Lunastustapahtuman dokumentaatiosta…saas nähdä, milloin ilmestyy osuuden arvon kohdalle. Oletan, että samat, kun kulut yms vähennetty.
Itse kanssa lunastin yhteiskuntakiinteistöt nyt pois. Ja sama “komiat” luvut taulussa . Voidaan sanoa että rahaston tuotto on ollut vuosien aikana hyvä, mutta taasen vuosi 2023 oli todellinen pettymys ja tähän tietoon arvonkehitys Q3 129,06 → Q4 117,63 aikamoista kuraa.
Ei hyvä.
Edit. Katselin vielä osuuden arvoja 2023. Vuoden alussa 128.16626, tuotto-osuuden uusimerkintä keväällä 136,60 ja nyt… 117,63. Se on -10% vuoteen. Onko lunastuspuolella ruuhkaa vai onko kiinteistöjen arvot valuoitu uudestaan, vai mikä lie?
Rahastosta olisi vaan pitänyt ottaa se exitti sen puoli vuotta aikaisemmin. Liekö koko sektorilla tällaisia ongelmia? Jokatapauksessa puoti meni poikottiin.
Edit2: tarkistin asian uudestaan, ja arvon lasku oli itseasiassa suurempi. Eq Yhteiskuntakiinteistön 31.12.22 osuuden markkinahinta oli 143.70100 ja nyt tasan vuotta myöhemmin lunastushinta on tuo 117,63. Otetaan tuosta 2% hallinnointipalkkio pois ja lopputulemaksi tulee jo 15+% arvonlasku vuoteen!
Less than happy here!
11 tykkäystä
9% Q4-arvonlasku tarkoittaa sitä, että rahasto on HWM-arvostaan noin 20% päässä. Eli Yhteiskuntakiinteistöjen osalta tuottopalkkioita tuskin nähdään moneen vuoteen. Liikekiinteistöjen osalta tilanne voi olla vielä synkempi. Inderesin ennusteet ovat tähän peilaten todella optimistiset, kun tuottiksia ennustetaan jo vuodelle 2025. Samoin kiinteistörahastojen hallinnointipalkkiot putoavat samassa suhteessa arvon kanssa ja päälle tulevat lunastukset. Näissäkin Inderes odottaa kasvua ja kiinteistörahastojen hallinnointipalkkioiden olevan ath-tasossa vuonna 2025. Todella vaikea on tuota uskoa.
Jos pian julkaistava rahastoraportti näyttää suuria lunastuksia niin kiire voi olla kova uusille lunastuksille, jotka ruokkivat kierrettä lisää.
9 tykkäystä
Epämääräinen kuva jää rahaston arvonmäärityksestä, kun 3 kuukauden aikana tulee -9% tauluun tilanteessa jossa koronlaskut ovat lähempänä, vuoden vaihteessa piti tulla vuokrien korotuksia ja Titanium hoivakiinteistöt myi kiinteistöjä omasta portfoliostaan korkeammalla hinnalla kuin ne oli arvostettu rahaston arvoon. Toki titaniumin kanta vaikuttaa tasalaatuisemmalta kuin YKK:n.
Miksei alaskirjauksia ole tehty tasaisemmin siitä lähtien kun kiinteistöjen hinnat lähti nousevien korkojen vuoksi laskuun, vaikea sanoa. Kuitenkin kiinteistörahastojen isoimpien alaskirjausten piti olla monien mielestä jo takana, mikä kuvaa kunka hankalaa YKK:n todellista tilannetta on ollut ennustaa. Omasta mielestä YKK:n sijoittajakirjeet on lähinnä vitsi, niin vähän niissä on relevanttia tietoa, josta sijoittaja voisi arvioida markkinaa. Alla joulukuun tsemppiviesti.
2024:lle on varmaan nyt helpompi saada positiivinen tulos, kun rojautettiin kerralla reilusti. Ehkä.
Nyt tiedetään, mikseivät vaivautuneet ilmoittamaan ja nythän tiedotteen aikainen lunastusikkuna on sopivasti jo sulkeutunut ja siirtynyt puoli vuotta eteenpäin. Jos myydyistä kiinteistöistä olisi saatu hyvä hinta, tietenkin olisivat ilmoittaneet siitä ja rohkaisseet sijoittajia merkitsemään.
Mainitaan nyt vielä sekin, että lähetin YKK:n salkunhoitajalle lokakuussa sähköpostilla kysymyksen rahastosta, mihin hän ei koskaan vastannut. Asiakaspalvelusta sanottiin, että salkunhoitajien aika pitää pyhittää salkunhoidollisiin tehtäviin ja asiakaspalvelu vastaa sijoittajan kysymyksiin. No kysyin sitten puhelimessa asiakaspalvelijalta, mihin tuottovaatimustasoon viimeiset YKK:n kiinteistökaupat tehtiin. Oltiinko suunnilleen samassa tasossa kuin rahastoarvostus on ollut. Asiakaspalvelija vastasi, että se on liikesalaisuus, jota ei kerrota edes rahastoon sijoittaneelle henkilölle, joka siis olen. Vastasin, että hankalaa tehdä sijoituspäätöksiä näillä tiedoilla. Ei ole jäänyt kovinkaan avoin kuva rahaston toiminnasta.
14 tykkäystä
https://www.eq.fi/fi/funds/news/2024-01-03
Ja näin. Liikekiinteistöt kiinni, kun lunastuksia on n. 50m€.
7 tykkäystä
Onkohan YKK:n heikko kvartaali samasta syystä, että myyty tosi heikkoon markkinaan 75 miljoonalla kun tullut lunastuksia… eivät kuitenkaan sitä oo ilmeisesti nyt sitten sulkeneet
Muokkaus:
YKK on myynyt lisää kiinteistöjä
eQ Yhteiskuntakiinteistöt -rahasto myy 17 kiinteistöä noin 100 miljoonalla eurolla
https://www.eq.fi/fi/funds/news/2023-12-21
Tiedotteessa ei selkeästi kerrota, miksi rahasto myy kohteitaan hiljaiseksi kuvaamaansa markkinaan. Ehkä syynä on lunastukset tai tarve laskea velkavipua.
5 tykkäystä
Tuo(kin) tiedote herättää hieman kysymyksiä yhtiön toiminnasta ja riskienhallinnasta, kun samaan aikaan toinen rahasto myi kohteita “erittäin hiljaiseen markkinaan”. Eikö Liikekiinteistöjen kohteita yritetty myydä vai eivätkö menneet kaupaksi? Eikö tällaiseen markkinasykliin osattu varautua?
1 tykkäys
Useampikin kiinteistörahasto samassa tilanteessa eli myyntilaidalla on oltu. Kuitenkin YKK myynyt ilmeisesti (ehkä) 75+100 milj. edestä kiinteistöjä haastavaan markkinaan, ja näiden kauppojen tuotoista ei ole paljoa huudeltu. Kun rahaston kiinteistöomistus oli (vielä) syyskuussa n. 2Miljardia *) niin on tämä huomattava osuus. Semminkin kun syksyn aikana rahaston kiinteistöjen arvoja on reitattu alaspäin *). Kysymys miten paljon?
Tärpit *) poimittu Eq tiedotteista, jotka ovat nykyisin melkoista paremmin päin puhumista ja faktojen vähyyttä. “(jo toinen joulukuussa) Tekemämme kauppa on osoitus siitä, että yhteiskuntakiinteistösegmentti on kiinnostava myös tällaisessa markkinassa.”
Mitenkähän Titaniumin Hoivalla vuosi mennyt?
6 tykkäystä
Titaniumin hoivalla mennyt vuosi ihan hyvin. Ytd ennen joulukuuta hieman yli 4%. Rahasto myi joulukuussa kiinteistöjä 22 miljoonalla ja kirjaa niistä pienen myyntivoiton, koska kiinteistöt myytiin korkeampaan arvoon kuin niiden rahastoarvo oli ennen kauppaa.
https://marketing.titanium.fi/wve/86cac30a-b652-4b22-aa38-bec109a74ec8
Nyt kun YKK toteutti varsin isot kaupat hiljaiseen markkinaan hetkellä, jolloin ollaan korkohuipuilla, niin rahaston kiinteistökannan arvostuksen luulisi olevan hyvin ajan tasalla (justeerattuna paskaan markkinasaumaan) ja löysät otettuna pois. Kaiken järjen mukaan se parantaa tulevien vuosien tuotto-odotusta nykyhetkestä, korkojen laskiessa ja markkinatilanteen pikku hiljaa normalisoituessa. Vuokria on ilmeisesti korotettu vuoden vaihteessa yli 4%. Mahdollinen hopeareunus sijoittajalle, joka omistaa rahastoa pitkäjänteisesti.
10 tykkäystä
Titaniumin tiedotus on kyllä kertaluokkaa selkeämpää. Oma eq YKK lunastus osui kyllä huonoon saumaan isojen kiinteistömyyntien, arvontarkistusten ja lunastusaallon myötä, joita on puolen vuoden lunastusajalla hiukan hankala arvata ja ajoittaa. Monelta kantilta (tuotto, tiedotus, kiinteistösalkun hoito, tasaisuus yms) Titaniumin rahasto olisi ollut se parempi rahasto.
Oppi on se että kiinteistörahastoissa kannattaa todella tietää mihin olet sijoittamassa ja/tai ennakoida asioita jo hyvissä ajoin. Jos investoinnit hajautettuna niin ehkä myös disvestoinnit kanssa.
Plussalle jäätiin, vaikka viime vuosi oli typerää tuoton sulamista. Oppirahoja, mutta se siitä.
5 tykkäystä
Vastaa omaa kokemustani. Joitain vuosia sitten pohdin eQ:n osakerahastoja. Halusin kuitenkin saada jonkin kuvan minkälaista kuraa rahastossa oikein on ja rahaston raporttien top kymppi -lista omistuksistakin kattoi vain alle puolet. Eivät suostuneet kertomaan mitä ne loput omistukset olivat. Enkä kysynyt edes arkaluontoisempia tietoja kuten keskihintoja, vain niiden osuuksia salkusta. Vaikka historiallinen tuotto oli ihan hyvä, niin ei tehnyt mieli ostaa sikaa säkissä.
6 tykkäystä
Uusimman rahastoraportin mukaan Yhteiskuntakiinteistöjen nettomerkinnät olivat -133m€ vuodenvaihteessa. Raportin mukaan Liikekiinteistöjen vastaava luku olisi +1,3m€, mutta tämä tuskin voi pitää paikkansa, kun ilmoittivat lunastuksia olevan noin 50m€.
Yhteiskuntakiinteistöt-rahaston koko on siis tippunut arvonmuutos+lunastukset huomioiden -18%.
6 tykkäystä
eQ tiedotti aiemmin, että tuon joulukuun lunastukset maksetaan myöhemmin ilmoitettuna ajankohtana, mikä selittää nettomerkintöjen pientä positiivista lukemaa.
5 tykkäystä
Sauli ja Kasper on pistänyt kynät kuumaksi!
eQ:n kiinteistörahastojen myynti sujui loppuvuonna selvästi odotuksiamme heikommin, minkä seurauksena olemme jälleen leikanneet ennusteitamme. Kiinteistörahastojen heikkoudesta johtuen lyhyen aikavälin tuloskasvukuva on aiempaa vaisumpi ja se on käytännössä täysin riippuvainen PE-rahastojen tuottosidonnaisista palkkioista. Pidemmällä aikavälillä yhtiöllä on eväät vahvaan tuloskasvuun, mutta tämä vaatii myös kiinteistörahastojen uusmyynnin piristymistä, johon näkyvyys on tällä hetkellä hyvin heikkoa. Laskeneiden ennusteiden valossa osakkeen arvostus onkin mielestämme edelleen turhan vaativa. Tarkistamme eQ:n tavoitehinnan 15,0 euroon (aik. 16,0e) ennustemuutoksia mukaillen ja toistamme vähennä-suosituksemme.
19 tykkäystä
EQ malliesimerkki yhtiöstä, jonka kultakuori rapautuu pois korkojen nousun vaikutusten seurauksena. Alta paljastaa ihan tavallinen yhtiö tai jopa huonompi.
8 tykkäystä
Haluatko perustella tarkemmin? Tälläiset kommentit ilman perusteluja aika kahvihuone-kamaa. En omista yhtiötä mutta olen kiinnostunut miksi korkojen nousu tekee eQ:sta huonon varainhoitajan?
13 tykkäystä
Onko eQ:ta mahdollista shortata jossain? Katselin noita kiinteistörahastojen raportteja ja pääomat ovat laskeneet sen verran, että eQn liikevaihto laskee näissä merkittävästi.
Lisäksi Liikekiinteistöissä ei maksettu lunastuksia ja rahasto on siis käytännössä kiinni. Eikö tuo velkavipukin ole näissä rahastoissa capattu 50%? Osaako joku vahvistaa? Liikekiinteistöissä velkavipu on jo hyvin lähellä tuota ja maksamalla kanissa olevat lunastukset mentäisiin yli.
5 tykkäystä
Kiinteistövarainhoito muodostaa poikkeuksellisen suuren osan yhtiön liikevaihdosta ja siten altistaa aika merkittäville riskeille. Nostin vain esille, että yhtiö ei ole oman näkemyksen mukaan tylsistä tylsin tai parhaista parhain, vaan tavallinen yhtiö joka erittäin herkkä reagoimaan korkojen nousuun.
10 vuoden tailwind koroissa kääntyi toiseen suuntaan ja tuskin pahin takana kun yhtiö lykkää lunastuksia. Ei ainakaan paranna yhtiön mainetta.
7 tykkäystä
Eikös tuo 50% maksimivipu tule suoraan lainsäädännöstä? Kvartaalikatsauksen mukaan velkaa on tällä hetkellä 49%, kun lunastuksia ei maksettu ulos. Eli lunastusten maksun lisäksi velkaa on maksettava pois. Ja en kyllä usko, että lunastukset jäisivät tähän, mikä johtaa kierteeseen, mistä takaisinpääsyä ei välttämättä ole.
5 tykkäystä
Niin, onhan tuo korkojen vaikutus jokaisen sijoittajan huomioitava ennen sijoituspäätöstä.
Tuo lunastusten lykkäys vähän kaksipiippuinen juttu, ei se omistaja arvoa nostakaan jos hätäisiin myynteihin ryhdyttävä kiinteistö puolella. En osaa sanoa onko lykkäyksiin osattu varautua vai yllättikö tilanne. En ole rahastojen esitteitä lukenut missä saatetaan mainita asiasta.
Varmaan parhaimman kuvan yhtiön laadusta saa kun tilanne jokseenkin normalisoituu ja saamme nähdä kykenikö yhtiö tekemään minkälaista tulosta korkeamman koron ympäristössä.
5 tykkäystä