Kaikki sijoitusasuntoon liittyvät kulut on vähennettävissä, osa vuokratulosta samana vuonna ja osa vasta myydessä. Marginaalin muutoskulu menee vuokratulosta.
3 tykkäystä
Tiilijulkisivu on sijoittajan paras ystävä 
näyttää yleisesti siltä että tulevaisuuden remontteja systemaattisesti hinnoitellaan alakanttiin kun vertaa korjausvelkaisten ja korjausvelattomien asuntojen hintoja julkisessa markkinassa.
5 tykkäystä
Häätöjen määrät ovat nousseet rajusti viime vuodesta - Ilta-Sanomat (is.fi)
Häätöjen kautta vapautuvien asuntojen määrä kovassa kasvussa tänä vuonna, eikä jutun mukaan parannusta tilanteeseen ole ihan heti näköpiirissä.
3 tykkäystä
Heka tiedotti uusista vuokrankorotuksista:
“Hekan keskivuokra on ensi vuonna 5,2 prosenttia korkeampi kuin tänä vuonna.”
“Suomen suurimman vuokranantajan Hekan mukaan vuokrankorotukset ovat alhaisimmillaan 0,5 prosenttia ja korkeimmillaan 9,5 prosenttia. Enemmistö korotuksista on 2 prosentin ja 6 prosentin välillä, kertoo Heka.”
Äkkiseltään kuulostaa suurelta korotukselta, mutta samalla täytyy muistaa että edellisiä vuokrankorotuksia lievennettiin helsinkiläisten veronmaksajien kustannuksella. Vuosi sittenhän Hekan korotuspaineet oli keskimäärin 12 %, mutta korotusten keskiarvo laski 8,4 %:iin kaupungin tuen vuoksi.
14 tykkäystä
Avaatko vähän ajatusta tän taustalla?
Nyt toi logiikka kuulostaa siltä että jos Heka ei olisi rakentanut niin paljon kuin on rakentanut, sen ei olisi tarvinnut korottaa vuokria? Ehkei Heka sentään yksinään inflaatiota buustaa… Ja Hekahan on nyt pikemminkin rakentanut edulliseen aikaan.
2 tykkäystä
Niin, jos Heka olisi jättänyt uusia kohteita rakentamatta vaikka vuodesta 2015 alkaen, jolloin sijoitusbuumi alkoi, sillä ei olisi niin valtavaa velkalastia, jonka korot nostavat vuokria - yleisen inflaation vaikutushan on pienentynyt roimasti.
Samalla olisi myös vuokratarjonnassa tasapaino ja rakennusalalla töitä.
Mutta ahneuksissaan Heka painoi kaasua pohjaan ja nyt sitten remontitkin on seis, mikä ei lisäne houkuttavuutta alivuokrista huolimatta.
3 tykkäystä
On vähän tulkinnanvaraista, onko Heka rakentanut viime vuosina paljon vai vähän. Sen rakennuskannasta kuitenkin reippaasti yli 80 % on viime vuosituhannella valmistunutta. Määrällisesti eniten sillä on 1980-luvun rakennuskantaa (26 %), seuraavaksi eniten 1990-luvun rakennuskantaa (23 %) ja seuraavien vuosikymmenten osuus on murto-osan noista luvuista. Vuosien 2010-2019 tuotato muodostaa 7 % ja vuosien 2020-2023 tuotanto 2 % Hekan rakennuskannasta.
Hekan tiedotteen mukaan “Korotuksen jälkeen Hekan asuntojen keskivuokra on noin 35 prosenttia alhaisempi kuin Tilastokeskuksen mukainen markkinavuokrien keskivuokra Helsingissä tällä hetkellä”. Joten ainakaan tuon väittämän valossa Heka ei ole siinä omassa tehtävässään epäonnistunut, eikä asukkailla pitäisi olla vuokrankorotusten jälkeenkään kauheasti syytä purnaamiseen.
21 tykkäystä
Ymmärtääkseni Heka ei tee investointipäätöksiä omista lähtökohdistaan, vaan Helsingin kaupunginvaltuusto ja muut poliittiset elimet asettavat tavoitteet ja linjaukset, jotka ohjaavat Hekan asuntotuotantoa ja peruskorjauksia.
Vuokrien nostoa on perusteltu yleisellä kustannusten nousulla ja korkojen nousulla. Näistä ainakin korkojen nousun aiheuttamaa rahoituskustannusten kasvua olisi varmaan voinut Heka itse paremmalla riskienhallinnalla hillitä. Eli tuolta osin olisi peiliin katsomisen paikka.
4 tykkäystä
Vaikka itse asuntovelallisena olenkin korkosuojannut niin oman kotini kuin sijoituskämppieni lainat, tavallaan ymmärrän Hekan linjausta. Suuren osan vuosista korkosuojaus on tietenkin ollut melko kallista, ja vaikka se vuosina 2020-2021 oli äärimmäisen edullista, olisi siitäkin varmasti riittänyt valittajia, koska se lyhyellä aikajaksolla olisi nostanut vuokria suhteessa vaihtuvakorkoisiin lainoihin. Ja yritysten korkosuojauksethan ovat yleensä melko lyhytkestoisia kuluttajien kämppälainojen rinnalla.
Sen sijaan jos peruskorjausten kanssa viivytellään pitkään, kuulostaa se vastuuttomalta toiminnalta. Sillä pidetään keinotekoisesti vuokratasoa liian alhaalla tulevaisuuden vuokralaisten asumiskulujen ja asumislaadun kustannuksella.
Ps. Tervetuloa palstalle!
5 tykkäystä
Ei niin yllättäen muiden subventoimissa asunnoissa asuvat närkästyivät, kun pitäisi itse alkaa kaivamaan kuvetta:
Nyt odotetaan vain josko kaupunki kaataisi taas lisää veronmaksajien rahaa tähän ovista ja ikkunoista tuettuun himmeliin.
Saa nähdä kauanko tämä viesti saa olla täällä, edelliset Hekaa koskevat liputettiin ja ylläpito poisti.
20 tykkäystä
Minulla on jostain tullut sellainen käsitys että vanhojen talojen aravalainoja lyhennettiin todella hitaasti ja talot ehtivät peruskorjausikään kun alkuperäistä aravalainaa oli vielä lyhentämättä. Eli tälläkin tavalla pystyttiin pitämään keinotekoisen edullista vuokratasoa. Hekalla taisi tulla maksun aika nyt ja veronmaksajia huudellaan apuun.
Inflaatio on ollut melkoista koronan jälkeen että pelkästään ei voi voi vanhoja päättäjiä syyttää. Toki systeemihän on tähän asti toiminut kuten poliitikot ovat tahtoneet eli vuokrat ovat olleet edullisia, mutta kaikki kauniit haaveet eivät ole ikuisia kun realismi iskee vastaan.
4 tykkäystä
Homma alkaa olla paketissa, budjetissa pysyttiin ja kokonaiskustannus 21 000 €. Muutama lisähomma teetettiin ja siitä hintaa vähän lisää. Lopulta kävi niin, että remonttifirma teki monessa kohtaa lisää töitä veloittamatta siitä ollenkaan. Aikataulussa pysyttiin vähän nihkeästi, mutta olen lopulta sangen tyytyväinen ja voin yritystä suositella.
29 tykkäystä
Oletteko harkinneet uudiskohteisiin sijoittamista tässä markkinatilanteessa? Nyt on viimeaikoina tipahdellut sähköpostiin “pöydänalta” myytyjä uudiskohteita, joita myydään melko hurjilla alennuksilla. Viimeisin näyttäisi olevan Jyväskylän Kalevankatu 8 kohteen yksiöt, joita tuli nippu myytiin 30-35k€ alennuksella - velattomat hinnat n. 125k€. Ensimmäinen erä taidettiin varata melko heti, mutta kannattaisikohan näille avata silmiä jatkossa?
6 tykkäystä
Onko täällä kukaan ostanut pakkohuutokaupoista asunto(j)a?
Itse jonkin aikaa noita kattellut ja mielestäni ihan hyviä “tarjouksia” tullut vastaan. En ole kuitenkaan uskaltanut vielä tarjota, koska muutamat asiat mietityttänyt:
-Miten lainan haku toimii tällaisissa tapauksissa? Ei tänä päivänä pysty/ehdi toimia siten, että varaa lainaneuvottelun siinä vaiheessa kun sopiva kohde olisi huudettavana. Mitä jos varaan jo hyvissä ajoin kuinka hyvin lainaa olis saatavilla, jos kohteesta ei mitään tietoa?
-Minkälaisia mörskiä nuo todellisuudessa ovat, eli ovatko usein paskoneet ihan rakenteita myöten kämppiä/taloja? Jos omistaja kuulee, että talo pakkolunastetaan, niin houkutus vesivahinkojen ym. kiusantekoon lienee melko iso?
-Mitä kaikkea taloyhtiön taloustilanteesta olisi hyvä selvittää?
3 tykkäystä
Olen ostanut, ostin 02/2023 rivarin päätykaksion pakkohuutokaupasta, 60k€ vs toteutuneet myyntihinnat 85k€.
Lainan hakeminen: Hain lainatarjouksen asunnolle etukäteen, kerroin pankille hinnan mihin tulen asunnosta korkeintaan tarjoamaan ja lainatarjous mitoitettiin tämän mukaan. Heti tarjouksen hyväksymisen jälkeen maksetaan käsiraha 20%, joten tämän voi saada hyvinkin maksettua vielä omilla rahoilla, mutta jos lainaa ei herukaan pankilta ja rahoitus jää saamatta niin onnea voudin kanssa käsirahasta kinasteluun. Eli aina rahoitus kuntoon ennen tarjousta.
Yksi syy miksi ulosotettujen asuntojen hinnat jäävät alhaisiksi on juurikin se, että siitä ei voi tehdä tarjousta ilman valmista rahoitusta, joka karsii merkittävän määrän muuten varmasti kiinnostuneista ostajista. Olisin itsekin huutanut paria kohdetta selkeästi ylöspäin, jos olisi rahoitus haettuna valmiiksi, mutta eipä ollut.
Asuntojen kunto: Asuntojen ollessa kyseessä, pakkohuutokauppaan päätyessään asunto on jo yleensä taloyhtiön haltuunottama ja omistaja harvemmin asuu enää asunnossa. Poikkeuksiakin toki on, mutta yleensä vastikkeet on jätetty rästiin ennen ulosottoon joutumista. Omassa tapauksessa asunto oli ollut jo 2v vuokralla taloyhtiön toimesta ja sain kaupanpäälle hyvät vuokralaiset.
Kuntoon liittyen, yleensä ulosottolaitos teettää kosteuskartoitukset ja ns. etsii vikoja kuviin yms, toisin kuin perus asuntokaupassa välittäjät. Kerros- ja rivariasuntoja mitä olen seurannut tutuilla alueilla niin ilmoituksessa on aika todella hyvin tuotu esiin ongelmakohdat, joka osaltaan varmasti säikäyttää osan kiinnostuneista.
Kiinteistöpuolella periaatteessa ihan herran haltuun asuuko myyjä paikalla ja mitä siellä tekee ennen omistuksen vaihtumista.
Oman kokemuksen mukaan meni ostoprosessi kyllä todella kivuttomasti lopulta, voin suositella varsinkin jos ostettava kohde tutusta taloyhtiöstä tai muuten jonkinlaista kotipaikkaetua/tietoa kohteeseen liittyen 
14 tykkäystä
Lisäisin vielä, että toisin kuin normaalissa asuntokaupassa, ulosoton myynnissä ostajalla ei ole käytännössä jälkikäteen reklamaatio-oikeutta vaan kohteeseen tulee tutustua huutokaupan aikana, jonka jälkeen on ns. perävalotakuu.
9 tykkäystä
Ehkä tuolla “asuntojen arvostustaso”-ketjussa on enemmän tätä vääntöä, mutta ajattelin kommentoida tähän ketjuun, kun täällä ollaan enemmän asuntosijoituskulmalta liikkeellä:
Minua nimittäin kummastuttaa, miten osa porukasta odottaa asuntokaupan elpymistä ja asuntojen hintojen raketoimista, kuin jeesuksen uutta tulemista. "Sitten on taas asiat hyvin. "
Omalla asuntosijoittajan logiiikallani tuossa ei ole oikein mitään järkeä. Minun matikkani toimii sitä paremmin, mitä parempi on vuokra suhteessa asunnon hintaan. Omalla suhteellisen tuoreelle asuntosijoittajan uralleni tämä korkojen nousu ja asuntojen hintojen rojahdus on ollut suurinpiirtein parasta, mitä on markkinalla voinut tapahtua. Ylirakennettua PK seutua lukuunottamatta vuokrat ovat kääntyneet nousuun ja uudisrakentaminen on jäissä, millä tulee olemaan suotuisa vaikutus juuri minun asuntosijoittajan tunnuslukuihini.
Valistakaas nyt joku minua, että mitä olen tässä käsittänyt väärin?
7 tykkäystä
Itse näen niin, että asuntosijoittamisen järkevyydestä keskeistä on velkavivun käyttäminen ja siten rahoituskustannukset ovat merkittävässä osassa. Mielestäni asuntojen hinnat eivät ole esim. täällä Tampereen suunnalla missään vaiheessa ole laskeneet niin paljon kuin muuttunut korkoympäristö olisi edellyttänyt.
Itse olen tehnyt viimeisimmän asuntokaupan vuonna 2021, jossa lukitsin lainan korkotason 14 vuodeksi reilu 1,2 %:iin. Vaikka asuntojen hinnat ovat lievästi laskeneet tuon jälkeen, ei asuntojen hinnat + rahoituksen kustannukset -yhtälö ole mielestäni muuttunut asuntosijoittamisen näkökulmasta houkuttelevammaksi, vaan päinvastoin huonommaksi.
3 tykkäystä
Toisaalta alemmat hinnat ovat positiivinen asia, koska saa ostettua samaa tavaraa halvemmalla - tärkeämpää olisi saada nostettua vuokria.
Toisaalta negatiivinen asia varsinkin suuremman salkun kanssa, koska laskeneet vakuusarvot eivät anna mahdollisuuksia lisäostoihin velkavivulla.
Sinänsä aivan sama mitä palstoilla kirjoitellaan, ei niillä ole vaikutusta markkinoihin, mutta sinänsä antaa kuvaa sentimentistä. Itse kirjoittelin toisessa ketjussa etten ole saanut vastausta viiteen eri yhteydenottoon järkevästi hinnoitelluista yksiöistä pk-seudulla, mutta se viesti liputettiin ja poistettiin mielestäni liian alhaisella kynnyksellä, koska joku ei vain tykännyt tulokulmasta tai sitten vain omat argumentointitaidot loppuivat kesken.
1 tykkäys
Välittäjiä en tässä asuntojen kysyntäpuntarissa kuuntele ollenkaan.
Minulle on kokeneen välittäjän puolelta valehdeltu päin naamaa asuntoon liittyvistä asioista. “Tämä asunto myytiin vuosi sitten viitosella alkavalla summalla ja nyt tehty vieläpä remonttia”. “Ahaa, miten asuntojen hintatiedot näyttivät hinnaksi 483k?”. Kaveri meni aika hiljaiseksi. Tietenkin suurin osa on ihan rehellisiä toimijoita.
OP, Nordea ja Hypo uusimpien arvioiden konsensuksesta saadaan vanhoihin asuntoihin
2025 noin +2,5% ennuste koko maahan ja +4% pks.
Jos eroaisi merkittävästi tuosta, ovat kyseiset ennustajat olleet vinossa.
Uuden Helsingin sijoitusasuntoni lainasta OP soitti, että minkä euriborin haluaisin. Olin jo luullut että 25v 0,4% ja 50e avausmaksu pätevät vain 12kk euriborin kanssa. Otin sitten 3kk toki. (Vaikka vipu on iso, muita vakuuksia on hyvin).
5 tykkäystä