Jessika Aron saamassa tarjouksessa luki yksiselitteisesti 
Ei tuossa ole pienintäkään tulkintavaraa maksuerän muuttumisesta tai mainintaa että korkojen noustessa laina-aikasi voi pidentyä muutamalla vuodella halutessasi pitää maksueräsi sopimuksen mukaisessa maksimissa.
Sopii pankin kanssa laina-ajan pidentämisestä niin, että maksuerä pysyy noissa rajoissa, ja korkokaton päätyttyä palauttaa laina-ajan alkuperäiseksi. Silloin kai asiat menee täsmälleen siten kuin Aro on kuvitellut niiden menevän. Ja tietenkin jos noin haluaa tehdä, on perusteet olettaa asioiden tapahtuvan ilman erillismaksuja.
Siinä lainatarjouksessakin muuten mainitaan, että “lopullinen korkokatto ja korkokaton vaikutus korkoon määräytyvät, kun sopimus korkokatosta tehdään”. Toki, virheellistä markkinointia siitä huolimatta. Mutta koska asialla ei ole mitään muuta kuin velallisen kassavirtaan liittyviä vaikutuksia, hankala nähdä että pankin tulisi myöntyä muuhun kuin tuon asian korjaamiseen.
Markkinointi on yleisellä tasolla tapahtuvaa toimintaa, jolla pyritään auttamaan myyntiä. Tarjouksen tekeminen kuuluu myynnin prosesseihin, jolla on tavoitteena saada kauppa aikaiseksi. Tarjous on siis hyvin paljon spesifisempi kuin esimerkiksi suoramarkkinointisähköposti.
Ei mene. Aro on perustellusti tulkinnut lainan maksuerän olevan maksimissaan 898,-/kk korkokatto aikana ja laina-ajan olevan kokonaisuudessaan tarjouksessa mainitun. Kyse on puhtaasti siitä voiko asiakas luottaa pankin tarjouksiin vai pitääkö niitä pitää oletusarvoisesti täytenä paskapuheena.
Aro on olettanut, että maksuerä on korkokaton aikana 898 euroa. Koska hän on lyönyt lukkoon kokonaislaina-ajan, on hän toivottavasti ymmärtänyt, että se loppulaina maksetaan sen laina-ajan puitteissa. Nyt kuukausierää on tasattu niin, ettei se korkosuojauksen päätyttyä nykykorko-olettamalla pomppaa reippaasti ylöspäin. Mutta OP muokatkoon sopparia asiakkaan niin halutessa sellaiseksi, että niin tapahtuukin, jolloin ei pitäisi olla mitään valittamista. Toin edellä esille tavan, miten tuo onnistuu. Toki vielä helpompi tapa olisi se, että ottaisi nyt vaan sen pankin tarjoaman pidemmän maksuajan ja tekisi sitten korkosuojauksen päättymisen jälkeen lisälyhennyksiä lainaan, jos ei halua alkuperäistä maksuaikaa pidentää.
Vielä kerran toistaen, korkokatto toimii kuten pitääkin, ja mitään taloudellisia tappioita ei ole syntynyt. Jos lyhennystavasta johtuva pääomalyhennyksen odotettua suurempi summa on ongelma, se ratkeaa laina-aikaa muuttamalla.
12kk euribor laski 6kk alle. Taasko vedettiin ihmiset kölin ali.
Onhan historiallisesti ollut hetkiä, kun 12kk on ollut 6kk, jopa 3kk alla. Ovat olleet vain hyvin lyhyitä.
Esimerkiksi täältä voi näitä zoomailla: Euribor chart - graphs with historical Euribor rates
Varmasti asia toimii niin, kuin kuvailet. Eihän tässä siitä ole kysymys vaan siitä, että asiakkaille on myyty “korkokattoja”, jossa oletuksena on, että heidän maksaessaan ylimääräistä korvausta tästä “korkokatosta” niin korkojen noustessa yli tämän sovitun “korkokaton” pankki hoitaa sen eikä siitä aiheudu kuluja asiakkaalle. Toisinsanoen asiaakkaille on myyty niin sanotusti vakuutus harhaanjohtavasti.
Ja kyllä asiakkaiden pitäisi lukea mihin nimensä laittavat, mutta instituutiot kuten poliisi tai pankit nauttivat Suomessa luottamusta. Tämä on mielestäni positiivinen asia ja OP tuolla toiminnallaan tuohoaa sitä luottamusta. Vai ovatko, jopa käyttäneet väärin sitä luottamusta?
Yhdellä tavalla vielä ilmaisten ryhtyisitkö minkäänlaiseen suhteeseen ihmisen tai minkään entiteetin kanssa, jonka sanaan ei voi luottaa?
Disclaimerina todettakoon, että minulla ei ole tällä hetkellä asuntolainaa.
Näin se Osuuspankinkin korkokatto toimii, ei tarvita lainausmerkkejä. Kyse on siitä, että asiakkaalle väitetty koron lisäksi lyhennyksen pysyvän samana. Tämä oli väärin kerrottu, sillä korkokatto ei ole lyhennyskatto.
Ei asiakkaalle väitetty lyhennyksen pysyvän samana, vaan maksuerän.
Täsmennän tätä pointtia vielä: Onko OP ilmoittanut selkeästi asiakkailleen, että ostaessasi “korkokaton” niin korko ei nouse yli sovitun tason, mutta vastineeksi tästä(siis sen maksamasi vakuutuksen lisäksi) nostamme kuukausi erääsi lisäämällä siihen enemmän pääoman lyhennystä? Jos on niin miten on niin paljon tyytymättömyyttä?
No joo, vedin mutkaa suoraksi. Näissä tapauksissa, joissa maksuerä on ylittänyt luvatun, taustalla on ollut lyhennyksen kasvu yli sen mitä oli korkokatosta sovittaessa laskettu. Korko (osuutena velkapåäomasta) ja kulut eivät muutu.
Osuuspankki on virheellisesti ilmoittanut, että kuukausierä ei nouse.
Kuukausierän nousu ei ole vastine korkokatosta vaan normaali muuttuvan annuiteetin käytös silloin, kun lainan korko nousee. Korkokatto on määräaikainen, joten lainan korko korkokaton jälkeen muuttuu viitekoron muuttuessa. Annuiteetissa joka korontarkastuksessa lasketaan kuukausierä, joka pysyy koko laina-ajan loppuun asti samana (kunnes seuraava korontarkistus johtaa erän uudelleen laskemiseen). Tämän vuoksi koron muutos katon päätyttyä vaikuttaa myös katon aikaiseen maksuerään.
Asia oli tuossa ylen jutussa ilmoitettu näin:
Tämä johtuu monimutkaisesta mekanismista, joka menee näin:
Annuiteetin laina-aika on kiinteä, ja korkokatto kattaa pitkässä lainassa usein vain osan. Lainaa on siis jäljellä senkin jälkeen, kun korkokattosopimus päättyy.
Annuiteettilaina on toteutettu niin, että siinä oletetaan korontarkistushetken, vaikkapa neljän prosentin tason lokakuussa 2023, jatkuvan koko jäljellä olevan laina-ajan. Lainassa korkokatolla suojaamatonta pääomaa siirretään maksettavaksi korkokaton aikana.
Tavoitteena on, että korkokaton päättyessä mahdollinen neljän prosentin korko ei kuormita asiakasta, kun pääomaa on maksettavana vähemmän.
Korkokatto kyllä noudattaa sovittua korkotasoa, mutta seuraa myös vallitsevaa viitekorkoa korontarkistuspäivänä.
Aika hyvin selostettu, joskin vetää sekin mutkia suoraksi.
Annuiteetti lasketaan niin, että otetaan laskuhetkellä tiedossa olevat korkotekijät (tavallisesti sen hetkinen viitekoron taso, ja mahdolliset korkosuojaukset) ja oletetaan että mikään näistä ei enää muutu laskuhetken jälkeen. Sitten lasketaan, mikä kiinteä kuukausierä maksaa korot ja lyhennykset niin, että lainapääoma menee nollaksi juuri laina-ajan päättyessä. Tässä laskennassa siis oletetaan, että viitekorko ei laina-aikana enää koskaan nouse eikä laske. Korkokaton päättyminen toki huomioidaan, ja katon jälkeen laskennassa käytetään (nykyistä) viitekorkoa ilman kattoa.
Annuiteetti on hieno systeemi silloin, kun ne korkotekijät ovat aidosti kiinteät. Eli siis kun lainan korko on kiinteä. Silloin lainan alussa lasketaan kuukausierä, jota sitten orjallisesti maksetaan koko laina-ajan, minkä jälkeen laina on kokonaan pois maksettu.
Annuiteetti muuttuu hirviöksi, jos korkotekijät voivat muuttua laina-aikana. Tällöin tehdään tuo sama laskelma kuin yllä kuvasin, mutta tietoisesti jätetään huomiotta se tosiasia, että korko tulee muuttumaan tulevaisuudessa. Korontarkistus johtaa siihen, että se aiemmin laskettu kuukausierä ei enää tuotakaan sitä hienoa lopputulosta, jossa laina on lainan päättyessä nollassa. Kiinteässä tasaerässä tämä ratkaistaan joko muuttamalla laina-aikaa tai viimeisen erän kokoa. Muuttuvassa annuiteetissa tuo yllä kuvaamaani laskelma tehdään uudestaan, taas (vasten tosiasioita) olettaen että korko ei enää ikinä muutu. Viitekoron nousu johtaa kuukausierän nousuun myös korkokattoaikana, koska saman erän pitää laskelmassa riittää myös katon päätyttyä.
Muuttuvaa annuiteettia on käytännössä mahdotonta selostaa yksinkertaisesti ilman, että jotain olennaista jää uupumaan. Itse ymmärsin sen vasta, kun koodasin Pythonilla softan, jolla näitä laskelmia voi tehdä (tein yksityistä lainaamista varten).
Olenkin nyt taipumassa siihen kantaan, että ongelma ei ole korkokatto vaan muuttuva annuiteetti. Se pitäisi lailla kieltää kuluttajalainojen osalta kokonaan.
Ennyt ehkä heittäisi vauvaa pesuvesien mukana pois, mutta vähänhän tämä on ehkä pankkien omaa syytä kun kaikista vaikeimmasta lainatyypistä on muodostunut se standardi lainatyyppi. Tuosta ei taida olla edes hyötyä pankille koska katollisessa lainassa ne lyhennykset siirtyy lähemmäksi mikä alentaa tulevien korkoerien määrää kun lainaa on jäljellä vähemmän.
Ehkä kaikista parasta olisi kuitenkin mielestäni se, että suomessa siirryttäisiin enemmän kiinteisiin korkoihin tanskalaiseen ja amerikkalaiseen tyyliin.
Pari huomiota:
Joskus hamassa menneisyydessä kiinteä tasaerä oli käsittääkseni yleisin lyhennystapa. Sen myöntämismahdollisuudet hävisivät vaan sen myötä, kun laina-aikojen pituudet alkoivat hipoa uusia ennätyksiä;
Kiinteät korot ovat harvoin kovinkaan hyvä ratkaisu. Vuosina 2021-2022 elettiin tuossa suhteessa täysin poikkeuksellista aikaa, jolloin korkosuojauksen sai hinnalla jonka saattoi todeta edulliseksi vakuutukseksi, vaikka korkoriski ei olisi koskaan toteutunut.
OP:n esimerkissä keskeinen ongelma oli toki pankin markkinointi, mutta noin muuten se perusongelma on siinä, että liian suuri osa porukasta ei ymmärrä talousasioiden perusteita eikä sitä, mihin lainaehdoissa sitoutuu. Onpa sellaistakin joskus selvitetty, että suuri osa suomalaisista ei edes tiedä paljonko korkoprosentin nousu vaikuttaa heidän korkomenoihinsa. Ei ratkaisu mielestäni kuitenkaan voi olla se, että kaikkien kuluttajien valintamahdollisuuksia rajoitetaan.
Mä näkisin asiakkaan riskien hallinnan ja toisaalta edullisimman vaihtoehdon hakemisen balanssista. Tuota tilannetta voisi tavoitella kahden lainan yhdistelmällä, josta toinen osa on kiinteäkorkoista, toinen muuttuvakorkoista.
Nyt kun tätä OP:n korkokattoasiaa annuiteettilainassa lukee, niin vielä vähemmän ymmärrän Nordean ratkaisua lyhentää laina-aikaa muuttuvassa annuiteettilainassa, kun lainaa on ylimääräisesti lyhennetty. Sopimuksessa on kuitenkin yksiselitteisesti sovittu laina-aika, ja kk-erän pitäisi määrittyä niiden ”vallitsevien” tekijöiden kuten lainapääoman ja koron mukaan. Eli tavoite oli juurikin saada kk-erä pienemmäksi mutta näin ei käynyt.
Todennäköisesti Nordean kohdalla on sama käytäntö kuin vaikka OP:llä, eli aluksi näyttää että laina-aika lyhentyisi, mutta korontarkistuspäivänä laina-aika venytetään takaisin alkuperäiseksi ja siinä yhteydessä kuukausierän koko sitten pienenee.
Ei ainakaan pari vuotta sitten toiminut noin kun tein jonkin verran ylimääräisiä lyhennyksiä. Ylimääräiset erät lyhenisivät laina-aikaa, eikä se palautunut korontarkistuspäivänäkään. Toki korkokulut pienenivät hieman kun lainapääomakin lyheni, mutta se nyt ei merkittävä summa ollut, eikä se edes näy kuin itse laskemalla.
