Viittasinkin siihen, miten nuo laina-ajat yleisesti ovat kehittyneet. Ja suuri osa velallisistahan ottaa sen maksimin laina-ajan, ja ne ovat ajan myötä pidentyneet reippaasti.
Teoria on teoriaa ja todellisuus on todellisuutta.
Itselläni vuokralla asuminen ei ole koskaan ollut edes vaihtoehto, joten ei tarvitse edes jossitella, mutta epäilen kovasti, että olisin millään indeksirahastolla tasoissa.
Jos joku muuta väittää niin tuokaa pöytään jonkin indeksin korkoa korolle kasva samalle juoksuajalle. On turha tuoda mitään teoreettista laskuria 10 % tuotolla, koska se ei ole realismia.
Itse taas en ymmärrä, miksi asumismuoto pitäisi lukita jotenkin ideologisesti joksikin.
Esimerkiksi iShares Core MSCI World UCITS ETF on tuottanut lokakuusta 2009 alkaen laskettuna n. 486 %. Kyseessä ei ole mikään huipputuottoisin etf-esimerkki, eikä ajankohdan valinta ole paras mahdollinen, mutta otin nyt tuollaisen yleisen ja laajasti hajautetun vaihtoehdon ja siitä alkaen kun Nordnetista tiedot löytyy. Tuo tuotto on ollut täyttä realismia ihan sellaisella kohteella, jossa etf-valinnassa ei ole tarvinnut oivaltaa mitään markkinoita enempää tai ottaa lisäriskiä.
Maailman indeksi 1993 lähtien keskiarvolla 8,3% kasvua vuodessa ja SP500 10,64% kasvua vuodessa.
Lähde:
8 tykkäystä
Jos lasketaan henkilöllä olevan 2000€/kk käytettävän asumiseen ja sijoituksiin:
Henkilö V:
Hän asuu Helsingissä 50 m2 kaksiossa, jonka arvo 200 000€.
Maksaa vuokraa 1000€/kk ja sijoittaa 1000€/kk maailman indeksiin historiallisella 8,5% tuotto-odottamalla.
40 vuoden päästä hänellä rahaa:
3,7 miljoonaa euroa.
Henkilö O:
Ostaa Helsingistä saman 200 000€ kaksion ja lyhentää lainan 11 vuoden aikana. Lainan korko 2,78% ja onnistuu ostamaa asunnon ilman käsirahaa.
Lainan kustannukset 1 761€/kk ja vastike 239€/kk. (Laskettu OP lainalaskurilla)
Lainan jälkeen alkaa sijoittamaan indeksiin 1761€/kk seuraavaksi 29 vuodeksi 8,5% tuotto-odotuksella.
Hänellä tämän jälkeen sijoitusvarallisuutta 2,5 miljoonaa euroa.
Asunnon arvo on kasvanut 400%, joten sen arvo 1 miljoona euroa.
Kokonaisvarallisuus 3,5 miljoonaa euroa.
Tähän ku huomioitaisiin käsirahat alussa ja korjauskustannukset verrattuna nousevaan vuokraan nii vuokralla iha ok asua myös 
7 tykkäystä
Varmasti omalta osaltasi pitää paikkansa, poikkeuksia löytyy markkinalta kuin markkinalta, etenkin kun on pahan laman pohjamudista onnistunut ostamaan asunnon itselleen hyvältä sijainnilta. Mutta todellisuus helsingissä on hintojen kehityksen osalta on lähempänä tätä, jos on tilastokeskukseen uskominen, eli 100% nousu 2000-2016. Vanhempi tilasto mutta kuvastaa paremmin keskimääräistä kehitystä mitä voi odottaa hyvillä sijainneilla. 2016 elettiin jo matalien korkojen aikaa joka on ruokkinut asuntojen hintakehitystä.
Lähde:
Taas 2015-2021 ollaan noustu keskimäärin näköjään vain reilu 20%.
Lähde:
https://stat.fi/til/ashi/2021/03/ashi_2021_03_2021-05-04_tie_001_fi.html
Tässä muuten vielä Nordean webinaari aiheesta, tuossa noin 17 minuutin kohdalla vertaillaan omistusasuntoa vuokraan mielestäni hyvin. Toki on muistettava että Nordea myy asuntolainoja joten jonkinlainen oma lehmä ohjassa.
4 tykkäystä
Netistähän löytyy aika paljon laskureita, joilla voi myös haarukoida vuokra vs. omistus vertailua. Esim. tämä tuli googlella vastaan: Vuokra vs. omistus - laske asumismuotojen hintaero ~ vaurastu.net
Jotta vertailussa on järkeä, omistusasumiseen pitää ehdottomasti huomioida remonttikulut ja toisaalta vuokralla asuessa ylimääräinen kassavirta pitää sijoittaa, koska muuten jää varmasti jälkeen.
Tässä esimerkki PK-seudulta relevanteilla numeroilla. Kuten näkyy, hyvin tasoihin menee, mutta paljonhan tähän vaikuttaa se, että mikä on sijoitustuoton, inflaation ja asuntojen arvonnousun taso ja myös oletettu korkotaso. Tuo 2.7 on nyt n. 2 % Euribor + 0.7 marginaali.
Omistusasumisessa on myös varainsiirto ja välityspalkkiot, jotka pitäisi huomioida.
2 tykkäystä
Tämä ideologisen juttu on varmasti osittain myös sukupolvijuttu.
489 % tuotto on ihan hyvä % lukuna, mutta rahassa ei kovin hyvä kun alkupääoma 0 euroa ja kk lisää muutama sata euroa.
489 % tuotto on ihan hyvä % lukuna, mutta rahassa ei kovin hyvä kun alkupääoma 0 euroa ja kk lisää muutama sata euroa.
Tässä olet oikeassa siinä, että omistusasuminen on varsin tehokas sijoitusmuoto, jos lainaa on paljon ja jos asuntojen arvo nousee. Asuntolainan korko on hyvin halpa ja jos lainaa on saanut ~100 %, velkavipu on hurja.
Tilanne muuttuu kuitenkin heti, jos arvonnousu jostain syystä sakkaa tai jos asuntoon pitää tai haluaa laittaa kiinni omaa pääomaa.
4 tykkäystä
Sitten kun mennään konkretiaan, kuinka paljon sinulla olisi sijoituksen arvo, mikäli olisi sijoittanut ko. indeksiin vuodesta 1997 vuoteen 2012 250 euroa kk ja vuodesta 2013 vuoteen 2025 500 euroa kuukaudessa?
8,5 % tuotolla olisi 358 316€
10,5% tuotolla olisi 486 720€
2 tykkäystä
Niinpä. Ja monesti siten kallis juttu, jos sitä sukupolvijuttua on tullut harrastettua väärällä paikkakunnalla. Itselläkin suku on lähtöisin pienestä kaupungista, jossa ne asunnot maksoivat silloin joskus aikoinaan ns. oikeaa rahaa. Nyt keskustastakin myydään perhekokoisia kerrostaloasuntoja halvimmillaan tuhansilla euroilla.
Itse toki olen ollut melkein aina omistusasuja, mutta jos asuinpaikkakunta olisi taantuva tai tarjolla olisi edullista ja laadukasta vuokra-asumista, niin olisivat kelvanneet vaihtoehdoiksi oikein hyvin.
Mielestäsi 10 %:n vuosituotto ei ollut realismia, ja toin nyt esille yhden etf:n pitkäaikaisen tuoton. Toki tuottojen saavuttaminen vaatii sijoittamista.
Täällä on nyt ihan hassu vääntö menossa. Jopinaattori on selkeästi tehnyt erinomaisen sijoituksen, ja sijoittanut oikeaan aikaan, oikeassa paikassa ja oikeanlaisiin asuntoihin.
Kyseessä on kuitenkin yksittäistapaus, eikä mennyt ole tae tulevasta. Lisäksi tuottoja tarkastellaan ajanjaksolla, joka alkaa syklin pohjalta ja päättyy huipulle ja laskettu tuotot sen mukaan. Ei tämmöistä voi projisoida tulevaisuuden tuotto-odotukseksi asuntoihin sijoittamiselle.
Sama kun perustelisi osakesijoittamisen ylivertaisuutta sillä, että NVIDIA on yli 300 kertaistaistunut viimeisen kymmenen vuoden aikana.
Tämä oma asunto vs vuokralla on hyvin tapauskohtainen kysymys, jossa laskelmat pitää tehdä sen mukaan mitä ollaan ostamassa ja mistä. Mikä on korkotaso ja miten sen oletetaan muuttuvan laina- ja omistusaikana? Lisäksi tähän vaikuttaa henkilökohtaiset elämän suunnitelmat. Kauanko asunnossa aiotaan asua? Halutaanko asua vuokralle, jotta uudelleen sijoittuminen esim. parempien työtarjousten tai kumppanin perässä olisi helpompaa? Löytyykö sopivaa/mieleistä asuntoa ylipäänsä vuokra-asuntona?
53 tykkäystä
Keskustelu täällä kiertää koko ajan samaa kehää😂. Laskelmia jossa tehdään oletuksia 30 vuoden päähän tulevaisuuteen asunnon ja sijoitusten oletetuista tuotoista ja asumisen kustannuksista. DCF-laskelman tapaan nämä laskelmat saa näyttämään juurikin siltä miltä laskija sen haluaa näyttää.
Itse olen enemmän pro-osakkeet kuin pro-asunto. Eniten näissä asuntotyyppien laskelmissa ihmetyttää oletus arvonnoususta, jota perustellaan historiallisella arvonkehityksellä. Aika optimistinen ennuste ottaen huomioon, että työikäisen väestön määrä lähti laskuun 2010-luvun alussa. Käytännössä koko historian ennen tuota työikäisen väestön määrä on kasvanut. Tämän jälkeen markkinat puhallettiin nollakoroilla kuplaan. Itse oletan että työikäisen väestön kasvun kääntyminen johtaa siihen että asunto nähdään yhä enemmän kulueränä ja asuntoa arvostetaan yhä enemmän oletetun saatavan asumishyödyn perusteella. Vähän samaan tyyliin kuin autoissa, uusi on kaikista arvokkain ja sen jälkeen arvo lähtee laskemaan kohti nollaa kunnes romuttamo kutsuu. Asunnossa toki tontin arvo voi olla jäljellä. Itse lasken mielellään mukaan hieman oletettua arvonalenemaa.
Ja joo tottakai alueissa on eroja, mutta kyllä se rasitetta aiheuttaa isompienkin kaupunkien asuntojen arvonkehitykselle, jos puolen tunnin ajomatkan päästä saa jo huomattavasti halvempaa. Ihmisillä on varaa valita yhä enemmän kun etätyöt on keksitty.
Kuten aiemmin sanoin, itse luotan enemmän historiallisesti tuottavimpaan omaisuusluokkaan. Itselleni asunto on kuluerä, valitsen vuokra- ja omistusasumisen väliltä sen mikä on halvempaa. Korot+vastikkeet tahtovat olla samaa luokkaa tai vain hieman edullisempia kuin vuokrat, joten omaan makuun asuntojen arvostuksissa on vielä laskuvaraa. Toki jossain vaiheessa luukusta haluan pois ja silloin ei valinnanvaraa tahdo olla, uudehkoja omakotitaloja kun ei liiemmin vuokralla ole.
15 tykkäystä
Itse ainakin omistan osuuksia sellaisista taloyhtiöistä, joissa sitä arvoa kehitetään, eikä kuluteta taloa loppuun korjaukset laiminlyöden ja siten talon arvo sinne nollaan saattaen.
Omistan myös pääosiin asunnot sellaisilla sijainneilla, joissa tontin arvo ei ainoastaan ole jäljellä, vaan jossa se oletusarvoisesti nousee. Ja joissa se nimenomaan nousee kaupungin ja asuinalueen kehittymisen seurauksena, eikä oletuksena ole vain joku automaattisesti tapahtuva arvonnousu.
Itse taas luotan eri omaisuusluokkiin hajauttamiseen.
Olen myös sitä mieltä, että kasvukeskuksissa asunnoilla voi saada velkavivun avulla aivan kelvollisen oman pääoman tuoton. Jos tarkoitus taas on iskeä esim. 100 000 euroa riihikuivaa rahaa johonkin kohteeseen ilman vipua, asunnot tuskin olisi ainakaan itselläni ensimmäinen vaihtoehto.
9 tykkäystä
“Asunnot ovat alennuksessa miltei kaikkialla Suomessa, korot lähteneet laskuun, vaihtoehtoja tarjolla ja ostopäätökset on mahdollista tehdä rauhassa. Toisin sanoen: aika ensiasunnon ostamiselle on parempi kuin vuosiin. Silti Danske Bankin kysely kertoo, että aiempaa harvempi harkitsee omistusasunnon ostamista.”
9 tykkäystä
No ehkä ihmisten luotto tulevaisuuteen ei ole korkeimmalla mahdollisella tasolla?
7 tykkäystä
Juuri kuuntelin yritysjohdon valmentaja Kari I Marttilan esitelmää, siinä: “ostopäätös on aina emotionaalinen, sen päälle keksitään rationaaliset perusteet”.
Nyt ei ole ostofiilis, ehkä sitten on kun kaikki muutkin ovat ostamassa asuntoa ja eteisessä alkaa olla ahdasta.
7 tykkäystä
“Vuosien 2006–2019 tilastojen perusteella ensiasunnon ostajien keski-ikä on noussut selvästi. Kun vuonna 2006 ensiasunto hankittiin noin 28-vuotiaana, vuonna 2019 ensiasunnon ostaja oli keski-iältään jo noin 30-vuotias.”
Tämä trendi on jatkunut jo pitkään. Ensiasunnon ostajien keski-ikä nousee ja nousee kun taloudellisesti turvalliseen tilaan pääsee aina vain myöhemmällä ja myöhemmällä iällä kiinni. Kai tähän vaikuttaa sekin että väestönkasvu perustuu yksinomaan maahanmuuttoon ja ulkomailla omistusasuminen voi olla harvinaisempaa tai halutaan pitää “ovea auki” nopeallekkin maasta lähdölle?
7 tykkäystä
Eiköhän yksi ihan keskeinen syy ole kaupungistuminen. Ja sitä myötä kallimmat asunnot. Ja jonkinlainen syy lienee sekin, että valtio ei enää avokätisesti tue asuntovelallisia korkojen verovähennysoikeuden muodossa. Koska linkittämäsi artikkeli on jo yli vuoden vanha, siinä ei vielä näy ensiasunnon ostajien varainsiirtoveron vapauden poistuminen. Se toki ei selitä pitkän ajan trendiä.
Ja tietenkin täytyy muistaa, että nykyään meillä on ihan erilainen vuokra-asuntojen tarjonta kuin lähihistoriassa, jolloin kasvukaupungeissa oli aito asuntopula.
7 tykkäystä