Tässä rahastossa vipu sentään toimii oikeaan suuntaan toisin kuin asuntorahastoissa. Ei se rahastoa vähäkuluiseksi tee, mutta siksi hieman harhaanjohtavaa esittää asia pelkästään ilman vipua kun se kuitenkin on olennainen osa strategiaa.
Jokainen saa olla mitä mieltä haluaa, mutta hieman ihmetyttää, että Inderesin tavoitehintojen perusteella 16 EV/EBIT (oik.) (25e) on EQ:lle ok, mutta Titaniumille alle 8 EV/EBIT on liikaa. Aika pitkälle ”samassa veneessä” kumpikin firma näiden kiinteistörahastojensa kanssa kuitenkin on.
3 tykkäystä
Katsoisin tässä tapauksessa ennemmin 2026 kertoimia, sillä Titaniumin tulos laskee ja eQ:n kasvaa (PE-tuottikset). 2026 osalta arvostusero on historiallisen pieni. 
Lisäksi huomautan, että Titaniumilla Hoivan osuus ~65% liikevaihdosta, kun eQ:lla kahden kiinteistörahaston osuus ~40% (iso luku toki tämäkin). 
Lisäksi muistuttaisin, että eQ:n historialliset näytöt ovat eri luokkaa kun Titaniumilla. eQ:n myyntikone on pystynyt ihan hämmästyttäviin suorituksiin edellisen 10v aikana, kun taas Titaniumin myynti on jatkuvasti pyörinyt aliteholla. eQ:n asema Suomen varainhoitokentässä on myös täysin eri, ja yhtiö on ollut instituutiorankkauksissa kärkisijoilla yli 10v putkeen (pl vikat 2v). 
Siinä olet toki oikeassa, että molemmat firmat olivat kiinteistöbuumin suuria voittajia, molempien pitää keksiä itsensä uudelleen ja molemmissa kiinteistörahastoriski on iso. Mutta all in all, mielestäni on täysin selvää että eQ:ta tulee hinnoitella selvästi Titaniumia korkeammilla kertoimilla.
20 tykkäystä
ValkoinenPeuran laskelmasta puuttuu tieto siitä, että Hoivarahaston omistamien kiinteistöjen vuokrasopimuksissa on indeksiehto eli vuokratuotto nousee inflaation tahdissa. Jos vuokra tänään on 100 rahaa, lähivuosina vuokra voi olla 110 rahaa. Vuokratulovirta siis kasvaa ja tämän myötä kiinteistöjen arvo luonnollisesti kasvaa (jos muut seikat ennallaan).
Esimerkkilaskelma:
- Vuokratulo 100 rahaa, olet valmis maksamaan kiinteistöstä 2000 rahaa
- Vuokratulo 110 rahaa, olet valmis maksamaan kiinteistöstä 2200 rahaa
En keksi syytä, että miksi joku ei huomioisi laskelmissa tätä. Esim. 5,9% nettovuokratuotto + 2% inflaation aiheuttama kiinteistöjen luonnollinen arvonnousu = 7,9%. Tämän jälkeen huomioidaan velkarahan käytön määrä ja hinta, rahastoyhtiön kulut ja monet muut asiaan vaikuttavat asiat. Tarkkaa lopputulosta emme etukäteen tiedä, mutta kyllä sen riskittömän koron pitäisi ylittää selvästi pitkällä aikavälillä.
Riskitön korko 12 kk euribor on nyt 2,25%.
Arvonkorotuksista vielä yleisesti:
Kyllä niitä perusteltuja arvonnousuja kiinteistösektorille on lähes pakko tulla taas tulevina vuosina. Ei kai kukaan oleta, että jos ostat esim. Turun keskustasta hyvältä paikalta uuden kerrostaloasunnon tänään 200 000 eurolla, niin sen hinta olisi 10 vuoden päästä vielä sama? Inflaation myötä vuokratuotto on noussut ja hinta on luultavasti paljon suurempi, 220 000 - 250 000 euroa tai jotain muuta (riippuen taloustilanteesta, Suomen työllisyystilanteesta, koroista, onko Venäjä lopettanut sotimisen yms).
5 tykkäystä
Hoivarahaston kassavirtoja laskiessa suosittelen kaikkia tutustumaan eQ:n julkaisemaan katsaukseen (näitä tulee jatkossa 4x/v) Yhteiskuntakiinteistön osalta. https://www.eq.fi/~/media/files/funds/eq-yhteiskuntakiinteistot/eq-yhteiskuntakiinteistot-talouskatsaus-q3_2025.pdf?la=fi
Tässä dokumentissa on avattu kaikki tarvittava, ja siitä näkee varsin helposti, että eQ:n YKK tuottaa tällä hetkellä reilun 3% kassavirtapohjaista tuottoa. Titaniumin hallinnointipalkkiot ovat noin 1%-yksikön korkeammat, mutta vastaavasti nettotuotto on korkeampi. Ainakaan korkeampaa kassavirtapohjaista tuottoa en itse saa excelistä ulos. Maaliskuussa hahmottelin täät laskelmaa Hoivan osalta: Titanium - Kasvun toista tukijalkaa etsimässä - #2078 käyttäjältä Sauli_Vilen
3 tykkäystä
Tämä kuulostaa nyt taas niin typerältä sääntelyltä varsinkin epälikvideihin varallisuusluokkiin…
3 tykkäystä
Tästä olen vähän eri mieltä. Tuo toisen oven auki pitämisen mahdollisuus madaltaa kynnystä pistää toinen ovi kiinni, sillä aina voit toivoa että merkintöjä tulee lisää ja se korjaa ongelmasi. Kynnys lunastusten lykkäykseen pitäisi olla äärimmäisen korkea, ja tämä rima vain nousee jos lunastukset ovat pitkään rästissä. Mielestäni lykkäämisen hyväksyttävin perustelu on tilanne jossa markkinalta ei aidosti ole saatavilla hintoja kohteille (kriisi). Tässä tilanteessa omaisuuserien arvoja ei voida määrittää = ei voida myöskään myydä uusia rahasto-osuuksia nav:lla, eli sulku pakollinen toimenpide. Mitä kauemmas argumentti siirtyy spekulatiiviseen ”hinta on nyt väärä”, sen heikompi peruste todellisuudessa on. Karuin esimerkki ÅB:n asuntorahasto, jonka arvo on laskenut ensimmäisten lykkäämisten jälkeen ~25%. Tässä on otettu spekulatiivista markkinanäkemystä asiakkaiden rahoilla, ei suojeltu niitä.
Mielestäni Fiva tekee tässä ihan fiksusti, kun se nostaa kynnystä lykätä lunastuksia.
Fivalta btw tähän liittyen ihan aiheellista kritiikkiä Hesarissa joulukuussa:
Hovin mielestä alan sääntelyä on syytä pohtia tulevaisuudessa.
”Kun lunastusten keskeytys on kestänyt jo pidemmän ajan, voi hyvin kysyä, onko lunastusten keskeytysten ajallinen kesto ajautunut yhä kauemmas lain hengestä ja alkuperäisestä tarkoitusperästä”, Hovi sanoo.
Edit: tämä kommentti ei enää koske Titaniumia, vaan ihan koko sektoria!
9 tykkäystä
Kiinteistöjen rakennuskustannukset nousevat jokseenkin inflaation tahtiin, mutta kiinteistöt myös kuluvat ajan mukaan. Mielestäni on hyvin optimista ajatella, että kiinteistö säilyttäisi loputtomasti arvonsa, saati kasvattaisi sitä ajan kuluessa. Meillä ei puhuttaisi korjausvelkaisista taloyhtiöistä tai purettavista toimitiloista, mikäli näin olisi.
Yhteiskuntakiinteistöt on myös asunnoista poikkeava sijoituskohde, sillä ne useimmiten rakennetaan loppukäyttäjän tarpeisiin ja niistä solmitaan pitkäaikainen vuokrasopimus siinä yhteydessä. Vuokrasopimuksen päättyessä alkuperäinen vuokralainen saattaa nostaa kytkintä ja tila voi jäädä pitkäksi aikaa tyhjilleen. Samoin tilat kuluu asuntoja nopeammin käytössä ja silloin korjaustarve on asuntoja isompi.
Tätä kaikkea toisaalta kompensoi asuinkiinteistöjä korkeampi vuokratuotto, sillä tosielämässä sijoittajat haluavat kuolettaa hankintakulunsa ensimmäisen 15 vuoden vuokrasopparin aikana.
2 tykkäystä
Kiinteistön arvo voi nousta nimellisesti, vaikka reaalisesti sen arvo laskee. Ja näin kiinteistöjen osalta yleisimmin varmasti onkin. Eli vaikka nimellinen arvo nousee, ennen pitkää ainakin rakennuksen rakenteellinen arvo on 0.
Hoivan osalta 1,5% arvon nousu on lähes 10 milj., joka tarkoittaa yli 2% tuottoa osuuden omistajalle.
Vuoden 2022 jälkeen on tapahtunut merkittävää inflaatiota. Kiinteistöjen arvot ovat kuitenkin laskeneet. Toki ammattimaisessa kiinteistökaupassa, missä osataan laskea ja tunnetaan tuottoarvon käsite, arvojen lasku on ollut pääasiassa maltillista. Asuntokaupassa, missä häärii myös tuulipuvut sankoin joukoin, meno on ollut rumempaa.
Tällä hetkellä rakennusala on syvässä taantumassa. Usein se on tarkoittanut alan työvoiman siirtymistä muihin töihin. Kun rakentaminen on taas alkanut, on se johtanut mm työvoimapulaan ja rakentamisen hinnat ovat nousseet. Mitä on seurannut vanhojen kiinteistöjen hintojen nousu. Eiköhän historia tule tässäkin toistamaan itseään ja tulemme näkemään jollain aikavälillä merkittävää arvonnousua.
7 tykkäystä
6 tykkäystä
Baltia-rahaston salkunhoitajalle varmaan hieman turhauttavaa jos olet löytänyt hyvää kassavirtaa tuottavan kiinteistön, ilmeisesti varma/hyvä vuokranmaksaja pitkällä vuokrasopimuksella. Haluaisit holdata tätä omistusta seuraavat 10-20 vuotta, koska rahaston osuudenomistajille tämä olisi hyvä sijoituskohde pitkällä aikavälillä. Sitten kuitenkin tulee rahastoon lunastuksia ja pitää laittaa 1 hyvä omistus pihalle…
No, tämä on pelin henki ja kuuluu salkunhoitajan työnkuvaan. Jos/kun rahastoon tulee taas lisää merkintöjä myöhemmin, sitten aktivoiduttava ostettavien kohteiden kartoittamisessa uudelleen. Eiköhän hyviä kohteita löydy myös ostettavaksi tilalle.
11 tykkäystä
Hieno homma että saivat lunastukset kuitattua välittömästi pois! Tämä on se tapa miten lunastuksia pitäisi mielestäni hoitaa. Tässähän on selkeästi ollut jo prosessi päällä H2:lla (Titanium on tiennyt heinäkuussa paljonko lunareita tulee maksuun tammikuussa), ja toimenpiteitä on lähdetty tekemään hyvissä ajoin, jotta lunastukset voidaan maksaa. Nyt mentiin pari viikkoa pitkäksi, mutta se on lähinnä kauneusvirhe. Hieno homma myös, että kohde liikkui tasearvolla 
Vertailun vuoksi Hoivassa oli ensimmäisen lunastusten määrän tiedon ja ensimmäisen transaktion välissä lähes 18kk.
18 tykkäystä
Joulukuussa maksettavista lunastuksista maksettiin puolet eli 6 milj joulukuussa. Toisen puoliskon maksua lykättiin.
Joulukuun rapsan mukaan lainaa otettiin 11 milj, mikä olisi melkein jo riittänyt koko lunastuspotin maksamiseen.
Vilnan kiinteistön arvo on ehkä 8 milj luokkaa. Ostettu aikanaan yhdessä toisen kiinteistön kanssa 16 milj, joten summa voi olla jokin muukin.
Mutta pahasti näyttää nyt siltä, ettei Vilnan kiinteistöäkään jouduttu myymään pakkoraossa lunastusten maksamiseksi. Sillä pikemmin taitaa olla niin, että uutta parempaa kiinteistökantaa on putkessa. Minkä vuoksi Vilnan kiinteistö myytiin.
3 tykkäystä
Iikan vieraana oli Titaniumin sijoitusjohtaja Carolus Reincke keskustelemassa varainhoidosta 
Aiheet:
00:00 Aloitus
00:38 Varainhoito
19:53 Titanium
21:10 Private equity
6 tykkäystä
Niin kiire ettei Sauliakaan ehdi haastamaan!
Marraskuussa 2024 Hoivan oma pääoma oli 473 milj ja vieras pääoma 207 milj. Marraskuussa 2025 oma pääoma oli 483 milj ja vieras 202 milj. Eli kyllä Hoiva pystyy luomaan ihan kohtuullista kassavirtaa maksettavien tuotto-osuuksien lisäksi. (Marraskuun luvut niin ei joulukuussa maksetut lunarit ja kiinteistömyynnit sotke.)
Toukokuussa 2025 siis maksettiin tuotto-osuuksia 9,4 milj.
3 tykkäystä
Mä luulin, että vastailin tähän jo tuossa aiemmin ( Titanium - Kasvun toista tukijalkaa etsimässä - #2355 käyttäjältä Sauli_Vilen )?
Sitten tuo Hoivan tuotto-osuus. Hyvä muistaa, että nyt kun kiinteistöjä myydään, niin niistä tulee myyntivoittoa vs. hankinta-arvot ja nämä lasketaan tuotto-osuuksiin mukaan, eli tuotto-osuudet ovat isompia kun esim. 23-24, joka taitaa olla historian alhaisimmat tasot. Kun tähän yhdistetään se, että edes niitä vähiä merkintöjä ei voida ottaa enää sisään huhtikuun jälkeen, niin kyllä tuo opon kasvu jäänee aika vaatimattomaksi, ellei kiinteistöjen arvot sitten lähde reippaampaan nousuun.
3 tykkäystä
Hoivan sääntöjen mukaan tuotto-osuudet menee automaattisesti uudelleen merkintään, mikäli asiakas ei erikseen pyydä tuotto-osuuksia tilille. Tämä on tainnut olla jokseenkin ainoa merkintöjen lähde viime aikoina, ei uudet sijoittajat.
Ei kannata edes yrittää.
Tämä yhtiö on tuhoontuomittu eikä tässä nyt kaivata enää mitään toivonrippeitä. 
Voi kun inderesin mallisalkkua hoidettaisiin yhtä kovalla itsevarmuudella ja kriittisyydellä niin ei olisi koskaan ollut mitään hätää. On se jännä miten joku asia on joko in tai out, on tai off. Mutta ei koskaan ihan jees. Titanium oli ennen pörssin numero yksi ja ehdotonta eliittiä ja nyt haasteiden sattuessa eteen tämä on aivan No Go - ihan sama mikä on yhtiön markkina-arvo, potentiaali tai mitenpäin tahansa tilannetta kääntelee.
5 tykkäystä
Niin siis toteutunut on kuitenkin 15 milj positiivinen kassavirta marraskuu-marraskuu. Vaikka matkanvarrella on maksettu 9,4 milj tuotto-osuuksia. Ja 15 milj on ihan relevantti summa ajatellen lunastusten maksua.
Jos joulukuun myynnit tulouttivat 10% myyntivoiton hankintamenoon nähden, tarkoittaa se 2,5 milj suurempaa tuotto-osuutta osakkaille. Ei sen suurempaa. Ja kiinteistöt myytiin kuitenkin alle kirja-arvon, mikä puoltaisi maltillista myyntivoitta.
Jos em kassavirta perustuu Hoivan liiketoimintaan eikä niinkään uusmerkintöihin, veikkaan Hoivan korkokulujen olevan merkittävästi luultua pienemmät.
Jos ajatellaan Hoivan tulevaisuuden menestysmahdollisuuksia, en pitäisi 2,5 milj suurempaa voitonjakoa negatiivisena asiana. Ja kuten valkoinen peura hyvin oivalsi, kenties tuosta summasta hyvä siivu palautuu merkintänä takaisin Hoivan omaan pääomaan.
4 tykkäystä
No tuo kommentti ei paljoa tuo tähän ketjuun infoa. 
Jos meni väärään ketjuun no sit Olisi hienoa saada yhtiöistä Rakentavia mielipiteitä.
1 tykkäys