Myönnetään, että kärjistin 
Pointtina kuitenkin se, että laina-aikaa pidentämällä voit parantaa kassavirtaa.
Ei mitään hajua mikä on pisin mahdollinen laina-aika sijoituslainalle. Otin oman sijoituslainani kesän alkupuolella ja toivoin lyhintä mahdollista laina-aikaa. Sain 20 vuotta, kun lyhyemmät vaatisivat kuulemma jotain ylimääräistä puljaamista 
Onneksi ylimääräisten lyhennysten tekeminen sujuu kuitenkin helposti, niin sillä voi vähän sitten nopeuttaa aikataulua halutessaan.
Ehkä tälläinen kärjistys nyt ei oikein palvele keskustelua kun kaikille täälä on selvää että 40 vuoden laina-aikoja ei ole tarjolla, tuo 20-vuotta on usein se maksimi mitä on tarjolla. Pointista että laina-aikaa pidentämällä voi kassa virtaa parantaa ei ole mitään iloa koska se ei perustu faktoihin eikä vallitsevaan tilanteeseen. Käytännössä kaikki taloyhtiölainat ovat valmiiksi tuon 20 vuoden pituisia, samoin sijoittajien ottamat uudet lainat pankista ovat usein alkutilanteessa 20 vuotta tai 25 jos jostain pankista vielä sellainen irtoaa. Ja ennenkaikkea jos tuo kassavirran kääntäminen positiiviseksi olisi vain ilmoitusasia niin eihän meillä olisi tätä tilannetta missä sijoittajat ovat pakkomyyntien äärellä koska kaikki luonnollisesti vain pidentäisivät laina-aikaa ja nauttisivat vuokraloordeina positiivisesta kassavirrasta ikuisuuksiin asti.
Kassavirta keskustelu ei todellakaan saa liikaa painoa keskustelussa ja kommentistasi tavallaan näkyy hyvin se että asuntoja on salkussa yksi ja kokemusta asuntosijoittamisesta vähänlaisesti.
Vastaavasti nollakorkojen aikaan muistaakseni ennustettiin, että korot nousevat noin prosentin tasolle. Kuinkas sitten kävikään.
Korot ovat Suomessa iso osa inflaatio-komponenttia. Jos ne kääntyvät laskuun, ostovoima kasvaa. Asuntojen arvot eivät ole irti muusta taloudesta, jos ostovoima kasvaa ja kaikki hinnat nousevat. Nousee myös asuntojen hinnat.
Yleensä on hyvä aika sijoittaa kun muut näkevät tummia pilviä horisontissa.
Jos sitten vastaan samankaltaisella tyylillä.
Jos korot eivät laske riittävästi, sillä ei ole kuluttajan kokonaistalouden kannalta riittävää vaikutusta, mikä mahdollistaa nykyisen hintatason asuntojen hankkimisen.
Silloin on hyvä sijoittaa, kun saa hankittua todellista arvoa alhaisemmalla hinnalla.
Ihan tälläkin viikolla on väläytelty ohjauskorkojen tulevista nostoista (maksumuuri):
Korkonostot voivat olla tässä. Tai sitten ei. Mutta jos velkarahalla sijoittaa, tulee korkojen nousulle varata oma mahdollisuutensa.
Asunnot poikkeavat omalta osaltani osakkeista siinä, että näen osakkeet ryhmänä useinkin edullisina, mutta asunnot tuntuvat aina ylihintaisilta, eikä ikinä tunnu oikealta hetkeltä aloittaa sijoittamista. Kiitos sinulle argumentoinnista, saatat hyvin olla oikeassa. 
Yksi asia mikä tuli tässä ketjua lukiessa mieleen että todennäköisesti ihan hetkeen ei palata tilanteeseen jossa asuntosijoittaminen olisi yhtä suosittu harrastus mitä jokin aika sitten. Se ehkä kannattaa myös huomioida laskelmissa että pienille yksiöille ja kaksioille ei ehkä löydy ostajia niin paljoa mitä pari vuotta sitten. Viitaten odotuksiin “pikavoitoista” 2-3 vuoden tähtäimellä.
Itse pysyttelisin noin 50 neliöisissä joille löytyy muitakin ostajia kuin sijoittajat. Niissä myös tyypillisesti vuokralaisten vaihtuvuus vähäisempää ja sitä kautta myös kuluminen. Välttäisin vanhempia taloja korjausvelkojen takia sekä uudiskohteita velkariskien tähden. Ehkä ne noin 2000-2010 rakennetut otollisimpia joissa ei ole enää velkaa tai hyvin vähän.
Jep, ja nyt kun isännöitsijäyritykset nostaa hintojaan + muihin vastikekuluihin menee “inflaatiokorotukset”, niin laskeeko ns. kiinteät kulut enää “koskaan” kerrostaloissa tms.
Tokihan tässä tulee tuo rakentaminen rajusti alas ja on jo tullut. Ehkä aloitusten väheneminen pitää asunnot helpommin vuokrattavina :).
Pitää tutkia omia reaalikorkoja, että paljonko tulee ns. “takkiin” ja onko mitään pääomatuloa, mistä niitä vähentää.
Negatiivinen kassavirta sinällään on ihan ok, mutta siinä missä yhden asunnon negatiivinen kassavirta on vielä hallittavissa, niin kun alkaa kolmesta(kin) asunnosta mennä joku 350e negatiivisen kassavirtaan, niin kyllähän se 1000e nettoa on rahaa jo elämästä pois.
Mutta seuraillaan. Työelämässä kuitenkin kivaa ja kaikki ihan hyvin sinällään, mitä nyt haluaisi itsekkäistä syistä kuluttaa enemmän, kuin “pakkosäästää” lainojen korkojen maksun muodossa.
Sen verran vielä, että itelläkin parhaita olleet nuo isot kohteet. Pienissä asunnoissa jopa enemmän vaivaa, kun vaihtuvuus suurempaa.
Millä logiikalla tää toimii?
Viime vuosina kaupattiin kohteita 3-5 % vuokratuotolla, joka oli jo aika tiukka hinta. Kuitenkin tälläkin hetkellä jotkut ostavat 5 % tai hitusen alle 5 % vuokratuoton kohteita, jotka ovat vielä kassavirtanegatiivisia. Kyseisiä asuntoja markkinoidaan niin, että pienellä omalla pääomalla pääsee käsiksi ja velkaa tulee runsaasti. Ajatellaan, että asunnon kulumiseen ja muihin kuluihin varataan matala 0,5 % summa vuokratuotosta ja aina tulee pieniä kuluja, jotka syövät tuottoa. Ajatellaan, että pienien kulujen jälkeen asunnon reaalivuokratuotto on vaikka 4,4 %. Pelkästään euribor 12 kk on tällä hetkellä 3.10.2023 4,228 % + marginaali. Eli jotkut ottavat lainaa ilman, että sille saa mitään tuottoa, jopa 100 000 €. Omasta mielestä tämä on pelkän riskin ottamista vastatakseen ilman tuottoa, kun yleensä pohditaan kuinka paljon kannattaa havitella lisää tuottoa vs paljonko riskit nousevat. Itselläni ei ole hajua paljonko Helsingissä ja kasvukeskuksissa voisi saada vuotuista arvonnousua, mutta vaikka se olisi 1-2 %, on riskiprofiili aika hurjan oloinen. Ihan näin tietämättömänä, mitkä ovat ajurit, jotka ajavat tällaisiin sijoituspäätöksiin ja että kokee kohteen kannattavaksi?
Tarkoituksena ei ole räntätä, ketään kuka sijoittaa näihin kohteisiin. En vaan itse ymmärrä casea, kun on niin monenlaista muutakin omaan korvaan järkevämpää ja selkeämpää tarjolla. Jos joku viisaampi osaisi avata ja kertoa niin kiitos 
Asuntosijoittamista voi tehdä myös ilman velkavipua vaikka se usein unohtuu.
Yksityissijoittajista aika harva pystyy ilman velkaa hankkimaan sijoitusasunnon. Tämä pätee etenkin suuremmissa kaupungeissa.
Tarkastelet tuossa nyt vuoden korkohorisonttia. Tämä tarkastelu on relevantti, jos ostaa asunnon nyt myydäkseen vuoden päästä. Ei se yhtälö tosiaankaan toimi.
Kuvio muuttuu siedettävämmäksi, kun tarkastellaan pitkän pidon tapausta. Jos nyt vaikka ajatellaan, että asunto ostetaan pidettäväksi seuraavat 15 vuotta, on relevantti korko 15 vuoden mittainen. Tällä hetkellä 15 vuoden euribor swapin korkotaso on n. 3,4 %. Aivan kaikkea tuottoa ei siis korkojen odoteta syövän tällä horisontilla. (On sitten eri kysymys, kiinnittääkö nyt sen 15 vuoden koron vai pelaako koroilla ja ottaa sen euriborin, se ei muuta tätä laskelmaa.) Ja 15 vuoden aikana voi jo laskea saavansa mahdollisesti reaalista vuokratulon nousua, jos vuokrasopimus sen sallii ja onni on myötä. Myyntihintaakin 15 vuoden päässä voi arvailla, sijainnista riippuen arvonnousu ei ole mitenkään mahdoton ajatus.
Nimellinen ostovoima paranee, mutta reaalinen ostovoima vähenee. Puhuminen ostovoimasta yleensä on aitoa politiikkaa, jossa juksaaminen ja puolitotuudet ovat sallittua.
Kun säästötileiltäkin saa nykyään 3-4% korkoa ilman riskejä ja tähän käytettävä aika merkityksetön verrattuna asunnon hallinnointiin liittyviin työtunteihin, niin ihmettelen miksi joku näin tekisi nykyisillä asuntojen hinnoilla.
Joku tietäjä voi valaista miten vaikkapa yksiön ostaminen esim 100k käteisellä on järkevämpää kuin 100k ~3,5% säästötilillä. Likviditeettikin aivan eri sfääreissä.
Eikö nimenomaan reaalinen ostovoima juuri kääntynyt nousuun? Nimellinen on kaiketi noussut koko ajan.
On kääntynyt nousuun mutta ei ole saavuttanut kahden vuoden takaista tasoa, eikä näillä näkymin tule saavuttamaankaan.
Lisäksi tuo koskee vain palkansaajia, eli kun pistetään matalapalkkaiset rakennustyöläiset pihalle niin keskiansiot nousee vaikka palkat ei nousisikaan.
Kyllä, mutta ostovoima paranee, kuten Nordean raportissa oli todettu. Ja tämä tukisi pohjan saavuttamista/käänteen alkamista.
Kuten tuossa ylempänä jo @Ibidem jo ehti aiemmin kertoa, ei yhden ajanhetken perusteella sijoituspäätöksiä tehdä. Vuokrat kehittyy ±% vuosittain ja tyypillisesti pidemmällä aikavälillä ylöspäin. Korkojen laskiessa vuokra ei välttämättä jousta alaspäin, mutta matti-talletuksesta ei välttämättä enää saa samaa korkoa ja taasen parjatun ostovoiman palautuessa asunnon hintakin saattaa nousta.
Likviditeetin kannalta jokainen tekee omat päätökset, mutta sen voin sanoa, ettei ensimmäistä tai viimeistä 100k kannata välttämättä työntää asuntoon kiinni. Ei tämä silti tarkoita myöskään, että nyt olisi erityisen hyvä hetki ostaa. Kaikki riippuu possasta ja horisontista.
Tämä on hyvin yksinkertaista. Jos luotat tai jopa uskallat sanoa tietäväsi, että ostamasi yksiön vuokrataso nousee ajan yli kustannuksia nopeammin (kuten on aina keskimäärin kasvukeskuksissa tehnyt), niin tuottosi paranee mitä pidempään asunnon omistat. Säästötililtä saamasi korko ei ajan yli todennäköisesti tule nousemaan, ainakaan jos katsoo miten riskitön korko on pitkällä aikavälillä keskimäärin kehittynyt (laskenut).
Toisaalta siinä missä säästötilille laittamasi rahan arvo ei koron lisäksi tule mihinkään koskaan kasvamaan, niin se asunnon arvo todellakin voi ajan yli kasvaa. Historiaa kun katsoo, on se myös kasvukeskuksissa näin aina tupannut pitkällä aikavälillä tekemään.
Ei ole mitään järkeä katsoa asuntojen vuokratuottoja ja säästötilin korkoja tyhjiössä tämän yhden ajanhetken tiedoilla, myös aina ja jatkuvasti muuttuva maailma sen ympärillä pitää huomioida. Tällä hetkellä on tehtävissä varsin erinomaisia asuntohankintoja jos jaksaa tehdä töitä, käyttää aikaansa ja tietää mitä tekee. Toisaalta on tehtävissä varmasti myös aivan surkeita asuntohankintoja, jos menee vaikkapa vuoden Etuovessa seisseen uudisyksiön ostamaan Vantaalta pyyntihintaan. Ihan kuten osakkeissakin, on myös asuntomarkkinoilla mahdollista tehdä aina hyviä ja huonoja ostoksia, hyvillä päästään heittämällä yli säästötilin tuoton ja huonoilla heittämällä sen alle.
Riippuu siitä, mitä ajanjaksoa tarkastellaan. Jos reaalinen ostovoima ensin romahtaa esim. vuoden 2014 tasolle, niin kasvaahan reaalinen ostovoima jos seuraassa kuussa saavutetaan esim. vuoden 2015 reaalinen ostovoima. Ei paljon lohduta.
Tällöin tarkastellaan kuukausi- tai kvartaalimuutosta. Mutta jos tarkastellaan sen sijaan esim. vuosimuutosta, kyse on vieläkin selkeästä reaalisen ostovoiman romahtamisesta. Näkökulman johdatteleva valinta on politiikkaa.