Muistaakseni tuolla rahastolla oli lunastukset jäissä, kun hotellisijoituksen kohtalo nousi tapetille. Siitä taisi Talouselämä tai jokin muu kirjoittaa jutunkin, kun joku asiakas ei saanut rahojaan ulos.
Samlan sijoittajissa on paljon lahkolaisia, joka saattaa myös vaikuttaa asioiden kulkuun. Joku on voinut myös ajatella, että tuon arvonlaskun jälkeen on hyvä aika hypätä kyytiin ja sillä on saatu lunastuksia hoidettua.
Tänään meni kahvit väärään kurkkuun monessa paikassa Aleksanterinkadulla, kun eQ täräytti kiinteistörahastojensa avoimuuden seuraavalle tasolle. Uskon että tällä tulee olemaan huomattavia vaikutus koko toimialaan, sillä tämän eQ:n ulostulon jälkeen avoimuuden lisäämättä jättäminen on rahastolta tietoinen päätös. Linkitän eQ-ketjun kommentin tähän, mutta jatketaan toimialaan liittyvää keskustelua ennemmän täällä ketjussa 
Hieno päätös eQ:lta ja todella hyvä raportointimalli! Tällä voi oikeasti olla merkittävä dominoefekti koko kiinteistötoimialaan, jos muut pyrkivät samalle tasolle. Uskon myös vahvasti, että tämänkaltainen läpinäkyvyys on voittava valinta pitkällä aikavälillä. Toki sitten myös suoritustason pitää olla kunnossa, joka tottakai pitkällä aikavälillä on elinehto raportoi sitten millä tavalla tahansa.
Käytiin vielä videolla tätä eilistä muutosta läpi. Mielestäni isompi juttu toimialalle, kuin eQ:lle itselle. Mielenkiintoista nähdä kuka ottaa lusikan kauniiseen käteen seuraavaksi 
eQ on siis tuonut retail-rahaston raportoinnin vastaavalle tasolle kuin missä instikkarahastojen raportit ovat tähän astikin ymmärtääkseni olleet. Ne toki eivät yleensä ole julkisia, mutta ei tuo nyt mielestäni muuten niin iso asia lopulta ole.
Silti muutkin managerit ehkä nyt joutuvat miettimään mikä olisi laajemmasta raportoinnista saatava lisähyöty (eli että vaikuttaako myyntiin) vs. kustannus tai voiko siinä olla jotain muita huonoja puolia. Ainakin väitetysti voisi vaikuttaa esim. myyntitilanteessa rahaston neuvotteluasemaan, jos ostaja julkisista lähteistä näkee tarkat tiedot siitä, mitä rahastolla on kirjoissaan ja millä oletuksilla (eli että millä hinnalla vielä pääsisi voitolle jne). Tai näitä ainakin välillä kuulee. Tiedä häntä, onko sillä sitten oikeasti merkitystä.
Olet siinä täysin oikeassa, että eivät instikat tietenkään tee sen parin sivun esitteen pohjalta päätöksiä, vaan kyllä heille väistämättä esitellään rahastoa tarkemmin. Ja totta kai rahaston omistajille on tarjottu jatkuvasti julkista infoa enemmän tietoa mm. tilinpäätösten ja erilaisten tilaisuuksien muodossa. Kuten videollakin sanoin, niin näen suorien vaikutusten eQ:lle olevan varsin rajalliset.
Toimialan kontekstissa kyse on kuitenkin isommasta asiasta. Olisin hyvin yllättänyt, jos media ei tätä asiaa jossain vaiheessa nostaisi esiin ja alkaisi kysyä “miksi taho X ei raportoi vastaavasti”. Paine muille siirtyä vastaavaan kasvaa ja tämä taas nostaa esiin rahastokohtaisia eroja. Väitän, että rahastojen käyvän arvon parametreissä on aika rajuja eroja ja kaikkien rahastojen osalta en ole varma kestävätkö nämä miten hyvin päivänvaloa. Kun nämä julkaistaan, pääsevät sijoittajat/media/analyytikot yms. tutkimaan ja arvioimaan näitä.
Ohessa esimerkkinä eQ Liikekiinteistön parametrit:
Mielestäni tämä kaikki liittyy alla olevaan isompaan trendiin siitä, että minkälainen avoimien kiinteistörahastojen markkina jatkossa on. On selvää, että edellisvuosikymmen kultaryntäykseen emme palaa ja jatkossa sijoittajat ovat huomattavasti valikoivempia kohteiden osalta. Tämä tulee aiheuttamaan isot erot hyvien ja huonojen rahastojen välille. Hyvät rahastot keräävät varmasti järkeviä määriä pääomia myös jatkossa, mutta huonompien osalta näkymä on synkkä. Tämä läpinäkyvyyden lisääntyminen kasvattaa tätä railoa, kun sijoittajat huomaavat mitkä rahastot operoivat kassavirtapositiivisesti yms.
Tänään btw julkaistaan SFR:n vuotuiset instituutiotutkimuksen tulokset. Mielestäni SFR:n tutkimus on toimialan laadukkain tutkimus ja se antaa parhaan kuvan siitä, miten eri tahot ovat onnistuneet instituutioiden silmissä. Ihan kuten viime vuonna, pidän erittäin todennäköisenä, että Evli ja Mandatum ovat tutkimuksen kärjessä laadun osalta. eQ:lla saadaan jännittää onnistuuko yhtiö parantamaan viime vuotista heikkoa sijoitustaan (yhtiö putosi sijalle 7. kiinteistörahastojen ongelmista johtuen).
SFR ei julkista koko tutkimusta, mutta oheiselta sivulta löytyvät eri sarjojen palkitut: SFR Research - Palkitut
Lisäksi oheinen eQ:n kalvo antaa vähän kuvaa pisteytyksistä:
Niin, tarkoitin siis että suljetuissa rahastoissa raportointi ymmärtääkseni on aina ollut vastaavalla tasolla. Tai ei ehkä kaikissa, mutta usein.
Avoimien rahastojen raportit kuitenkin ovat julkisia tai ainakin tosi laajalle sijoittajakunnalle jaettuja eli käytännössä julkisia, niin se on se ero. Ei niinkään se raporttien tuottaminen, vaikka totta kai silläkin joku hinta on.
Yleisellä tasolla olen aivan samaa mieltä, että pitäisi kestää päivänvaloa, jolloin myös potentiaaliset sijoittajat pystyvät paremmin itse arvioimaan. Kuitenkaan yksittäisten kohteiden osalta ei ehkä ole sijoittajan etu, jos nuo tiedot tulevat julkiseksi, koska se voi heikentää rahaston neuvotteluasemaa kohdetta myydessä. Yleensä tämä ei varmaankaan ole ongelma, mutta jossain pienessä rahastossa voi joskus olla (kun salkussa ei ole montaa kohdetta, jolloin koko salkun tunnusluvuista käytännössä voi lukea yksittäisen kohteen tiedot). Ja onko se sitten lopulta oikeasti ongelma, jos olisikin julkista jonkun keskustan toimiston vapaana olevien neliöiden määrä tai tuottovaatimus arvostuslaskelmassa.
SFR julkisti eilen vuoden 2025 instituutiotutkimuksensa voittajat (löytyvät täältä). 
SFR:n tutkimus haastattelee vuosittain yli 100 kotimaista instituutiota. Koska Suomessa on laskelmiemme mukaan alle 200 instituutioksi luokiteltavaa tahoa, on tutkimuksen otanta erittäin kattava. Tutkimuksessa arvioidaan kaikkia relevantteja kotimaisia varainhoitajia yhdeksällä eri laatukriteerillä. Tärkeimmät kategoriat ovat suuret varainhoitajat sekä haastajat. Lisäksi SFR antaa palkintoja myös tietyissä erityiskategorioissa. 
Tutkimuksen keskeiset mitattavat asiat ovat laatu sekä käytettävyys. Historiallisesti näillä kategorioilla on ollut varsin vahva linkki toisiinsa, ja laadussa kärkisijoittaja olevat toimijat ovat myöhemmin nousseet myös käytetyimmiksi toimijoiksi. Huomautamme, että tutkimuksen pisteytyksen erot ovat monesti hyvin pieniä ja esimerkiksi viime vuonna laatupisteissä sijojen 1 ja 7 välillä oli vain 0,15 pistettä (skaala 1-5). Kokonaisuutena pidämme SFR:n tutkimusta parhaana varainhoitotutkimuksena Suomessa ja se antaa hyvää indikaatiota eri toimijoiden kehityksestä. Huomautamme, että SFR:n tutkimus ei ole julkinen, ja en itsekkään ole koko tutkimusta tältä vuodelta nähnyt. Näin ollen nostan tässä esiin vain huomioita seuraamistani yhtiöistä. 
Seuraamistamme yhtiöistä Evli menestyi jälleen hyvin ja sijoittui suurten yhtiöiden sarjassa toiseksi. Evli on keikkunut tutkimuksen kärkisijoilla jo reippaasti yli vuosikymmenen. Haastajien sarjassa UB paransi sijoitustaan pykälällä ja voitti koko sarjan. 
Viime vuosina upean nousun tutkimuksen kärkisijoille tehnyt Mandatum ei ollut kolmen parhaan joukossa meidän suureksi yllätykseksi. eQ:n osalta tulos oli toista vuotta putkeen selkeä pettymys, kun se jäi laatupisteissä sijalle 7. 2017-2023 välillä eQ voitti yhtä vuotta lukuun ottamatta laatukategorian.
Luultavasti tänään päivän aikana yhtiöt tiedottavat itse tarkemmin tuloksista ja kertovat mm. käytettävyydestä. 
Alexandria julkaisi hiljattain kiinteistömarkkinasta katsauksen 
Katsaus on todella hyvä ja siinä otetaan paljon näkemystä kiinteistömarkkinan näkymistä. Mielestäni tämä on parhaita kiinteistömarkkinan katsauksia mitä olen vähään aikaan nähnyt: 
https://www.alexandria.fi/sisallot/kiinteistomarkkinakatsaus-11-2025/
Samalla myös katselusuositus meidän eiliselle kiinteistöillalla. Catellan edustajalla oli tosi selkeä näkemys markkinasta ja paneeli oli varmaan parhaita mitä Inderesillä ollaan koskaan järjestetty. 
Kiinteistöilta 3.12.2025 - Inderes
All in all markkina vaikuttaisi olevan aika lähellä pohjaa, mutta elpymisen kulmakertoimeen liittyy paljon epävarmuutta. Kiinteistöluokkien kohtaiset erot korostuvat varmasti. Toimistoissa ja asuntomarkkinalla elpyminen varmasti pidemmissä puissa kuin esim. yhteiskuntakiinteistöissä. 
Sentimentti paranee ja myynti vetää kotimaisella sijoituspalvelumarkkinalla! Kotimaiset rahastopääomat lähellä haamurajaa marraskuussa - Inderes
Rahastojen merkinnät jälleen lähes miljardin plussalla ja nyt ollaan 50 MEUR:n päässä 200 miljardin haamurajasta! 
Evlillä jälleen hurja kuukausi ja UB parantaa juoksuaan edelleen. Aktialla taas luvattoman heikko kuukausi 
Raapusteltiin @Kasper_Mellas kanssa vähän laajempi juttu finanssisektorin osingoista! Vähemmän yllättäen osinkovirta tulee olemaan tosi vuolas ja valtaosa firmoista jakaa osinkoa “pajatso tyhjäksi” periaatteella. 
Pengoin aikani kuluksi meidän avoimien asuntorahastojen numeroita 
Suomesta löytyy viisi avointa asuntorahastoa (OP, Ålandsbanken, Titanium, S-Pankki ja Aktia). Aktian rahastosta en löytänyt vuosikertomuksia, joten keskityn tässä kirjoituksessa muihin. Rahastoista on keskimäärin saatavilla valitettavan huonosti materiaaleja, ja näin ollen joudun tekemään laskelmissani paljon oletuksia. Tämän johdosta en halua tässä mennä yksittäisten nimien tasoille, vaan keskityn näiden rahastojen keskiarvoon. Datat kerätty rahastoyhtiöiden vuosikertomuksista sekä rahastojen omista materiaaleista. 
Lähdetään liikkeelle vuokrakassavirroista, siitä mikä on koko asuntosijoittamisen selkäranka!
Kaikki rahastot antavat markkinoinnissaan ymmärtää, että rahaston tuotto nojaa etenkin vuokrakassavirtoihin. Rohkein rahasto uskaltaa sanoa jopa näin:
Pitkän aikavälin tuottotavoite on noin 5–6 % vuodessa, perustuen pääosin vuokrakassavirtaan.
Laskeskelin auki rahastojen tuottoja ja kuluja ja kun tarkastellaan rahaston kassavirtaa kulujen jälkeen (vuokratuotot – hoitokulut – rahaston palkkiot – korot – muut kulut) huomataan, että kaksi rahastoa pyörii todella rumasti kassavirran osalta miinuksella, ja kaksi pyörii nippa nappa plussalla. Ehkä tämä 2024 oli vaan väärä vuosi? 2023 osalta 3 pyörii miinuksella ja yksi plussalla. Lisäksi ainakin omaan silmään vaikuttaa, että 2024 osalta ainakin kahdella rahastolla vieraan pääoman hinta on edelleen liian alhainen (ovat tehneet fiksuja rahoitussopimuksia aikanaan), ja kun korot aikanaan resetoituvat, niin tuo kassavirta pyörähtää vielä huonommaksi. 
Avataan vielä vähän matematiikkaa: 
Keskimäärin nämä rahastot saavat vuokratuottoa kiinteistökannalleen reilut 5% (3,9-6,0%). Osalla rahastoista taloyhtiölainojen korot juoksevat ilmeisesti hoitokuluissa ja sen takia tarkkojen kulurivien vertailu ei onnistu. Kun netotetaan hoitokulut, muut kulut sekä korot, niin päästään tilanteeseen, jossa rahastojen vuokrakassavirtaan perustuva tuotto koko kiinteistökannalle on keskimäärin 0,6%/v (-0,3 - 1,5 %) ennen managerien palkkioita. Eli yksi rahasto pyörii kassavirtanegatiivisena jo ennen managerin palkkioita. Tässä luvussa on selvästi nähtävissä se, että velkavipu toimii tällä hetkellä huonosti, ja myös vuokrausasteissa tai vuokratasoissa on ongelmia. Luonnollisesti myös kiinteistöjen arvostustasot heikentävät tätä tuottoa. Kun sitten tästä kassavirrasta otetaan pois managerien palkkiot, niin keskimääräinen nettovuokratuotto kiinteistökannalle painuu -0,6 %:iin (-1,7 – 0,2%). Eli käytännössä rahastot ovat keskimäärin kassavirtanegatiivisina kaikkien kulujen jälkeen. Yksikään näistä neljästä ei tee kunnollista kassavirtaa sijoittajille vuokratuotoilla. Vertailun vuoksi katsoin samat luvut eQ:n Yhteiskuntakiinteistöstä (joka btw raportoi nykyään ensiluokkaisen läpinäkyvästi tietonsa: https://www.eq.fi/~/media/files/funds/eq-yhteiskuntakiinteistot/eq-yhteiskuntakiinteistot-talouskatsaus-q3_2025.pdf?la=fi), ja siellä nettovuokratuottoon pohjautuva tuotto on 3-4 %:n välissä. Toki tässä hyvä muistaa, että asuntojen nettotuottojen kuulukin olla yhteiskuntakiinteistöjä alhaisempi, mutta sijoittajan ja hänen saamansa kassavirtatuoton kannalta tämä ei paljoa lämmitä. 
Mitä tämä sitten tarkoittaa sijoittajille? Sijoittajille tämä tarkoittaa sitä, että nämä rahastot ovat tällä hetkellä vivutettuja johdannaisia asuntomarkkinaan, ja tuotto nojaa täysimääräisesti asuntojen arvonkehitykseen. Tätä kohtaa ei valitettavasti löydy myyntiesitteistä. Miten nämä rahastot alkaisivat sitten tuottamaan paremmin sijoittajille? Vuokrakassavirtaa on pakko saada ylöspäin, keskiössä tässä vuokrausasteet sekä vuokrien korotukset. Tämän lisäksi rahoituskuluja pitäisi saada alas, mutta tämän päättävät keskuspankit, eivät rahastomanagerit. Totta kai myös managerien kulut syövät kohtuuttoman ison osan tuosta vuokrakassavirrasta (pahimmillaan puolet nettovuokratuotosta), mutta näihin koskeminen tuoton parantamiseksi ei tietenkään tule kysymykseen.
Kyllä tämä aika lohduttomalta näyttää avoimien asuntorahastojen osalta tällä hetkellä, mikäli korkotaso ei tästä muutu. Vaikea nähdä, että nämä instrumentit kykenisivät kollektiivisesti tekemään kunnollista vuokrakassavirtaan perustuvaa tuottoa ilman merkittäviä muutoksia alla olevassa markkinassa. Vähän tämän kaiken perusteella kyllä ihmetyttää nuo mainospuheet tasaisesta vuokrakassavirtaan perustuvista tuotoista sijoittajille, kun todellisuudessa koko homma nojaa täysin kiinteistöjen arvonnousuun.
Kävin vielä ennen lomia höpöttelemässä @Alex_af_Heurlin1 kanssa HS Vision podissa ja mistäpä muusta kuin kiinteistörahastoista.
Vielä yksi kiinteistörahastoihin liittyvä kommentti ennen joulua. Eilisessä HS artikkelissa Fivalta aika napakka kommentti rahastojen suuntaan: Suomalaisten rahat jumissa kiinteistörahastoissa jo kolmatta vuotta | HS.fi
Lain mukaan rahastot voivat keskeyttää lunastukset ”väliaikaisesti”. Toisaalta laki velvoittaa hoitamaan lunastukset ”viipymättä”.
Vaan mitä tarkoittaa ”väliaikaisesti” ja ”viipymättä”? Monet rahastot ovat olleet jarruttaneet lunastuksia jo yli kahden vuoden ajan.
”Laki ei aseta suoraan mitään aikarajaa sille, kuinka kauan lunastukset voivat olla keskeytettynä”, Finanssivalvonnan toimistopäällikkö Marko Hovi kertoo.
Finanssivalvonta ei voi pakottaa rahastoja myymään kiinteistöjä tai avaamaan lunastuksia. Viranomaiset joutuvat siis seuraamaan tilannetta sivusta.
Fiva kuitenkin seuraa tilannetta tarkasti.
”Finanssivalvonta arvioi yhtiöiden toimintaa jatkuvassa valvonnassa, että pyrkivätkö ne tekemään kaikki mahdolliset toimet lunastusten hoitamiseksi viipymättä.”
Hovin mielestä alan sääntelyä on syytä pohtia tulevaisuudessa.
”Kun lunastusten keskeytys on kestänyt jo pidemmän ajan, voi hyvin kysyä, onko lunastusten keskeytysten ajallinen kesto ajautunut yhä kauemmas lain hengestä ja alkuperäisestä tarkoitusperästä”, Hovi sanoo.
Tuossa boldatussa kohdassahan sanotaan mielestäni hyvinkin suoraan, että rahastot eivät nykyisellään kunnioita lain henkeä, kun lunastusten kanssa vetkutellaan. Tästä on helppo olla samaa mieltä ja olen aihetta nostanut esille viimeksi eilen HS:n podissa. Insentiivien puuttuessa vetkuttelu ja ajanpeluu saattaa monesti olla paras strategia.
Myös tuo ylempi viittaus “sääntelyn pohtimiseen” vahvistaa myös sen mitä olen eri lähteistä myös kuullut, regulaatioon on tulossa muutoksia. Fivaltahan tuli jo pieniä muutoksia regulaatioon: (https://www.finanssivalvonta.fi/globalassets/fi/tiedotteet-ja-julkaisut/valvottavatiedotteet/2025/final-8.12.2025-finanssivalvonnan-nakemyksia-maksuvalmiuden-hoidon-keinojen-valinnasta_korjattu.pdf), mutta nämä ovat lähinnä kosmeettisia, eivätkä ne puutu ongelmien juurisyihin. Tuossa dokumentissa mielestäni suurin muutos on se, että jatkossa rahaston pitää sulkea sekä lunastukset/merkinnät ja vain toisen oven sulkeminen on kiellettyä. Tämäkin on lopulta aika marginaalinen muutos.
On kyllä suomalainen valvoja melko flegmaattinen. Kaikki Suomen kieltä osaavat ymmärtävät että väliaikaisesti ja viipymättä eivät tarkoita sitä että lunastukset ovat yli 2 vuotta jumissa markkinatilanteessa jossa asuntomarkkinat ovat kuitenkin melko stabiilissa tilassa ja markkinakorot etsivät laskun jälkeen uutta pohjaa. Ehkä joku haaveili että rauha Ukrainassa saisi markkinat uuteen kukoistukseen, mutta sekin on siirretty tulevaisuuteen.
Lisäys: miinuskorkoaika oli enemmän poikkeustilanne kuin nykyinen asuntomarkkinoiden mörnintä. Nyt on kauhun tasapaino kun kaikki rahastot yrittävät saada vaivihkaa myytyä asuntoja/kiinteistöjä, mutta kun kaikki ostajatkin tietävät tilanteen niin myyminen lähellekään ”tasearvoja” on mahdotonta. Ja velkavipu tekee todella kipeää kun arvot laskevat. Jos velkavipua on 40% niin 20% arvon pudotus hävittää pääomasta 33,3%.
Ilkeästi voisi sanoa että tällä hetkellä rahastonhoitajat ovat enemmän huolissaan hallintointipalkkiostaan kuin asiakkaiden pääomista. Nythän on nähtävissä että moni yksityissijoittaja haluaa rahansa ulos heti kun se on mahdollista eikä uusia yksityissijoittajien merkintöjä ole varmaan tulossa.
Ei voi pakottaa myymään tai avaamaan lunastuksia, mutta ei ole totta, että tarvitsee sivusta seurata.. Luulen, että alkaisi tapahtumaan kun ottaisi puheeksi rahastoyhtiön toimiluvan peruuttamisen ja siten rahastojen likvidoinnin. Varmaan riittäisi, että tekee yhdestä markkinatoimijasta varoittavan esimerkin.
Itseä on alkanut jo vähän naurattamaan Fivan munattomuus erinäköisissä veivauksissa..
Fiva voi pohtia regulaatiota kuinka paljon vaan, mutta loppupelissä lait Suomessa säätää Eduskunta eikä viranomainen. Huolimatta siitä, että joku määrä vaikutusvaltaa viranomaisella varmasti onkin ja pienissä asioissa voivat itsekin antaa määräyksiä - ne kuitenkin liittyvät lähinnä tulkintaan, heillä ei ole valtaa asettaa kokonaan uusia vaatimuksia.
Fiva ehkä joskus venyttää omaa tulkintavaltaansa, mutta on aivan selvä asia, että heillä ei ole toimivaltaa peruuttaa mitään toimilupia tms., ellei lain kirjaimesta siihen suoraan tule selkänojaa. Toimiluvan peruutus on erittäin järeä toimenpide ja siihen tarvitaan vahvat perusteet - ei varmasti riitä, että ollaan eri mieltä siitä kuinka pitkä aika on “väliaikainen”, jos sitä kerran ei ole laissa määritelty.
Ja sekin EU:n lainsäädännön liikkumavaran puitteissa. Rahoituslaitoksia ja sijoittamista sekä niiden valvontaa koskevaa sääntelyä on jo harmonisoitu jonkin verran.
Ja eikös monilla ole myös toiveena kevyempi regulaatio, koska tällöin yrityksillä paremman mahdollisuudet toimia? Regulaation lisääminen ja viranomaisten toimivaltojen kasvattaminen ei ole siis pelkästään hyvä asia.
Eikös varsinainen ongelma näissä kiinteistörahastoissa ole se että asiakkaat itse ovat laittaneet rahansa kiinni johonkin jonka riskejä eivät täysin ymmärtäneet? En tällä tarkoita etteikö näiden markkinoinnissa ole ollut ongelmia.
Kilpailuhan voisi korjata näitä ongelmia regulaation sijaan. Tietenkin edellyttäisi asiakkaiden osaavan kysyä oikeita asioita.. Ja kenties jos asiakkaat käyttäisivät ulkopuolisia apuna päätöksenteossa voisi mahdollisesti syntyä mekanismeja joiden seurauksena myyytävät tuotteet olisivat laadukkaampia?
Oikeastaan kun miettii onko tässä perimmäinen ongelma kotimaisessa finanssisektorin rakenteissa? Eli pankit myyvät omia tuotteitaan asiakkailleen sen sijaan että yrittäisivät etsiä markkinoilta oikeasti parhaat tuotteet kuhunkin omaisuuslajiin ja kasaisivat näistä asiakkaan tarpeisiin oikean kokonaisuuden?
