No, laskepa äkkiä miten paljon on yhden kuukausilyhennyksen korko vaikka lainassa joka on alussa ollut 295 000 euroa, lyhennystapa muuttuva annuiteetti, korkokatto 2,56% 10 vuotta, laina-aika on 25 vuotta. Ensimmäinen vuosi on maksettu nollakoron aikaan pelkkää marginaalia 1,06%, toisena vuotena (kuluva vuosi) korko yhteensä on 3,922% mutta korkosuojauksen vuoksi pankki perii vain 2,56% koron. Mikä on kuluvan vuoden yhden lyhennyksen korko?
Tuo kävisi järkeen. Vaikkakin joistain keskusteluista on kysyessä kyllä jäänyt mieleen, että maksusuunnitelma päivittyisi aika lailla heti, eikä järjellä ajateltuna siinä pitäisi ongelmaa ollakaan, kun kyse ei ole mitenkään korkean tason tieteestä. Ja miksi ylipäätään asia pitäisi jättää muhimaan korontarkistukseen asti. Ehkä päivittelevät edelleen noita käsin tmv.
1 tykkäys
Tuntuu, että vaikka täälläkin on monta kertaa asia käsitelty, menee ihmisiltä edelleen sekaisin ennakkolyhennys ja ylimääräinen lyhennys. Itselläni on ainakin joka kerta toiminut nämä kuten olen halunnut, kunhan olen varmistanut että virkailija puhuu samasta asiasta kuin minä.
Tässä vielä siis kertauksena:
Ennakkolyhennys
Ennakkolyhennyksessä ylimääräinen lyhennys ei kohdistu velkapääomaan, vaan alkuperäisen kuukausilyhennyksen ylittävä rahamäärä lyhentää vain tulevia maksueriä. Alkuperäinen maksusuunnitelma pysyy siis ennallaan.
Ennakkolyhennyksen idea on maksaa tulevia laskuja etukäteen pois – näin lainaa ei esimerkiksi tarvitse lyhentää seuraavan kolmeen kuukauteen. Tämän jälkeen maksut tulevat taas normaalisti.
Ennakkolyhennys on kannattava, jos haluaa vaikkapa maksaa tulevan kesäloman lainalyhennykset etukäteen, jotta rahaa olisi enemmän käytettävissä vapaa-ajalla. Lainan laina-aika pysyy tällä maksutavalla kuitenkin ennallaan.
Ylimääräinen lyhennys
Ylimääräinen lyhennys on yksittäinen summa, jolla vähennetään velkasummaa eli lainan pääomaa. Tämä lyhennys on kannattava, jos käytettävissä on yksittäinen, isompi summa. Kun kokonaislainasumma pienenee, pienenevät myös siitä perittävät korkokustannukset.
Kuukasimaksut pysyvät samana, mutta kokonaislaina-aika lyhenee. Ylimääräinen lyhennys pienentää siis lainan kokonaiskustannuksia.
10 tykkäystä
Suomalaisessa lainakäytännössä kiinteä korko on huono valinta muulloin kuin nollakorkoaikana, koska siitä korosta irtautuminen tulee kalliiksi korkojen laskettua. Pankilla kun on oikeus veloittaa velalliselta se tappio, mikä aiheutuu kiinteän koron ja silloisen korkotason välisestä erosta, jos kiinteä korko katkaistaan ennenaikaisesti. Käytännössä siis amerikkalaistyylinen uudelleenrahoitus korkokulujen pienentämiseksi on mahdotonta.
Tämä teksti on Nordean asuntolainasopimuksesta:
“Velallisella on oikeus maksaa myös enemmän lyhennystä kuin maksuohjelman mukaan erääntyy. Ylimääräinen lyhennys lyhentää laina-aikaa ja lisää käytettävissä olevan LyhennysJouston määrää, enintään kuitenkin LyhennysJouston enimmäismäärään saakka.”
Eli laina-aika lyhenee eikä palaudu myöhemminkään. Lyhennysjousto tosin antaa mahdollisuuden jättää lyhennyksiä välistä (kuitenkin korot ja kulut maksaen), mikä puolestaan sitten pidentää laina-aikaa takaisin kohti alkuperäistä.
1 tykkäys
Tämä on vain strukturointi kysymys. Ei siitä pitkä aika ole kun katon sai vaan maksamalla koko hinnan könttänä sopimusta tehdessä ja nykyään sen saa maksettua osamaksulla marginaalissa. Kiinteäkorkoinen laina ei ole muuta kuin laina jossa on osamaksuinen katto joka kestää koko laina ajan ja lainaan kuuluu prepayment optio. Tämä on asiakkaiden ja pankkien tahdosta kiinni että aletaanko lainoja strukturoimaan tällä tapaa. Osapuilleen näin se toimii ameriikassa ja tanskassa ja väitän että tämä olisi sekä asiakkaalle (tai suurimmalle osaa asiakkaista) että pankille parempi laina.
Edit: yllä sanon hieman väärin kun nopeaan kirjoittaa. Kiinteäkorkoisessa lainassa ei one kattoa vaan koronvaihtosopimus. Konseptuaalinen ero on pieni, mutta koronvaihtosopimus on helpompi ymmärtää koska se on lineaarinen korkojohdannainen kun taas katto on epälineaarinen.
1 tykkäys
Ainakaan tässä tapauksessa kyse ei ollut siitä.
Ja tämänkin voisi toteuttaa tietenkin myös siten, että laina-aika pysyy samana ja kk-erä pienenee.
Tämä voisi olla ”oikotie onneen” vaikka vaatiikin omaa säätöä.
Riippuu monesko lyhennys on, koska erä pysyy samana kuluvan vuoden, mutta lainan määrä laskee, joten myös koron määrä kunakin lyhennysperiodina laskee. Tämä vaihtelu on kuitenkin suhteellisesti pientä vuoden sisällä kun laina aikaa on noin paljon jäljellä. Mutta nopeastihan tuon koron saa koska se tulee nimen omaan tuolla katto + marginaali korolla. Muuta ei tarvitse tietää edes muuttuvassa annuiteetissä kuin jäljellä oleva laina, kattotaso, fixing ja marginaali ja saa tarpeaksi hyvän tuloksen korolle. Kuukausi erä on se epätriviaali.
Toki pankit voisivat tehdä vähän helpommaksi asiakkailleen kokojen miettimisen tarjoamalla parempia laskureita, koska nyt pitää itse tehdä koodaus-excel viritelmiä jos haluaa tarkalleen selvittää kuukausierän muutokset muuttuvassa annuiteetissa. Joskus kirosin sitä, että oman lainan lyhennys suunnintelmaa ei saa ulos missään muodossa pankin sivuilta.
Kiinnostava havainto X:ssä Suomen Pankin Markus Aaltoselta: Syyskuussa uusista asuntolainoista 46 % (vuosi sitten 85 %) sidottiin 12 kk euriboriin ja 31 % 3 kk euriboriin (1 %).
10 tykkäystä
Hyvin selvennetty asiaa, kiitos.
1 tykkäys
Tässä oli myös tarjonta ongelmaa. Ei ollut aina edes mahdollista saada 3kk euriboria.
19 tykkäystä
Pitää hyvin paikkansa. Pidemmän aikaa uusiin asuntolainoihin sai euriboreista lähinnä pidempää päätyä eli käytännössä 12 kk. Hyvä, että valinnanvaraa on taas enemmän.
7 tykkäystä
Tein mökille saunarakennukseen isompaa peruskorjausta. Valittavana oli sijoitusten myynti, koska käteisvarat eivät riittäneet koko remppaan tai sitten laina. Tartuin Aktian tarjouksen 3kk Euribor yhden prosentin marginaalilla kohtuu pitkällä maksuajalla. Mahdollistaa kuukausisijoitusten jatkamisen. Henkisesti myös mukava pitää jo hankittu sijoituspääoma jatkamassa (laskuaan) kasvuaan. Lisäksi käteistä ei tarvinnut ihan kaikkea nyt käyttää, joten siitäkin mielenrauhaa. Tiedä sitten oliko talouden optimoinnin kannalta kaikkein järkevin teko.
1 tykkäys
Ilman vakuutta? Aikas hyvä tarjous. Itellä 12euB remppalaina 0.8 marginaalilla, jossa vakuutena asunto ja kun tuosta pyysin OP:lta tarjousta niin meni jo 1.8 marginaaliin vaikka ois ollut vakuuskin.
On mulla tuossa vakuudet kunnossa.
Mielenkiintoista, 12kk euribor laski halvemmaksi kuin 6kk muutama päivä sitten. Myöskään ero 3vs12kk on 3,974 - 4,012
Täällä mietinnässä kannattaako pitää nykyinen ASP-laina 23 v maksuajalla 12 kk Euriborilla vai ottaa tilalle 30 v asuntolaina 3 kk euriborilla. Toisessa parempi euribori ja pidempi maksuaika mikä tarjoaisi mahdollisuuden sijoittaa enemmän. Toisaalta ASP lainassa olisi kymmenen vuoden tuki kun korko ylittää rajan ja nykyisellä Euribor tasolla tuota voisi hyödyntää.
Mitä mieltä täällä ollaan?
1 tykkäys
ASP-lainankin voi kilpailuttaa ja siirtää toiseen pankkiin kuten normaalinkin henkilölainan. Korkotuki on suht arvokas näinä päivinä. Samalla toki myös lyhempi euribori siihen on mahdollinen.
6 tykkäystä
Täällä on toinen laina ASP-laina ja vaihdettiin siihen 3kk Euribor. Luulisi säästävän pitkässä juoksussa. Vähän pitkähkö tuollainen 30v laina-aika omaan korvaan, mutta toki sen järkevyys riippuu monista asioista 
2 tykkäystä
Lisäyksenä voisi sanoa, että ASP vastaa vain osaa lainan kokonaissummasta