Voisiko perustaa NN:ään toisen arvo-osuustilin ja siirtää osan sinne?
1 tykkäys
Voin vahvistaa, että tämä toimii, mutta ei ole ilmaista. Taisi kustantaa 30€
okei, kiitos, toi ei ole paha. Kylle ne pankkien välisestä siirrostakin velottaa. Mutta tämä riittäisi että pääsisi takaisin superluottokorko tasolle?
Kyllä riittää……………………………………………………………………………………………………..
2 tykkäystä
Nordeasta kyselin 30k€ vakuudellista kulutusluottoa sijoituksiin muualle nostettavaksi. Vakuutena sijoituskämpän käyttämätön vakuusarvo. Marginaali 2.84% + 12kk euribor ~ 5% yhteensä. Kysyin sekä 10v tasalyhennyksellä ja 5v bullettina. Marginaali sanottiin jo ennen omien tulomenotietojen läpikäyntiä niin lieköpä näillä niin suurta merkitystä tässä. Tällä hetkellä Nordnetissa 25k€ superluotto lähes käyttämättömänä, näitä ajattelin hyödyntää jos vuoden sisään sattuisi ilmaantumaan rajumpi pudotus.
2 tykkäystä
Vaikuttaa korkealta marginaalilta. Itse vastaavanlaisessa tilanteessa nostin uuden lainan sijoitusasuntoa vastaan jolla maksettiin vanha laina pois ja loput jäi minulle sijoitettavaksi minne haluan. Nordeasta 0,7% marginaali ja 12kk eb. Ei nostokulua, mutta joka kk 6€ kulu. 5 vuoden bullet. Tämän nostosta tosin 3 vuotta, että ei ihan tuore tapaus.
Onko porukalla kokemusta pankkien kanssa bullet-lainan uudelleenrahoituksesta? Laitoin kysymystä pankkiin (Nordea), josta on jo lainalupauskin, mutta ajattelin samalla täältä kysyä kokemuksia. Ovatko pankit olleet suostuvaisia, että uudella lainalla maksaa vanhan bullet-lainan pois? En sinänsä näe ongelmaa pankin näkökulmasta, saavat vain jatkaa luotettavan laina-asiakkaan kanssa? Haluaisin välttää osakesijoitusten myymisen välissä (ainakin jos ovat kehittyneet suotuisasti), jotta korkoa korolle saa juosta rauhassa. Ja oma asunto siis tulossa bullet-lainan vakuudeksi
Tutulla kävi Nordean kanssa niin, että speksit oli jo sovittu uudesta bullet-sijoituslainasta.
Nordean puolelta rupesi kuitenkin “viime hetkillä” tulemaan lisäkysymyksiä ja ilmeisesti jotain lisävaateita. Tuttu veti sen verran hernettä nenään, että myi salkusta vivun verran pois ja maksoi lainan siltä istumalta pois.
Tuolla kertaa kävi tuuri sijoitusmielessä ja Venäjä hyökkäsi Ukrainaan pari kuukautta myöhemmin. Siinä kohtaa uusi laina oli sovittu ja vanhat ehdot pätivätkin taas. Dipistä vain nätti sipaisu ja kiitokset virkailijan suuntaan.
En tiedä, että oliko tämä vain yksittäistapaus. Itse sain Nordealta sen verran osakeriskilisää marginaalini (1,5% vs. asuntojen 0,55-0,6%) tarjouksessa, että päädyin Nordnetin limiitillä toimimaan.
Varmasti kaikki toimii, kunhan tarjous on kirjallisesti saatu, oli pankki mikä tahansa.
7 tykkäystä
Jos nostan Nordeasta lainan ja maksan sillä pois Nordnetissa olevan sijoituslainan, voinko osoittaa / tulkitseeko verottaja tämän Nordean lainan edelleen sijoituslainaksi eli Nordean lainan korkokulut ovat vähennyskelpoisia?
Kyllä periaatteessa. Millaisen lainan ajattelit Nordeasta nostaa? Saatko halvemmalla korolla kuin Nordnetin lainan?
1 tykkäys
Saan Nordeasta Euribor 3kk + 0,75% marginaali (=2,82% per 25.10.2025). Asunto vakuutena (eli ei riskiä margin calliin). Lainanhoitomaksu 6€/kk, ei avausmaksua. 5v bullet, jonka voi uudelleenrahoittaa uudella bulletilla.
Nordnetissä tällä hetkellä 4,49% (hopea-taso).
Vaihtamalla säästää 50 000€ vivulla korkokuluissa bruttona 785€/v, nettona korkojen verovähennysten jälkeen 534€/v. Ei mitään mahdottomia, mutta kaikki on kotiinpäin ja ei tosiaan tuota margin callin riskiä.
15 tykkäystä
Otin kanssa vuosi sitten vakuudellisen luoton pankista ja maksoin osan nordnetin luotosta. Sijoutuslainaksi sen sai. Verotus päätöksessä muutat sen käyttötarkoituksen jos ei mee automaattisesti oikein.
1 tykkäys
Ja lainanhoitomaksu pitää itse muistaa vähentää verotuksessa pääomatuloista.
2 tykkäystä
Onko kukaan miettinyt asuntolainan korvaamista sijoituslainalla korkojen verovähennyksen vuoksi? Itselläni olisi asunnon vaihto ajankohtainen ja mahdollista olisi ostaa myös asunto käteisellä ja sitä vastaan sitten sijoituslainaa. Mitä huomioita tai sudenkuoppia tässä olisi? Mahdollisesti korkeampi marginaali, lyhyempi laina-aika ja sijoitusten realisoinnista syntyvät veroseuraamukset.
Esimerkki A) Sijoituksia 300k, ostetaan 300k asunto ja tähän nostetaan salkusta 100k ja otetaan pankista 200k asuntolainaa jota lyhennetään 30 vuotta, korot eivät ole vähennyskelpoisia.
Esimerkki B) Sijoituksia 300k, ostetaan asunto käteisellä ja haetaan pankista sijoituslainaa 200k, mielellään bullet tyyppisesti jolloin maksetaan vain korkoja 10 vuoden ajan. Korkokulut 6k vuodessa vähennyskelpoisia.
Isoimmat haasteet omasta mielestäni ovat jos 10 vuoden päästä kun laina pitäisi maksaa, niin sattuisi olemaan paha laskumarkkina ja mahdollisesti pääoma ja 10 vuoden tuotot eivät riittäisi siihen. Toisena ongelmana on alkuvaiheessa realisoituvat veroseuraamukset jos salkku on reilusti plussalla ja olisi mahdollista lykätä verojen maksua voittojen realisoinnin sijaan.
Vähän sekava kirjoitus, mutta varmaan joku muukin on lukuja tai ajatuksia tästä pyöritellyt?
Minä siirryin pelkkään sijoituslainaan jossain vaiheessa. Ehkä ainoa isompi ongelma siinä on se että yleensä sen saa huonommilla ehdoilla kuin asuntolainat (koska markkinalla ei ole kilpailua?).
Nordnetin korkeampi korko tuhoaa nyt melkein verovähennyksen hyödyn. Jos olisi kyseessä suurempi summa, olisin jo varmaan vaihtanut sen johonkin muualle. ( 7% nettovaralllisuudesta )
Samoja kokemuksia itsellä. Pankin sijoituslaina (vakuudellinen) on järkevämpi kuin asuntolaina koska voi vähentää mutta sitten nordnetin luotossa niin iso korko että ei juurikaan hyötyä vs asuntolaina.
Nordnetin luotossa on tosin se hyvä puoli, että korkoa maksetaan vain käytössä olevasta osuudesta, ei siis koko luoton määrästä.
1 tykkäys
Millä ehdoilla teille on tarjottu sijoituslainaa (arvopapereiden ostoon)? Dansken tarjous 12kk euribor, 1.2% marginaali ja 10 vuoden laina-aika (tarjous 4.11). Vakuutena oma asunto. Jos ymmärsin oikein aiempia viestejä tästä ketjusta, tuo 1.2% marginaali on hieman korkea?
1 tykkäys
Itse otin luoton vuosi sitten säästöpankista. Vakuutena oma-asunto ja sijoitus-asunto. Marginaali 1% + 12kk euribor.
Nordnet päivitti tuota private banking ohjelmaa. Itsellä tipahti hieman korko kun private kultatasolla saa nyt saman koron mitä saisi kultatasolla (kultataso vaatii että tarpeeksi hajautettu salkkua sekä luottoa vain tietty määrä käytössä).
1 tykkäys
Onko muilla tullut ongelmia uusien luottojen kanssa, kun on iso nordnetin limiitti? Mitenhän alas se limiitti pitäisi laskea, ettei aiheuta välitöntä red flagia muissa lainahakemuksissa?
1 tykkäys