Niin, nimenomaan uusien opiskelijoiden orientaatioviikot oli elokuussa. Työkaverin lapsi muutti (heinäkuun viimeinen päivä) Tampereelle opiskelemaan ja kyllä siellä muutkin oli paikalla jo elokuun aikana. Eikö tässä ollut kyse muuttokuukaudesta?
3 tykkäystä
Kyllä, olet oikeassa. Opiskelijoista valtaosa muuttaa varmasti jo elokuussa.
Valtaosa yliopistossa opiskelevista uusista muuttajista on fukseja. jotka ottavat asunnon jo elokuussa jos onnistuvat löytämään. Vanhemmilla opiskelijoilla tilanne on eri.
7 tykkäystä
Välillä saa kuunneella hämmästyneenä miten helposti jotkut pankit hyväksyvät noita remontilla tehtyjä arvonnostoja.
Oma pankki ei vakuusarvoa nosta ellei pistä keittiötä ja kylppäriä uusiksi. Pintaremontin vaikutus on olematon.
4 tykkäystä
Viime viikosta asti koitin säätää näyttöä asuntoon ja tänään sitä pääsin katsomaan.
Laitoin tarjouksen sisään niin, että sen voimassaoloaika loppuu tunti ennen seuraavaa yleistä näyttöä.
Iso yksiö, jossa mukavasti kuitenkin eri tiloja ja esimerkiksi työpisteen pystyisi laittamaan nukkumatilan kanssa eri tilaan.
Valmis vuokralainen löytyy, ei millään ihan huippuvuokralla, mutta riittävällä, että kassavirtapositiivisuus olisi jo olemassa.
Laina on speksattu Nordeasta allekirjoituksia vaille valmiiksi, toki ainahan voisi marginaalista hieman tinkaista.
Pitäkäähän peukkuja, että osuisi tarjous kohdilleen.
10 tykkäystä
Tai siis hyväksyivät, tuskin enää. Ja muutenkin oli aika puhdas sijoitusasuntobuumin ajan kuvaus, lähdettiin ostamaan paljon halpoja asuntoja (tyyliin 35keur/kpl) nollakorolla tietämättä mitään aiheesta: esim. jo tehdyn kattoremontin yhtiölainan jyvitys asunnolle ostotarjouksen jälkeen tuli yllätyksenä🤦
4 tykkäystä
10 päivää kaupoista ja nyt on vuokraus sovittuna, joten tyhjät kuukaudet välttyvät.
Vuokratuotto 3,6% joka on mielestäni ok uudehkolle Hki prime-alueella.
Jos pitkän aikavälin arvonnousu olisi 2%, kokonaistuotto 5,6% joka menettelee. Vipu on iso, joten tämä on myös tavallaan korkobetsi laskun puolesta. Yhtiölainaa on sopivasti.
10 tykkäystä
Ja sieltä se eteni, kaupat on sovittu!
Kohde on n. 2 kilometrin päässä Oulun keskustan maamerkistä, Rotuaarin pallosta.
Tuottoprosentiksi varallisuusveron kanssa laskien 7,74%, kun 3,6% tinkasin pyynnistä pois. Tämä siis nykyisellä vuokralaisella. Jonkun kympin saattaisi vuokraa pystyä nostamaan vuokralaisen vaihtuessa, mutta helppous kiinnostaa enemmän.
Oma tontti tuo pelivaroja, kun 1960-luvulla rakennettu talo tulee joskus tiensä päähän. Naapuritontille viime vuosina tehdyn kaavan mukaisesti laskettuna pelkän tontin arvo on kauppahinnasta n. 60%.
Remppoja on kuitenkin tehty ihan mukavasti ja oikeastaan ainoa isompi hanke tulevaisuudessa on piharemontti. Taloyhtiöllä on myös ylijäämää aiemmilta vuosilta huolimatta varsin edullisesta vastikkeesta.
Nettokassavirta on alusta asti plussalla. Oman pääoman tuotto kuulostaa näissä aina hauskalta, 36%.
Nyt sitten Nordean kanssa ynnäämään, että onko 0,6% marginaali ja 300€ järjestelypalkkio hyvä vai vieläkö vähän siloiteltaisiin pintaa.
Tyytyväinen olo, kun useampi kohde viimeisen parin vuoden aikana on lipsunut ohi käsien viime hetken tarjousten takia.
17 tykkäystä
Pitkän ajan arvonnousuja miettiessä pitäisi kyllä sitten huomioida myös syntyvä korjausvelka, sekä tietenkin jotenkin jyvittäen budjetoida myös kämpän kulumista.
4 tykkäystä
Olen toiminut asuntosijoittamisessa 100:10:1 periaatteella. 100 asuntonäyttöä, 10 tarjousta, 1 kauppa. Tarjoukset olen tehnyt pääsääntöisesti 5-20% alle pyynnin, mutta pari kertaa olen “hävinnyt” asuntokaupan tarjoamalla pyydetyn summan. Näin kävi varsinkin hulluina vuosina 2021-2022, jolloin asunnoista (halutuimmat kohteet) maksettiin järjestäen yli pyynnin ja asuntoja liikkui myös hiljaisen myynnin kautta paljon.
No, noista vuosista onkin rallateltu nyt, kohteesta riippuen, 10-30% alaspäin eli aika paljon oli jälkikäteen tarkasteltuna ilmaa hinnoissa. Eikös jokaisen exceliin pitänyt olla nykyinen korkotaso budjetoitu, ja ylikin. 
En yritä ennustaa, milloin markkinan käänne tapahtuu, mutta innostuin taas buukkaamaan näyttöjä ensi viikolle. Tästä se ralli taas lähtee. Nyt ei tosin taida olla aikaa käydä näytöillä kovin tiuhaan.
2 tykkäystä
Itse en ole tainnut koskaan käydä asuntonäytöllä, joka ei olisi johtanut tarjouksen jättämiseen. Toisaalta, aika pienellä prosentilla olen käynyt katsomassa kämpät, joista olen pyytänyt välittäjiltä paperit nähtäviksi. Paperit + myyntikuvat + asuinalueeseen tutustuminen antaa lähtökohtaisesti kämpistä sen olennaisimman tiedon.
Niin ja niistä tarjouksista. Ainoa, johon en ole saanut minkäänlaista vastatarjousta oli kohde, josta tarjosin yli pyyntihinnan. Eikä kyse ollut mistään tarjouskauppa-kohteesta. Se oli sitä kesää 2009, jolloin asuntokauppa lähti hetkessä lentoon ja tyhjät asuntonäytöt vaihtuivat näyttöjen ruuhkiksi.
1 tykkäys
Mitä tietoa käyt näytöillä keräämässä? Omaan makuun myyntikuvat ovat nykyään sen verran hyviä että 1 tarjous suhteessa 10 näyttöön kuulostaa matalalta. Toki jos asuinalue ei ole tuttu, niin ympäristöön tutustuminen on tärkeää ja mielekästäkin.
6 tykkäystä
Minulle näytöillä käyminen on ollut vähän kuin “harrastus” ja lähes jokaisella näytöllä on oppinut jotain uutta, kun on kysellyt tyhmiä. Nykyään toki vähemmän kuin alussa. Toisinaan olen poikennut ex-tempore näytöllä, kun ulkona on ollut välittäjän kyltti. Sanonut kyllä sitten suoraan, että näin kyltin ja tulin poikkeamaan. Muutaman kerran välittäjä on ajeluttanut minua ympäri kaupunkia ja on käyty kaikki hänen kohteensa läpi.
@paspartuu Dokumenteista harvoin selviää kaikki. Kyselen näytöillä aina tietyt vakiokysymykset, kuten miten paljon asunto lämpenee kesällä, onko ilmalämpöpumpun asentaminen mahdollista, kuulostelen kuinka paljon naapureiden tai teiden meteli kuuluu, millainen asuinalue ja naapurusto on jne. Koputtelen kylpyhuoneen laatat ja tsekkaan pesukoneliitännän tai mahdollisuuden asentaa kone toisaalle.
Toki taloyhtiön kunto on huomattavasti olennaisempaa kuin asunnon kunto, mutta itse en hae remppakohteita, enkä pääsääntöisesti uudiskohteitakaan. Eräälläkin näytöllä selvisi, että taloyhtiössä oli tehty jatkuvaa vakavaa ilkivaltaa (tuliterässä hississä oli kauheat avaimella vedetyt skraadut ja kysyin asiasta), toisella että 10 metrin päähän myytävän asunnon ikkunasta oli rakentumassa uusi kerrostalo, yhdessä taloyhtiössä oli kaksi osakasta keskellä yhtiön haltuunottoprosessia, ja yhteen yhtiöön oli pesiytynyt huumekauppaa sekä toiseen vakavia järjestyshäiriöitä. Että kaikenlaista on tullut vastaan. 
Eivät nämä kaikki olisi papereista selvinneet, vaan asioita on paljastunut usein sattumalta.
Se on muuten hauska näytöillä, että aika pian pystyy jaottelemaan ihmiset 1) tekee varmasti tarjouksen, 2) epäröi ja saattaa tehdä tarjouksen ja 3) ei ole tekemässä tarjousta porukoihin. Joskus joku on jopa koettanut udella minun mielipidettäni asunnosta ja joskus joku luulee, että olen hänen kilpailijansa vaikka en ole aikeissa jättää edes tarjousta. Kerran teki mieli sanoa, että ihan 
asunto kyseessä sijoitusmielessä, mutta en viitsinyt pilata välittäjän kauppaa.
16 tykkäystä
Näin on. Toki tuo arvonnousun haarukointi on muutenkin arpapeliä.
Alle 10v vanhassa ei ihan heti isompia korjauksia mutta tietysti 15v+ aikajänteellä alkaa jo vähitellen tulla.
Minulla oli tosiaan 6v päivittäinen hakuvahti, paperit pyysin 20+ asunnosta välittäjältä, näytöllä kävin n.5 asunnosta. Tämän ostin näkemättä. 
(En asu Hki).
2 tykkäystä
Laitanpa tänne kun tuli AMK-Tradenomityö vastaan jos jotain kiinnostaa.
Olin kylläkin ihan yleissivistyksen vuoksi tsekkaamassa onko olemassa jotain malleja, joissa asunnon elinkaarta on yleistetty remontointitarpeita silmällä pitäen.
Tuli lähinnä mieleen että selvähän on että uusi asunto ei periaatteessa syö rempparahaa. Eikä uuden karhea. Eikä lähes uudenkarhea. Mutta jollain aikavälillä asioita vaan tulee ja tulee, ja asuntosijoittajan olisi hyvä tuntea geneerinen malli jota sitten peilata kohteeseen jota ostamassa.
10 vuotta: kodinkoneet, sisämaalaus
20 vuotta: ulkoseinien maalaus? Ikkunaremppa?
30 vuotta: katto? Lämminvesivaraaja?
40 vuotta: putket?
Yo esimerkit vain havainnolistamaan.
Eli jos jollain tietoa mallista arvostuksineen niin olisi mukava selailla !
Kannattavan asuntosijoituskohteen löytäminen haastavassa markkinatilanteessa
Ahkeraa asuntonäytöillä käyntiä. Käyn aika paljon harvemmin näytöillä ja näistä tarjouksen teen varmaan 50%.
Jos asunto sijaitsee entuudestaan tutulla alueella, niin en ole kokenut saavani näytöistä ihan hirveästi lisäarvoa. Mielummin olen tehnyt tarjouksen suoraan näkemättä asuntoa lyhyellä voimassaoloajalla. Ainakin yrittänyt. Kaikkien välittäjien kanssa ei tällainen onnistu.
Sitten jos tulee hyvän oloinen asunto vastaan vähän vieraammalta alueelta, niin käyn aina näytöllä. Nämä on yleensä myös niitä kertoja kun tarjous saattaa jäädä tekemättä.
2 tykkäystä
Itsekin käytännössä käyn näytöllä vasta kun olen jättämässä tarjousta.
Aina jotain kannattaa tarjota, huonokin asunto on hyvä jos hinta jää riittävän alas. Paitsi jos alue on surkea, silloin en edes mene katsomaan.
3 tykkäystä
Tässähän onkin vain ja ainoastaan kyse siitä, että molemmat ovat valmistumassa lääkäreiksi. Pidetään asiakkaina hinnalla millä hyvänsä, kiertäen jopa konsernitason ohjeistuksia. Pakko olla kyseessä OP, Nordealla tuo ei olisi onnistunut niin mitenkään. Toki asunnot halpoja eli pankin riski/tulevaisuuden asiakashyödyt varmastikin balanssissa.
Ihan loogista. Miten ne voisivatkaan nousta, kun ovat jo valmiiksi niin ylhäällä.
Asuntojen hintoja ei toki maiden välillä pysty järkevästi vertailemaan, mutta asumismenojen suhdetta tuloihin kyllä.
Ja kun Suomessa ollaan jo kipurajoilla niin mitenkäpä ne hinnatkaan nousisivat.
3 tykkäystä