Leiv Synnes on Akeliuksen CFO, joten markkina varmaan spekuloi Akeliuksen olevan ostamassa SBB:n ydinliiketoimintaa, ellei sitten koko roskaa.
Akeliushan myi lähes koko oman portfolionsa täsmälleen “huippuihin” vuoden 2021 lopulla, ja on sittemmin istunut valtavan rahakasan päällä, hiljattain otti 10% equity steikin Castellumista. Myös vuokralaisten kannalta Akelius olisi varmaan hyvämaineinen omistaja yhteiskuntakiinteistöille.
Voisin kuvitella, että tiedotteita tipahtelee jo viikonlopun aikana…
EDIT: Ei itselläkään positiota siis yhtiössä, popparit sylissä ainoastaan Mielestäni osakkeen käypä arvo on hyvin lähellä nollaa.
Hyvä pointti - tuo Akeliuksen diili oli ihan kummallinen ainakin itselleni. Ainakun joku haisee, se on sitä - sanotaan - tämä voi pompata vaikka 100% ilman, että sillä on merkitystä. Seuraavana päivänä voidaan avata aina gap down.
Akelius ilmoitti DI:lle tällä viikolla, että hänellä on 40 miljardin kruunun (SEK) sotakassa (“käteisenä”) sekä kaikki muut velkainstrumentit, joihin hänellä saattaa olla pääsy.
Joo, SBB:n ongelma on, että kaikki tietävät heidän vuotavan verta. Kuten hollantilaisessa huutokaupassa, hinta laskee, kunnes ostaja löytyy. Akeliuksen edun mukaista ei todellakaan ole nostaa hintaa…
Hankala juttu on, että jos SBB joutuu tekemään selvitystilan “mitä tahansa se vaatii”, todennäköinen markkina-arvoon perustuva alennus voi vetää myös muita toimijoita alas. Siksi on mahdollista, että joku toinen vaikeuksissa oleva toimija myy omaisuuttaan ennen kuin SBB:n kauppa on valmis. Mikä puolestaan horjuttaa SBB:n venettä uudelleen.
Ruotsin kiinteistömarkkinat, mikä jättimäinen hämähäkinseitti. SBB:tä ei voi analysoida yksittäisenä kokonaisuutena.
Päätös tänään. Jospa saatais viikonloppuna joku lähelle tasearvoa oleva myynti aikaiseksi ja toinen kunnon squeeze lähelle 10SEK. Shortit on markkinan syöpä mutta syöpähän usein tarttuu todennäköisemmin huonoilla elintavoilla toimiviin firmoihin. Jos nyt miettii niinkun reaalisesti millä yieldillä ostaisit SBB:ltä kohteen sijoittajana jos on 10v soppari vuokralaisilla ja julkkari maksaa vuokrat niin ei näitä tartte puoleen hintaan myydä, ei todellakaan. Kyllä ahneus alkaa taas voittamaan tässä.
No tähän on tietty mahdotonta vastata yleisellä tasolla vaan kohde kohteelta tarttis katsoa - ideaalihan olisi “net lease”-soppari sidottuna kustannusindeksiin missä vuokralainen siis vastaa ylläpidosta täysin. Koska en omista SBB:tä kun hyttysenpaskan niin en ole jaksanut selvittää heidän sopimuskäytäntöjään tai edes rakennusten keski-ikää - jos edes ilmoittavat. Valitettavan usein julkkari on niin hölmö että saattaa mennä uuteen rakennukseen 15v sopparilla ja grynderi/loordi tienaa omansa 1,5-2 kertaa takaisin ekan sopimuskauden aikana jo. Mitä sitten jos sen jälkeen tarvii rempata? Kohde on jo maksettu takas korkoineen ja sen voi dumpata pois jollekin toiselle.
edit: siis riskiähän tässä on toki - mikä on jäännösarvo? Rakennuksella on hyvä hinta jos siinä on pitkällä sopparilla vakaa vuokralainen. Vaikea arvioida miten suuri riski näissä on kaikkineen ja miten otettu huomioon - onhan portfolio laaja ja varmasti vanhaa ja uutta mukana.
Juurikin näin. Julkisia rakennuksiakin on hyvin monenlaisia, usein ne on kuitenkin tehty vain juurikin sitä nykyistä käyttötarkoitusta varten. Jos vuokra-ajan päätyttyä kaupunki/valtio päättää lakkauttaa juuri sen päiväkodin, urheiluhallin, terveysaseman, paloaseman, poliisiaseman tms minkä SBB omistaa, rakennuksen todellinen arvo voi olla siitä hetkestä lähtien negatiivinen.
SBB:n kotisivuilta löytyy tietoja heidän omistamista kiinteistöistä joiden perusteella jokainen voi tehdä omia arvioitaan. Ainakin ne on maantieteellisesti huomattavasti enemmän levällään kuin monen muun ison kiinteistönomistajan, löytyy muuttotappiokunnista vanhoja virastotaloja yms.
Toisalta jos SBB on monissa kiinteistöissä riippuvainen nykyisestä vuokralaisesta niin kyllä nykyiset vuokralaisetkin ovat riippuvaisia SBB:n rakennuksista. Jos vuokralainen haluaa jatkaa toimintaa niin SBB ihan erilaisessa neuvotteluasemassa kuin esim. Citycon liiketiloja vuokratessa.
Varmaan jokaisessa Suomen kunnassa on kohdattu tilanteita, jossa sisäilman laatu on huono - jopa kelvoton/homeongelma. Tai rakenteissa huomataan vaurioita. Kunnilla on ollut tapana tehdä ylläpitoa vähän tai ei lainkaan. Sitten kun mennään tietyn rajan yli, päätetään tehdä uusi. Kun omissa asuinkunnissa on näitä vuosien varrella seuraillut, ei ole oikein saanut kiinni, mikä se perimmäinen syy on. Tehdäänkö ne alunperinkin kestämään lyhyen aikaa? Kyllähän kiinteistöjen pitäisi 100v kestää ylläpidettyinä.
Tässä on Kauppalehden pääkirjoitus, jossa puhutaan myös SBB:stä. Ei maksumuuria.
Ruotsista on kantautunut viime aikoina huolestuttavia uutisia. Yhteiskuntakiinteistöihin sijoittava Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB) ajautui kiipeliin erääntyvien lainojensa kanssa. Kaksi luottoluokittajaa, S&P ja Fitch, pudottivat yhtiön roskalainaluokkaan.
Shortteja on vaikea sulkea ilman kepulikonsteja. Kuten KL:kin kirjoittaa niin tässä syöpäläiset ostaa bondeja ja shorttaa ja sit vaatii ennenaikaista maksua lainoille koittaen hyötyä shorteista. Tästä huolimatta kurssi tänään pikkuplussalle.
RECEIVED WARNING OF PAYMENT SUSPENSION FROM INVESTOR -BN (Direct)
2023-06-05 16:46
STOCKHOLM (Nyhetsbyrån Direkt) SBB’s board received a letter on Thursday from a law firm representing a group of investors who believe that the real estate company does not fulfill some of the covenants that apply to the company’s so-called social bonds.
Bloomberg News writes.
According to the letter, that would mean an “event of default” and lead to investors being able to demand repayment of these securities on June 29, writes Bloomberg.
Kai tämä on vain korjausliike viime viikon laskusta, mutta osake on kaukana sen entisestä arvostaan. Vielä itselläni vaikea olla positiivinen yhtiön suhteen.
En voi sanoa olevani yllättynyt, kun Ruotsin Finansinspektionen aloittaa tutkimukset SBB:n osalta. Tiedotteesta poimittuna syynissä ovat seuraavat kohdat: (käännös selaimen)
Valuation of properties - Laeringsverkstedet portfolio
Accounting for acquisitions as asset acquisitions - Amasten
Accounting for acquisitions as asset acquisitions - Public Houses
Disclosure of significant assumptions per class of real estate
Alternative key figures
Mielestäni osakkeen käypä arvo on hyvin lähellä nollaa.
