-Maksa laina/lainat/lainaa pois → kassavirta tilanne paranee → hermot kestää pari lisä vuotta
-Kilpailuta lainat uudelleen-> bullet/pidempi laina aika/lyhennysvapaa → kassavirta edelleen plussalla for now
-Myy toinen → turpaan ja vähennyksiin + riskienhallinta paranee + jaksat pari lisävuotta helposti
-Pidä vuokralla 2026 asti → kysyntä/tarjonta heittää härän pyllyä ja sua alkaa pelottaa, että tartut liian edulliseen tarjoukseen → et myy → ostat kolmannen → 2029 lama → omistamiesi osakkeiden taloyhtiöt konkkaan/velkasaneeraukseen → konkurssi
Jos kohteet eivät ole ihan vierekkäin niin laita molemmat myyntiin jos toinen sattuisi menemään järkihinnalla. Loppukeväästä ja sitten kesän lopulla ehkä parhaat hetket jos löytyisi vaikka osuu joku yrittäjä tms joka haluaa ostaa lapselleen opiskelukämpän kun hinnat tulleet alas ja pääsee pienellä pääomalla kiinni.
Oletuksena että myyt vaan toisen jos tulee ok tarjous niin tällä saisit pinennettyä negatiivista kassavirtaa ja vähän käteistä puskuriksi. Parhaassa tapauksessa tuohon mennessä tullut jo joku indikaatio korkojen laskemisesta.
Olettaisin, että aiemmalla kirjoittajalla on kyse taloyhtiölainoista, joka estää ehdottamiasi toimenpiteitä. Paitsi sen lainan kokonaan maksamisen osalta. Toki taloyhtiölainat voisi korvata henkilökohtaisella lainalla, mutta siinä ei tietenkään ole mitään mieltä.
Olet oikeassa, noinhan se osan yhtiölainojen kohdalla on.
Aiemman kirjoittajan ongelmaa tosin tuokaan ei ratkaise. Ja se tuskin kamalasti lohduttaa, mutta hänen kohtalotovereitaan on tässä maassa paljon. Siis sijoittajia, jotka kyllä voisivat nilkutella sen lainakuormansa kanssa muuttuneessa korkoympäristössä läpi, mutta jotka kokevat sen haittaavan jo liiaksi omaa elämänlaatua.
Jep. Viime vuosina Nordea on ennustanut suunnilleen kaiken pieleen, mitä tulee asuntomarkkinoihin liittyviin asioihin. Paremmaksi/pahemmaksi on vetänyt vain Hypo (“Euroalueen korot eivät nouse koskaan”).
Nordeahan on alkanut keräämään käteistä nostamalla korkoa määräaikaistilille ja jousto-tilille 3-4%. Valmistautuvat puhkeavaan konkurssi-ja luottotappio “iskuihin” keräämällä pääomia, jotka väkisin tulevat realisoitumaan ensi talvena. Julkisuudessa pakko pyrkiä antamaan positiivista kuvaa päinvastaisesti.
Jep. Ja on melkoista älyllistä epärehellisyyttä olla näkemättä tuota faktaa. Lisäksi kun puhutaan asuntomarkkinoista, täytyisi osata erottaa omistusasunnot ja sijoituskämpät toisistaan. Meillä on etenkin viime vuosina rakentunut paljon sellaista asuntokantaa, jolle ei ole mitään kysyntää omistusasumisen sektorilla. Kun niitä kämppiä aletaan enenevissä määrin myymään pakolla tai epämukavuussyistä, lienee pohjakosketukseen vielä reippaasti matkaa.
Perustelut linkin takana. Keskustelun negatiivisuus antaa tietynlaista signaalia markkinan tilanteesta. Pohjaa on mahdotonta ennustaa, mutta pakkomyyntejä odottavat massat taitavat kuitenkin jäädä nuolemaan näppejään. Jos tällainen jakso toteutuu, meillä menee vähän isommin huonosti ja sitä tuskin toivoo kukaan…
Kaasavirta viittaa konkreettiseen rahan siirtymiseen. Kassavirtaa laskettaessa kaikki mikä pienentää tilin saldoa on menoa ja kaikki mikä kasvattaa tilin saldoa on tuloa. Hyvä ajatusleikki on että jos asunnolla olisi pankkitili johon tulee vain vuokra ja asuntolainan nostot ja josta menee vain asunnon menot, mukaan lukien lainanlyhennykset, asunto on kassavirtanegatiivinen jos joka kuukausi saldo olisi edellistä pienempi (ilman omistajan omaa lisärahaa).
Joo, joskus “entisaikaan” oli ihan normaalia että asuntosijoittaja osallistui lainanlyhennyksiin ns. omasta pussistaan myös. Eli konkreettisestihan raha siirtyy lyhennysten verran itselle, korot ja vastikkeet ym. on sitten selvää kulua. Nykyään nollakorot kait opettaneet liian hyvälle. Eli käsittääkseni tämä kassavirtapos./neg. termi on aika uusi keksintö…?
No pitää seurata tilannetta, hiipinyt ajatus mieleen jos ostaisi jonkun keskusta-alueen kämpän jos kohdalle sattuu.
Kyllähän nykyäänkin moni asuntosijoittaja osallistuu lyhennyksiin ‘‘omasta pussista’’.
Kassavirran hallinta on vaan riskinhallintaa eikä sinäänsä kerro mitään sijoituksen tuotoista. Eli kassavirtanegatiivisuus ei tarkoita, että kyseessä olisi paska sijoitus. Jos vaikka sijoittaa firman kautta, niin laina-ajat ovat yleensä melko lyhyitä. Lyhyen laina-ajan kanssa on vaikea saada hyvänkään kohteen kassavirtaa positiiviseksi. Toki jos uudelleenrahoitukset ovat säännöllisiä, niin voidaan myös laskea uudelleenrahoitus kassavirtoihin. Ei kai näihinkään oo mitään yhtä oikeaa tapaa. Tärkeintä on, että itse hallitsee kassariskiä
Tää kassavirtakeskustelu on kyl aina yhtä jännää seurattavaa. Mun mielestä kassavirtapositiivisuus on asuntosijoittamisen “osingot”, eli siis aihe, joka saa vähän turhan paljon painoarvoa sijoituspäätösten tekemiseen. Siinä missä osingot ovat kuitenkin riippuvaisia yhtiöstä itsestään, kassavirta on aina täysin sijoittajan itsensä hallittavissa.
Minulla on yksi sijoitusasunto ja siinä kassavirta on tällä hetkellä noin satasen verran negatiivinen. Tämä on helppo huomata, koska sijoitusasuntolainani on eri pankissa missä minulla on “pääasiallinen pankkiasiakkuus”, eli joudun kuukausittain siirtämään rahaa pankista toiseen, että asuntosijoittamiseni onnistuu. Tällä hetkellä vuokralainen maksaa vuokraa ja vesiennakkoa 750e/kk tililleni, josta minä maksan pankille (lyhennys, korko ja muut kulut) noin 550e/kk ja taloyhtiölle (vastikkeet, vesiennakot) 300e/kk. Sitten on totta kai satunnaisia muita kerta/vuosilaskutteisia kustannuksia, jolloin kokonaisuus painuu hilkun päälle sataseen kuukaudessa.
Kun minulla on vain yksi kohde, satanen omasta pussista kuukaudessa on mielestäni “marjoja”. Kohteessa on ollut hyviä vuokralaisia, joista viimeisin muutti juuri sisään ja uhkasi asua siellä koko 3-4 vuoden opintojensa ajan.
Minulla olisi kaksikin keinoa hilata kuvio nopeasti kassavirtapositiiviseksi.
A) Neuvottelen pankin kanssa, että 20 vuoden laina-aika venytetään 40 vuotiseksi, jolloin lyhennykset puolittuvat ja sitä kautta pankille kuukausittain maksettava määrä pienenee → kassavirta paranee nippa nappa positiiviseksi
B) Myyn osakkeita tai muuta varallisuuttani ja maksan sijoitusasuntolainan kerralla pois tai teen ylimääräisiä lyhennyksiä, jolloin pankille tarvitsee maksaa vähemmän tai jopa ei yhtään mitään → kassavirta paranee taas
Tilanne on vähän hassu, että käänsitpä rattia sitten oikealle tai vasemmalle, tilanne “korjaantuu” - siis jos siinä lähtökohdassa on mitään ongelmaa aluksi ollutkaan.
Nordean raportista pari kohtaa, jotka ovat jos eivät paikkansa pitämättömiä niin vähintäänkin kyseenalaisia:
Ostovoima paranee
Koko tämän vuoden osalta odotamme hintojen laskevan koko maassa 6 % ja pääkaupunkiseudulla 8 %. Hintojen nousu on ensi vuonna maltillista, mikäli korkojen lasku toteutuu odotetun mukaisena, jolloin ohjauskorko olisi 3 % tuntumassa ensi vuoden lopulla. Odotamme hintojen nousevan ensi vuonna noin prosentilla koko maassa.
Ensiksi ostovoima. Vaikka kuluttajan ostovoima kohenisikin palkankorotusten kautta 3-5 prosenttia ja inflaatio laskisi, eivät esimerkiksi inflaation myötä kohonneiden tavaroiden ja palveluiden hinnat kuitenkaan laske. Niiden hinnat eivät vaan nouse nykyisestä tasosta yhtä paljon tulevana vuonna kuin kuluneena vuonna.
Ihan elon laskuoppia käyttäen, ei palkansaajan tilipäivän liksa riitä sen enempään ensi vuonna kuin nyt, ellei tule isoja palkankorotuksia tai tavaroiden taikka palveluiden hinnat laske.
Nordean raportista suora lainaus tuo kohta koroista " … mikäli korkojen lasku toteutuu odotetun mukaisena, jolloin ohjauskorko olisi 3 % tuntumassa ensi vuoden lopulla "
Onhan tuo Nordealta konsensuksesta poikkeava linja, muut toimijat linjaavat noin 4 % korkotasoa parin vuoden ajaksi ja jopa mahdollista korkojen nostoa-
Ihan mielenkiinnosta, mistä noita 40 vuoden pituisia sijoituslainoja saa? Luulisi että niiden kysyntä olisi nyt räjähtänyt katosta läpi. Paljon on tullut seurattua keskustelua (asunto)sijoittamisen ympärillä ja nyt ensimmäistä kertaa kuulen että sijoituslainen voi tuosta vaan pidentää 20 vuodesta 40 vuoteen.
