhytaikainen vieras pääoma 402 972 €. Tilintarkastaja korostaa, että johdon on kiinnitettävä erityistä huomiota yhtiön toiminnan kannattavuuden ja maksuvalmiuden parantamiseen sekä yhtiön rahoituksen järjestelemiseen, jotta yhtiön toiminnan jatkuvuus saadaan turvattua. Lausuntoa ei ole mukautettu tämän seikan osalta.

Huomautus (1 kpl):

1. KPL 3:6 § — Tilinpäätös myöhässä: Tilinpäätös on laadittu ja allekirjoitettu 17.10.2025. Tilinpäätös on noin 5,5 kuukautta myöhässä.

Lausuntoa ei ole mukautettu tämän seikan osalta.

Allekirjoitukset: Sarajärvi 17.10.2025, Keskinen 20.10.2025, Ville Keskinen 20.10.2025, Myllymäki 20.10.2025.

3.3 City Kauppapaikat Oy — Tilintarkastuskertomus

Lausunto: Vakiomuotoinen (puhdas) lausunto (koskee sekä konsernia että emoyhtiötä).

Tietyn seikan painottaminen — toiminnan jatkuvuuteen liittyvä olennainen epävarmuus:

Tilintarkastaja kiinnittää huomiota tilinpäätöksen liitetietojen kohtaan Olennaiset tapahtumat tilikaudella ja tilikauden päättymisen jälkeen, jossa todetaan: yhtiön rahoituslaitoslaina erääntyy vuonna 2025, neuvottelut rahoituksen uudistamisesta ovat rahoittajan kanssa meneillään, toiminnan jatkuvuus on riippuvaista rahoituksen jatkuvuudesta, ja johto uskoo rahoitusneuvottelujen sujuvan yhtiön kannalta suotuisasti.

Tilintarkastajan mukaan nämä tapahtumat ja olosuhteet osoittavat sellaista olennaista epävarmuutta, joka saattaa antaa merkittävää aihetta epäillä yhtiön ja konsernin kykyä jatkaa toimintaansa. Lausuntoa ei ole mukautettu tämän seikan osalta.

HUOMIO: Tämä on ISA 570 -standardin mukainen “tietyn seikan painottaminen” (Emphasis of Matter) koskien toiminnan jatkuvuuteen liittyvää olennaista epävarmuutta. Se on voimakkaampi kuin CK Development Oy:n “toiminnan jatkuvuutta koskeva lisätieto” ja edustaa vakavinta mahdollista going concern -varoitusta ennen lausunnon mukauttamista. Tilintarkastaja on nimenomaisesti todennut, että olosuhteet “saattavat antaa merkittävää aihetta epäillä” yhtiön ja konsernin kykyä jatkaa toimintaansa.

Huomautukset (2 kpl):

1. OYL 5:3 § — Yhtiökokous myöhässä: Varsinainen yhtiökokous on pidetty 19.8.2024, eli osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:n säännöstöä noudattamatta. Tilikausi päättyi 31.12.2023, joten yhtiökokous olisi tullut pitää viimeistään 30.6.2024.

2. KPL 3:6 § — Tilinpäätös myöhässä: Tilinpäätös on laadittu ja allekirjoitettu 2.6.2025, eli kirjanpitolain 3 luvun 6 §:n mukaista tilinpäätöksen laatimisaikaa koskevaa säännöstöä noudattamatta. Tilinpäätös on noin 1 kuukauden myöhässä (deadline 30.4.2025).

Lausuntoa ei ole mukautettu näiden seikkojen osalta.

Tilinpäätöksen allekirjoitus: Seinäjoella 2. päivänä kesäkuuta 2025. Allekirjoittajat: Raimo Sarajärvi (hallituksen puheenjohtaja), Jaakko Keskinen (hallituksen jäsen), Mika Taberman (hallituksen jäsen). Sähköiset allekirjoitukset: Sarajärvi 3.6.2025, Keskinen 3.6.2025, Taberman 6.6.2025, Myllymäki (SK-Reviisorit) 6.6.2025.

Tilinpäätösmerkintä: “Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus.” Oy SK-Reviisorit Ab / Petteri Myllymäki HT, JHT.

3.4 Tilinpäätösten laatimisaikataulun yhteenveto

Yhtiö	Tilikausi päättyy	TP allekirjoitettu	Myöhässä	KPL 3:6 §	OYL 5:3 § (yhtiökokous)
CK Kehitys Oy	31.12.2024	1.12.2025	7 kk	Rikottu	Rikottu (pidetty 16.9.2024)
CK Development Oy	31.12.2024	17.10.2025	5,5 kk	Rikottu	—
City Kauppapaikat Oy	31.12.2024	2.6.2025	~1 kk	Rikottu	Rikottu (pidetty 19.8.2024)

Kaikissa kolmessa yhtiössä tilinpäätöksen laatimisaikataulua koskevaa kirjanpitolain säännöstä on rikottu. Kahdessa kolmesta (CK Kehitys ja City Kauppapaikat) myös yhtiökokouksen aikataulua koskevaa osakeyhtiölain säännöstä on rikottu. Tämä on systemaattinen piirre Sarajärvi–Keskinen -klusterin yhtiöissä.

---

4. Vakuusanalyysi ja rahoitusekspositio

4.1 CK Kehitys Oy — OmaSP:n rahoitus

Erä	Arvo
Vakuudelliset lainat OmaSP:lle	8 000 t€
Kiinteistökiinnitykset (OmaSP:n hallussa)	2 000 t€
Pantatut osakkeet (OmaSP:n hallussa)	As Oy Sei-Rati, Ki Oy Järvenpään Helsinginportti, As Oy Lauttasaarentie 38

Lainakanta on kokonaan pitkäaikaisena. Vakuuksien kiinnitysarvo (2 000 t€) jää merkittävästi alle lainakannasta (8 000 t€). Pantattujen osakkeiden arvo riippuu kyseisten yhtiöiden taloudellisesta tilanteesta.

4.2 CK Development Oy — OmaSP:n rahoitus

Erä	Arvo
Vakuudelliset lainat OmaSP:lle	5 535 t€
Kiinteistökiinnitykset (OmaSP:n hallussa)	11 000 t€
Yli 5 vuoden kuluttua erääntyvät lainat OmaSP:lle	4 395 t€

Kiinteistökiinnitysten nimellisarvo (11 000 t€) ylittää lainakannasta (5 535 t€) selvästi. Vakuusarvo riippuu kiinteistön todellisesta markkinaarvosta. Johdon arvion mukaan kiinteistön luovutushinta on 6 500 t€, joka kattaisi lainakannasta.

4.3 City Kauppapaikat Oy — Nordean rahoitus

TÄRKEÄ HAVAINTO: City Kauppapaikat Oy:n päärahoittaja on Nordea Bank AB, ei OmaSP. OmaSP:n rooli on omistajana (~49 %), ei lainanantajana.

Erä	Arvo
Vakuudelliset lainat Nordea	46 287 t€
Kiinteistökiinnitykset (Nordean hallussa):
→ 743-1-32-3 ja 743-1-32-4	20 409 t€
→ 743-1-21-19	9 040 t€
→ 405-2-6-19	9 450 t€
→ 405-2-3-1	14 950 t€
→ 743-1-29-19	12 000 t€
Kiinnitykset yhteensä	65 849 t€
Pantatut osakkeet (Nordea)	6 tytäryhtiön osakkeet
Vuokrasaatavan panttaus	5 t€

Johdannaisvastuut (Nordean kanssa):

Sopimus	Nimellisarvo	Markkina-arvo
Korkokatto	28 247 t€	-15 t€
Reset Swap	28 247 t€	+375 t€
Reset Swap	15 000 t€	-44 t€

Yli 5 vuoden kuluttua erääntyvät velat: Yhtiöllä ei ole velkoja, jotka erääntyvät myöhemmin kuin viiden vuoden kuluttua. Koko 46 287 t€ lainakanta on siirretty lyhytaikaiseksi erääntyen vuoden 2025 aikana.

4.4 OmaSP:n kokonaisekspositio Sarajärvi–Keskinen -klusteriin

Eksposition laji	Yhtiö	Arvo	Riski
Pankkilaina	CK Kehitys Oy	8 000 t€	Tappiollinen yhtiö, kassa 15 €
Pankkilaina	CK Development Oy	5 535 t€	Negatiivinen OP, going concern
Lainat yhteensä		13 535 t€
Omistusosuus (~49 %)	City Kauppapaikat Oy	~1 658 t€ *	Rahoituksen jatkuvuusriski
Kokonaisekspositio		~15 193 t€

* Laskennallinen arvo: 49 % × konsernin OP 3 384 t€ = 1 658 t€. Todellinen arvo riippuu kiinteistöomaisuuden markkina-arvoista ja rahoituksen uudelleenjärjestelyn tuloksesta.

RISKIKESKITTYMÄ: OmaSP:n kokonaisekspositio Sarajärvi–Keskinen -klusterin yhtiöihin on noin 15,2 M€. Tähän on lisättävä epäsuora riski: mikäli City Kauppapaikat ei saa Nordea-lainaansa (46,3 M€) uudelleenrahoitettua, koko konserni voi ajautua maksukyvyttömyyteen, mikä vaikuttaa myös CK Kehityksen tytäryhtiöön City KP Invest Oy:hyn ja koko klusterin yritysverkoston luotettavuuteen. Samalla OmaSP:n ~49 %:n omistusosuuden arvo romahtaisi.

---

5. Konsernin sisäiset suhteet ja ristiinkytkennät

5.1 Ristiin-velkasuhteet

Velkoja	Velallinen	Summa	Tyyppi
CK Kehitys Oy	City Kauppapaikat Oy	193 t€	Muut velat
City Kauppapaikat Oy	Tytäryhtiöt	254 t€	Ostovelat

5.2 Konserninsisäiset pääomitukset (City Kauppapaikat)

City Kauppapaikat Oy on tilikaudella 2024 muuttanut pitkäaikaiset lainasaamiset tytäryhtiöiltä (15 599 t€) sijoituksiksi. Tämä tarkoittaa, että emoyhtiö on de facto pääomittanut tytäryhtiöitään, luopumalla saamisoikeuksistaan ja muuttamalla ne oman pääoman ehtoisiksi sijoituksiksi. Tämä toimenpide:

• Vahvistaa tytäryhtiöiden omaa pääomaa
• Heikentää emoyhtiön asemaa mahdollisessa tytäryhtiön konkurssissa (sijoitus on huonommalla etusijalla kuin lainasaaminen)
• Voi olla Nordean vaatima edellytys rahoituksen jatkamiselle

5.3 CK Kehitys Oy:n ja City Kauppapaikat Oy:n yhteys

CK Kehitys Oy omistaa “City KP Invest Oy”:n (100 %). Yhtiön nimi viittaa yhteyteen City Kauppapaikat -konserniin, vaikka City KP Invest Oy ei ole City Kauppapaikat Oy:n tytäryhtiö vaan CK Kehitys Oy:n. Tämä omistusrakenne luo lisäkytkentöjä klusterin yhtiöiden välille.

---

6. Olennaiset tapahtumat ja tulevaisuuden riskit

6.1 City Kauppapaikat — Rahoituksen uudelleenjärjestely

Tämä on koko klusterin kriittisin yksittäinen riski.

• Nordean 46 287 t€ laina on erääntynyt vuoden 2025 aikana
• Neuvottelut uudelleenrahoituksesta ovat käynnissä kertomuksen mukaan
• Toiminnan jatkuvuus on riippuvainen rahoituksen jatkuvuudesta
• Tietoa siitä, miten rahoitus on järjestetty, ei ole julkisesti saatavilla
• Current ratio on 0,04 — ilman uudelleenrahoitusta yhtiö on maksukyvytön

6.2 City Kauppapaikat — Vuokralaisten vaihtuminen

• 60 % vuokralaisista on vaihtunut tai muuttunut vuoden 2025 mennessä
• Merkittävimpiin vuokrasaamissaldoihin liittyvien tilojen vuokrasopimukset siirtyvät uusille vuokralaisille 1.4.2025 alkaen
• Vanhojen vuokralaisten sopimusten uudelleenjärjestely kohdistuu toteutumaan vuoden 2025 aikana
• Koronan ajalta on kertynyt vuokrasaatavia ravintolayrityksiltä

6.3 CK Kehitys — Hämeenlinnan Raatihuoneenkatu myynti

Hämeenlinnan Raatihuoneenkatu 12–14 rakennukset on myyty tilikauden päättymisen jälkeen. Myyntihintaa tai vaikutusta taseeseen ei ilmoiteta tilinpäätöksessä.

6.4 CK Development — Uudet vuokralaiset 2025

Uusi vuokralainen aloitti huhtikuussa 2025, lisävuokralaisia elo-lokakuussa 2025. Tämä parantanee vuokratuottoja merkittävästi, mutta kannattavuusriskit säilyvät korkokulutason (385 t€/vuosi) vuoksi.

---

7. Riskianalyysi ja johtopäätökset

7.1 Rahoitusriski (KRIITTINEN)

City Kauppapaikat -konsernin 46,3 M€ Nordea-lainan uudelleenrahoitus on koko klusterin kohtalonkysymys. Mikäli Nordea ei jatka rahoitusta, seuraukset ovat:

• City Kauppapaikat -konsernin todennäköinen maksukyvyttömyys
• OmaSP:n ~49 %:n omistusosuuden arvo romahtaa
• CK Kehitys Oy:n tytäryhtiö City KP Invest Oy:n arvo vaarantuu
• Koko Sarajärvi–Keskinen -klusterin luottoluokitus heikkenee

7.2 Maksuvalmiusriski (KRIITTINEN)

Kaikkien kolmen yhtiön kassavarat ovat käytännössä nolla:

• CK Kehitys: 15 €
• CK Development: 174 €
• City Kauppapaikat (emo): 7 796 €
• City Kauppapaikat (konserni): ~9 000 €

Yhtiöt ovat täysin riippuvaisia jatkuvasta vuokratulovirrasta ja rahoittajien pitkämielisyydestä.

7.3 Keskittymäriski — Henkilöt (KORKEA)

Raimo Sarajärvi on:

• TJ kaikissa kolmessa yhtiössä
• Hallituksen jäsen CK Kehitys + CK Development
• Hallituksen puheenjohtaja City Kauppapaikat
• Hallituksen varajäsen FinCap-yhtiöissä ja Train Factory -kokonaisuudessa
• OmaSP:n kannalta keskeinen vastapuolihenkilö useissa eri lainasuhteissa

Jaakko Keskinen (Helsinki) on hallituksessa kaikissa kolmessa ja CK Kehitys + CK Development puheenjohtajana. Ville Keskinen (Seinäjoki) on hallituksen jäsen CK Kehitys + CK Development.

7.4 Compliance-riski (KORKEA)

• Kaikki kolme yhtiötä ovat rikkoneet tilinpäätöksen laatimisaikaa koskevaa KPL 3:6 §:n säännöstä
• CK Kehitys ja City Kauppapaikat ovat rikkoneet yhtiökokousaikataulua koskevaa OYL 5:3 §:n säännöstä
• CK Development: negatiivinen oma pääoma → OYL 20:23 § osakepääoman menettäminen
• Tilintarkastajanvaihdos 5.2.2026 (CK Kehitys ja CK Development) herättää kysymyksiä vaihdoksen syistä
• City Kauppapaikat: tilintarkastuskertomuksessa olennainen epävarmuus toiminnan jatkuvuudesta — voimakkain mahdollinen going concern -varoitus ennen lausunnon mukauttamista

7.5 Kokonaisarvio

Riskiluokka	Taso	Selitys
Rahoitusriski	KRIITTINEN	46,3 M€ uudelleenrahoitus ratkaisematta
Maksuvalmiusriski	KRIITTINEN	Kaikissa kassa ~0 €
Kannattavuusriski	KORKEA	CK-yhtiöt tappiollisia, City KP rajavoitollinen
Henkilöriski	KORKEA	Sarajärvi avainhenkilönä kaikissa
Compliance-riski	KORKEA	Systemaattisia rikkomuksia
Vakuusriski	KOHTALAINEN	CK Development kiinnitykset kattavat, City KP Nordealla
OmaSP kokonaisekspositio	KRIITTINEN	~15,2 M€ lainat + omistus yhdessä klusterissa

---

8. Yhteenveto OmaSP-relevanssi

Suora ekspositio (lainasaamiset)

• CK Kehitys Oy: 8 000 t€ (vakuudet: kiinnitykset 2 000 t€ + pantatut osakkeet)
• CK Development Oy: 5 535 t€ (vakuudet: kiinnitykset 11 000 t€)
• Yhteensä: 13 535 t€

Omistusekspositio

• City Kauppapaikat Oy: ~49 % omistus (laskennallinen arvo ~1 658 t€, todellinen arvo epävarma)

Epäsuora riski

• City Kauppapaikat -konsernin 46,3 M€ Nordea-rahoituksen kohtalo vaikuttaa koko klusterin elinkelpoisuuteen
• CK Kehitys Oy:n tytäryhtiö City KP Invest Oy kytkee CK Kehityksen City Kauppapaikat -kokonaisuuteen
• Sarajärvi-henkilöriski yhdistää nämä yhtiöt FinCap- ja Train Factory -kokonaisuuksiin

Yhdistetty Sarajärvi–Keskinen -klusterin OmaSP-ekspositio

Tämän analyysin yhtiöiden lisäksi Sarajärvi–Keskinen -henkilöpiiriin kytkeytyy OmaSP:n kautta myös FinCap-konsernin yhtiöt ja Train Factory -kokonaisuus, joiden yhteenlaskettu OmaSP-lainaekspositio on noin 82 M€.

OmaSP:n kokonaisekspositio Sarajärvi-kytkentäisiin yhtiöihin:

Kokonaisuus	Lainaekspositio	Omistusekspositio	Going concern
FinCap + Train Factory	~82 M€	—	Kyllä (useita)
CK Kehitys Oy	8,0 M€	—	Ei
CK Development Oy	5,5 M€	—	Kyllä (lisätieto)
City Kauppapaikat Oy	—	~49 % omistus (~1,7 M€)	Kyllä (olennainen epävarmuus)
YHTEENSÄ	~95,5 M€	~1,7 M€

OmaSP:n kokonaisekspositio Sarajärvi–Kotamäki-Keskinen -klusterin yhtiöihin on noin 97 M€ (lainat ~95,5 M€ + omistus ~1,7 M€). Tähän on lisättävä epäsuora riski City Kauppapaikat -konsernin 46,3 M€ Nordea-rahoituksen kohtalosta, joka vaikuttaa koko klusterin elinkelpoisuuteen. Kokonaisekspositio muodostaa poikkeuksellisen suuren riskikeskittymän yksittäiselle pankkitoimijalle, erityisesti kun huomioidaan, että valtaosa yhtiöistä on tappiollisia, kassavarat ovat lähellä nollaa, tilintarkastuskertomuksissa on useita going concern -varoituksia, ja kaikki yhtiöt ovat tosiasiallisesti saman henkilöpiirin hallinnassa.

[Taustavaikuttaja]

As a side note, this is still missing potential loans from Gapcon / Casyr, which were discussed here at some point, approximately €10M. In addition to this, projects on the Turtio / Korpela axis worth about €49M can be counted as an additional risk to the total, bringing the direct risk for OmaSp close to €150 million. This matches quite well with OmaSp’s own announcements regarding identified high-risk customer exposures. I haven’t bothered to go through these financial statement details myself.

[Yossi]

It’s positive that Keskinen and Sarajärvi are quite credible businessmen and are in leadership positions themselves. Business operations are being restructured, and there is certainly an interest in navigating through these challenging situations. Secondly, the debt is apparently secured by new and otherwise high-quality real estate assets, and the financing is directed toward credible and sensible projects. Things could be quite different in the real estate sector. Those are the positives.

[UK-LTU]

Looks like the situation with impairments have stabilised, from first glance. The Q4 result very similar like in my excel..

Oma Savings Bank Plc’s Financial Statements Release 1 January – 31 December...

Profit outlook for 2026 also in line with my expectations.. Dividend increase also surprised positively..

The main question now how investors see x0.6 P/BV (price to book value) ratio..

[Kunhalvallasaa]

That “impaired” loan portfolio has shrunk by €60M, which is a positive thing.

Oma SP is surviving the Pasis’ mess:

[Sijoittaja-alokas]

CEO Karri Alameri was interviewed by Kassu right after the Q4 release.

OmaSp Q4’25: Perustukset kuntoon - Inderes

[Kunhalvallasaa]

Talouselämä is reporting on the Fincap Group’s results, so it seems OMA SP didn’t make those credit loss provisions for nothing…

The article is behind a paywall…

[Addick]

Now we’re just waiting for the auditor to call @ValkoinenPeura and get a handle on the whole situation. Even so, heads are unlikely to roll, but I’m sure we’ll see more extensive news coverage as a result.

It seems, however, that the Fincap guys started to be the type of crowd who checked box 2 on the list:

1. Loans are my problem (a million or less)

2. Loans are the bank’s problem (around 100 million)