Minusta ei pidä vähätellä managerin vastuuta, koska normaalisti tällaisissa rahastoissa on varauduttu eri tyyppisiin riskeihin ja asioihin reagoidaan heti, kun markkina kääntyy. Keinoja on monia.
Käsittääkseni kyseessä on eQn ensimmäinen ja toinen suljettu rahasto, ja eihän se hyvin mennyt. Hieman vaikuttaa amatöörimäiseltä touhulta. Nämä luvut ovat täysin poikkeuksellisia tappioita, enkä itse ainakaan luottaisi eQn manageritaitoihin näillä näytöillä. Eikä onneksi tarvitsekaan.
Ei ollut missään nimessä tarkoitus vähätellä managerin vastuuta ja olen täysin samaa mieltä kanssasi. Managerin tehtävä on huolehtia asiakkaan varoista ja tehdä tuottavia sijoituksia. Luonnollisesti tässä ei ole onnistuttu kummassakaan. Kuten aiemmin viestissäni sanoin, on näiden asuntorahastojen suurin vaikutus eQ:lle tiiviin asiakasryhmän kasvava tyytymättömyys, ei rahastojen hallinnointipalkkiot tai muut seikat.
eQ:n asuntorahastot eroaa palkkiorakenteeltaan ja sijoittajakunnaltaan merkittävästi retail-asiakkaille kaupitelluista rahastoista. Kiinteä hallinnointipalkkio on pieni avoimiin kiinteistörahastoihin verrattuna ja tuottopalkkio maksetaan useimmiten vasta realisoiduista tuotoista. Toisen asuntorahaston minimimerkintä taisi olla miljoona euroa ja toisen kaksi, eikä siellä seassa tuulipukuja sijoittajina pyöri. Rahastot lähti vielä pahoin jälkijunassa markkinoille ja tuolloin 2022 elokuussa taisi suuri osa kohteista olla vielä rakenteilla.
Suljettujen rahastojen salkunhoitajilla ei ole siis avoimien rahastojen kaltaista intressiä näyttää korkeita tuottoja rahaston sijoituksissa toiminta-aikana, sillä rahat lasketaan ja jaetaan lopullisesti exitin yhteydessä. Siksi minusta tuo kertomus tuottoarvomenetelmään siirtymisestä ei oikein vakuuta, vaan uskon muutoksen perustuvan ihan puhtaasti tuottovaatimuksen nousuun asuntosijoituksissa viimeisen parin vuoden aikana. Nyt uutta rahoitusta hankittaessa täytyi vaan tosiasiat tunnustaa.
Jo prosentin tuottovaatimuksen nousu tekee melkoista tuhoa ylivivutetussa salkussa ja itse @Karo_Hamalainen jutusta ynnäilin että tuottovaatimuksen nousu olisi ollut 1,3% luokkaaa (luku tupakkiaskin kannesta), joka sai rahaston asuntosalkun arvon tippumaan yli 25% ja oman pääoman yli puoliintumaan…
Tässä vielä täällä aiemminkin esillä ollut graafi tuottovaatimusten kehityksestä:
Juu, on perustettu vuonna 2020, mutta solmi esimerkiksi näistä rakennettavista kohteista kaupat vuonna 2021 ja valmistuivat paljon myöhemmin(en jaksa kaivaa ajankohtaa):
Minulla ei tuon rahaston omistajalistaa ole, mutta itse uskon siellä olevan ainoastaan ammattimaisia sijoittajia. Rahasto ei nimestään huolimatta ole edes laissa määritelty erikoissijoitusrahasto, eikä se noudata sen määräyksiä. Lain mukaan toimivan rahaston maksimi lainoitusaste on 50%, tällä rahastolla suunniteltu lainoitusaste oli jo käynnistettäessä 67%.
Tällainenkin uutinen tuli vastaan:
https://www.talouselama.fi/uutiset/talouselaman-tiedot-eqn-rahastoyhtiosta-paljastui-laiminlyonteja/7a7efb64-3cc1-4d73-a702-8122ebf70c65
Juttu on valitettavasti maksumuurin takana, mutta jutussa puhutaan mm:
Riskienhallintaa ei olisi tuossa tilanteessa saanut Fivan mukaan ulkoistaa. Vaihtoehtorahaston toimiluvan edellytykset eivät ulkoistuksen vuoksi täyttyneet.
Myös stressitesteissä havaittiin ongelmia. Testeissä ei huomioitu skenaarioita esimerkiksi nousevien korkokulujen vaikutuksista.
Kiinteistörahaston arvostuksen järjestämisestä löytyi puutteita. “Salkunhoidon esimiehen osallistuminen (salattu kohta) vaarantaa arvostuksen riippumattomuuden”, raportissa todetaan.
Erityisesti stressitestien heikkous näyttäytyy huonolta nykyisessä tilanteessa, kun lunastukset on jouduttu jäädyttämään.
Tilinpäätöksessä oli kyllä taas hienosti annettu tietoa. Asiasta mainittiin, mutta unohdettiin kyllä sanoa ne puutteet täysin. Havainto on näköjään uusi eufemismi finanssialalla sille, että puutteita on talo täynnä
“Finanssivalvonta teki eQ Rahastoyhtiöön tarkastuksen, jonka tarkastusraportin saimme viime vuonna. Fivan toimenkuvaan kuuluu tehdä tarkastuksia aika ajoin ja tarkastus oli osa Fivan normaalia toimintaa. Edellisestä tarkastuksesta eQ:lla oli yli kymmenen vuotta. Raportissa nousi esille havaintoja, jotka olemme käyneet hyvässä yhteistyössä läpi Fivan kanssa ja kaikki tarvittavat toimet on toimeenpantu viime vuoden kuluessa.
Rohkenen sanoa, että tämän tyyppiset tarkastukset ovat sekä toiminnan että viranomaisyhteistyön kannalta hyödyllisiä.”
On varmasti hyödyllisiä jos toimitaan samankaltaisella välinpitämättömyydellä kuten Oma Säästöpankki konsanaan.
Warren Buffetilta hyvää kommenttia alasta yleisellä tasolla. PE sijoittamisessa annetaan jollekin vastuu hoitaa rahoja esim.10 vuodeksi ja nostellaan palkkiot riippumatta siitä mikä on lopputulos. Kiteytettynä Buffett pitää alan toimintatapoja epärehellisenä ja diilin luonnetta yksipuolisena, joka palvelee vain varainhoitajaa.
Lukaisin eQ:n vuoskarin läpi. Ei suurempia huomioita tai mitään varsinaista uutta. Moneen kertaan siellä uhottiin, että haluavat palata SFR:n tutkimuksessa laadussa takaisin piikkipaikalle ja yhtiöllä onkin tässä iso näytön paikka 25-26, kun kiinteistömarkkinan pohjat tulevat vastaan.
Jos vedetään foliohattua vähän päähän, niin tästä rivistähän saa jos jonkinlaista spekulaatiota nimittäin käsittääkseni tuolle riville kirjattaisi mahdolliset neuvonantopalvelut yrityskauppoihin liittyen. Totta kai tuo erä voi olla mitä tahansa muuta, mutta historiassa eQ on ollut super nuuka käyttämään minkäänsortin ulkopuolisia konsultteja yhtään mihinkään. Lisäksi mehän tiedämme, että yhtiö on jo pidempään ollut kiinnostunut järjestelyistä ja käsitykseni mukaan yksi syy miksi Larma siirtyi aikanaan täysipäiväiseksi hpj:ksi, oli juuri miettiä firman seuraavia strategisia siirtoja 
No, minusta foliohattu on jo aika syvällä päässä. 
Tuollainen summa uppoaa helposti esimerkiksi ylempänä mainitun Fivan tarkastuksen selvityskuluihin, jos siihen joudutaan ulkopuolista palvelua hankkimaan. eQ Rahastoyhtiön oma organisaatio on todella ohut, joten sillä porukalla asiaa ei ole pystynyt hoitamaan. Toiminnot on ollut pitkälti ulkoistettu konsernin sisällä, johon Fiva myös puuttui. Tämä on hyvinkin voinut johtaa siihen, että apuun on tarvittu ulkopuolisia.
Toisaalta tuolla rahalla ei kummoisia yrityskauppoihin liittyviä konsulttipalkkioita makseta, riippuen tietysti siitä mihin saakka on edetty.
Ihan hyvä veikkaus tuo Fivan tutkinta ja siihen liittyvä apu!
eQ:llahan on omasta takaa tuota M&A-osaamista, eli tuskin tarvivat muuta kuin juristien apua järjestelyissä.
Toisaalta ei välttämättä lainkaan foliohattuista ottaen sen huomioon, että juuri vastikään on kommunikoitu H1:n aikana tarkasteltavan strategiaa uudelleen. Nähtäväksi jää!
Jos ei yrityskauppaa, niin tuore hallitusnimitysehdotus, Caroline Bertlin, toisi infra/energia osaamista taloon. Kenties uutta kivijalkaa muiden vaihtoehtoisten oheen? Taustaa myös strukturoiduissa tuotteissa…
Mielenkiintoinen huomio ja nosto Saulilta nuo neuvonantokulut mahdolliseen yrityskaupan valmisteluun liittyen. Tuohon ValkoinenPeuran kommenttiin sen verran omat viisi penniä, että tuo Fivan selvityspyyntö eQn osalta oli aika simppeli ja näin alaa tuntevalle varsin geneerinen ja helppo vastattava. En missään nimessä usko, että eQ olisi siihen vastaamisesta pulittanut 300k€+.
Taidetaan nähdä vielä neljäs lasku vuosi peräkkäin. Luulisi, että yhtiö yrittää kääntää tuon ensisijaisesti ennen kuin mitään järjestelyitä aletaan tekemään.
“Nykytilanteen johdosta eQ:n kiinteistörahastojen hallinnointipalkkioiden
määrän arvioidaan laskevan vuonna 2025 edellisvuoteen verrattuna.”
PE puolella voi tulla vielä lisää negatiivisia yllätyksiä kuten tähän asti tullut (tuottopalkkioiden siirtyminen ja alaskirjaukset. "Private Equity -varainhoidon tuottosidonnaiset palkkiot 2024 sisältävät aiemmin jaksotetun eQ PE SF II -rahaston palkkion alaskirjausta "
Laskumarkkinassa PE omistusten valuaatioita ei välttämättä olla niistetty niin paljon alas kuin todellisuudessa niiden päivän arvo on. Jenkeissä muutenkin yhä korkealla korot, joten rahoituskulut kasvaneet merkittävästi viime vuosina. Oletan, että tulevien PE haasteiden kanssa EQ joutuu painimaan paljon enemmän mitä vielä tänään uskomme.
https://pitchbook.com/news/articles/ipos-wont-solve-pes-liquidity-issues
"Over half of all active PE funds are six years or older, meaning they’re at the halfway point of a theoretical 12-year fund life. While many of these funds are at least partially liquidated, PitchBook’s base case analysis of funds that have closed since 2014 found that the amount of capital funds are holding and unable to liquidate will grow from $32.1 billion in 2026 to $493.1 billion in 2033, as an increasing number of these vehicles reach their maturity walls.
In short, unless asset managers significantly pick up the pace of their exits, we will likely see more partial liquidations, “zombie funds,” continuation vehicles and fewer distributions to LPs.
A few more IPOs won’t save these vintages from themselves—or their disappointed investors."
Jatkoa vielä edelliseen jos PE markkinan tila kiinnostaa. Muualtakin luettuna kuin EQ:n vuosikertomuksesta.
They warned that a record $1tn-plus in buyouts were struck in 2021, just before interest rates rose, and many deals are carried on firms’ books at overly optimistic valuations. Goldman Sachs recently noted in a report that private equity asset sales, which had historically been done at a premium of at least 10 per cent to funds’ internal valuations, have in recent years been made at discounts of 10-15 per cent.
Jännä nähdä mitä tapahtuu. Tilauskannassa on valtava määrä diilejä ja ostajilla näyttää olevan nyt paljon enemmän neuvotteluvoimaa.
Liitynpä minäkin vielä arvuutteluporukkaan. Tuollainen runsaan 300 KE:n kertaluontoinen asiantuntijapalkkio voisi kai olla myös asianajotoimiston lasku keskisuuren oikeudenkäynnin tai välimiesmenettelyn hoitamisesta. Alan toimijat joutuvat toisinaan riitoihin esim. pettyneen asiakkaan kanssa. Itse en kyllä ole tällaisissa ympyröissä juuri törmännyt eQ:n nimeen, joten yleensä hommat sujunevat tässäkin suhteessa hyvin.
Tuoreen Knight Frankin tutkimuksen mukaan puolet family officesista ilmoitti aikovansa lisätä kiinteistöjen allokaatioita tulevina kuukausina. Tässä tutkimuksessa mukana 150 family officea, joista kukin hallinnoi keskimäärin 560 miljoonan dollaria varoja.
Viimeisten 18 kuukauden aikana 28 % näistä on sijoittanut enemmän varoja kiinteistöihin. Toimistotilat ovat prioriteetti, ja perässä luksusasunnot, teollisuuskiinteistöt ja hotellit. Jatkossa 44 % kertoi aikovansa lisätä kiinteistöallokaatioitaan.
"Yksityisellä pääomalla on kriittinen rooli elpymisessä. Kaikki tämä viittaa vuoteen 2025 käännekohtana, ja lisääntyneet pääomavirrat saavat uutta vauhtia”, sanoo Will Matthews, Knight Frankilta.
Itse uskon, että edessä on taas se aika, kun tuuli kiinteistösijoituksissa kääntyy. Nyt on eletty uutisoinnin osalta harvinaisen synkkää aikaa ja keskustelun päämodaliteetti on kiinteistösijoittamisen osalta hyvin synkkä. Kun tuuli kääntyy, on ainakin seuraamieni eQ:n ja Capmanin osalta selkeää myötätuulta luvassa.
EDIT: Miljardin → miljoonan
“Tässä tutkimuksessa mukana 150 family officea, joista kukin hallinnoi keskimäärin 560 miljardia dollaria varoja.”
Kuulostaa paljolta?
Ja tänne myös @Sauli_Vilen :in ja @Kasper_Mellas katsaus kiinteistörahastoihin, koska myös yhtiökohtaisia kommentteja löytyy: Kiinteistörahastojen ongelmien vaikutukset eri varainhoitajiin - Inderes
