Hyvää pohdintaa ja dataa. Siitä en ole ihan varma tosin, että mennäänkö ensi vuonna vielä Tampereella asuntopulan puolelle. Vanhaa myytävää riittää ja asumistuen uudistamiset saattavat ainakin pienessä mittakaavassa kasvattaa ruokakuntien kokoa.
Itse olen kuitenkin hieman skeptinen sen suhteen, kuinka paljon markkinavuokrissa on lähiaikoina nostamisen varaa. Ja sijoitusasuntojen kohdalla edelleenkään hintataso + korkotaso + vuokrataso ei ole tällä hetkellä Tampereella toimiva yhtälö. Ei, vaikka yhtälö toimii Tampereellla varmasti paljon paremmin kuin esimerkiksi Helsingissä.
Ja edelleen, jos ostat velaksi sen sijoituskämpän, niin hankintahinta + rahoituskulut yhteen laskien hintatason tulisi laskea sen luokkaa 30 %, jotta pääsisit kokonaiskuluissa samalle tasolle kuin asunnon pari vuotta takaperin kiinteällä korolla ostaessa.
Positiivinen ajuri tietenkin on se, että ara-kämppien vuokrissa on tällä hetkellä selkeää nousupainetta. Vaikka Tampere ei noiden saralla Helsinkiä muistutakaan. Ts. vapaarahoitteisten kämppien suhteellinen houkuttelevuus kasvaa etenkin ensi vuonna varmasti ihan mukavasti.
Pari mielenkiintoista juttua Tampereen seudulla verrattuna pk-seutuun:
Ensinnäkin PK-seutuun verrattuna keskuskaupungin ja ympäryskuntien yhteistyö tapahtuu reippaasti paremmassa hengessä, kuin pk-seudulla. Helsinki näyttää kehyskunnille kunnolla keskisormea sisääntuloväylien bulevardisointihankkeilla samalla, kun Tampereen seudulla lyödään lukkoon ratikkahankkeita ympäryskuntien kanssa yhteistyössä.
Hyvin mielenkiintoinen demografinen seikka on se, että pääosa pk-seudun väestönkasvusta muodostuu maahanmuutosta samalla kun Tampereen seudun kasvu muodostuu maan sisäisestä muutosta. Tällä hetkellä pk-seudun sisällä on voimakasta segregoitumista hyviin ja huonoihin alueisiin, sekä kiihtyvää white flight-ilmiötä, joka näkyy hurjina eroina eri mikromarkkinoiden hintatasoissa. Muutama viikko sitten katselin tuoreen Timo Metsolan haastattelun, jossa hän uskalsi mainita yhdeksi asuntosijoittajan seurattavaksi tekijäksi maahanmuuton ja sen vaikutuksen koulujen tasoon pk-seudulla. Ensimmäinen kerta, kun olen tästä kehityksestä kuullut mainittavan suomalaisen asuntosijoittamisen kontekstissa.
Tampereellakin on kieltämättä Hervanta ja Tesoma. Mutta henkilökohtaisesti pohdituttaa, että mikähän on vaikutus asuntosijoittajan kvartaalilla Tampere vs pk-seutu kehityksessä, mikäli tätä segregaatiota alkaa enemmälti tapahtumaan kasvukeskusten välillä?
Mitäs mieltä kaikki olette, miten näkisitte tällaisen kehityskaaren todennäköisyyden?
Tämä on mielenkiintoinen kysymys pitkällä tähtäimellä, ja tosi hankala sellainen. Itse lähestyn tätä niinkin tylsästi, että asuntosijoittajan pitäisi tuntea markkinansa missä operoi. Minun olisi esim tosi helppo lähteä ostamaan Helsingistä “halpaa” ja löytää itseni juuri noilta mikromarkkinoilta jotka ovat kehittyneet huonosti ympäröiviin alueisiin verrattuna, ja todennäköisesti jatkavat samalla tiellä.
Kun sijoittaa oikeasti tutuille alueille, nähden miten jokin alue on kehittynyt ja mihin suuntaan se on menossa, ainakin pienentää tähän asiaan liittyviä riskejä. Esim mainitsemasi Hervanta on ihan jotain muuta kuin segregaation kiihdytin Tampereella, siellä asuu sulassa sovussa paljon maahanmuuttajia, suomalaisia opiskelijoita ja viimeisen noin 10 vuoden aikana uusia varsin hintavia asuntoja ostaneita omistusasujia. Erityisesti Pohjois-Hervantaan ja Hervantajärvelle on noussut ja nousee edelleen paljon laadukkaita uudiskohteita, ja etenkin Hervantajärvelle tulee myös melkoinen lapsiperhekeskittymä arvokkaine omakoti- ja rivitaloalueineen, jonka koulussakäyntialue on Etelä-Hervanta. Toisaalta Hervannan sisältä löytyy kyllä myös mikromarkkinoita, joissa hinnat on alhaisia ihan syystäkin, kuten pienen kaupungin kokoisessa kaupunginosassa olettaa saattaakin
Joka tapauksessa kyllä mainitsemasi segregaatio ehdottomasti on asia jota asuntosijoittajan on hyvä miettiä. Toivotaan tietysti, että ihan koko Suomessa tähän asiaan herättäisiin voimalla eikä ajauduttaisi pitkälle Ruotsin tietä, mutta hyvä asiaa on itse kunkin jollain tasolla itsekin miettiä. Jos ei muuten niin ainakin ymmärtäen riskit, jos lähtee vain hinta ja Excel edellä sijoitusasuntoja ostamaan alueilta joita ei oikeasti tunne.
Tuo on hyvä pointti kyllä. Eihän todellakaan kaikki maahanmuutto ole sellaista, mitä Tukholman lähiöistä löytyy. Esimerkiksi etelä-hervannasta löytyy aikasta paljon näitä maahanmuuttajia, joita tänne Suomeen pitäisikin saada houkuteltua.
Edit: liian kiireessä kirjoitettu. Korjasin. On monenlaista maahanmuuttoa.
Helsingissä on väestösekoitus tehty tehokkaasti “uusilla” alueilla, kuten jätkäsaari, kalasatama ja sompasaari.
Vieri vieressä löytyy HEKA:n taloja, HITAS taloja, normaali vapaamarkkina-taloja, yksityisten yritysten vuokrataloja (kuten Sato ja Kodisto), asumisoikeusasuntoja sekä miljoona kämppiä.
Jos minua tarkoitat niin en ole poistanut yhtäkään viestiä tältä foorumilta👍
Ja eipä ole mitään eturistiriitaa. Omaisuus hajautettu suhteellisen tasaisesti asuntoihin ja osakkeisiin/rahastoihin. Ihan tavan tallaajan mandaatillla mennään.
Omat mielipiteet ja näkemykset on kuitenkin ilmeisesti täälläkin sallittu ja pyrin näkemykseni yleensä jotenkin perustelemaan. Joko maalaisjärjellä tai historian perusteella. Tulevaisuus ei kuitenkaan ole koskaan aivan samanlainen kuin menneisyys mutta jotain voi sieltä ammentaa.
Tämän hetken ennusteiden mukaan EKP laskee ensi kesänä ohjauskorkoaan 4,0 > 3,75 % ja alkuvuonna 2025 se olisi 3,0 %. Eli vielä Q4/2023 - Q2/2024 mentäisiin neljässä prosentissa.
Eilen vähän lupailtiin, että lisää koronnostoja ei tule, mutta saa nähdä.
Korkotasolla on luonnollisesti vaikutusta asuntojen arvostustasoon. Liekö realistista odottaa, että asuntojen hinnat kääntyvät nousuun 2025-2026 paikkeilla, kun samaan aikaan tarjonta hiipuu ja korot laskevat. Sitä odotellessa sopeudutaan tietysti nykytilanteeseen ja asuntojen hinnat tuskin enää merkittävästi laskevat, jollei jotain odottamatonta tapahdu.
Maksumuuri.
Toisin sanoen, jos EKP laskee korkoa nykyennusteiden mukaan 3,75 prosenttiin ensi kesänä, 12 kuukauden euribor alkaa laskea talvella, kun odotus keskimääräisestä talletuskorostakin alkaa laskea. Kolmen kuukauden euribor laskee kohti 3,75:ttä prosenttia vasta kevään mittaan, koska sen hinnoittelema ajanjakso on lyhyempi.
Kehitys jatkuu samaan tapaan loppuvuoden 2024. Markkinat hinnoittelevat EKP:n talletuskoron olevan kolmen prosentin tuntumassa alkuvuonna 2025, ja sinne euriboritkin tällöin valuisivat.
Jos asuntovelallisen korontarkistus siis on loppuvuonna tai vuodenvaihteessa, hänelle ottaa ohraleipä. Hänen 12 kuukauden euribor-korkonsa kun lyödään lukkoon huipputasoille vuodeksi. Silloin hän ei ”pääse mukaan” ensi vuodelle povattuihin laskeviin korkoihin.
Mikä ratkaisuksi?
Yksi vaihtoehto on yhä selvästi euriboreja matalampi 3,20 prosentin prime-korko (jota tosin tarjoavat vain OP ja Nordea). Ensi vuonna toinen vaihtoehto ovat lyhyemmät, kuuden tai etenkin kolmen kuukauden euribor-korot, jotka päivittyvät alaspäin pitkää markkinakorkoa useammin.
Koroissa kannattaa muistaa toinenkin asia: tiettyyn korkotasoon totutaan ja sopeudutaan. Korkotason muutos sitten aistitaan joko jarrutuksena tai kiihdytyksenä.
Talous kokonaisena systeeminä toimijoineen - siltä vie jopa vuosia sopeutua johonkin täysin uuteen, radikaalisti poikkeavaan korkotasoon. Ei auta yhtään, että siihen tasoon ehkä oltiin sopeuduttu 1980-1990. Nyt siihen ei olla vaan ollaan totuttu liki nollaa riipievien korkojen maailmaan. Sieltä nykäisty “otus” johonkin 5% korkomaailmaan on pahassa pulassa. Se on hyvin kivuliasta ja talous luultavasti sakkaa pahasti, jos siihen yritetään taloutta järjestelmänä pakottaa.
Arvosijoittaja ostaakin vain Pasilan Konepajan alueelta, jossa kuulemma kaupungin multikulttuurivirkamies unohti käydä hämmentämässä asuntorakennetta “monenkirjavaksi”.
Asiasta seitsämänteen. Mieleen tulee eräs, jo exitin tehnyt asuntosi8ottaja (menestynyt sellainen), joka oli erikoistunut tekemään rahaa Kontulalla ja vastaavilla mainerikkailla lähiöillä. Hän osti halvalla näistä kyseenalaisen maineen omaavista lähiöistä kämppiä ja vuokraili niitä pääasiassa ulkomaalaisille Suomessa vieraileville tutkijoille ja vastaaville. Näillä ulkkareilla kun ei ollut mitään käsitystä lähiöiden maineista. Tykkäsivät vaan, että oli niin kodikasta, kuin kotona Pariisissa (tai vast) ikään kun kadulla viipottaa vastaan kaapua ja mustaa naamaa…
Tuo nyt on vähän suhteellista. Asuntojen reaalihinnat ovat karanneet totaalisesti lapasesta vuosien varrella ja korkojen noustua tämä korostuu entisestään
Pankki määrittää lopulta mitä ostetaan ja minkä verran siihen kämppään saa laitettua rahaa kiinni. Velkarahalla kun nuo ostetaan niin siinä ei tottuminen auta mikäli tulot eivät nouse reilusti tai pankki jousta
Tämä nykytilanne on mielenkiintoinen. Samaan aikaan nousseet kustannukset (mm. hoitovastike, taloyhtiön ja asuntojen remontointikulut) ja nousseet korkomenot (rahoitusvastike, tontin vuokravastike, henk. koht. laina) luovat painetta korottaa vuokria luokkaa 10-15 %. Samaan aikaan vuokrakämpistä on liikarakentamisen myötä tilapäistä ylitarjontaa suurissa kaupungeissa, eikä varaa korotuksiin juuri ole.
Vuokranantajat eivät kuitenkaan ole juurikaan lähteneet keskinäiseen hintakilpailuun, pois lukien nämä “asut ensimmäisen kuukauden ilmaiseksi” -tarjoukset. Sen sijaan suuret toimijat, kuten Heka, YH Kodit ja Tampereen Vuokra-asunnot, korottavat kylmästi vuokria 4-11 %. Toki kuten yllä tuodaan esiin, reaalivuokrat ovat laskeneet, vaikka nimellisvuokrat eivät. Vuokralla asuminen on siis halventunut suhteellisesti.
Nyt kun uudisrakentamisen suhteen on kiskaistu hätäjarrusta, niin pian kämppien kysyntä kuroo jälleen tarjontaa umpeen. Esimerkiksi Tampereella oli kuukausi takaperin 2500 vuokra-asuntoa tyhjillään, nyt niitä on opiskelijoiden tulon myötä 1500. Siinä on vielä 500 ero vuoteen 2019, mikä toki on prosentuaalisesti suuri, mutta joka voi kuroutua umpeen @ollikohan esiin tuomalla odotuksia kovemmalla muuttovoitolla.
Pari kolme seuraavaa vuotta on kuitenkin helppo povata vaikeita aikoja asuntosijoittajan näkökulmasta, kuten @Viljo_Lehtinen yllä tuo esiin. Nykyinen korko-vuokrataso-yhtälö on tuhonnut asuntosijoittamisen hyödyt hetkeksi ja varastoa asunnoissa edelleen on.
No Hekan ja vastaavien tapauksessa lähtötaso on usein matalahko. Voi tempaista vuokraa ylös +8% ja edelleen se kämppä on alueen halvimpia. Joten laskevat varmaan, ettei heidän pokat voi livistää mihinkään kun halvempaa ei ole tarjolla.
Mutta oleppa yksityinen vuokrailija, omista yksiö Töölöstä ja tempaise sen vuokrapyyntö 700 → 1100 euroa/kk. Saattaa lähteä vuokralainen kämpästä kuin kuppa aikoinaan samalta alueelta…
Tuli ittekin pohdittua asuntomarkkinaa tuossa reilu vuosi sitten samanlailla kuin Juha tässä videolla finanssikriisista, että “ei tää nyt ihan vissiin näin helppoa pitäis olla.”
Tälläsiä juttuja oli silloin. Luin näitä ihan ihmeissäni ja mietin, että miten se nyt näin helposti sitten tapahtuu se rikastuminen.
Kiitos sekä laskennan avaamisesta, että lähteistä. Juuri tällaista ajoin takaa. Ja kuten kaikki excel harjoitukset niin lopputuloksen saa asetetuista oletuksista riippuen näyttämään joko hyvältä tai huonolta. Kuitenkin heti kun on tällainen logiikka avattu on helppo itse pohtia millaiseen väestönkasvuun esimerkiksi itse uskoo.
Samahan taitaa olla Suomessa ja muuallakin päin länsimaailmaa. Eli maiden sisäinen muuttoliike maalta kaupunkeihin vol 1 on päättynyt, tai päättymässä. Korona aika toi tähän hieman jopa sitä kaupungeista takaisin maalle muuttoliikettä, mutta iso kuva ei muuttunut. Muuttoliike vol 2 alkaa ennnusteiden mukaan 2030-40 aikana, jolloin muutetaan jo keskisuurista kaupungeista suuriin kaupunkeihin.
Vuonna 2020 kuntien välisessä nettomuutossa kaupunkimaisten kuntien saldo oli +5324 asukasta. Taajaan asuttujen kuntien muuttotappio oli 2287 asukasta ja maaseutumaisten kuntien muuttotappio 3037 asukasta.
Mitään kaupungeista maalle -ilmiötä ei siis nähty, vaikka pk-seudun asukasmäärän kehitys alitti kaikki odotteet ja vaikka kehyskuntien vetovoima kasvoikin reippaasti.
Juurikin näin. Lisäsin tuon virkkeen lähinnä siksi, ettei kukaan turhaan linkkaa tänne korona ajan uutisointeja, joissa näin usein väitettiin. Eli iso kuva on edellisessä postauksessani mainitsemani asiat. Ensimmäinen jo tapahtunut, ja toinen ennustetaan tapahtuvaksi. Isot kaupungit jatkavat tulevaisuudessa kasvuaan reippaasti.
Ei taida Suomen vientivetoinen talous kestää jos pienet teollisuus ja kaivospaikkakunnat tyhjennetään työntekijöistä tai kainuun hakkuille pitäisi alkaa houkuttelemaan tukkiauto ja motokuskit Turku-Tampere-Helsinki kolmion sisäpuolelta?
Ymmärtääkseni Blueboy ei tarkoittanut tätä, vaan että esimerkiksi Lahden, Jyväskylän, tai Kuopion kokoisista kaupungeista muutetaan enenevissä määrin esim. Pk-seudulle ja Tampereelle. Jos nykytrendit ja ennusteet pitävät kutinsa, näin todennäköisesti tulee käymään, mutta mahdotontahan sitä on varmaksi ennustaa. Pienillä teollisuuspaikkakunnilla sen sijaan tullaan panostamaan tuotannon automaatioon entistä enemmän sitä mukaa, kun työvoima vähenee.
