HOX Yrittäjät. Muutama vuosi vierähtänyt kun viimeksi täällä vierailin… Hankin ekan asunnon 2v sitten ja edelleen sijoitushommat kiinnostaa. Toimin nykyisin yrittäjänä ja minulle on hyvät ja tasaiset tulot ja toiminta vakuutusalalla aika turvallista tuloksen suhteen. Oletteko muut yrittäjät saaneet minkälaisia marginaaleja sijoituslainoihin, vai onko katsottu nenän vartta pitkin? En siis OY:lle ostaisi vain omiin nimiin.
Edellinen lainatarjous hetulle(Op) 0,65 + 3-12kk euribor asuntosijoituslainalle. Toki näissähän vaikuttaa paljon henkilötasolla hinnoittelu.
1 tykkäys
Juuri kilpailutin sijoitusasuntolainat. Nordea 0.6, OP 0.48, SP 0.65. Nordeasta siirryn OP:lle. Olen yrittäjä… Kilpailuttaessa kannattaa myös kiinnittää huomioita kuluihin kuten nostokulu, pankin kulut panttauksista jne. Ja OP/SP ei vaikuta marginaaliin onko 3 vai 12 kk viitekorko, Nordeassa lyhyempi vaikutti 0.04%…
1 tykkäys
Asuntosijoittaja ei osta koko markkinaa tai “suomen asunnot”-etf:ää vaan yksittäisiä kohteita.
Itse olen kolme asuntoa ostanut tämän kurimuksen aikana ja hyviä diilejä on löytynyt ihan sen vuoksi, koska muita tarjoajia ei ole ollut.
Tällä hetkellä eniten harmittaa, kun olisi ollut mahdollisuus tehdä kauppaa lupaavasta tutun perikunnan kohteesta, mutta tamperelaisena BRRRR-veivaajana ei pysty, kun on edellinen kohde vielä muutaman kuukauden verran työn alla… 
Näinhän se juuri menee, kun korot ovat alhaalla ja asunnot ovat kalliita, niin silloin lukitaan rahoitus. Sitten taas kun korot ovat korkeammalla ja asuntojen hinnat alempana, saa asunnon ostohinnan lukittua alemmalle tasolle ja rahoituksen lukittua myöhemmin korkojen laskettua.
Tämäkin on monisyinen juttu. Ensinnäkin BRRRR-strategian vuoksi remonttien arvonnousut on tasaisesti niistetty seuraaviin kohteisiin, joten akuuttia hätää vakuuksien sulamisesta ei ole ollut. Uuden asunnon saa kuitenkin aina sen hetkiseltä markkinalta alennettuun hintaan eikä sen hinta muutamassa kuukaudessa ole ehtinyt mihinkään sulaa.
Loppujen lopuksi oma sijoitettu käteinen, arvonnousu remontein ja onnistunut flippi on pitäneet putkessa juuri sen verran uusia kohteita, kuin on ollut intoa tehdä. Nykyistä seuraavaan kohteeseen pitää todennäköisesti kaivaa sitten muuta kiinteää omaisuutta vakuudeksi.
Näiden kolmen vuoden aikana salkun kohteiden lainat on lyhentyneet aika hyvin sen 10 prossaa, minkä asuntojen hinnat ovat laskeneet. Eli se varsinainen “lumipalloefekti” on jonkinverran tietysti viivästynyt, mutta alkaa kummasti taas puksuttamaan kun asuntojen hintojen lasku tasaantuu.
Summa summarum:
Jos nykykehityksen sijaan korot olisivat pysyneet nollassa, asuntojen hintojen nousu jatkunut, yli-rakentaminen jatkunut vanhaan malliin ja vuokratuottotaso laskenyt vanhalla kehityskaarella, niin juuri nyt oma tilanteeni olisi huomattavasti heikompi.
Ja jos yhtään järjellä ajattelee, niin eihän mikään noin hervoton noususykli loputtomiin voi jatkua, joten omalta kannaltani oli hyvä että väistämätön korjausliike tuli näin suhteellisen alkuvaiheeseen omaa asuntosijoittajan uraani.
1 tykkäys
Vieläkö pankit nostelee vakuusarvoja pintaremonttien jälkeen? Luulin, että vaihtoivat nuivaan moodiin.
Riippuu täysin pankista, kuten myös alle markkinahintaan ostamisella saatu tuotto.
Joissain pankeissa on hyvin jäykät prosessit ja joissakin pankkiyhteyshenkilöllä on enemmän sananvaltaa. Sellainen pankki, josta saa huudatettua matalimman marginaalin voi hyvin olla asuntosijoittajan kannalta täysi fiasko.
Mitä tulee itse pankin riskienhallintaan ja asunnon hyödyllisyyteen vakuutena, niin onhan se ihan normaalilla järjellä hoksattavissa, että sen lisäksi, etta pintaremontti kohottaa myyntihintaa, niin pintaremontoidun ja pintaremontoimattoman asunnon myytävyydellä ja näin ollen likvidiydellä vakuutena on eroa, kuin yöllä ja päivällä. Potentiaalisia ostajia on ihan erilailla.
Henk koht olen kyllä pyrkinyt katselemaan perusteellisemmin remontoitavia tapauksia, koska remontointitaitoa löytyy.
Periaatteessa samaa mieltä, mutta eikö tuossa ajatuksessa aliarvioida… noh ihan kaikkia osapuolia? Miksi pintaremontti nostaisi myyntihintaa enemmän kuin mitä pintaremontin tekemiseen palaa rahaa? Vai onko siinä enemmän ihmisten laiskuus, ettei nähdä sen tekemistä/teettämistä mahdollisena, jolloin sen tekemiselle annetaan enemmän arvoa? Voihan se olla niinkin. Ja myönnettäköön, että muinoin kun oman sijoitusyksiöni pintaremontoin (aika kevyt setti: lattiat, oviaukot, seinien maalaus) niin kyllähän sen kustannukset tulivat moninkertaisesti myyntihinnassa (vertailu saman taloyhtiön muihin myytyihin yksiöihin).
Itse jos sijoitusasuntoa nyt etsisin, niin jollain pintajutuilla olisi hyvin vähän merkitystä ostohalukkuuteen ja hintaan. Ja olin myös uskonut, että pankit ajattelevat laajalti samoin. Niin sanotusti suuremmat linjat on ne, joilla on merkitystä.
1 tykkäys
Pankkien luototuspolitiikka (ml. vakuusarvot) kiristyi huomattavasti 2022 jälkeen, joten pintaremonttien arvonnousu suli ihan asuntojen hintojen laskun myötä. Eli ihan en osta tätä ”pintarempat nostaa vakuusarvoja” tilanteessa, jossa y-to-y tilastohinnat laskevat. Harvoin pankki edes tietää lähtötilannetta, joten mistä se tietää paljonko remontti nostaa arvoa.
Mediassa oli myös juttua, ettei osa pankeista (bullet?)lainoita enää lainkaan sijoitusasuntoja flippitarkoituksessa.
Pintaremontti ei kohota asunnon myyntihintaa yhtä pitkään kuin keskiverto asunnonostajalla menee asuntolainansa maksamiseen aikaa. Saattaa olla että sen vaikutus kulahtaa jo muutamassa vuodessa, asukaasta riippuen.
Asuntosijoittajia on monenlaisia… Jos sinulla olisi vaikka 5kpl tappiin vivutettuja yksiöitä jotka ostettu “hyvään” aikaan (kalliilla) ja jokainen tuottaa korkokulujen ja vastikkeen jälkeen turskaa niin voisit ajatella asiasta eri tavalla.
Tuosta aika helposti voi kehkeytyä ongelma jos pakka ei ole kunnossa… Jos ainoaksi vaihtoehdoksi jää turskan ottaminen asunnon myynnillä jotta voi pienentää velkoja niin mielestäni ihan järkevää tällaisessa tilanteessa on toivoa korkoja alas… Se nostaa yleensä asunnonarvoa ja tekee ehkäpä myös yhtälöstä vuokra-(lainankorot+vastike) positiivisen?
Mitä et tästä ymmärrä? Ja jos jollakin on into realisoida asuntonsa niin mieluusti varmaan senkin tekee oikea-aikaisesti…
Enkä kyllä kovin montaa asuntosijoittajaa tiedä jotka omistavat useampia asuntoja ja toivoisivat että omistustensa arvot laskevat ja sitä kautta myös vuokratuotto🤣
3 tykkäystä
15 tykkäystä
Periaatteessa samaa mieltä, että harmillisen moni on vetänyt henkilökohtaisen talouden kassavirtansa liiallisen tiukalle. Olihan yhteisesti hyväksytty totuus, että korot eivät koskaan nouse ja pk-seudun asuntojen hinnat nousevat tästä ikuisuuteen…
Ylivivuttaminen on taasen asia, jossa on oma nyanssinsa. Uudiskohde pk-seudulta 3,2%:n vuokratuotolla ja 100%n efektiivisellä velkavivulla on kassavirtamielessä täysin eri asia, kuin edullisemman sijainnin asunto 10%n vuokratuotolla ja samalla 100%:n velkavivulla.
Mitä korkeampi saman asunnon hinta, sitä huonompi vuoratuotto. Vertailulukuna käytetyn vuokratuoton laskentakaava muuten oli:
Ideaalinettovuokratuotto% =(Vuuokra-vastike)*12 / ostohinta
(ideaalinettovuokratuotto on pelkkä vertailuluku siinä mielessä, että tuota 100%n käyttöasteoletusta ei kyllä kannata mihinkään syvempään kassavirta-analyysiin käyttää…)
Edit:
Näin asuntosalkkuani aktiivisesti kasvattavana sijoittajana(jos BRRRR-strategian veivaus ei ole lukijan mielestä sijoittamista, niin sanan “sijoittaja” voi korvata vaikka sanalla “raataja” 
) olen sitä paremmassa asemassa, mitä pidempään asuntojen hintakehitys mataa, muut sijoittajat pysyvät markkinoilta poissa, Suomen talous taantumassa ja rakentaminen omassa markkinassani jäissä.
Niin karmea tilanne, kun tämä isossa kuvassa ja Suomen kannalta onkin, niin kaikki edellä oleva parantaa omien sijoitusasuntojeni vuokrakysyntää ja tätä kautta kassavirtojani ja lisäksi se tekee asuntomarkkinoista vähemmän tehokkaat mahdollistaen asuntojen hankkimisen edullisemmin.
Isoon kuvaan en voi vaikuttaa, itse pystyn omalta osaltani vain tarjoamaan kauniita, hyväkuntoisia koteja edullisempaa asumista etsiville vuokralaisille. 
8 tykkäystä
Tuossahan on se juttu, että normaali ihminen ei halua asua mörskässä. Ja tyypillisellä kasvukeskuksen asukilla ei ole osaamista eikä jaksamista edes teettää itse pintaremonttia saati sitten tehdä sitä itse. Lisäksi remontin keskellä asuminen pienessä kerrostaloasunnossa on varsin hanurista.
Houkutelevan näköisillä, kauniilla asunnoilla on siis enemmän kysyntää ja niistä ollaan valmiita maksamaan enemmän.
Toinen tekijä remontin arvonnousussa on tietysti Suomen jäätävä verokiila. Keskipalkkainen suomalainen joutuu tekemään 8 tuntia työtä ostaakseen tunnin työtä toiselta keskipalkkaiselta suomalaiselta. Kun sijoitusasunnon remontin tekee itse, voi koko tämän työn verokiilan ohittaa.
Näistä edellisistä tekijöistä johtuen asuntojen osaava flippaaminen on hyvin kannattavaa toimintaa. BRRRR strategian uudelleenrahoittamisella pääsee skippaamaan myynnin verotuksen.
Vähän vaikea nähdä, miten se vakuusarvo voi sulaa, jos se on jo jälleenrahoituksella hyödynnetty seuraavaan asuntoon.
Ja mitä tulee luototuspolitiikkaan, niin suomen pankkien myöntämä kokonaislainapotti on supistunut pari vuotta ja tuo antolainaus on se asia jolla pankit elävät. Jos on henkilökohtainen talous ja sen kassavirrat kunnossa sekä osaa näyttää pankille, että tietää mitä tekee, niin pankit myöntävät lainaa erittäin mielellään tällä hetkellä.
4 tykkäystä
Tämä on suhteellista.
Kuvitellaan asunto joka on remontoitu vuonna 2004 sekä saman taloyhtiön identtinen asunto, joka on remontoitu vuonna 2014. Molemmissa asuneet identtisesti asuntoa kuluttaneet asukkaat.
Kymmen vuotta sitten pintaremontoidussa asunnossa näkyy jo elämisen jälkiä ja ehkä jonkinlaista kulahtaneisuutta, mutta silti sinne todennäköisesti löytää vielä ok vuokralaisen ja sen saa todennäköisesti myytyä jollekulle kodiksikin.
20 vuotta sitten remontoitu asunto houkuttelee enää dramaattisesti pienempää ostajien ja vuokraajien joukkoa. Harva haluaa sellaiseen muuttaa asumaan, jos on vaihtoehtoja.
Ostajina on pääasiassa porukkaa, joka laittaisi sen välittömästi remonttiin ja vuokratessa ongelmavuokralaisen riski kasvaa.
2 tykkäystä
En oikein tiennyt missä ketjussa kysyä, mutta ehkä tämä on lähimpänä, vaikka kysymys onkin vähän päinvastainen kuin muu keskustelu.
Onko käyttäjiä jotka ovat siirtyneet vapaaehtoisesti (ei tarvetta myydä syystä tai toisesta) omasta vuokra-asumiseen? Olen miettinyt onko järkevää pitää niin suurta osaa varallisuudesta omassa kämpässä, vai voisiko nykyhinnoilla olla jopa järkevää siirtyä vuokralle.
Asiassa ja tilanteissa on tietysti tapauskohtaisia eroja. Omalla kohdalla muuttaminen voisi tulla tulla ajankohtaiseksi ja ensimmäisenä sitä mietti omistusasumista luonnollisena valintana, mutta se tarkottaisi todennäköisesti lisää velkaa, ja nyt enemmän ja enemmän miettinyt mitä jos palaisikin vuokralle, ja laittaisi kämpässä kiinni olevat rahat muihin sijoituksiin.
Eihän tähän voi varmaan vastata tuntematta yksityiskohtia kovin tarkasti, mutta täällä on fiksua porukkaa niin kiva jos saa jotain kulmia mitä ei ole itse funtsinut.
3 tykkäystä
Nuista voisi löytyä näkökulmaa.
Episode 323 - Renting Versus Buying a Home in Canada 2005-2024 — Rational Reminder
Episode 325 - Addressing 200+ Comments on Renting vs. Owning a Home — Rational Reminder
RR podcastit toki kanukki näkökulmasta, mutta ihan hyvää yleispätevää pohdintaa nuissa muistaakseni oli.
Edit. Tuossa vielä Harri Hurun turinat.
5 tykkäystä
Joo voin todeta, että asun vuokralla vapaaehtoisesti 
. Tai no, tarkalleen ottaen asumisoikeusasunnossa, mutta miellän tämän vuokralla asumiseksi jos verrokkina on oma asunto. Eron myötä muutin ensin vuokralle ja siinä oli aikaa miettiä asumiskuvioita ja kaikkea muutakin. Vajaa vuosi sitten päädyin siihen, että muinoin oman kämpän myynnistä jäänyt < 30 k riitti sopivasti aso-maksuun asuntoon, joka on pojan eskarin ja alakoulun vieressä. Tämän tasoisia vuokrakämppiä ei näillä seuduilla olisikaan. Eikä kyllä oikein vastaavia omistusasuntojakaan. Aika paljon elämän päätöksiä kaiken kaikkiaan ohjaa pojan tarpeet ja kuviot.
En ole koskaan hingunnut sitoa varallisuutta seiniin ja ajatus on vaan vahvistunut. Toki tuo vajaa 30k on tähän asuntoon sijoitettu, mutta en siihen käytännössä mitään riskiä laske. (En usko rakennuskustannusindeksin menevän niin alas seuraavina vuosina että harmittaisi). Myöskään tämän myynnistä ei tarvitse koskaan huolehtia. Sehän on vaan sellainen panttimaksu.
En sinällään karta velkaa, mutta kieltämättä tämä tilanne tuntuu mukavan vapaalta, kun asumiskustannukset ovat pienehköt ja sijoittamiseen pystyy (pystyisi jos ei myös hurvittelisi) laittamaan keskimäärin 2k kuukaudessa. Ei paluu omistusasumiseen ole silti poissuljettu, ja olen asuntotarjontaa passiivisesti kuikuillutkin, sillä antaisin kyllä arvoa omakotitalon eduille, mutta mitään polttavaa hinkua siihen ei ole. Tällä seudulla, jossa asun, ei asuntojen hinnoille ole odotettavissa mitään nousukiitoa, vaan asuntojen arvojen lasku voi olla jopa ongelma esim. taloyhtiöille. En ole laskelmia tehnyt, mutta voi olla että tämä asumismuoto on myös kannattavimmasta päästä, jos vaihtoehtona olisi vaikkapa ostaa asunto jossa arvokäyrä on alaspäin.
7 tykkäystä
Ainakin Helsingin arvoalueilla on tällä hetkellä se tilanne, että jos verrataan kylmästi ceteris paribus kahta samanlaista asuntoa: Myyntihinta n. 700 000 - 1 000 000€. Toinen maksetaan 30v laina-ajalla sekä minimirahoitusosuudella otettavalla velalla+ vastikkeella ja toinen kuukausivuokrana, niin jälkimmäinen on tällä(kin) korkotasolla huomattavasti edullisempaa per. kk. Ts. vuokraamalla pääsee halvemmalla hienoon asuntoon hienolle paikalle pienellä riskillä.
Vuokraamalla sitten taas eliminoi itseltään asumisen kautta säästämisen ja mahdollisen arvonnousun ajan kuluessa. Itse olen tämän ratkaissut toistaiseksi niin, että asun vuokralla ja omistan samaan aikaan muutaman halvahkon sijoitusasunnon, joten jonkinlaista “asuntosäästämistä” on myös samaan aikaan meneillään.
En tiedä mikä tässä on oikea tai väärä tapa, mutta tällä mennään toistaiseksi.
15 tykkäystä
Näissä 700k€-1000k€ asunnoissa tuotot noin 3% tasolla HKI arvoalueilla, niin kyllä se vuokraaminen on taloudellisesti järkevämpää juuri tällä hetkellä.
Vaihtoehtona tuon 700€k-1000k€ saa hajautettua useampaan 5-6% tuottavaan kohteeseen ok sijainnilla.
Kassavirta/vuokratuotto mielessä tuosta yhtälöstä tulee parempi kun asuu vuokralla matalan tuottovaateen kohteessa ja ostaa samalla rahalla isomman tuottoprosentin kohteita vuokrauskäyttöön.
Riskiprofiili ja työmäärä vaan aika erilainen ja toki asumiskokemus. Omistusasujana saa toisaalta verohyöydyn arvonnoususta pidempään asuessa ja ainakin aiemmin nousu on ollut kovinta juuri niillä kalleimmilla/halutuimmilla postinumeroalueilla.
8 tykkäystä
Vertailu on mielekästä vain jos saman asunnon voi vapaasti joko ostaa tai vuokrata. Todellisuudessa tuossa 700-1000keur hintaluokassa vuokra-asunnon löytäminen on huomattavasti vaikeampaa kuin ostaminen. Esimerkiksi hyvämaineisilla pientaloalueilla ei käytännössä ole vuokra-asuntoja tarjolla, joten vertailu toteutuu vain mikäli on valmis tinkimään huomattavasti vuokra-asunnon kriteereistä (sijainti, sisätilat).
Jos taas kelpaa vuokra-asunto väljemmillä kriteereillä, työsuhdeasuminen on usein hyvä vaihtoehto - varsinkin, jos sen voi toteuttaa oman yrityksen tiimoilta minimiansiotuloilla, jolloin verotusarvo ei nosta verorasitusta ja se on myös hyvä tapa polttaa kassaa ”verovapaiden” osinkojen ohella (tähän käy työsuhdeauto oman ostamisen sijaan).
6 tykkäystä