Melko kova tuottotavoite 20% IRR. Vaatii kovaa nousua vuokrissa&hinnoissa.
” Kasvukeskusten suuri ja kasvava asuntotarve ja uudisrakentamisen pysähtyminen luovat mielestämme vahvan pohjan asuntojen arvonkehitykselle lähivuosina. Suomen asuntomarkkinat ovat olleet viimeksi yhtä pysähdyksissä noin 30 vuotta sitten ja asuntoaloitukset ovat historiallisen alhaisilla tasoilla. Vaikka toipuminen alkaisi vielä vuoden 2024 aikana, niin kysynnän ja tarjonnan epäsuhtaa voi olla vaikeaa enää estää, sillä uudisrakentaminen on hidasta.
Arviomme mukaan pääkaupunkiseudulla ja Tampereella tulee mahdollisesti olemaan merkittävä pula asunnoista vuoteen 2027 mennessä. Tämä johtuu kyseisten alueiden kasvavasta väestöstä ja lisääntyvästä kysynnästä yhdistettynä uusdisrakentamisen seisahtumiseen, jonka uskomme johtavan niukkuuteen asuntotarjonnassa. Tätä ainutlaatuista mahdollisuutta Ethos Residential Opportunities I Ky -rahasto pyrkii hyödyntämään ostamalla laadukkaita ja hyvällä sijainnilla olevia koteja nykyhetken ostajan markkinasta.
Nykyinen erikoistilanne luo mielestämme suuria mahdollisuuksia sijoittajille, jotka haluavat hyödyntää asuntomarkkinan epätasapainoa. Uskomme vahvasti, että mahdollisuus parhaille tuotoille luodaan tekemällä päättäväisiä toimia vastavirtaan, synkimpinä aikoina. ”
Muutamia uusia aloituksia on jo nähty, mutta käytännössä ei vielä mitään. Mitä pidempään toipumisessa kestää, niin sitä todennäköisemmin jonkinlaista niukkuutta tullaan näkemään, joka tulee nostamaan asuntojen vuokria ja hintoja jossain määrin.
Firma perustettu 2022, 2023 luvut: liikevaihto 224keur, tappio 58keur. Mutta toki homma rokkaa, jos vaan saa rahastoon sijoittajia, jotka maksaa palkkiot - 18 milliä jo kasassa. Näyttää olevan suhteet kunnossa kun saa ilmaista mainostilaa Hesarista👌
Se vaan, että aika moni muukin havittelee niitä ”laadukkaita ja hyvällä sijainnilla olevia koteja nykyhetken ostajan markkinasta”. Toki sitten kun hinnat alkaa raketoimaan, niin tuototkin nykyostohinnoille on hyviä.
Rahaston nykytilanteen mukaan kotien keskipinta-ala on 67 m2. Kuulostaa uudehkoista asunnoista puhuttaessa melko korkealta. Jos tuo kuvastaa sitä miten ostokohteet aiotaan jatkossakin hankkia, erottuu hankintakriteerit ainakin keskiverroista asuntosijoittajista melko paljon.
Sijoitusmielessä noissa uudiskohteiden suurissa asunnoissa piilee mielestäni yksi suuri haaste kaukana tulevaisuudessa. Nimittäin suurten taloyhtiöremonttien kustannusjakauma. Aika monesti osakemäärä menee yks´yhteen asunnon neliömäärän kanssa. Jos talo on tulvillaan 20 m2 yksiöitä ja itse omistaa sen 80 m2 perheasunnon, niin joku LVIS-remppa tulee aikanana olemaan melkoinen kustannuspommi sille perheasunnon omistajalle. Vanhemmissa taloyhtiöissä se suurten asuntojen kustannusosuus / per neliö taas voi olla huomattavastikin matalampi kuin pienten asuntojen kohdalla.
Näin on. Luulisi jossain määrin myös näkyvän tämän päivän arvostuksessa kun katsotaan omaa kotia. En ainakaan itse halua asua vuokralla vuokrataloyhtiössä tai omistusasunnossa taloyhtiössä jossa suurin osa asunnoista on vuokrauskäytössä. Ja kyllä myös sijoittajana samaa asiaa arvostaa. Omistamalla pienen yksiön putkiremonttiin menevästä isosta taloyhtiöstä, jossa on pääasiassa perheasuntoja, saa uuden kylppärin ja uusitun tekniikan vuosikymmeniksi eteenpäin ihan puoli ilmaiseksi.
Välittäjiltä tulevista dokumenteista jakaumaa omistusasujien ja vuokralaisten välillä ei suoraan toki näe, mutta yhtiöjärjestyksestä voi jotain päätellä.
Valmiita uudisyksiöitä myynnissä alle 500 koko Suomessa. Etuoven markkinapuntarin mukaan Helsingin yksiöiden myyntiaika laski syyskuussa 75vrk → 60vrk.
Nopeasti vilkaisten yksiöitä on OP:llä tarjollla kolme. Kahta yksiötä markkinoi Kiinteistömaailma ja yhtä rakentaja. Yhtä asuntoa kohden on siis kaksi ilmoitusta tuossa kohteessa.
Niin, tuo oli vain yksi esimerkki siitä, että uudiskohteissa grynderi ottaa jopa kaksi eri välittäjää kauppaamaan asuntoja. Siksi ilmoitusmäärät liioittelevat myynnissä olevien uudiskohteiden määrää ja pitäisi käydä kaikki taloyhtiöt läpi, jotta oikea luku selviäisi.
Hakufilttereissä olisi myös hyvä olla mahdollisuus eritellä kriteereillä ”ennakkomarkkinoinnissa”, ”rakenteilla” ja ”valmiit”.
Katsoin pikaisesti Tampereen 2022-2024 asuntokannan yksiöt läpi. Tarjontaa on 167 kpl. Noiden mainitun kolmen kohteen lisäksi löysin 11 asuntoa (Koivistonkylä, Lamminpää, Tamperella, Kaleva, Kansi), joiden kohdalla asunto lienee kaupan kahta kautta. Mikään ei ole kaupan kolmea kautta, joskin saman yhtiön eri asunnoilla voi toki olla toinen välittäjä.
Tampereen esimerkin perusteella yksiöiden ilmoituksia on noin 8 % enemmän kuin myytäviä asuntoja. Myönnetään, että tuo oli yllättävän suuri luku itselleni.
Mutta jos myynti-ilmoituksia on 1140 kpl, voidaan niitä asuntojakin olettaa olevan kaupan pikemminkin 1000 kpl kuin vaikka sen 500 kpl.
Itse käytän pääasiassa Oikotietä, kun siellä on suurimpien kaupunkien kohteet listoilla, Etuovessa on sitten suhteessa enemmän Muun Suomen kohteita. Juuri nyt rv. max 2024 omistusuudisyksiöt Etuovi 925 vs Oikotie 880.
Ja tosiaankin tarvittaisiin filtteri erottamaan valmiit, rv. 2024 pitää sisällään myös loppuvuoden aikana valmistuvat.
Lokakuuta kun eletään, loppuvuoden aikana valmistuvat kohteet ei tilannetta paljon muuta. Mutta yhden merkittävämmän tekijän löysin vielä tarkemmin kohteita katsomalla. Siellä vuoden 2024 rakennusvuoden asuntokannassa on yllättävän paljon luukkuja, jotka valmistuvat vasta ensi vuonna. Äärimmäisenä esimerkkinä osui vastaan kohde, jossa arvioitu valmistuminen on 12/25.
Jos tuo kuvastaa koko maan tilannetta, niin sitten ollaan kieltämättä tilanteessa jossa se n. 1000 kpl luku sisältää merkittävän määrän vasta vuonna 2025 valmistuvaa asuntokantaa.
Kaiken kaikkiaan noista vuosien 2022-2024 kohdehausta reilu kolmannes osuu vuoden 2024 (eli tosiasiallisesti myös osaan 2025) kohteisiin.
Itse myös huomannut rakennusvuodessa olevan heittoa. Asuntoja myös myydään koko ajan ja ilmot poistuvat jollain viiveellä, esim. nippukaupat instikoille voivat sisältää kymmeniä asuntoja.
Ja tosiaankin haen uudiskohteita hakuehdolla ”Vain uudiskohteet”. Osa rv 2022-2024 kohteista kun on jo toisella kierroksella.
Mutta käytetään sitten tuota Oikotien lukua 880 tai arvioidaan tupla-ilmot, väärät rakennusvuodet ja myydyt, jolla päästään omaan arvioon 500, niin joka tapauksessa gryndereillä ei ole suurta ongelmaa juuri yksiöiden kanssa.
Remonttivapaiden uudempien sijoituskämppien etsijöille oli hyödyllinen artikkeli päivän Aamulehdessä: Nykyään paljon käytetty rakennusmenetelmä, ohutrappaus suoraan eristeen päälle, tulee jutun mukaan johtamaan ongelmiin jopa alle 10 vuotta vanhoissa rakennuksissa.
Googlella löytyi vapaasti luettava artikkeli samasta aiheesta Eristeohutrappausten vauriokohteita on yli sata | Rakennuslehti
Ei olisi itselle tullut mieleen, että tällaiseenkin pitää asuntoja etsiessä perehtyä
