Lisäisin tähän, että hätäisiä myyntejä ei muutenkaan ole mahdollista tehdä instituutioiden välisessä kiinteistömarkkinassa, kun normaalissakin markkinatilanteessa transaktioprosessi kestää 6-9 kuukautta. Ongelma avoimessa kiinteistörahastossa (pätee myös metsään jne) on, että myydään likvidiä tuotetta (avoin rahasto) epälikvidin omaisuusluokan (kiinteistö) päälle.
15 tykkäystä
Toki lunastusten määrä ei sinänsä voinut tulla yllätyksenä juuri nyt vuodenvaihteessa, sillä toimeksiannot on pitänyt jättää rahastoyhtiölle jo kesäkuun loppuun mennessä. Todennäköisesti lunastuksia on tullut pitkin kevättä, jolloin aikaa reagointiin on ollut melko kauan.
2 tykkäystä
Silläkin ylipäätään merkitystä onko rahastojen liiketoiminta rakennettu niin, että velkavipua on paljon ja likviditeetti puskuri ohut. Taitaa olla yleinen tapa tuo alalla, koska oman pääoman tuottoa on pyritty maksimoimaan. EQ pörssiyhtiö, niin se etu että pystyy vaikka osakeannin tekemään jos tilanne käy tukalaksi ja itse rahoittamaan väliaikaisesti lunastuksia.
"## RAHASTOILLA VAIKEUKSIA IRROTTAA RAHAA LÄHTIJÖILLE
Kiinteistörahastot ovat muuttaneet sääntöjään, koska niiden salkuissa tyypillisesti on niukasti omaisuutta, jonka voi muuttaa helposti rahaksi.
Finanssivalvonta otti asiaan kantaa syyskuussa. Se katsoo, että osan rahastojen varoista pitää olla sijoituskohteissa, joiden rahaksi muuttaminen onnistuu rahasto-osuuksien lunastusten ilmoitusaikaa lyhyemmässä ajassa.
Valvojan näkemyksen mukaan likvidejä varoja olisi hyvä olla vähintään kymmenen prosenttia rahaston varoista. Pienempi osuus voi sen näkemyksen mukaan johtaa helposti ongelmiin."
4 tykkäystä
Täällä paljon kommentteja eQ:sta, vastailen niihin teemoittain 
Liikekiinteistön haasteet. Kyllä, Liikekiinteistön velkavipu on Q4 arvonlaskun jälkeen lähellä 50% tasoa ja tällä tasolla lunastusten toteutus ei olisi käytännössä mahdollista (olettaen että rahastolla ei ole valtavasti likviditeettiä jolla voidaan samassa suhteessa maksaa velkaa pois, jota sillä ei tietenkään ole).
Liikekiinteistön pitää siis myydä ihan merkittävästi kohteita, jotta nuo 50 MEUR:n lunastukset saadaan maksettua pois. Lisäksi pidän hyvin mahdollisena (jopa todennäköisenä), että lunastuksia on tullut H2’23 aikana lisää (pitäisi maksaa pois 7/24) ja tämä kasvattaa myyntitarvetta. Myös tuo 50% velkavipu on hurjasti liian korkea nykyiseen korkoympäristöön ja myös tämä puoltaa lisämyyntejä kohteissa. Käytännössä Liikekiinteistörahasto tulee siis myymään ihan merkittävän määrän kohteita 2024 aikana maksaakseen lunastuksen ja pienentääkseen velkavipua reippaasti.
Miksei lunastuksiin valmistauduttu etukäteen? Lunastukset eivät tietenkään ole tulleet yllätyksenä ja eQ on tiennyt lunastuksista jo 1/7/2023. Varmasti on yritetty myydä kohteita läpi 2023, jotta lunastukset saadaan kunnialla hoidettua, mutta poikkeuksellisen kuivaan markkinaan ei kohteita ole yksinkertaisesti pystytty myymään järkevillä hinnoilla.
Kiinteistörahastojen näkymät ovat heikentyneet. Kiinteistörahastojen pääomat ovat laskeneet 2023 aikana luokkaa 20 %:lla ja tämä tulee tekemään selvän loven 2024 hallinnointipalkkioihin. Lisäksi tuottopalkkiot ovat siirtyneet selvästi pidemmälle, kun tuotot painuneet reippaasti alle high water markin. Tämä on keskeinen syy miksi meillä ennusteet ovat laskeneet pitkin vuotta.
Onko kiinteistöjen aika ohi nyt kun korot ovat nousseet? Isossa kuvassa ei tietenkään ole. Kiinteistöt ovat hyvin relevantti omaisuusluokka myös jatkossa, ihan kuin muutkin vaihtoehtoiset. Kuitenkin kiinteistöt (kuten muutkin vaihtoehtoiset) kärsivät lyhyellä aikavälillä “nollakorkokrapulasta”, kun nollakorkoaikaan vaihtoehtoiset (ml. kiinteistöt) olivat ns. “only game in town” ja osa toimijoista nosti vaihtoehtoisten painoa salkuissa liikaakin. Tämä näkyy heikkoina tuottoina ja lunastuksina. Jossain vaiheessa palataan taas normaaliin tilanteeseen jossa myös kiinteistötuotteita taas myydään hyvällä volyymillä ja tässä vaiheessa eQ on hyvissä asemissa hyvin laadukkaana kiinteistömanagerina. eQ:n (kuten muidenkin kiinteistömanagerien) kannalta keskeinen kysymys on, että paljonko lunastuksia vielä tulee ja koska myynti lähtee taas vetämään.
Onko eQ laatuyhtiö? Kun mietitään varainhoitajan laatua, niin itse ainakin katson mm. seuraavia tekijöitä:
AUM laatu (eQ:lla erittäin hyvä)
Tuotteiden laatu (eQ:lla erittäin hyvä, vaikka Liikekiinteistöt onkin ottanut selvän kolauksen)
Pitkän aikavälin kasvunäkymä (eQ:lla heikentynyt kun korot palanneet relevantiksi omaisuusluokaksi, mutta edelleen hyvä sillä vaihtoehtoisista tullut merkittävä tukijalka osana modernia sijoitussalkkua)
Tehokkuus (eQ omassa luokassa Hesulin firmoista ja kannattavuus kestänyt pehmeämmän liikevaihdon ihan hurjan hyvin)
Johdon/henkilöstön omistus (eQ:ssa korkealla tasolla)
Nyt nähty heikkous eQ:lla tulee ainakin oman näkemykseni mukaan valtaosin yhtiön ulkopuolisista tekijöistä, eli korkojen noususta ja tästä seuranneesta kiinteistömarkkinan ongelmista. Liikekiinteistön manageerauksessa yhtiö olisi varmasti itse voinut onnistua paremmin, mutta muilta osin eQ on itse jatkanut vahvaa suorittamistaan. Itse pidän eQ:ta edelleen yhtenä Helsingin pörssin laadukkaimmista varainhoitajista (monella mittarilla laadukkain).
EQ pörssiyhtiö, niin se etu että pystyy vaikka osakeannin tekemään jos tilanne käy tukalaksi ja itse rahoittamaan väliaikaisesti lunastuksia.
Tässä on ajatusvirhe. eQ:n rahastoissa on asiakkaiden rahoja ja eQ ei ole millään tavalla velvollinen (tai edes kykenevä) paikkaamaan asiakkaiden lunastuksia omasta taseestaan.
44 tykkäystä
Vaikka lunastuksesta olisi jo kulunut 6kk, ja eQ:lla ei olisi kiinteistöjen myynnin jäljiltä vieläkään riittävästi likvidiä lunastusten maksuun, niin se ei ole tavalla tai toisella velvollinen maksamaan lunastuksia kokonaan…? Eli lunastukset toteutetaan vasta sitten kun riittävä määrä kiinteistöjä on divestoitu?
Toivotaan, että nollakorkokrapula ei kestä yhtä kauan mitä Japanissa, jossa vieläkin toivutaan 1990-luvun kuplasta. Täällä vähän naivisti uskottu, että kiinteistöjen hinnat nousee ikuisuuteen. Rahastoyhtiöt ovat voineet kirjata arvonnousut tuottoihin ja siinä kohtaa kaikkien tuotot toki näyttää aika muhkeilta.
Huvittavaa, että EQ kuvasi kiinteistömarkkinan tilannetta epänormaaliksi. "Lunastusten siirron tarkoitus on säilyttää rahaston toiminta vakaalla pohjalla sekä varmistaa riittävä likviditeetti ja hallittu siirtymä nykyisen, epänormaalin markkinatilanteen yli. "
Markkina on siis normaali jos kiinteistöjen arvot nousee ja epänormaali jos ne laskevat. Mielestäni laskut kuuluvat normaaliin suhdannevaihteluun. Onhan esim. Inderesin osake laskenut listautumisen alusta -50%. Se on vain päivän markkinahinta, joka yhtiöstä maksetaan. Sama normaali voi olla edessä muissakin omaisuuserissä. Olivat ne kuinka epälikvidejä tahansa. Hintaa kun joustaa alaspäin kauppa alkaa käymään.
“Commercial real estate values will suffer a $480 billion wipeout next year—and that’s following a $590 billion loss in 2023, research firm says”
3 tykkäystä
Tekikö EQ (tai se kuka kiinteistön arvonnousut arvioi) ison virheen arvottamalla kiinteistöt vuosikausia liian korkealle? Nyt se kostautuu rahastojen miinustuottoina ja isoina lunastuksina kun samaan aikaan Titaniumin hoiva välttää kaiken tämän. Siellä on tuottotaso ollut pitkään prosenttiyksikön verran pienempi ilmeisesti sen takia, ettei kiinteistöjen arvoja ole arvioitu yhtä korkealle, eikä niitä nyt tarvitse laskea yhtä paljon.
Isot lunastukset ovat todella huono juttu myös osakkeen arvostukselle.
5 tykkäystä
eQ konserni ei missään skenaariossa maksa mitään lunastuksia omasta taseesta. Rahastossa on rahastoon sijoittajien varoja ja eQ:n taseessa on eQ:n osakkeenomistajien rahoja.
Rahasto maksaa lunastukset sitten kun sillä on likviditeettiä niiden maksuun. Tässä ei käsittääkseni ole mitään aikataulurajoja regulaattorin/lainsäädännön puolesta. Rahastoilla on tämä lunastusten lykkäyspykälä juuri sen takia, että rahasto ei ole pakotettu tekemään omistajien kannalta huonoja päätöksiä. Esimerkiksi nyt ison kiinteistöpossan firesale nykymarkkinassa olisi tuhoisaa rahaston omistajille (huom. myös niille ketkä eivät ole lunastaneet rahojaan).
23 tykkäystä
Kyllähän nykyinen markkinatilanne on epänormaali siinä mielessä, että kauppamäärät ovat historiallisen alhaiset, kun markkina etsii uutta hintatasoa rajun korkojen nousun myötä. Siitä olen toki samaa mieltä, että nollakorkoaika (ja etenkin koronan jälkeinen aika) oli myös hyvin epänormaalia aikaa ja markkina oli jälkeenpäin katsottuna selvässä kuplassa. Tästä nousumarkkinan epänormaalista markkinasta ei paljoa sektorin yhtiöiltä kuulunut valitusta toisin kuin nyt. Kuten sanoit, kiinteistömarkkina on luonteeltaan syklinen. Tämä kommentti koskee koko sektoria, eikä vain eQ:ta.
Japanin kupla oli yksi maailman historian pahimpia ja kiinteistöjen arvot irtosivat todellisuudesta:
*At their peak, prices in central Tokyo were such that the 1.15 square kilometer Tokyo Imperial Palace grounds were estimated to be worth more than the entire real estate value of California.
Tämä meidän Suomen kiinteistömarkkinan nollakorkokupla oli mittakaavaltaan varsin pieni ja ei voida puhua samassa lauseessa tästä ja Japanista.
Haluaisin myös muistuttaa siitä, että ei tämä nyt nähty markkinan lasku ole mikään kiinteistömarkkinan loppu. Elimme nollakorkoaikaa jossa ainakin osa sektoreista pääsi kuplaantumaan ja nyt olemme kokeneet historiallisen rajun sekä nopean korkojen nousun jonka vaikutuksia tässä sulatellaan. Jossain vaiheessa tulee taas hetki, kun markkina löytää tasapainon ja arvostuksilla on kovaa maata jalkojen alla. Ihan normaalia syklin vaihtelua, joskin vähän rajumpana kuin normaalisti.
24 tykkäystä
Vaikea tässä on mielestäni syyttää sektoria siitä, että arvoja olisi nollakorkoaikana korotettu liikaa. Fakta oli se, että koronan jälkeen markkinan yleinen oletus oli, että korot ovat nollissa/tosi matalalla hyvin pitkän aikaa ja todella harva uskoi nykyisen korkotason olevan mahdollinen. Tässä nollakorkomaailmassa kiinteistöjen tuottovaatimusten kuuluukin olla tosi alhaalla (ihan kuin kaikkien muidenkin omaisuuserien).
Itse olisin taipuvaisempi antamaan enemmän pyyhkeitä sektorille siitä, että arvostuksia on hinattu alas tooooooooooosi hitaasti. Jos katsotaan vaikka asuntorahastojen arvostuksia, niin siellä löytyy useita kenellä viimeisen 12kk tuotto on muutaman hassun prosentin pakkasella, samalla kun yleinen markkina tullut alas ~15%. Lisäksi nämä rahastot ovat vivutettuja, eli vaikutuksen pitäisi olla yleistä markkinaa kovempi. Sama koskee toki laajemminkin vaihtoehtoisia tuotteita. Tässä eQ on mielestäni toiminut esimerkillisesti ja isot arvonlaskut heijastelevat varmasti markkinan realiteettejä paremmin kuin monilla muilla tuotteilla.
21 tykkäystä
Mitä kiinteistöarviointiin tulee, valitettavasti kiinteistörahastoilla ym. alan toimijoilla on taipumus nähdä arviointiprosessi neuvotteluna.
6 tykkäystä
eQ:lta mielenkiintoisia kommentteja kiinteistörahastojen tilanteesta:
https://www.eq.fi/fi/funds/news/2024-01-22
Korkojen nousu on vaikuttanut kiinteistöjen arvoihin negatiivisesti jo syksystä 2022 lähtien. Vuoden 2023 viimeisen neljänneksen arvoihin vaikuttivat myös markkinalla tehdyt kiinteistökaupat. Emme itse odottaneet näin suurta muutosta arviokirjoihin etenkin, kun korot ovat jo kääntyneet laskuun.
Tämä on kiinnostava lause. Ei tule kyllä mieleen, että olisi näinkin avoimesti “kritisoitu” reittarien päätöksiä.
eQ:n rahastot käyttävät neljää Suomen suurimpiin ja ammattimaisimpiin kuuluvaa kiinteistöarvioitsijayritystä, joilla on paras mahdollinen informaatio Suomen kiinteistömarkkinoiden tilanteesta. Arvioitsijat ovat Keskuskauppakamarin hyväksymiä (AKA). Rahaston kiinteistöt arvostetaan riippumattomien kiinteistönarvioitsijoiden tekemään arvioon arvotuspäivän markkina-arvosta ja eQ rahastot ovat käyttäneet näitä arviokirjoja sellaisenaan Markkina-arvo tarkoittaa sitä hintaa, jolla kiinteistöstä todennäköisesti tehtäisiin kauppa arvostuspäivänä halukkaiden, toisistaan riippumattomien ostajan ja myyjän välillä.
Tässä olen lukevinani pientä piikkiä muulle toimialalle, missä alaskirjaukset ovat olleet pääosin selvästi maltillisempia kuin eQ:lla 
26 tykkäystä
Nuohan on vielä äärimmäisen maltillisia pudotuksia kun katsoo mitä tapahtunut esim. jenkeissä tietyissä kaupungeissa / kohteissa. Muistetaan vielä, että EQ käyttää rahastoissaan polttoaineena velkavipua, joka ei ole paras kaveri laskumarkkinassa. EQ:n näkökulmasta on se hyvä puoli kuten mainitsit, että varat eivät ole omia. Ainoat tahot jotka ottavat osumaa tästä on vain merkittävä määrä asiakkaita. Oletan, että he jotka ovat yrittäneet myydä, mutta eivät ole voineet myydä osuuksia eivät ole tilanteeseen tyytyväisiä.
First placed on the market a year ago for $160 million, a 13-story building in downtown San Francisco was recently sold in a deal reported to be worth less than $46 million, just a fraction of the original asking price.
6 tykkäystä
Tämähän on aivan käsittämätöntä viestintää. Eli siis kiinteistöarvioitsijoiden arviokirjat olivat täysin oikeassa nousumarkkinassa, mutta nyt kun markkina on kääntynyt niin puolueettomien riippumattomien arvioitsijoiden kiinteistöarviot (joita muuten velvoittaa vahvasti myös lainsäädäntö) eivät kelpaakaan? Osoittaa kyllä pehmeää arvostelukykyä ja ammattitaitoa rahastomanagerilta. ”Markkina on väärässä, paitsi nousuhuumassa silloin hissi menee vain ylös”
13 tykkäystä
Olisiko tämä piikki kohdistettu Titaniumin hoivakiinteistörahaston kiinteistöarvioijille, jotka ovat laskeneet niin maltillisesti kiinteistöjen arvoja vuonna 2023, että rahasto pysyi plussalla? Samaan aikaan eQ otti todella massiiviset miinukset ja nämä rahastot ovat kuitenkin suorat kilpailijat.
1 tykkäys
Luetaanko me samaa tekstiä?
Arviokirjoihin perustui kiinteistöjen arvostus vuonna 2021 ja niin ne perustuvat vuonna 2024 myös. Kommentti, johon ilmeisesti viittaat, on eQ: kiinteistörahastojen oman yllätyksen tuomista Q4’23 arvonmuodostuksen osalta. Suoraan sanottuna, en itsekään ymmärrä miksi matalemmat korot laskivat kiinteistöjen arvonmääritystä entisestään. Toisaalta, en ole kiinteistöarvioitsija enkä tiedä mitä arviokirjoissa luki, mutta ilmeisesti näissä lapuissa on jokin muu selitys kuin korot kiinteistöjen arvojen laskulle
Q4 muutos varmaankin liittyy siihen, että arviomiehet ovat alkaneet saada dataa toteutuneista kaupoista, mikä sitten yhtäkkiä konkretisoituu arvonmuutoksiin. Aikaisemmilla kvartaaleilla, koronnoususta huolimatta, ovat ainakin tiettyyn pisteeseen asti vain levitelleet käsiään, että “ei ole transaktiodataa”, jolloin eivät ole myöskään kirjanneet arvoja alas [riittävästi].
Väittäisin siis, että enemmän kuin siitä, että Q4 arvot ovat liian alhaiset, kyse on siitä että Q1-Q3 arvot olivat liian korkeat. Tölkkiä on potkittu. Ja tämähän ei sinänsä ole eQ:n vika. Jännä juttu tietysti, mikäli vaikkapa Titaniumin rahastossa samaa arvonlaskua ei vieläkään ole nähty. Ja siitä voi sitten keskustella, ovatko Q4 arvot nyt sitten vieläkään oikealla tasolla eri rahastoissa. Vaikea sanoa absoluuttisesti, mikä edes on “oikea taso”.
13 tykkäystä
Jos olisin eQ, vaihtaisin samaan pieneen kiinteistöarvioitsijaan kuin Titanium 
Jos olisin osuudenomistaja Titaniumin Hoivassa, vaihtaisin seuraavassa ikkunassa eQ Yhteiskuntakiinteistöön. Titaniumissa ei arvo laskenut viime vuonna vaan päin vastoin +4% tuotto kun eQssa -14% eli 18%-yksikön ero! Sama kohdemarkkina, joten jos pitäisi veikata kummassa rahastossa on vielä alaskirjattavaa ja kummassa ei, niin valinta ei olisi kovin vaikea 
14 tykkäystä
Kyse on pitkälle juuri noista transaktioista. Sekä eQ että Titanium myivät kymmenillä miljoonilla kohteita joulukuussa. Titanium sai hyvän hinnan myymistään kiinteistöistä ja niin kauan kuin markkinat maksavat niistä sen, mikä Titaniumin arvioitsijan mielestä niiden käypä arvo on, on vaikea keksiä syitä alaskirjaamiselle.
7 tykkäystä
Osittain totta. Tietenkin transaktion suora vaikutus näkyy arvonmuutoksessa; jos eQ on myynyt kirja-arvoltaan 100 yksikön arvoisen mökin hintaan 95, niin arvonmuutoksessa näkyy -5. Ja toisinpäin, jos myyty hyvään hintaan.
Sen sijaan salkussa edelleen oleviin kiinteistöihin ei pitäisi olla olennaista vaikutusta, mikä rahasto niitä myy, vaan arviomiehen pitäisi katsoa markkinaa kokonaisuutena (tai siis samankaltaisia kiinteistöjä koko markkinassa). Yksinkertaistaen; jos vaikka eQ on myynyt jonkun rautakauppakiinteistön alle käyvän arvon, niin ei sen pitäisi erityisesti vaikuttaa salkussa vielä olevan toisessa kaupungissa sijaitsevan toimiston arvoon. Sen ei pitäisi mennä niin, että arviomies katsoo omia vanhoja arvostuksiaan tai ylipäänsö sattumalta samassa rahastossa olevia kohteita ja korjaa niitä, koska joku kohde on myyty halvemmalla tai kalliimmalla. Vaikka varmaan näitäkin joskus on.
7 tykkäystä