Inderesin kahvihuone (Osa 9)

[Jarnis]

@xlat

Fra illikvide fonde kommer jeg til at tænke på småselskabsfonde, der investerer i Finland. Hvis der kom et ordentligt markedskrak, og likviditeten i små selskaber praktisk talt forsvandt, ville disse fonde så blive lukket ned for en bestemt periode for at afvente, at markederne forbedres?

I teorien ja. I praksis er den mest illikvide småselskabsaktie på børsen betydeligt mere likvid end nogen ejendom. Aktiekurser har normalt et ret solidt fundament baseret på virksomhedens forretningsværdi, hvis gennembrud vækker så mange grådige spekulanter, at selv en stor fond kan dumpe sine aktiver. Tab vil opstå, og helt sikkert under “fair værdi”, men ikke så meget, at hele markedet ville blive forstyrret af det. Desuden er børsnoterede aktiver meget lettere at flytte som blokhandel – der findes rigeligt med aktører med dybe lommer på markedet, som tager selv en stor bunke “engros”, så længe rabatprocenten er passende.

På ejendomssiden er problemet, at “varen” er af en forfaldende art, som har løbende driftsomkostninger, og hvis køb og salg er en langt mere klodset proces end at flytte børsnoterede aktier. Her har fonden vurderet, at den ikke kunne finde købere til sine aktiver på markedet til en blot tilnærmelsesvis rimelig pris for at kunne fortsætte med at håndtere indløsninger, og var i en tvangssituation. Det fortæller efter min mening også bekymrende data om prisniveauet for ejendomme i landet. Vil storlommede “ejendomsspekulanter” ikke købe aktiver i bulk til dette markedsprisniveau (og med en lille rabat oveni)? Det betyder, at prisniveauet anses for dyrt.

Redigering: Eller også har fonden overvurderet sine ejendomme og kan ikke realisere dem på det nuværende marked uden at skulle nedskrive værdien af hele ejendomsporteføljen drastisk?

Så selvom der er lighedspunkter, er denne risiko meget mindre i aktiefonde.

[Pika-Sissi]

Lige præcis.
Du har investeret i en fond i en “fri markedsøkonomi”, men en diktator bestemmer over dine indløsnings- og tegningsrettigheder. Du har ikke længere beslutningsret over dine midler og din ejerandel. Ved at investere har du overdraget kontrollen over din ejendom til diktatoren.

Burde disse andelshavere ikke stadig kunne bestemme over allokeringen af deres midler?
“Afstemningen” sker enten ved at sælge, beholde eller købe frit. Præcis som i en aktiefond.

Dette sted “beskytter” sine medlemmer ved at fjerne deres kontrol over deres egne midler. Det lyder ikke som et sted for mig. Jeg savner ikke en diktators “beskyttelse” i sager vedrørende mit eget liv og min ejendom. Jeg har ikke bedt om det, og jeg har ikke ønsket det. Alligevel svæver dens ildevarslende skygge hele tiden i landskabet.

[tapiokakari]

@Pika-Sissi

Jeg har ikke brug for en diktators “beskyttelse” i sager vedrørende mit eget liv og min ejendom.

Dette er dog i sidste ende grunden til, at man investerer i aktivt forvaltede fonde: Man udliciterer ansvaret for beslutninger til en part, der kan/forventes at kunne sit kram.

Et fællesskab, jeg tilhører, har også udliciteret sin formueforvaltning og betaler en ganske pæn procentdel ud for det. Nu har nogle af fællesskabets beslutningstagere, altså dem der selv investerer, forstår tingene og ved hvordan det fungerer, sat spørgsmålstegn ved fællesskabets godkendte investeringsbeslutninger, fordi de ifølge dem ikke er i fællesskabets interesse. Og det er de nok heller ikke helt. Jeg synes dog, at det begynder at knibe, hvis formueforvalteren styres for meget, f.eks. med allokeringen, hvad baseres hans honorar så på? Ikke engang på det lille, det var før?

Så hvis man udliciterer sin formueforvaltning, har man accepteret at være “diktaatorens” nåde. Det gode ved denne diktator er, at man kan skifte den, hvis man ønsker det – for fællesskabers vedkommende naturligvis med flertalsbeslutning. For enkeltpersoner er det lettere her.

Jeg gætter på, at OP i sig selv går fra asken til ilden, idet den mulige kapitalflugt, der nu er forhindret, vil ske som følge af denne beslutning af forskellige årsager, og så snart salget igen åbnes. Det kan næppe holdes lukket for evigt eller endda særlig længe. Det afhænger naturligvis af, hvilke historier man formår at fodre bedstemødrene i Pihtipudas med.

[xlat]

@Jarnis

Her har fonden vurderet, at den ikke kunne finde købere til sine aktiver på markedet til en blot tilnærmelsesvis rimelig pris for at kunne fortsætte med at håndtere indløsninger, og den var i en tvangssituation.

Det er nok sandt. Spørgsmålet opstår så, hvor meget der egentlig burde nedskrives af beholdninger, for at fondsandelenes værdi ville være “mere reel”. Selvfølgelig har værdien måske ingen praktisk betydning nu, da handlen er stoppet.

Det, jeg blev ved med at tænke på her, er et scenarie, hvor markedet ikke genopretter sig i den nærmeste fremtid. Det vil sige, hvis dette bliver et længerevarende problem, vil man på et tidspunkt blive nødt til at foretage ubehagelige nedskrivninger og genåbne fonden (og håbe, at der ikke opstår en massiv flugt). Så opstår der også et moralsk ansvarsspørgsmål, hvis markedet kun forværres, om banken med sine handlinger har forårsaget skade for andelshaverne. (Dette er selvfølgelig primært et moralsk problem; sagen er blevet håndteret i henhold til reglerne, så der er intet reelt ansvar.)

[kabu]

@Denny

Det ville nok også falde (=finde den rette værdi)

Her kan man så stadig overveje, hvad en boligs rette værdi betyder. Hvis en bolig finder en køber på en måned til 200.000 €, så kan den helt sikkert sælges på en dag, hvis man sætter prisen til 100.000 €, men hvad er boligens “rette” pris?

[Jackwelshh]

@xlat

@Jarnis

Her har fonden vurderet, at den ikke til en rimelig pris kunne finde købere på markedet til sine aktiver, så den kunne fortsætte med at håndtere indløsninger, og den var i en tvangssituation.

Det er nok sandt. Så opstår spørgsmålet, hvor meget der egentlig skulle nedskrives af aktiver, for at fondsandelenes værdi ville være “mere reel”. Selvfølgelig har værdien måske ikke praktisk betydning nu, da handlen er stoppet.

Det, jeg tænkte over her, er et scenarie, hvor markedet ikke genopretter sig i den nærmeste fremtid. Altså, hvis dette bliver et længerevarende problem, vil der på et tidspunkt skulle foretages ubehagelige nedskrivninger, og fonden skal genåbnes (og håbe, at der ikke opstår en masseflugt). Så opstår der også et moralsk ansvarsspørgsmål, hvis markedet kun forværres, om banken med sin handling forårsagede skade for andelshaverne. (Dette er dog primært et moralsk problem, da der er handlet i overensstemmelse med reglerne, så der er intet reelt ansvar.)

Generelt set burde bankerne være så ansvarlige, at de ikke sælger (eller højst med en vægt på 5-10% af porteføljen) aktiver til uerfarne investorer, hvor likviditeten helt kan forsvinde: Boligfonde, private equity osv.
Hvis du køber en meget diversificeret aktiefond eller en investment grade obligationsportefølje, kan priserne være markant lavere, men du kan stadig komme af med dem, hvis det er nødvendigt. Muligheden for at sælge på det forkerte tidspunkt er naturligvis i sig selv et tveægget sværd, hvis erfaringen er begrænset.
Ud fra denne formands udtalelse ville jeg gætte på, at selv en aktiefond ikke ville passe ham, men at han skulle finde en blandet fond, hvor aktierne har en moderat (25-40%) vægt, og vænne ham til udsvingene den vej igennem (hvis selv dette ville passe investoren i risikotolerancevurderingen).

Han kunne som repræsentant for et regeringsparti drive en lov igennem, der kræver, at bankernes investeringssælgere ægte skal kaldes investeringssælgere, og at brugen af termen investeringsrådgiver ville være ulovlig.
En investeringsrådgiver kunne ved lov defineres som en person, der mod timeløn/månedlig/årlig betaling giver råd om, hvilke produkter en investor kunne købe, uden at modtage provision fra salget af disse, eller uden at der er fastsat salgsmål for de pågældende produkter. Dette ville være den eneste måde at ægte synliggøre interessekonflikterne i det nuværende system for uerfarne investorer.
Investeringsrådgivning kunne i dette scenarie udvikle sig til en selvstændig branche, hvor interessen kun ville være at give investoren gode langsigtede råd, så kundeforholdet kunne bevares.

En anden ting, der undrer mig, er, om det ikke falder dem ind, at man i skolerne kunne undervise i at opbygge velstand gennem investering. Justitsministeriet er ved magten, men intet sker. Selv højrefløjen får ikke gennemført, at man underviser i økonomisk ansvar for sig selv, så hvem gør så (?). Hvis unge blev undervist i disse livsfærdigheder, ville nationen måske ikke længere være kapitalfattig om 20, 30 eller 40 år.
Med den nuværende kurs vil finnerne primært forblive et lotteri-folk, hvis mentaliteten ikke ændrer sig.

[Enovene]

@tapiokakari

Jeg gætter på, at OP i sig selv går fra asken til ilden, idet den muligt nu forhindrede kapitalflugt vil ske af forskellige årsager som følge af denne beslutning, og så snart salget igen åbnes. Man kan næppe holde det lukket for evigt eller endda meget længe. Det afhænger selvfølgelig af, hvilke historier man formår at fodre bedstemødrene i Pihtipudas med.

Værdien af råvarer varierer i markedsøkonomien, og hvis et fald på et par procent i aktivernes værdi fører til lukning af en fond på ubestemt tid, så er der noget alvorligt galt et sted. Er der for stram gearing i brug eller lignende i baggrunden, hvor der er en stor risiko, som man nu beskytter sig imod? En så radikal foranstaltning ville ikke blive truffet, medmindre der var en reel risiko for, at fonden ville kollapse. Naturligvis vil den virkelige årsag ikke blive fortalt til markedet før om mange år. Ejendomsmassens værdi holdes kunstigt og falsk høj, hvilket er en meget tvivlsom praksis. Tvinger ingen lov til at teste værdierne regelmæssigt og registrere dem til det korrekte niveau, eller er lukningen netop for at undgå at skulle registrere dem? Wincapita var ulovlig på grund af falsk værdiansættelse, hvor der ikke var en tilsvarende (lovende) værdi bag. Nu fortsætter ejendomsfonden med det samme system med selvopfundne “virtuelle værdier” for ejendomme, som intet har at gøre med ejendommenes markedsværdi.

Er situationen ikke den, at værdien af ejendomme i øjeblikket falder, og lukningen af fonden forhindrer salg, altså minimering af tab? Lukningen maksimerer på en måde investorernes tab, fordi de er “holdt” (i behold), og faldet fortsætter. Noget andet interesse beskyttes her ved at finansiere det med investorernes tab, som løber under lukningen uden at investoren har mulighed for at stoppe dem. Måske beskyttes bankens egne risici i udlån med investorernes penge eller lignende.

[Denny]

Hvis og når man taler om markedsværdi, og hensigten er at sælge en bolig, så afklares det i det øjeblik, boligen sælges. Tidsfaktoren spiller naturligvis en central rolle, altså hvor længe man kan forsøge at fiske efter den højest mulige pris.
Man skal huske, at fondens (i dette tilfælde OP-Vuokratuotto) formål ikke er at tjene penge på bolighandler, men på lejeindtægter. Og ifølge reglerne skal fonden have de kontante midler, der er nødvendige for driften. Så måske er roden til problemet ikke så meget den fastlåste bolighandel (som naturligvis også er en udfordring), men snarere at fonden ikke har formået at opretholde en tilstrækkelig kontantbeholdning, hvorfra indløsninger kunne betales uden "rabat"salg.

@tapiokakari

Jeg gætter på, at OP i den henseende går fra asken til ilden, idet den nu forhindrede kapitalflugt muligvis vil ske af andre årsager som følge af denne beslutning, og så snart salget genåbnes. Man kan næppe holde det lukket for evigt eller endda særlig længe. Det afhænger naturligvis af, hvilke historier man formår at fodre bedstemødrene i Pihtipudas med.

Hvis og når fonden for et halvt år siden fortalte bedstemødrene (og andre kunder) dette, så har de da fået et ganske godt indtryk:

red. Der bliver selvfølgelig ingen kontanter tilbage, hvis administrationsgebyrerne rører himlen. I øvrigt en god besked fra naboforummet:

Jeg kiggede lidt nærmere på OP Vuokratuottos årsrapport for 2023, og derefter behøver jeg i hvert fald ikke længere undre mig over, hvorfor fondens boliger ikke bliver solgt til den pris, som fondsforvalteren ønsker. Årsrapporten findes her: https://www.op-mediapankki.fi/l/BVPD_Fs257rm

Fondens nettoafkastberegning for ejendomsværdipapirer uden værdireguleringer for 2023 ser således ud:
tal i 1000€ format

Lejeindtægter: 90 686 t€
- Vederlag og driftsomkostninger 26 462 t€
- Andre omkostninger 7 034 t€
=Nettoafkast 57 190 t€

Ved udgangen af 2023, efter nedskrivninger på 86 578 t€, var ejendomsværdipapirernes markedsværdi 1 646 063 t€, hvilket giver et nettoafkast på 3,47%. Med et sådant afkastniveau vil disse ejendomme forblive usolgte for evigt, også porteføljens prime-ejendomme.

Der er helt vanvittigt meget luft i de vurderinger, og jeg gider ikke engang sige min mening om det “rigtige” afkastkrav. 4,5% er dog efter min mening slet ikke overdrevet, når 20% af porteføljen er i erhvervsejendomme og ejendommene er spredt over hele Finland. Med et afkastkrav på 4,5% skulle der dog foretages værdiforringelser på næsten 400 millioner euro på ejendommene, hvilket ville betyde et fald på over 30% i fondens værdi.

Fondens administrationsgebyr er helt vanvittigt højt i forhold til dets afkastpotentiale. I 2023 var gebyret ca. 26 mio. € og da renteudgifter udgjorde 18 mio. €, var indtægterne fra udlejningsaktiviteterne stort set brugt. Nettoindtegningerne var allerede i 2023 på minus 145 mio. €, hvilket delvist blev finansieret ved at optage yderligere gæld på 100 mio. €.

[Sijoittaja-alokas]

Interessant sammenligning, og resultatet vil nok ikke overraske mange.

https://x.com/MikeZaccardi/status/1875677717901013486

[Enovene]

@Miguel3

Ja bilforhandlerne har noget at tænke over med hensyn til prissætning af disse brugte elbiler, prisen på batteripakker er virkelig et kæmpe problem, de burde virkelig blive meget billigere.
Jeg ville også være meget interesseret i en hybrid, men på den anden side slet ikke, for hvis batteripakken koster 10.000 euro…

I videoer har de oplyst, at reparation af hybridbatterier i disse almindelige hybridbiler, f.eks. små SUV’er og personbiler, i gennemsnit ligger i prisklassen 2000-3000 €, og endda mindre, hvis kun 1-2 celler er defekte, hvilket ofte er tilfældet, så det er ikke så meget. Batteriets tilstand er derefter omkring 99 % som nyt eller lignende. De udskifter alle de svageste celler med nye, men hvis det er en model, hvor cellerne ikke kan udskiftes individuelt, er det en dyr affære, men det er sjældent tilfældet. Batteripakken i hybrider er meget mindre end i fuldelektriske biler, og den er lettere at fjerne og reparere. Så man skal ikke sammenligne det med udskiftning af hele batteriet i fuldelektriske biler til 10.000-20.000 € med hensyn til omkostninger.

I hybrider er batterikapaciteten ikke så meget et problem, da man altid kan køre på forbrændingsmotoren, men i nogle biler er diagnosen følsom og tillader slet ikke kørsel på forbrændingsmotoren, hvis blot en enkelt battericelle er svækket.

Kunderne er i hvert fald ikke skræmt af hybrider, for handlen går som smurt på trods af de høje priser. Faktisk ser det kun ud til, at BMW (f.eks. X1/X2/X3) er billigere end andre, mon det skyldes en vanskeligere batterireparation. Toyota RAV hybrid ses til salg med 250.000 kilometer på tælleren til stadig høje priser.

[Jarnis]

@Denny

Ved udgangen af 2023, efter nedskrivninger på 86 578 t€, var markedsværdien af ejendomspapirer 1 646 063 t€, hvilket giver os et nettoafkast på 3,47%. Med et sådant afkastniveau vil disse ejendomme forblive usolgte for evigt, selv porteføljens prime-ejendomme.

Så det drejer sig om en af banken konstrueret, af banken solgt til bankens ‘vindjakker’ ejendoms- og lejeindtægtsfond med gearing-fidus, som faktisk er lavet for at skabe profit for banken (maksimerede administrationsgebyrer, overraskede: cirka nul), og når så ebbe indtræffer, afsløres det, at der ikke var nogen badebukser. Der er for meget gearing, ejendomsvurderingerne er af typen ‘friskt i overkanten’, huslejerne er næppe stigende, hvilket æder af lejeindtægterne, samtidig med at renterne er mangedoblet i forhold til, hvad det måske var bygget på i sin tid. Der er ikke råd til indløsninger, som allerede er blevet dækket med lånte penge i et stykke tid. Lågen blev smækket i i yderste nød, og nu bedes der til, at ejendomsmarkedet vender, når renterne falder. På den måde ville højvandet dække over problemet, og det håbes, at ingen bemærkede manglen på badebukser.

Jeg ved så ikke, hvor almindelige sådanne mønstre er, men jeg kunne forestille mig, at bankerne ikke konstruerer sådanne ting af godhed, men at administrationsgebyrerne i sådanne tilfælde generelt er af typen ‘chokerende’ - risici for investorerne, afkast for banken. En ægte win-win

[Tomi_Valkeajarvi]

De næste tre uger vil gå med at undre sig over begyndelsen på et nyt liv med vores nyfødte førstefødte. Jeg vil derfor nok holde en form for pause fra forummet de kommende uger og primært forsøge at analysere den lille piges stemning og ud fra det planlægge bleskift, lure og madning.

[tapiokakari]

Tillykke! Livets vigtigste øjeblikke skal man kunne nyde i fred uden analyser.

Så god og oplevelsesrig barselsorlov.

[Jarnis]

Disse “ti tusinde euro batterireparationer” er konsekvent, når et autoriseret værksted tilbyder udskiftning af hele batteripakken som reparation, til autoriserede værksteders reservedels- og arbejdspriser. Selve reparationen af batteripakker ved at udskifte komponenter er stadig i mange henseender i sin vorden, og efterspørgslen efter dette ville sandsynligvis overstige udbuddet. Det kræver knowhow, og bilproducenterne svinger mindre overraskende med sikkerhedsaspektet i et forsøg på at dæmme op for sådanne reparationsaktiviteter, der på ubelejlig vis forstyrrer salget af reservedele. Faktum er, at batteripakker faktisk kan repareres, og som regel meget billigere, men det kan blive et problem at finde en pålidelig aktør, der udfører dette. Et officielt autoriseret værksted tilbyder generelt ikke en sådan service.

[Jackwelshh]

@Jarnis

@Denny

I slutningen af 2023 var markedsværdien af ejendomsværdipapirerne efter nedskrivninger på 86.578 tEUR 1.646.063 tEUR, hvilket giver os et nettoafkast på 3,47%. Med et sådant afkastniveau vil disse aktiver forblive usolgte for evigt, selv porteføljens prime-aktiver.

Altså, den ejendoms-lejeindtægts-fond-gearing-fidus, som banken har bygget og solgt til bankens jakkesæt, er lavet for at skabe profit for banken (maksimerede administrationsgebyrer, overraskede: cirka nul), og når ebbe indtræffer, afsløres det, at der ikke var nogen badebukser. Der er for meget gearing, ejendomsvurderingerne er af typen ‘modigt i overkanten’, huslejerne er næppe stigende, hvilket tærer på lejeindtægterne, samtidig med at renterne er mangedoblet i forhold til, hvad det måske var bygget op på i sin tid. Der er ikke råd til indløsningerne, som allerede er blevet dækket af lånte penge i et stykke tid. Lågen blev lukket i sidste nødstilfælde, og nu bedes der til, at ejendomsmarkedet vender, når renterne falder. På den måde ville højvandet dække over problemet, og man håber, at ingen har bemærket manglen på badebukser.

Jeg ved så ikke, hvor almindelige sådanne ordninger er, men jeg kunne forestille mig, at bankerne ikke bygger sådanne ting af godhed, men at administrationsgebyrerne i sådanne generelt er chokerende – risici for investorerne, afkast for banken. En ægte win-win

Godt opsummeret, hvor stor interessekonflikten er set fra bankens og den investerende kundes synspunkt. Jeg kan personligt ikke lægge en eneste øre i disse fiduser, alene på grund af manglen på gennemsigtighed.

Direkte aktieinvesteringer og indeks-ETF’er er et meget nemmere valg for min egen investeringsfilosofi. Samtidig holder man dem, der higer efter store administrationsgebyrer, væk fra sin egen pengepung.

[timontti]

Fantastisk, tillykke til hele familien!

[Jackwelshh]

@Tomi_Valkeajarvi

De næste tre uger går med at undre sig over starten på et nyt liv med den nyfødte førstefødte. Jeg holder nok en form for pause fra forummet de kommende uger og vil primært forsøge at analysere den lille piges stemning og ud fra det planlægge bleskift, lur og madning.

Stort tillykke! Nu er det virkelig værd at investere dine ressourcer i at følge den nye begyndelse på livet. Nyd de unikke øjeblikke. De er værd at gemme dybt i sindet og hjertet, så du kan nyde minderne lang tid efter, når babyen i dine arme allerede er en voksen, der klarer sig selv.

[Sfinski]

@Shinjuku-mies

Helt rigtigt, det er et klart svar. Så det vil gælde for dette år. Tak!

For større projekter er det faktisk en god idé at dele fakturaen i to dele (hvis entreprenøren er indforstået) og fordele den over to år, så man kan udnytte fradraget for begge år.

[Hapzu]

@Julius88

Ja, og ifølge Kastehelmi er der sandsynligvis ingen nytte af dette. Ligegyldigt hvad Ukraine gør, er det ifølge disse analytikere altid nytteløst. Kunne man ikke vente en dag eller to, før man bliver deprimeret? Jesus

Jeg får altid en vågendrøm indimellem om krigens slutfase, hvor en ukrainsk soldat banker på Putins bunker-dør med geværkolben. Billedet skifter altid til Kastehelmi, der forsikrer ‘han holder ikke længe til det, det ender stadig dårligt her.’

[Ibidem]

Jeg fik set MTV3-serien Konflikti. Der ville være meget at tænke over, men jeg gemmer det til en anden gang. Men jeg ville faktisk gerne have nogle boganbefalinger: findes der fiktion, der behandler det samme emne (militær konflikt i nutidens Finland), men hvor man går dybere ind i karaktererne og deres motiver? Gerne som e-bog.